Ungültige WEG-Beschlüsse zur Terrassensanierung wegen Unbestimmtheit und Einberufungsmangel
KI-Zusammenfassung
Der Kläger begehrt die Erklärung der Ungültigkeit zweier Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung zur Terrassensanierung (27.07.2011). Streitfrage ist, ob die Beschlüsse hinreichend bestimmt und ordnungsgemäß vorbereitet waren (Vorlage von Angebotsunterlagen, Zuordnung betroffener Terrassen, Delegation von Vergabekompetenz). Das AG erklärt beide Beschlüsse für ungültig, weil weder die betroffenen Terrassen noch die konkreten Maßnahmen ausreichend bestimmbar waren, die vollständigen Angebote nicht vorgelegt wurden und ein weit gefasster Vorratsbeschluss unzulässig Kompetenzen an Verwaltung/Beirat delegiert.
Ausgang: Klage auf Erklärung der Ungültigkeit der Beschlüsse zur Terrassensanierung (Nr.7/2011, Nr.8/2011) stattgegeben; Beschlüsse wegen Unbestimmtheit, Einberufungsmängeln und unzulässiger Kompetenzenübertragung für ungültig erklärt.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft ist unbestimmt und daher ungültig, wenn aus seinem Wortlaut nicht hinreichend bestimmbar ist, welche Einheiten betroffen sind und welche konkreten Maßnahmen durchgeführt werden sollen.
Die bloße Nennung eines Sanierungskonzepts oder die Vorlage eines Preisspiegels ersetzt nicht die Vorlage der maßgeblichen Angebotsunterlagen, soweit diese zur sachgerechten Entscheidungsfindung erforderlich sind.
Bei nicht unerheblichen Instandsetzungsmaßnahmen müssen den Wohnungseigentümern vor Beschlussfassung mehrere Vergleichsangebote oder sonstige aussagekräftige Unterlagen zur Einsicht vorgelegt werden, damit eine fundierte Auswahlentscheidung möglich ist.
Ein weit gefasster Vorratsbeschluss, der die Verwaltung ermächtigt, in unbestimmten künftigen Fällen ohne konkrete Kriterien Aufträge zu erteilen, überschreitet die Grenzen ordnungsgemäßer Verwaltung und ist unzulässig.
Die Entscheidungsbefugnis über die Vergabe konkreter Aufträge obliegt der Wohnungseigentümergemeinschaft; eine generelle Übertragung dieser Kompetenz auf Verwalter oder nur beratend tätigen Beirat ist nicht zulässig.
Vorinstanzen
Landgericht Köln, 29 S 146/12 [NACHINSTANZ]
Tenor
1. Die Beschlüsse mit den Nummern 7/2011 und 8/2011 der Wohnungseigentümerversammlung
vom 27.07.2011 unter TOP 7 werden für ungültig erklärt.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 74 % und die Beklagten 26 %.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden
Betrags vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Kläger und die Beklagten zu 1) bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft T-Straße, 6-8/C-Platz FGH, ####3 C2. Bei den Beklagten zu 2) handelt es sich um die Untergemeinschaft C-Platz FGH, ####3 C2.
In der Eigentümerversammlung vom 27.07.2011 hat die Gesamtgemeinschaft neben der Genehmigung der Jahresabrechnung 2010 (TOP 3 – Nr. 1/2011) Beschluss über die Terrassensanierung gefasst (TOP 7- Nr. 8/2011). Einen weiteren Beschluss (Nr. 7/2011) zur Terrassensanierung wurde von der Untergemeinschaft ebenfalls unter TOP 7 gefasst. Wegen des konkreten Inhalts und des Wortlauts der Beschlüsse wird auf das als Anlage K 6 zur Akte gereichte Protokoll der Versammlung vom 19.08.2011 Bezug genommen.
Die Wohnungseigentümer wurden zu der Versammlung mit dem als Anlage K 20 eingereichten Einberufungsschreiben eingeladen, auf dessen Wortlaut verwiesen wird. In dem Einberufungsschreiben wird hinsichtlich der Terrassen zu TOP 7 auf das Sanierungskonzept und die Ausschreibung des Architektenbüros D mit Kostenschätzung Bezug genommen, welches den Eigentümern weder vor noch in der Versammlung vom 27.07.2011 vorgelegt wurde. Die Beauftragung eines Sachverständigen und die Erstellung eines Sanierungskonzepts bezüglich der Terrassen hatten die Wohnungseigentümer zuvor in der Versammlung vom 26.11.2009 beschlossen.
