Mietminderung wegen Geruchsbelästigung durch massive Katzenhaltung (15 %)
KI-Zusammenfassung
Die Vermieterin verlangte restlichen Mietzins sowie eine Nebenkostennachzahlung 2003; die Mieter beriefen sich auf Mietminderung wegen starker Geruchsbelästigungen durch umfangreiche Katzenhaltung. Das Gericht hielt die Wohnung wegen anhaltender Gerüche (zeitweise bis ca. 30 Katzen) für mangelhaft und erkannte eine Minderung von 15 % an. Zuerkannt wurden lediglich Restbeträge für Mai und Juni 2005; die Nebenkostennachforderung 2003 scheiterte an einer nicht nachvollziehbar erläuterten Heizkostenposition. Eine Hilfsbegründung über nicht gezahlte Mieten 2006 griff nicht, weil auch insoweit eine Minderung bestand.
Ausgang: Klage auf Miet- und Nebenkostennachzahlung überwiegend abgewiesen; zugesprochen nur 229,97 Euro Mietrest für Mai/Juni 2005 nebst Zinsen.
Abstrakte Rechtssätze
Eine erhebliche und andauernde Geruchsbelästigung aus dem Herrschaftsbereich des Vermieters kann einen Mangel der Mietsache begründen und zur Mietminderung berechtigen.
Die Höhe der Mietminderung ist nach dem Ausmaß der Gebrauchseinschränkung zu bemessen; eine wesentliche Einschränkung von Lüften und Balkonnutzung kann eine Minderung von 15 % rechtfertigen.
Ist eine Betriebskostenabrechnung hinsichtlich einer wesentlichen Kostenposition (hier: Heizkosten) nicht nachvollziehbar erläutert, entfällt ein Nachzahlungsanspruch, wenn die nicht prüfbare Position den geltend gemachten Saldo übersteigt.
Bei einer Zahlung auf Mietrückstände ist die Tilgungsbestimmung nach den Umständen (§ 366 BGB) zu ermitteln; ist eine Verrechnung auf offenen Mietzins angekündigt, kommt eine Verrechnung vorrangig auf Zinsen und Kosten (§ 367 Abs. 1 BGB) nicht zum Tragen.
Mietrückstände sind ab Eintritt des Verzugs nach den gesetzlichen Verzugszinsregeln zu verzinsen.
Tenor
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 229,97 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 111,20 Euro seit dem 5. Mai 2005 und aus 118,77 Euro seit dem 4. Juni 2005 sowie Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz jeweils bis zum 2. August 2005 aus je 111,18 Euro seit dem 5. August, 4. September, 7. Oktober, 5. November und 4. Dezember 2003, 6. Januar, 5. Februar, 4. März, 6. April, 6. Mai, 4. Juni, 6. Juli, 5. August, 4. September, 5. Oktober, 5. November und 4. Dezember 2004 sowie aus je 111,20 Euro seit dem 6. Januar, 4. Februar, 4. März und 5. April 2006 zu zahlen; im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Beklagten waren ab dem 15. Dezember 1997 Mieter der mittlerweile im Eigentum der Klägerin stehenden Wohnung im ersten Obergeschoß des Hauses L-Straße in Z1. Der monatliche Nettomietzins betrug zuletzt 741,37 Euro. Die Klägerin bewohnt die Erdgeschosswohnung und hält dort Katzen. Im streitgegenständlichen Zeitraum minderten die Beklagten in der Zeit von August 2003 bis Dezember 2004 den Mietzins um je 222,39 Euro, in der Zeit von Januar bis Juni 2005 um je 222,41 Euro und in der Zeit von Juli 2005 bis Oktober 2006 um je 111,21 Euro. Mit Schreiben des Mietvereins vom 29. Juni 2005 ließen sie in Aussicht stellen, die Minderung auf insgesamt 15 % zu reduzieren und einen Betrag von 2.327 Euro nachzuzahlen, was sodann am 2. August 2005 geschah.
