Fristlose Kündigung wegen ständiger unpünktlicher Mietzahlungen (Wohn- und Gewerberaum)
KI-Zusammenfassung
Die Vermieterin klagte auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung sowie von Gewerberäumen nach mehrfachen (teilweise abgemahnten) verspäteten Mietzahlungen. Streitpunkt war, ob wiederholte Unpünktlichkeit eine außerordentliche Kündigung trägt und ob eine mündliche Fälligkeitsabrede „zur Monatsmitte“ bestand. Das Gericht hielt die fristlose Kündigung wegen fortdauernder Vertragsverstöße trotz Abmahnungen für wirksam und verurteilte den Mieter zur Räumung beider Objekte. Die behauptete mündliche Abrede wurde als unsubstantiiert und widersprüchlich zum Zahlungsverhalten bewertet; vorgerichtliche Anwaltskosten wurden als Verzugsschaden zugesprochen.
Ausgang: Klage auf Räumung/Herausgabe von Wohnung und Gewerberäumen sowie Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten vollumfänglich stattgegeben.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Mietverhältnis kann gemäß § 543 Abs. 1 BGB außerordentlich fristlos gekündigt werden, wenn wiederholt verspätete Mietzahlungen trotz Abmahnung die Fortsetzung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar machen.
Ständige unpünktliche Mietzahlungen können einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung auch dann begründen, wenn die Mieten nicht dauerhaft ausbleiben, sondern fortgesetzt verspätet eingehen und sich Verstöße nach Abmahnung wiederholen.
Eine Kündigungserklärung kann zugleich Abmahnfunktion haben, wenn sie das vertragswidrige Verhalten konkret beanstandet und unmissverständlich die Konsequenzen für den Bestand des Mietverhältnisses aufzeigt.
Die Behauptung einer mündlichen Abrede zur Änderung der vertraglich vereinbarten Fälligkeit ist substantiiert vorzutragen; pauschaler Vortrag „ins Blaue hinein“ rechtfertigt keine Beweisaufnahme, wenn diese auf eine unzulässige Ausforschung hinausliefe.
Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten sind bei schuldhaftem Zahlungsverzug als ersatzfähiger Verzugsschaden nach §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB erstattungsfähig.
Tenor
1. Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm innegehaltene Wohnung im Haus .., bestehend aus 3 Zimmern, 1 Küche, 1 Bad, 1 Toilette und einem Parkplatz zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
2. Der Beklagte wird verurteilt, die Gewerberäume unter der Anschrift …, bestehend aus 1 Garage, 1 Abstellraum, 1 WC und 1 Büro zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
3. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin Kosten der außergerichtlichen Rechtsverfolgung in Höhe von 650,34 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 31.10.2018 zu zahlen.
4. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.
5. Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 8.000,00 EUR abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 8.000,00 EUR leistet
Rubrum
| 32 C 275/18 |  | Verkündet am 02.05.2019als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle |
Amtsgericht Dinslaken
IM NAMEN DES VOLKES
Urteil
In dem Rechtsstreit
Klägerin,
Prozessbevollmächtigte:
gegen
Prozessbevollmächtigter:
hat das Amtsgericht Dinslakenauf die mündliche Verhandlung vom 28.02.2019durch den Richter am Amtsgericht
für Recht erkannt:
1. Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm innegehaltene Wohnung im Haus .., bestehend aus 3 Zimmern, 1 Küche, 1 Bad, 1 Toilette und einem Parkplatz zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
2. Der Beklagte wird verurteilt, die Gewerberäume unter der Anschrift …, bestehend aus 1 Garage, 1 Abstellraum, 1 WC und 1 Büro zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
3. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin Kosten der außergerichtlichen Rechtsverfolgung in Höhe von 650,34 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 31.10.2018 zu zahlen.
4. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.
5. Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 8.000,00 EUR abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 8.000,00 EUR leistet.
Tatbestand
Die Parteien sind durch einen Mietvertrag über Wohnraum (Mietbeginn: 01.09.2014) sowie einen Mietvertrag über Gewerberaum (Mietbeginn: 01.01.2015) miteinander verbunden. Die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte ist Mieter.
In den jeweiligen Mietverträgen ist schriftlich geregelt, dass der Mietzins monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats, an den Vermieter zu zahlen ist.
