Zwischenverfügung: Eintragungshindernis wegen fehlender WEG-Zustimmung und § 181 BGB
KI-Zusammenfassung
Der Antrag auf Vollziehung der Eigentumsumschreibung wurde mit einer Zwischenverfügung wegen eines Eintragungshindernisses abgelehnt. Kernfrage war, ob der Verwalter als Selbsterwerber die Zustimmung nach § 12 WEG wirksam erklären kann. Das Gericht sieht wegen Interessenkollision die Anwendung von § 181 BGB als geboten und forderte Vorlage der Versammlungsniederschrift mit Unterschriftsbeglaubigungen zur Wirksamkeitsprüfung.
Ausgang: Zwischenverfügung erlassen; Eintragung wegen fehlender Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer und Anwendung des § 181 BGB verhindert Eintragung
Abstrakte Rechtssätze
Für die Vollziehung einer Eigentumsumschreibung im Grundbuch stellt das Fehlen der erforderlichen Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer ein Eintragungshindernis dar.
Ein Verwalter, der die Eigentumswohnung selbst erwirbt, ist an der Erklärung der Zustimmung nach § 12 WEG durch das Selbstkontrahierungsverbot des § 181 BGB gehindert, sofern keine wirksame Befreiung vorliegt.
§ 181 BGB ist entsprechend anzuwenden, um die Schutzfunktion des § 12 WEG zu wahren und Interessenkonflikte zwischen Verwalterinteresse und Gemeinschaftsinteressen zu vermeiden.
Eine Veräußerung ohne wirksame Zustimmung der Wohnungseigentümer ist unwirksam und kann nicht durch eine nachträgliche Grundbucheintragung geheilt werden.
Tenor
Es ergeht eine Zwischenverfügung gemäß § 18 Abs. 1 GBO.
Dem Antrag auf Vollziehung der Eigentumsumschreibung steht als Eintragungshindernis entgegen, dass die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zum Verkauf der Eigentumswohnung zu erklären ist.
Rubrum
Es ergeht eine Zwischenverfügung gemäß § 18 Abs. 1 GBO.
Dem Antrag auf Vollziehung der Eigentumsumschreibung steht als Eintragungshindernis entgegen, dass die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zum Verkauf der Eigentumswohnung zu erklären ist.
Hier ist der selbst erwerbende Verwalter durch die Bestimmung des § 181 BGB daran gehindert, die Zustimmung nach § 12 WEG zu erklären (vgl. Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 12. Auflage, § 12, Rnr. 27). Aus dem eingereichten Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung ergibt sich auch keine Befreiung vom Selbstkontrahierungsverbot.
Nach hiesiger Ansicht und nach der Kommentierung von Bärmann, 12. Auflage, Kommentar zum Wohnungseigentumsgesetz, ist die entsprechende Anwendung von § 181 BGB im Hinblick auf den Schutzzweck des § 12 WEG, die übrigen Wohnungseigentümer vor dem Eintritt unerwünschter Personen zu bewahren, geboten. Der Verwalter hat bei seiner Entscheidung nicht nur seine Erwerbsinteressen, sondern auch die der Wohnungseigentümer wahrzunehmen, die unter Umständen gegenläufig sein könnten. Seine selbständige Willensbildung wird dadurch zumindest gefährdet. Da der erwerbende Verwalter einerseits die Schutzinteressen der Gemeinschaft wahrzunehmen hat, andererseits jedoch ein eigenes Interesse hat, befindet er sich in einem Interessenkonflikt. Diese Kollision unterschiedlicher Interessen rechtfertigt die Anwendung des § 181 BGB. Angesichts der nicht abschließend geklärten Rechtslage und im Hinblick darauf, dass eine Veräußerung ohne wirksame Zustimmung unwirksam ist und auch nicht durch Grundbucheintragung geheilt werden kann, wurde der Erwerber gebeten, die Zustimmung der Wohnungseigentümerversammlung einzuholen. Vorlage des Protokolls mit den Unterschriftsbeglaubigungen der Unterschriften nach § 24 VI WEG würde genügen.
Die ergänzenden Ausführungen des Erwerbers in seiner Beschwerdeschrift vom 18.09.2019, dass ein Fall des § 181 BGB nicht gegeben sei bzw. zur Anwendung kommen könnte, überzeugen nicht.
Dieser stützt seine Ausführungen auf die Entscheidung des Kammergerichts – 1 W 244/03 – durch Beschluss vom 03.02.2003 – 1 W 244/03 -.
Danach kommt es nicht zur Anwendung des § 181 BGB, zumal die Wohnungseigentümer, die dem Verwalter die Verwaltung ihres Sondereigentums und auch ihres Vermögens anvertraut haben, nicht geschützt werden müssen. Bei der Verwalterzustimmung handelt es sich nicht um ein Rechtsgeschäft im Sinne des § 181 BGB, das der Verwalter mit sich vorgenommen hat.
Zur Behebung der Eintragungshindernisse wird eine Frist gemäß § 18 GBO bis einschließlich 30.12.2019 gesetzt. Nach Ablauf dieser Frist wird der Antrag kostenpflichtig zurückgewiesen.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen diesen Beschluss ist das Rechtsmittel der Beschwerde gegeben. Beschwerdeberechtigt ist derjenige, dessen Rechte durch den Beschluss beeinträchtigt sind. Die Beschwerde kann bei dem hiesigen Grundbuchamt oder bei dem Beschwerdegericht, dem Oberlandesgericht Düsseldorf, Cecilienallee 3, 40474 Düsseldorf, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift der Geschäftsstelle eingelegt werden.
Die Einlegung ist auch durch Übertragung des elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBI. Teil I Ausgabe: 2017, Nr. 75, S. 3803-3805) eingereicht werden. Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.
Die Beschwerde muss die Bezeichnung des angefochtenen Beschlusses sowie die Erklärung enthalten, dass Beschwerde gegen diesen Beschluss eingelegt wird. Sie ist zu unterzeichnen und soll begründet werden.