In der Versammlung vom 27.07.2011 war der Architekt D anwesend und nahm zu den Sanierungsmaßnahmen Stellung. Es wurde zudem der von ihm erstellte Preisspiegel (Anlage B 5) vorgelegt, dem die Angebote von vier Dachdeckerfirmen zugrundelagen, die sich an der durchgeführten Ausschreibung beteiligt hatten. Die Angebote der Fachfirmen selbst wurden den Wohnungseigentümern jedoch weder im Rahmen der Einberufung noch in der Versammlung selbst zur Kenntnis gebracht.
Der Kläger ist der Auffassung,
der Vergabebeschluss 7/2011 zu TOP 7 sei zu unbestimmt und nicht ausreichend vorbereitet worden. Die Miteigentümer seien bis zum Zeitpunkt der Beschlussfassung weder über die Ursache der Sanierungsbedürftigkeit noch die konkret vorgesehenen Maßnahmen und die jeweilige Kostenverteilung hinreichend klar informiert worden. Der Preisspiegel ersetze die Vorlage der Angebote nicht. Insgesamt habe keine ausreichende Entscheidungsgrundlage vorgelegen.
Auch der Beschluss 8/2011 zu TOP 7 sei aus diesen Gründen zu unbestimmt. Hier sei bereits unklar, welche Terrassen überhaupt betroffen seien. Im Übrigen widerspreche es auch ordnungsgemäßer Verwaltung, dem Beirat die Entscheidungskompetenz über die Beauftragung von Fachfirmen zu überlassen, da dieser lediglich beratende Funktion habe und die konkrete Vergabe Sache der Wohnungseigentümer sei.
Nachdem der Kläger zunächst beantragt hatte,
1.den Beschluss mit der Nummer 1/2011 der WEG-Versammlung vom 27.07.2011 unter TOP 3 „Jahresabrechnung 2010“ hinsichtlich der
Heizkostenabrechnung als ungültig aufzuheben,
2. den Beschluss mit der Nummer 7/2011 und 8/2011 der WEG-Versammlung vom 27.07.2011 unter TOP 7 „Terrassensanierung“ als ungültig
aufzuheben;
hilfsweise deren Nichtigkeit festzustellen,
nahm der Kläger den Antrag zu 1) mit Schriftsatz vom 29.02.2012 zurück und stellte die weiteren Anträge wie benannt.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie sind der Auffassung,
die Beschlussfassung zur Terrassensanierung sei durch die ausführlichen Erläuterungen im Einberufungsschreiben und die Besprechung im Rahmen der Versammlung vom 27.07.2011 ausreichend vorbereitet worden. Die Wohnungseigentümer seien zudem bereits durch die ausführliche Diskussion und Beschlussfassung in der Versammlung vom 26.11.2009 über die Problematik mit den Terrassen informiert gewesen. Der Beschluss 8/2011 sei gefasst worden, um bei jeder weiteren zu erwartenden Terrassenundichtigkeit den Formalismus einer weiteren Versammlung zu vermeiden, da sich die Problematik gleichförmig wiederhole.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Sitzungsprotokoll vom 30.04.2012 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
I.
Der Beschluss 7/2011 zu TOP 7 der Eigentümerversammlung vom 27.07.2012 war für ungültig zu erklären.
Er ist bereits zu unbestimmt, da aus diesem weder hervorgeht, welche Terrassen saniert noch welche Maßnahmen dazu konkret ergriffen werden sollen. Die Wendung „bereits mit Sanierungsbedarf bekannten Terrassen“ reicht nicht aus, da sich aus dem Beschluss kein Bezugspunkt ergibt, aus dem die betroffenen Terrassen hergeleitet werden. Insbesondere besteht kein ausreichender Bezug zu dem Sanierungskonzept D. Dazu genügt es auch nicht, dass dieses in der Überschrift zu TOP 7 benannt ist, da unter TOP 7 insgesamt drei unterschiedliche Beschlüsse gefasst wurden und eine Zuordnung deshalb nicht eindeutig möglich ist. Da aus dem Beschluss ausweislich des Protokolls jedoch insgesamt überhaupt noch eine durchführbare Regelung erkennbar ist, führt die Unbestimmtheit indes nicht zur Nichtigkeit, sondern nur zur Ungültigkeit des Beschlusses.