Der Beklagte erbrachte die vereinbarten Mietzahlungen bezüglich beider Mietverhältnisse im Zeitraum März 2017 bis Mai 2018 zu folgenden Zeitpunkten:
Zahlungseingang Miete März 2017: 17.03.2017
Zahlungseingang Miete April 2017: 27.04.2017
Zahlungseingang Miete Mai 2017: 30.05.2017
Zahlungseingang Miete Juni 2017: 20.06.2017
Zahlungseingang Miete Juli 2017: 29.08.2017
Zahlungseingang Miete August 2017: 29.08.2017
Zahlungseingang Miete September 2017: 18.09.2017
Zahlungseingang Miete Oktober 2017: 17.10.2017
Zahlungseingang Miete November 2017: 15.11.2017
Zahlungseingang Miete Dezember 2017: 15.12.2017
Zahlungseingang Miete Januar 2018: 16.01.2018
Zahlungseingang Miete Februar 2018: 06.03.2018
Zahlungseingang Miete März 2018: 23.05.2018
Zahlungseingang Miete April 2018: 23.05.2018
Zahlungseingang Miete Mai 2018: 23.05.2018
Mit Schreiben vom 25.05.2018 erklärte die Klägerin unter Bezugnahme auf das vorstehend dargestellte Zahlungsverhalten des Beklagten die ordentliche Kündigung beider Mietverhältnisse zum 30.08.2018 wegen ständig unpünktlicher Mietzahlungen.
Bereits mit Schreiben vom 07.05.2018 hatte die Klägerin den Beklagten aufgefordert, die künftigen Mietzahlungen wieder pünktlich und vollständig, spätestens am dritten Werktag eines Monats im Voraus, zu leisten (Anlage K 4).
Die Mietzahlung für den Monat Juni 2018 veranlasste der Beklagte anschließend ebenfalls erst nach dem dritten Werktag; die Zahlungen für die Monate Juli, August und September 2018 erfolgten innerhalb des schriftlich vereinbarten Zahlungsziels.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 01.08.2018 erklärte die Klägerin die fristlose Kündigung beider Mietverhältnisse erneut wegen ständig unpünktlicher Mietzahlungen.
Das Zahlungsverhalten des Beklagten gestaltete sich sodann wie folgt:
Zahlungseingang Miete Oktober 2018: 02.11.2018
Zahlungseingang Miete November 2018: 06.11.2018
Zahlungseingang Miete Dezember 2018: 05.12.2018
Zahlungseingang Miete Januar 2019: 11.01.2019
Aufgrund des vorgenannten Zahlungsverhaltens hat die Klägerin nach Rechtshängigkeit mit Schriftsatz vom 16.01.2018 erneut die fristlose bzw. ordentliche Kündigung beider Mietverhältnisse wegen ständig unpünktlicher Mietzahlungen erklärt.
Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie der angemieteten Gewerberäume.
Sie beantragt,
wie erkannt.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er behauptet, die Parteien hätten in der Vergangenheit mündlich vereinbart, dass die Mietzahlungen jeweils zur Mitte des Monats erfolgen können. Dementsprechend sei es nicht zu unpünktlichen Mietzahlungen gekommen.
Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet.
I.
Die Klägerin kann die Räumung und Herausgabe der Mietwohnung sowie der Gewerberäume gemäß § 546 Abs. 1 BGB verlangen, weil beide Mietverhältnisse (jedenfalls) durch die schriftsätzlich erklärte außerordentliche fristlose Kündigung der Klägerin vom 16.01.2019 gemäß § 543 Abs. 1 S. 1 BGB wirksam beendet wurden.
Nach dieser Vorschrift kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Diese Voraussetzungen sind hier aufgrund der fortdauernden unpünktlichen Mietzahlungen des Beklagten erfüllt. Der Beklagte ist wiederholt zahlungssäumig geworden. Aus diesem Anlass wurde er abgemahnt; gleichwohl kam es anschließend erneut zu unpünktlichen Mietzahlungen.
Ausweislich der unstreitigen Zahlungsdaten hat der Beklagte entgegen der schriftlich vereinbarten Fälligkeitsregelung die Mieten im Zeitraum März 2017 bis Mai 2018 in 15 Fällen verspätet gezahlt. Die Klägerin hat dieses vertragswidrige Verhalten mehrfach abgehmahnt. Bereits im Schreiben vom 07.05.2018 hat sie den Beklagten ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die künftigen Mietzahlungen wieder pünktlich, spätestens am dritten Werktag eines Monats im Voraus, zu leisten sind. Auch in ihren erklärten Kündigungen vom 25.05.2018 und 01.08.2018 hat die Klägerin deutlich zum Ausdruck gebracht, dass sie das vertragswidrige Verhalten des Beklagten nicht hinnehmen will und dies Folgen für den Bestand des Mietverhältnisses hat, so dass diese Erklärungen ebenfalls als Abmahnungen zu werten sind. Die Abmahnungen hatten keinen Erfolg. Auch im Monat Juni 2018 ist die Mietzahlung durch den Beklagten unpünktlich erfolgt. Dies hat der Beklagte mit Schriftsatz vom 11.12.2018, dort Seite 2, eingeräumt. Warum es dem Beklagten – wie er meint – nicht bereits zum Juni 2018 möglich gewesen sein soll, sein Zahlungsverhalten umzustellen, ist dem Gericht nicht erklärlich. Mangels entgegenstehender Anhaltspunkte ist von einem zeitnahen Zugang der Schreiben der Klägerin vom 07.05.2018 und 25.05.2018 auszugehen, so dass dem Beklagten genügend Zeit für eine pünktliche Mietzahlung verblieb. Auch im Monat Januar 2019 ist die Mietzahlung dann durch den Beklagten erneut – unstreitig – entgegen der schriftlichen Vereinbarung erbracht worden. Trotz teilweise auch pünktlich erfolgter Mietzahlungen ist das Verhalten des Beklagten damit – insbesondere auch vor dem Hintergrund der bereits zuvor über einen Zeitraum von 15 Monaten fortdauernd unpünktlichen Mietzahlungen – insgesamt nicht geeignet, das Vertrauen der Klägerin in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen. Vielmehr haben sich die Vertragsverstöße des Beklagten trotz mehrfacher Abmahnungen – sogar während des bereits laufenden Räumungsrechtstreits – wiederholt, was hier die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt (vgl. auch BGH, NJW 2006, 1585; BGH, NJW-RR, 2012, 13).