Die Klägerin verlangt nunmehr Zahlung der rückständigen Mietzinsbeträge sowie Nebenkostennachzahlung für 2003, wobei diesbezüglich auf die in Ablichtung vorgelegte Abrechnung Bezug genommen wird. Den Nachzahlungsbetrag aus der Nebenkostenabrechnung für 2004 macht sie auf den Einwand der Beklagten bezüglich einer Zuvielberechnung nicht mehr geltend, sondern stützt die diesbezügliche Forderung hilfsweise auf die geminderten Beträge für Juli bis Oktober 2006 in Höhe von je 111,21 Euro.
Sie beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen an sie
4.462,70 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 3.239,39 Euro seit dem 3. August 2005 und aus je 111,21 Euro seit dem 4. August, 6. September, 7. Oktober, 7. November, und 5. Dezember 2005, 5. Januar, 6. Februar, 6. März, 6. April, 4. Mai und 6. Juni 2006; 452,33 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 286,87 Euro seit dem 16. Januar 2005 und aus 165,46 Euro seit dem 16. Januar 2006 zu zahlen.
- 4.462,70 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 3.239,39 Euro seit dem 3. August 2005 und aus je 111,21 Euro seit dem 4. August, 6. September, 7. Oktober, 7. November, und 5. Dezember 2005, 5. Januar, 6. Februar, 6. März, 6. April, 4. Mai und 6. Juni 2006;
- 452,33 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 286,87 Euro seit dem 16. Januar 2005 und aus 165,46 Euro seit dem 16. Januar 2006 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie behaupten, die Klägerin habe in ihrer Wohnung und im Garten eine enorme Anzahl von Katzen gehalten, teilweise nahezu 30. Hierdurch sei es zu erheblichen Geruchsbelästigungen gekommen mit der Folge, dass sie in ihrer Wohnung nicht hätten lüften und auch den Balkon nicht hätten nutzen können. Die Nebenkostenabrechnung für 2003 sei deshalb zu beanstanden, weil die Zusammensetzung der Heizkosten nicht mitgeteilt und zudem nach Quadratmeterzahl abgerechnet sei.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen S, B, T2, R, F, O, C, T und G; wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die schriftliche Aussage des Zeugen S vom 2. März 2008 sowie das Sitzungsprotokoll vom 17. März 2008 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nur teilweise begründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten noch Anspruch auf Zahlung von Mietzins in Höhe des zuerkannten Betrages, und zwar in Höhe von 111,20 Euro für Mai 2005 und in Höhe von 118,77 Euro für Juni 2005. Im streitgegenständlichen Zeitraum von August 2003 bis einschließlich Juni 2006 hatte die Klägerin grundsätzlich Anspruch auf Zahlung von Mietzins in Höhe von 25.947,95 Euro (741,37 Euro x 35 Monate). Hiervon in Abzug zu bringen ist indes ein Betrag von 3.892,35 Euro, da der Mietzins im fraglichen Zeitraum um 15 % (111,21 Euro) gemindert war infolge der Mangelhaftigkeit der Mietsache. Denn insoweit steht zur sicheren Überzeugung des Gerichts fest, dass die Wohnung der Beklagten durchgängig erheblichen Beeinträchtigungen unterlag. Die Beweisaufnahme hat ergeben, dass die Klägerin nicht nur einige Katzen hielt, sondern zeitweise an die dreißig. Der Zeuge B hat ausgesagt, dass am 1. Juli 2003 23 Tiere in der Wohnung angetroffen und 21 entfernt worden seien. Es habe eine Geruchsbelästigung durch Fäkalien vorgelegen. Die Tiere hätten Flöhe gehabt. Der Zeuge S, der bis September 2006 über den Beklagten wohnte, hat schriftlich ausgesagt, dass seit dem Jahr 2002 ständig wachsende Geruchsbelästigung durch die Katzenhaltung vorgelegen habe. Die Beklagten hätten ihren Balkon eigentlich nie richtig nutzen können. Das Lüften sei nur erschwert und bei günstiger Witterung mit entsprechenden Windrichtungen möglich gewesen. Die Zeugin T2 als unmittelbare