Antrag auf Zustimmung zu Immobilien-Alleinauftrag wegen Miteigentum abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Der Antragsteller begehrte die Verpflichtung der Miteigentümerin, einem Alleinvermittlungsvertrag über das gemeinschaftliche Einfamilienhaus zuzustimmen. Streitgegenstand war, ob ein Anspruch aus § 749 BGB oder aus nachehelicher Rücksichtnahme besteht. Das Amtsgericht wies den Antrag als unbegründet zurück, weil die Zustimmung keine für die Aufhebung der Gemeinschaft erforderliche Mitwirkung darstellt und ein Anspruch auf Abschluss einer Teilungsvereinbarung grundsätzlich nicht besteht.
Ausgang: Antrag auf Verpflichtung zur Zustimmung zu einem Immobilien-Alleinvermittlungsauftrag als unbegründet abgewiesen; kein Anspruch aus § 749 BGB.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Anspruch eines Miteigentümers auf Zustimmung des anderen zur Unterzeichnung eines Immobilien‑Alleinvermittlungsauftrags besteht nicht aus § 749 BGB, sofern die Zustimmung nicht eine für die Aufhebung der Gemeinschaft notwendige Mitwirkungshandlung darstellt.
Bei Grundstücksgemeinschaften erfolgt die Aufhebung der Gemeinschaft grundsätzlich durch Teilungsversteigerung nach § 753 BGB; ein allgemeiner Anspruch auf Abschluss einer Teilungsvereinbarung besteht nicht.
Eine Berechtigung zur Durchsetzung eines Teilungs- oder Veräußerungswillens durch richterliche Anordnung setzt voraus, dass die gewählte Mitwirkungshandlung notwendig ist, um die Gemeinschaft aufzuheben; der Zwang zur Erteilung einer Vermittleralleinmacht fällt nicht hierunter.
Eine auf § 242 BGB gestützte Korrekturpflicht zum Abschluss einer Teilungsvereinbarung kommt nur in extremen, treuwidrig unzumutbaren Einzelfällen in Betracht; regelmäßige Interessendifferenzen zwischen Miteigentümern rechtfertigen dies nicht.
Vorinstanzen
Oberlandesgericht Hamm, 5. Senat für Familiensachen - II-5 WF 152/24 [NACHINSTANZ]
Tenor
Der Antrag wird zurückgewiesen.
Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens.
Der Verfahrenswert wird festgesetzt auf 8.000 €.
Gründe
I.
Der Antragsteller begehrt von der Antragsgegnerin Zustimmung zu einem Immobilienvermittler-Alleinauftrag.
Bei den Beteiligten handelt es sich um geschiedene Ehegatten. Die Trennung erfolgte spätestens im Januar 2022. Die Scheidung ist seit dem 1.3.2024 rechtskräftig (34 F 1/23).
Die Beteiligten sind hälftige Miteigentümer des Einfamilienhauses in der L.-straße. Seit der Trennung wurde dieses von der Antragsgegnerin allein bewohnt, inzwischen ist die erwachsene Tochter der Beteiligten zumindest vorübergehend eingezogen.
Der Antragsteller begehrt in einem weiteren Verfahren (35 F 33/24) Nutzungsentschädigung von der Antragsgegnerin. Zudem hat er verlangt, das Objekt geräumt herauszugeben.
Der Antragsgegner begehrt die Veräußerung der Immobilie. Er bot der Antragsgegnerin seinen Miteigentumsanteil zum Kauf für 225.000 € an.
Der Antragsgegner äußerte im Termin zur mündlichen Verhandlung die Absicht, nunmehr unmittelbar nach diesem den Antrag auf Teilungsversteigerung zu stellen.
Die Antragsgegnerin ist zur freihändigen Veräußerung ab Januar 2025 bereit.
Der Antragsteller beantragt,
die Antragsgegnerin zu verpflichten, dem Immobilienvermittlungs-Alleinauftrag mit der W.-straße über das Einfamilienhaus M. L.-straße gemäß beigefügtem Formular nebst Vollmacht/Ergänzung zum Vermittlungsauftrag/Erfüllung von Informationspflichten/Widerrufsbelehrung/Muster-Widerrufsformular zuzustimmen.
Die Antragsgegnerin beantragt,
den Antrag zurückzuweisen.
II.
Der Antrag ist unbegründet.
Der Antragsgegner hat keinen Anspruch auf Zustimmung zu dem Immobilienvermittlungs-Alleinauftrag gegen die Antragstellerin aus § 749 BGB.
Nach dieser Norm kann jeder Teilhaber einer Miteigentümergemeinschaft jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Gegenstand dieses Anspruchs ist die für die Herbeiführung der Gemeinschaftsaufhebung geschuldete Leistung. Geschuldet wird im Fall des § 753 BGB die Duldung des Zwangsverkaufs und die Mitwirkung bei der Teilung des Erlöses (vgl. MüKoBGB/Karsten Schmidt, 9. Aufl. 2024, BGB § 749 Rn. 20). Dieser Anspruch erstreckt sich auf die für die Aufhebung erforderlichen Leistungen, z. B. Mitwirkungshandlungen. Dies betrifft zum Beispiel die Einwilligung in die (Teil-)Löschung einer nicht mehr oder nicht mehr in voller Höhe valutierten Grundschuld gegen den anderen Miteigentümer-Ehegatten, wenn andernfalls eine auch nur beabsichtigte Teilungsversteigerung unverhältnismäßig erschwert (vgl. OLG Schleswig, Beschluss vom 20.04.2016 - 15 UF 84/15).