Soweit der Beklagte behauptet, zwischen den Parteien sei mündlich vereinbart worden, dass die Mietzahlungen jeweils zur Mitte des Monats erfolgen könnten, wertet das Gericht diese Behauptung zum einen als Schutzbehauptung. Denn die Behauptung steht bereits in eklatantem Widerspruch zum tatsächlichen Zahlungsverhalten des Beklagten. Im Zeitraum März 2017 bis Mai 2018 hat der Beklagte – trotz der vermeintlichen Abrede – die Mietzahlungen in 13 Fällen erst deutlich nach der „Mitte des Monats“, in vielen Fällen sogar erst am Ende des Monats, erbracht. Diesen Widerspruch hat der Beklagte nicht ansatzweise aufgeklärt. Zum anderen entbehrt die Behauptung des Beklagten aber auch der erforderlichen Substanz. Der Beklagte behauptet pauschal und ins Blaue hinein, dass es zu einer entsprechenden mündlichen Vereinbarung gekommen sei. Eine nähere Konkretisierung dieser Behauptung erfolgt nicht. Anlässlich welcher Situation, aus welchem Grund und zu welchem – zumindest ungefähren – Zeitpunkt die Vereinbarung getroffen worden sein soll, legt der Beklagte nicht dar. Insbesondere ob es zu der Vereinbarung bereits bei Vertragsunterzeichnung oder erst im Laufe des Mietverhältnisses gekommen ist, zeigt der Beklagte nicht auf. Zu all diesen Fragen hätte der Beklagte ohne Weiteres vortragen können, wie letztlich auch der Inhalt des insoweit nicht nachgelassenen Schriftsatzes des Beklagten vom 14.03.2019 zeigt. Mangels hinreichender Anknüpfungspunkte würde die Vernehmung von Zeugen zu der völlig unsubstantiierten Behauptung damit zu einem unzulässigen Ausforschungsbeweis führen. Auch auf konkrete Nachfrage des Gerichts konnte der Beklagte im Termin vom 28.02.2019 keinerlei Einzelheiten zur behaupteten Vereinbarung nennen. Vielmehr räumte er letztlich sogar ein, dass er der Klägerin lediglich in einigen – nicht näher bestimmten – Monaten gesagt habe, er könne nicht am dritten Werktag zahlen, woraufhin die Klägerin mit einer späteren Zahlung einverstanden gewesen sei. Eine Vereinbarung dergestalt, dass die Miete entgegen der schriftlichen Abrede dauerhaft erst zur „Mitte des Monats“ gezahlt werden muss, kann diesen äußerst vagen Erklärungen, die vielmehr für im Einzelfall erteilte Zustimmungen der Klägerin sprechen, jedenfalls nicht entnommen werden.
Auf seinen unzureichenden Vortrag ist der Beklagte im Termin vom 28.02.2019 ausdrücklich hingewiesen worden. Eine nähere Substantiierung erfolgte im Rahmen der persönlichen Anhörung des Beklagten – wie dargestellt – jedoch nicht.
Soweit der Beklagte mit Schriftsatz vom 14.03.2019 nähere Ausführungen zur behaupteten Vereinbarung macht, konnte dieses Vorbringen nicht berücksichtigt werden. Die dem Beklagten gewährte Schriftsatzfrist bezog sich ausweislich des Beschlusses vom 28.02.2019 ausschließlich auf den Schriftsatz der Klägerin vom 25.02.2019, der sich zur der streitigen Vereinbarung nicht verhält. Hinsichtlich des gerichtlichen Hinweises zur Fälligkeitsvereinbarung hatte der Beklagte im Termin vom 28.02.2019 ausreichend Gelegenheit, Stellung zu nehmen.
Der Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen folgt aus dem Gesichtspunkt des Verzuges, §§ 280 Abs. 1, 2; 286, 288 ff. BGB.
II.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.
Streitwert: 6.288,60 EUR
Klageantrag zu 1): 3.288,60 EUR (12 x 274,05 EUR)
Klageantrag zu 2): 3.000,00 EUR (12 x 250,00 EUR)
...
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Duisburg, König-Heinrich-Platz 1, 47051 Duisburg, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Duisburg zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Duisburg durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.