Der Beschluss leidet auch an einem Einberufungsmangel, der dazu geführt hat, dass die Beschlussfassung nicht ausreichend vorbereitet war und die Wohnungseigentümer deshalb bei der Abstimmung über keine umfassende Entscheidungsgrundlage verfügten. Das Einberufungsschreiben enthielt hier zwar zahlreiche Angaben über die Art und den Umfang der vorgesehenen Sanierung unter Bezeichnung der betroffenen Terrassen und Aufführung der voraussichtlichen Kosten. Den Eigentümern wurden mit der Einberufung allerdings weder der von dem Architekten D erstellte Preisspiegel noch die eingeholten Angebote der Dachdeckerunternehmen zur Einsichtnahme zugänglich gemacht. Die Vorlage der vollständigen Angebotsunterlagen wäre aber Voraussetzung für eine sachgerechte Auswahl und damit für eine ordnungsgemäße Beschlussfassung gewesen, da die Wohnungseigentümer erst durch die Möglichkeit des Vergleichs die Ausgewogenheit der einzelnen Angebote hinsichtlich des Leistungsspektrums, der vertraglichen Rahmenbedingungen und der im Einzelnen anfallenden Kosten hätten überprüfen und sich dementsprechend auf die Versammlung vorbereiten bzw. ihr Abstimmungsverhalten darauf hätten einstellen können. Von der Vorlage mehrerer Vergleichsangebote konnte auch deshalb nicht abgesehen werden, weil es sich um eine Instandsetzungsmaßnahme von etwa 45.000,00 Euro und damit um kein untergeordnetes Vorhaben handelt. Die Miteigentümer waren auch nicht etwa deshalb vor der Abstimmung ausreichend über das Sanierungsprojekt unterrichtet, weil in der Versammlung vom 26.11.2009 über die Frage der Sanierungsbedürftigkeit diskutiert und anschließend die Beauftragung eines Sachverständigen beschlossen wurde. Dieser mehrheitliche Beschluss macht gerade deutlich, dass die einzelnen entscheidenden Eckpunkte der Sanierung zur Durchführung, Umfang und den Kosten zu diesem Versammlungszeitpunkt nicht hinreichend klar waren und die Gemeinschaft anschließend weiterer fachkundiger Beratung und Einschätzung bedurften.
II.
Auch der Beschluss 8/2011 zu TOP 7 war für ungültig zu erklären. Er widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.
Auch dieser Beschluss ist aus den bereits unter Ziffer I. genannten Gründen zu unbestimmt. Zur Vermeidung von unnötigen Wiederholungen wird auf die obigen Ausführungen verwiesen. Im Übrigen war der Abstimmungsgegenstand des „Vorratsbeschlusses“ zum Zeitpunkt der Beschlussfassung nicht ausreichend konkretisiert. Aus der sehr weit gefassten Formulierung hinsichtlich von eintretenden Terrassensanierungsfällen in der Zukunft wird in keiner Weise ersichtlich, welchen Umfang der Sanierungsbedarf möglicherweise annehmen wird (z. B. wie viele Terrassen in welchem Zeitraum Sanierungsbedarf aufweisen), gleichzeitig erteilen die Eigentümer der Verwaltung aber für alle diese ungewissen Fälle vorab die Vollmacht, entsprechende Aufträge an Fachfirmen zu erteilen. Die Entscheidungskompetenz über die Vergabe konkreter Aufträge – noch dazu in ungewissem, womöglich erheblichem (Kosten-)Aufwand – steht aber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und gerade nicht dem Verwalter zu. Daran ändert auch die beschlossene Abstimmung der Verwaltung mit dem Beirat nichts, da dieser lediglich beratende Funktion hat.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 100 Abs. 1, 269 Abs. 3 S. 2 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 907 S. 1 und 2 ZPO.
Streitwert: für die Zeit bis 01.03.2012: 126.742,60 Euro
für die Zeit danach: 23.500,00 Euro