Mietklage: Zahlung zugesprochen; Rauchmelder-Miete nicht umlagefähig
KI-Zusammenfassung
Der Kläger forderte ausstehende Miete und Betriebskosten. Das Gericht sprach eine Restforderung von 213,64 € nebst Zinsen zu, wies die übrigen Ansprüche aber ab. Entscheidend war, dass der Vermieter die Umlagefähigkeit und Aufschlüsselung von Hauswart- und weiteren Betriebskosten nicht hinreichend dargelegt hat. Mietkosten für Rauchmelder sind regelmäßig nicht erstattungsfähig.
Ausgang: Klage teilweise stattgegeben: Zahlung von 213,64 € nebst Zinsen zugesprochen, sonstige Betriebskostenansprüche abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Der Vermieter kann restliche Mietforderungen nach § 535 BGB geltend machen; die Miete ist gemäß § 556b Abs. 1 BGB rechtzeitig zu entrichten und bei Zahlungsverzug gelten die Zinsen des § 288 BGB in Verbindung mit § 286 BGB.
Für die Umlage von Hauswartskosten gilt, dass nur die tatsächlich umlagefähigen Tätigkeiten auf die Mieter abgewälzt werden dürfen; der Vermieter hat die Kosten nachvollziehbar aufzuschlüsseln und den tatsächlichen Zeitaufwand des Hauswarts nachzuweisen.
Miet- oder Leasingkosten für Geräte (z. B. Miete/Wartung von Rauchmeldern) sind nur dann umlagefähig, wenn dies ausdrücklich durch die Betriebskostenverordnung oder vertraglich vorgesehen ist; regelmäßig sind solche Mietkosten nicht erstattungsfähig, allenfalls Kosten für Prüfungs- und Überwachungsmaßnahmen.
Kosten für den Betrieb einer Gemeinschaftsantennenanlage sind umlagefähig, soweit die Anlage vom Vermieter von einem Dritten gemietet wurde und dies nachgewiesen wird.
Bestehende Einwendungen gegen abgerechnete Betriebskosten entheben den Vermieter nicht von der Darlegungs- und Beweislast; unzureichende oder pauschale Angaben genügen nicht, sodass Ansprüche mangels substantiierter Darlegung abzuweisen sind.
Leitsatz
Die Kosten für die "Miete/Wart. Rauchmeld." sind nicht erstattungsfähig. Umlagefähig sind allenfalls solche Kosten, die zur Überprüfung von Beschädigungen und Funktionen dienen.
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 213,64 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszins seit dem 06.07.2017 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 58 % und die Beklagte 42 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
(ohne Tatbestand gemäß § 313 a ZPO)
Entscheidungsgründe
Die Klage ist im zuerkannten Umfang begründet, im Übrigen unbegründet.
Dem Kläger steht gemäß § 535 BGB eine restliche Mietforderung in Höhe von 213,64 Euro zu.
Die zuerkannten Zinsen schuldet der Beklagte gemäß § 286 BGB i. V. § 288 BGB. Gemäß § 556 b Abs. 1 BGB ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nachdem sie bemessen ist. Die Beklagte war daher mit der Zahlung der Miete für den Monat Juli 2017 spätestens am 06.07.2017 in Verzug.
Weitergehende Ansprüche des Klägers bestehen nicht.
Hinsichtlich der Abrechnung für das Jahr 2014 war die Beklagte gemäß § 387 BGB zur Aufrechnung in Höhe von 69,73 Euro berechtigt. Ihr sind insgesamt Hauswarts-Lohnkosten in Höhe von 91,15 Euro in Rechnung gestellt worden. Hiervon hat die Beklagte 69,73 Euro nicht gezahlt.
Grundsätzlich sind nach dem Inhalt des Mietvertrages Kosten für den Hauswart umlagefähig. Zu den umlagefähigen Kosten für den Hauswart gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft.
Der Vermieter muss die Kosten der umlagefähigen Hauswartstätigkeit einerseits und die nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten andererseits nachvollziehbar aufschlüsseln, sodass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können. Die Darlegungs- und Beweislast trifft nach einhelliger Ansicht den Vermieter. Entscheidend ist der tatsächliche Zeitaufwand des Hauswarts für die jeweiligen Arbeiten. Die Leistungsbeschreibung im Vertrag des Vermieters mit dem Hauswart ist lediglich ein Indiz für den Umfang der nicht umlagefähigen Kosten (vgl. BGH NJW 2008, 1801).
Der Beklagte hat vorgetragen, er habe einen pauschalen Abzug von 20 % vorgenommen. Einerseits ist dieser Abzug nicht nachgewiesen, andererseits durfte die Beklagte die Zulässigkeit dieses Abzugs bestreiten. Nach alledem hat der Kläger seine Forderung nicht hinreichend dargelegt (§ 138 Abs. 1 ZPO).
Aus der Abrechnung für das Jahr 2015 schuldet die Beklagte zunächst die „Fernsehkabelgebühr“. Der Kläger hat dazu vorgetragen, es handele sich um Mietkosten für eine Sattelitenanlage. Die entsprechenden Unterlagen hat er vorgelegt. Umlagefähig sind die Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage. Eine nicht zum Gebäude gehörende Antennenanlage ist eine solche, die der Vermieter von einem Dritten gemietet hat. Hier sind die Mietkosten umlagefähig (Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Auflage 2017, § 556, Rdn. 91).
Daneben stehen dem Kläger Kosten für die Gartenpflege in Höhe von 123,68 Euro zu.
Weitere Ansprüche bestehen dagegen nicht.
Die Kosten für die „Miete/Wart. Rauchmeld.“ sind nicht erstattungsfähig. Umlagefähig sind allenfalls solche Kosten, die zur Überprüfung von Beschädigungen und Funktionen dienen. Nicht umlagefähig sind dagegen Mietkosten. Nach dem Gesamtzusammenhang der Betriebskostenverordnung sind Mietkosten nur insoweit erstattungsfähig, als dies ausdrücklich vorgesehen ist. Es handelt sich um eine Ausnahme, die nicht verallgemeinerungsfähig ist (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 556, Rdn. 230).
Der Kläger hat nicht hinreichend dargelegt, um welche Kosten es sich handelt. Ansprüche bestehen insoweit nicht.
Der Kläger hat auch keinen Anspruch auf Zahlung der Kosten für den Hauswart. Er hat die „Stellenbeschreibung für Hauswarttätigkeit“ vorgelegt. Nach Ziffer 7 gehören dazu auch Gartenpflegearbeiten. Die Angaben im Schriftsatz vom 07.05.2018 sind durch nichts belegt. Es widerspricht auch dem Grundsatz des Wirtschaftlichkeitsgebots, Kosten für den Hauswart und für die Gartenpflege gesondert abzurechnen, obwohl der Hauswart auch für die Gartenpflege zuständig ist. Für diesen Sachvortrag hat der Kläger seiner Darlegungslast nach § 138 Abs. 1 ZPO nicht genügt.
Es war nach alledem wie geschehen zu entscheiden.
Die Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 92, 708 Nr. 11, 713 ZPO.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Münster, Am Stadtgraben 10, 48143 Münster, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Münster zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Münster durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.