Zustimmung zur Mieterhöhung abgewiesen: Kein Zuschlag für niedriges Verkehrsaufkommen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin begehrt die Zustimmung der Beklagten zu einer Mieterhöhung auf 366,15 EUR monatlich auf Basis des qualifizierten Mietspiegels. Prüfungsgegenstand ist, ob die ortsübliche Vergleichsmiete den von der Klägerin geltend gemachten Zuschlag für "kein oder niedriges Verkehrsaufkommen" trägt. Das Gericht schätzt die Vergleichsmiete nach § 287 Abs. 2 ZPO unter Berücksichtigung des qualifizierten Mietspiegels (§ 558d BGB). Die Klage wird abgewiesen, da der Zuschlag nicht substantiiert dargelegt wurde und die bereits gezahlte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht.
Ausgang: Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Höhe von 5,94 EUR monatlich abgewiesen, da Zuschlag für niedriges Verkehrsaufkommen nicht substantiiert dargelegt wurde
Abstrakte Rechtssätze
Ein Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB ist durch die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt, die anhand des qualifizierten Mietspiegels zu bestimmen ist.
Bei Anwendung eines qualifizierten Mietspiegels sind der Tabellenbasiswert und die gesondert aufgeführten Wohnwertpositionen maßgeblich und in der Schätzung der Vergleichsmiete zu berücksichtigen (§ 287 Abs. 2 ZPO; § 558d BGB).
Ein Zuschlag für das Wohnwertmerkmal "kein oder niedriges Verkehrsaufkommen" ist nur anzusetzen, wenn der Vermieter substantiiert und einzelfallbezogen darlegt, dass die Gesamtumstände ein geringes Verkehrsaufkommen wahrscheinlich machen.
Die bloße Angabe, die Wohnung liege in einer Nebenstraße oder es bestehe eine Geschwindigkeitsbegrenzung, genügt nicht zur Annahme eines niedrigen Verkehrsaufkommens; die Darlegungs- und Beweislast dafür trägt derjenige, der den Zuschlag begehrt.
Fehlt eine genügende Darlegung des geringen Verkehrsaufkommens, bleibt es bei der anhand des Mietspiegels ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete; eine darüber hinausgehende Mieterhöhung ist nicht durchsetzbar.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Parteien streiten über die Abgabe einer Zustimmungserklärung zu einer Wohnraummieterhöhung.
Die Beklagte ist Mieterin einer von der Klägerin vermieteten Wohnung im Hause Straße-01 00, Ort-01.
Die Wohnung ist nicht preisgebunden und weist eine Größe von 59,44 qm auf. Aus dem qualifizierten Mietspiegel der Stadt Ort-01 (Stand 01.04.2021) ergibt sich für die Wohnung eine Basismiete in Höhe von 5,16 EUR pro Quadratmeter.
Mit Schreiben vom 25.05.2021 forderte die Klägerin die Beklagte auf, einer Mieterhöhung der Nettokaltmiete um einen Betrag in Höhe von 9,51 EUR auf insgesamt 366,15 EUR monatlich zum 01.08.2021 zuzustimmen. In diesem Zeitpunkt bestand die monatliche Miete seit mehr als 15 Monaten unverändert bei einem Nettokaltmietbetrag in Höhe von 356,64 EUR.
Die Klägerin errechnete unter Zugrundelegung des vorgenannten Mietspiegels eine Summe prozentualer Zu- bzw. Abschläge in Höhe von 19,40 % auf die Basismiete. Insbesondere führte sie das Wohnwertmerkmal „kein oder niedriges Verkehrsaufkommen“ als Zuschlag in Höhe von 2,00 % auf. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Blatt 5 der Akte Bezug genommen.
Die Wohnung ist Bestandteil einer Wohnanlage in einer Nebenstraße. Für den Straßenverkehr gilt eine Geschwindigkeitsbegrenzung von 30 km/h. Der Bereich ist nicht mit dem Verkehrszeichen 325.1 der StVO beschildert.
Die Beklagte erklärte, zunächst vertreten durch den Mieterbund Ort-02 e.V., gegenüber der Klägerin mit Schreiben vom 11.06.2021, dass einer Mieterhöhung in Höhe von 3,57 EUR monatlich zugestimmt wird. Hierbei legte die Beklagte einen Mietpreis in Höhe von 6,06 EUR pro Quadratmeter zugrunde.
Weitere Zustimmungserklärungen gab die Beklagte nicht ab.
Die Klägerin ist der Ansicht, ihrem Mieterhöhungsverlangen sei vollumfänglich zuzustimmen. So sei insbesondere der Zuschlag für das Wohnwertmerkmal „kein oder niedriges Verkehrsaufkommen“ bei der Vergleichsmietberechnung mit einzubeziehen. Insofern behauptet sie, die Wohnung liege in einem verkehrsberuhigten Bereich.
Die Klägerin beantragt nach teilweiser Klagerücknahme nunmehr,
die Beklagte zu verurteilen, einer Anhebung der Nettokaltmiete für die von ihr bei der Klägerin gemieteten Wohnung im Hause Straße-01 00, Ort-01, um 5,94 EUR monatlich auf insgesamt 366,15 EUR monatlich ab dem 01.08.2021 zuzustimmen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die teilweise Klagerücknahme bezüglich der Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen in Höhe von 3,57 EUR monatlich war gem. §§ 263, 264 Nr. 2, 269 Abs. 1 ZPO ohne Einwilligung der Beklagten zulässig.