Nachbarin hat detailliert ausgesagt, dass von der Garage der Klägerin ein bestialischer Gestank ausgehe. Nach dem Einschreiten der Stadt Z1 sei es kurzzeitig besser geworden. Es seien aber nicht alle Katzen bis auf zwei entfernt worden, da gar nicht alle angetroffen worden seien. Die Zeugin T als weitere Nachbarin hat zwar auch bestätigt, dass im T2 2003 etliche Katzen entfernt worden seien. Allerdings meine sie, dass eigentlich immer mehr als 10 Tiere vorhanden gewesen seien. Auch die übrigen von den Beklagten benannten Zeugen haben Ereignisse schildern können, bei denen eine erhebliche Belästigung durch den Geruch von Katzenurin vorlag. Das Gericht hat bezüglich der persönlich vernommenen Zeugen aufgrund des Eindrucks, den diese bei ihrer Vernehmung gemacht haben, keine Anhaltspunkte, an der Richtigkeit ihrer Aussagen zu zweifeln. Auch die schriftliche Aussage des Zeugen S erscheint glaubhaft. Sie ist trotz der erlittenen Beeinträchtigungen sachlich abgefasst. Die Zeugen haben kein eigenes Interesse am Ausgang des Rechtsstreits. Der Zeuge S wohnt nicht mehr im Objekt. Die Zeuginnen T2 und Simon haben zwar ein Interesse an der Beseitigung der geschilderten Zustände, nicht aber daran, ob die Beklagten zahlen müssen oder nicht.
Diesem Beweisergebnis steht lediglich die Aussage des Zeugen G entgegen. Dieser hat ausgesagt, ab Mitte des Jahres 2004 bei der Klägerin zur Untermiete gewohnt zu haben und seit November 2006 die ehemalige Wohnung der Beklagten zu benutzen. Auch er hat einräumen müssen, dass in der Wohnung der Klägerin die Katzenhaltung zu bemerken gewesen sei, nicht aber außerhalb davon. In der ehemaligen Wohnung der Beklagten könne er jederzeit lüften und den Balkon bewohnen. Auch seine Besucher hätten auf seine Nachfrage Geruchsbelästigungen verneint. Das Gericht hat allerdings erhebliche Zweifel zumindest an der objektiven Richtigkeit dieser Aussage. Der Zeuge G hat eingeräumt, dass in der Wohnung die Katzenhaltung sehr wohl zu bemerken war. Nachdem er bekundet hat, außerhalb der Wohnung sei ein Geruch von Katzen nicht wahrzunehmen gewesen, kann dies nur so verstanden werden, dass in der Wohnung selbst ein Geruch vorhanden war. Wenn aber jemand eine solche Wohnung bewohnt und sich regelmäßig über längere Zeiträume darin aufhält, erscheint es nachvollziehbar, dass er den Geruch, der außerhalb der Wohnung nicht so stark gewesen sein dürfte wie in der Wohnung, außerhalb gar nicht mehr wahrnimmt. Dies hat letztlich auch der Zeuge schon für möglich gehalten und seine Aussage dahingehend erweitert, dass auch Besucher auf sein Nachfragen das Vorliegen eines Geruchs verneint hätten. Selbst wenn die Aussage insoweit zutreffen sollte, kann es durchaus sein, dass die von ihm befragten Personen eine Störung verneinten, während sie dennoch vorlag, beispielsweise um die Gefühle des Zeugen nicht zu verletzen. Allerdings hat das Gericht gerade angesichts dieses Teils der Aussage Zweifel an der Richtigkeit. Denn es erscheint äußerst merkwürdig, wenn jemand, der sich angeblich gar nicht gestört fühlt, Dritte befragt, ob diese denn eine Störung bemerken. Soweit der Zeuge G weiter ausgesagt hat, auch in der nunmehr von ihm bewohnten Wohnung komme es nicht zu Belästigungen, betrifft dies einen Zeitraum, der nach dem hier streitgegenständlichen liegt. Es ist durchaus möglich, dass seitdem die Wohnungen keinen Beeinträchtigungen mehr unterliegen. Dem steht nicht entgegen, dass die Grundstücksnachbarinnen die Belästigungen als nach wie vor vorhanden angegeben haben. Denn es kann durchaus sein, dass die Klägerin seit dem Einzug des Zeugen in die obere Wohnung ihr Verhalten geändert hat und für ausreichende hygienische Zustände zumindest im Haus sorgt.