Bei der begehrten Zustimmung handelt es sich nicht um eine solche erforderliche Mitwirkungshandlung zur Aufhebung der Gemeinschaft.
Grundsätzlich erfolgt die Aufhebung der Gemeinschaft bei Grundstücken durch Teilungsversteigerung, § 753 BGB, sofern eine Teilungsvereinbarung nicht vorliegt.
Die mit dem Antrag begehrte Willenserklärung zielt nicht darauf ab, eine für die Teilungsversteigerung erforderliche Mitwirkungshandlung zu erzwingen, sondern richtet sich vielmehr auf den Abschluss einer Teilungsvereinbarung. Anspruch eines Teilhabers auf Abschluss einer derartigen Vereinbarung gibt es aber grundsätzlich nicht. Lediglich in einer Entscheidung ist der BGH (vgl. BGH, Urteil vom 31. 1. 1972 - II ZR 86/69) davon ausgegangen, dass eine Korrektur dieses Grundsatzes möglich ist. Voraussetzung dafür sei, dass es nach Treu und Glauben untragbar sei, dass eine bestimmte gesetzlich vorgesehene Teilung durchgeführt wird (§ 242); das sei aber auf extrem gelagerte Einzelfälle zu beschränken und rechtfertige keine allgemeine Billigkeitskorrektur (vgl. BeckOGK/Fehrenbacher, 1.7.2024, BGB § 749 Rn. 20). Ein solcher Extremfall liegt hier nicht vor. Es handelt sich vielmehr um den Regelfall, dass einer der zwei Miteigentümer die Gemeinschaft auflösen möchte.
Dabei kann auch nicht darauf abgestellt werden, dass im Rahmen des freihändigen Verkaufs regelmäßig ein höherer Preis zu erzielen ist als im Rahmen einer Teilungsversteigerung. Legte man dies zugrunde, so wäre die Norm des § 753 BGB sinnentleert und der die Aufhebung begehrende Eigentümer könnte sodann immer auf Abschluss einer Teilungsvereinbarung klagen. Insofern kann auch nicht darauf abgestellt werden, dass die fehlende Willenserklärung zu einer Erschwerung des freihändigen Verkaufs führt.
Ein Anspruch ergibt sich aus vorstehenden Gründen auch nicht der nachehelichen Rücksichtnahmepflicht. Auch ist kein Gesellschaftsvertrag ersichtlich, der einen Anspruch aus gesellschaftsrechtlichen Normen herleiten könnte.
III.
Die Entscheidung über die Kosten beruht auf §§ 113 Abs. 1 S. 2 FamFG , 91 Abs. 1 ZPO.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen diesen Beschluss ist das Rechtsmittel der Beschwerde gegeben, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600 Euro übersteigt oder wenn das Gericht des ersten Rechtszugs die Beschwerde zugelassen hat. Beschwerdeberechtigt ist derjenige, dessen Rechte durch den Beschluss beeinträchtigt sind. Die Beschwerde ist bei dem Amtsgericht - Familiengericht - M. Heinrich-Drake-Str. 3, 32756 Detmold schriftlich in deutscher Sprache durch einen Rechtsanwalt einzulegen.
Die Beschwerde muss spätestens innerhalb eines Monats nach der schriftlichen Bekanntgabe des Beschlusses bei dem Amtsgericht - Familiengericht - Detmold eingegangen sein. Die Frist beginnt mit der schriftlichen Bekanntgabe des Beschlusses, spätestens mit Ablauf von fünf Monaten nach Erlass des Beschlusses. Fällt das Ende der Frist auf einen Sonntag, einen allgemeinen Feiertag oder Sonnabend, so endet die Frist mit Ablauf des nächsten Werktages.
Die Beschwerde muss die Bezeichnung des angefochtenen Beschlusses sowie die Erklärung enthalten, dass Beschwerde gegen diesen Beschluss eingelegt wird. Sie ist zu unterzeichnen.
Darüber hinaus muss der Beschwerdeführer einen bestimmten Sachantrag stellen und diesen begründen. Die Frist hierfür beträgt zwei Monate und beginnt mit der schriftlichen Bekanntgabe des Beschlusses, spätestens mit Ablauf von fünf Monaten nach Erlass des Beschlusses. Innerhalb dieser Frist müssen der Sachantrag sowie die Begründung unmittelbar bei dem Beschwerdegericht - Oberlandesgericht Hamm, Heßlerstr. 53, 59065 Hamm - eingegangen sein.
Dem Anwaltszwang unterliegen nicht Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse sowie Beteiligte, die durch das Jugendamt als Beistand vertreten sind.