Die Klage ist zulässig, insbesondere ist sie innerhalb der Frist des § 558b Abs. 2 BGB erhoben worden.
Die Klage ist allerdings unbegründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Höhe des nach Klagerücknahme noch verbleibenden Betrags von 5,94 EUR monatlich auf insgesamt 366,15 EUR monatlich.
Zwar gibt § 558 BGB der Klägerin als Vermieterin einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Dieser Anspruch ist jedoch begrenzt durch die ortsübliche Vergleichsmiete. Vorliegend entspricht die bereits gezahlte Miete (6,06 EUR/qm) der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Zu dieser Entscheidung kommt das Gericht im Rahmen einer Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 287 Abs. 2 ZPO unter Berücksichtigung des hier einschlägigen qualifizierten Mietspiegels der Stadt Ort-01 (§ 558d BGB).
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist gemäß dem Mietspiegel insbesondere auf Grundlage der Baualtersklasse und der Größenklasse zu bilden. Hieraus wird sodann ein Tabellenwert pro Quadratmeter (=Basiswert) ermittelt. Auf diesen Basiswert sind sodann gesondert aufgeführte Wohnwertpositionen prozentual zu- bzw. abzuschlagen.
Die Klägerin hat den Basiswert mit einem Betrag in Höhe von 5,16 EUR pro Quadratmeter richtig veranschlagt. Ebenso richtig sind die von der Klägerin vorgenommenen Zuschläge hinsichtlich der Wohnwertpositionen „Baujahre 1949 – 9170“, „Wohnung liegt in der Innenstand“, „Wäschetrockenraum oder Waschküche mit Trocknungsmöglichkeit“ und „Außenwanddämmung aller Wände nach 2000 bis 2009“.
Hieraus errechnet sich ein Zuschlag auf den Basiswert von insgesamt 17,40 % und damit eine ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von etwa 6,06 EUR pro Quadratmeter.
Ein Zuschlag für die Wohnwertposition „kein oder niedriges Verkehrsaufkommen“ darf hingegen nicht in Ansatz gebracht werden. Erkennbar und insoweit unstreitig zwischen den Parteien liegt die Wohnung nicht in einer Zone, in der kein Verkehrsaufkommen vorhanden ist. Ebenso ist nicht von einem niedrigen Verkehrsaufkommen auszugehen, da die insofern darlegungsbelastete Klägerin keine tragenden Umstände vorträgt, die auf eine positive Annahme der niedrigen Verkehrsfrequentierung schließen lassen.
Wann ein niedriges Verkehrsaufkommen vorliegt, ist einzelfallbezogen im Wege einer Gesamtschau der Umstände zu beurteilen, da der Mietspiegel selbst keine Kriterien hierzu aufstellt. Die vorgetragenen Gesichtspunkte müssen in ihrer Gesamtheit das Bestehen eines geringen Verkehrsaufkommens im Bereich der Liegenschaft als wahrscheinlich erscheinen lassen.
Der Vortrag der Klägerin erschöpft sich darin, dass die hier gegenständliche Wohnung an einer Wohnanlage in einer Nebenstraße liegt, bei welcher für den Straßenverkehr eine Geschwindigkeitsbegrenzung von 30 km/h gilt.
Die Charakterisierung der Straße als Nebenstraße lässt keinen Rückschluss auf eine niedrige Verkehrsfrequentierung zu. Ein solcher Rückschluss wäre allenfalls – in Abgrenzung zu einer Straße mit Durchgangsverkehr – bei Sackgassen oder Einbahnstraßen denkbar, da in diesen Fällen bereits der Straßencharakter die Verkehrsnutzung beschränkt.
Der Hinweis auf die Geschwindigkeitsbegrenzung ist ebenso unergiebig. Trotz vergleichsweise geringer Geschwindigkeit ist ein reges Verkehrsaufkommen durchaus möglich. Dies ergibt sich bereits aus allgemeinen Erkenntnissätzen. So können Nebenstraßen – gerade in größeren Städten – beliebte Abkürzungen für Verkehrsteilnehmer sein. Zugleich ist nicht ersichtlich und auch nicht vorgetragen, inwiefern verringerte Geschwindigkeit kongruent zu verringerter Straßennutzung sein sollte.
Der Hinweis darauf, dass sich die Wohnung in einer Wohngegend befindet, vermag das Gericht ebenso nicht zu überzeugen. Dabei verkennt es nicht, dass eine Wohnung in oder nahe einem Industriegebiet für ein höheres Verkehrsaufkommen in dessen Umgebung sprechen könnte. Hieraus lässt sich allerdings kein Gegensätzlichkeitsverhältnis zu einer Wohngegend ableiten. Festgehalten werden kann vorliegend lediglich, dass zumindest kein hohes Verkehrsaufkommen naheliegt. Weshalb eine Wohngegend hingegen allein aufgrund ihres Charakters regelmäßig eine geringe Verkehrsnutzung zur Folge hat, ist weder vorgetragen noch ersichtlich.
Mangels ausreichender Darlegungen der Klägerin, die für ein geringes Verkehrsaufkommen sprechen, kommt es auf etwaige dagegensprechende Umstände nicht mehr an. So kann insbesondere dahinstehen, ob auf das Vorhandensein des Verkehrszeichens 325.1 der StVO abzustellen ist.
II.
Die Entscheidung über die Kosten folgt aus §§ 91 Abs. 1, 269 Abs. 3 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
III.
Der Streitwert des Rechtsstreits ist auf bis zu 500,00 EUR festzusetzen.