Soweit die Klägerin weitere Zeugen für das Nichtvorliegen eines Minderungsgrundes benannt hat, hat sie ihre Beweisangebote auch auf den Hinweis des Gerichts im Beweisbeschluß nicht substantiiert.
Der Höhe nach hält das Gericht eine Minderung von 15 % für angemessen. Die Tatsache, dass man im Winter nicht ausreichend lüften kann, ist für sich allein genommen schon ausreichend, um einen solchen Minderungssatz zu anzunehmen, da sich das Eindringen von Gerüchen letztlich auf sämtliche gemieteten Räume auswirkt, selbst wenn man die Türen innerhalb der Wohnung geschlossen hält. Dass man Letzteres tun muß, kommt als weitere Beeinträchtigung hinzu. Auch das Schlafen bei geschlossenen Fenstern stellt für den überwiegenden Teil der Bevölkerung eine erhebliche Beeinträchtigung dar und ist minderungserhöhend zu berücksichtigen. Dass es in den übrigen Jahreszeiten zu noch stärkeren Belästigungen kam, ist hier unbeachtlich, da eine über 15 % hinausgehende Minderung beklagtenseits nicht geltend gemacht wird.
Zieht man von dem zu zahlenden Mietzins von 25.947,95 Euro den Minderungsbetrag von 3.892,35 Euro ab, verbleibt ein zu zahlender Betrag von 22.055,60 Euro. Gezahlt haben die Beklagten im Zeitraum von August 2003 bis Dezember 2004 insgesamt 8.822,66 Euro (17 x 518,98 Euro), im Zeitraum von Januar bis Juni 2005 einen Betrag von 3.113,76 Euro (6 x 518,96 Euro) und im Zeitraum von Juli 2005 bis Juni 2006 einen Betrag von 7.561,92 Euro (12 x 630,16 Euro). Abzüglich dieser Zahlungen verblieb ein offener Betrag von 2.557,26 Euro. Auf diesen zahlten die Beklagten am 2. August 2005 2.327,29 Euro, so dass der zuerkannte Betrag verblieb. Dieser zuletzt gezahlte Betrag war auf den Mietzins zu verrechnen, nicht auf Zinsen und Kosten, nachdem die Beklagten durch den Mieterverein mit Schreiben vom 29. Juni 2005 in Aussicht gestellt hatten, diesen Betrag ggf. auf den offenen Mietzins zahlen zu wollen. Für eine Anwendung des § 367 Abs. 1 BGB ist wegen § 367 Abs. 2 BGB kein Raum. Die Zahlung ist nach § 366 BGB auf die seinerzeit fälligen älteren Forderungen anzurechnen, so dass für Mai 2005 unter Berücksichtigung der zulässigerweise erfolgten Minderung von 111,21 Euro ein zu zahlender Betrag von 111,20 Euro, für Juni 2005 ein solcher von 118,77 Euro verblieb.
Anspruch auf Zahlung der weiter geltend gemachten Beträge hat die Klägerin ebenfalls nicht. Den Beklagten zu zuzugestehen, dass die Abrechnung für 2003 insoweit nicht nachzuvollziehen ist, als die Ermittlung der angesetzten Heizkosten in keiner Weise dargetan ist. Damit entfällt ein Nachzahlungsanspruch, da die herauszunehmenden Heizkosten diesen bei weitem übersteigen. Den Nachzahlungsbetrag für 2005 macht die Klägerin ohnehin nicht mehr geltend, kann die Klage aber auch nicht mit Erfolg hilfsweise auf die nicht gezahlten Beträge für Juli bis Oktober 2006 stützen, da der Mietzins in Höhe der nicht gezahlten Beträge gemindert war.
Die Verzinsungsansprüche ergeben sich aus Verzug.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 ZPO analog, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711, 108 ZPO.
Streitwert: 5.194,41 Euro (4.462,70 Euro + 286,87 Euro + 4 x 111,21 Euro).