Zwischenverfügung (§18 GBO) wegen fehlender Voreintragung vor Auflassungsvormerkung
KI-Zusammenfassung
Das Amtsgericht Bonn erließ eine Zwischenverfügung nach §18 GBO, weil die Beteiligte zu 1) als Bewilligende zwar die Eintragung einer Auflassungsvormerkung bewilligt hat, aber nicht im Grundbuch als Eigentümerin voreingetragen ist. Das Gericht fordert die Herbeiführung der Voreintragung bis 20.09.2017. Eine Anwendung der Ausnahmeregelung des §40 GBO auf die hier gegebene Anwachsung wurde verneint. Bei Fristversäumnis wird der Antrag kostenpflichtig zurückgewiesen.
Ausgang: Zwischenverfügung gem. §18 GBO: Voreintragung der Beteiligten zu 1) als Eigentümerin bis 20.09.2017 angeordnet; bei Nichtbehebung Rückweisung des Antrags angekündigt.
Abstrakte Rechtssätze
Für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung ist nach §39 Abs.1 GBO erforderlich, dass derjenige voreingetragen ist, dessen Recht von der Eintragung betroffen ist.
Die Ausnahme vom Voreintragungsgrundsatz des §40 GBO ist eng auszulegen und findet nicht auf die Anwachsung infolge des Ausscheidens des Mitgesellschafters einer Zwei-Personen-Gesellschaft Anwendung.
Die Anwachsung durch Ausscheiden des vorletzten Gesellschafters führt zwar kraft Gesetzes zum Alleineigentum des verbleibenden Gesellschafters, stellt aber keine erbgangsähnliche Gesamtrechtsnachfolge im Sinne einer Rechtsnachfolge nach §1922 BGB dar, welche die Anwendung des §40 GBO rechtfertigen würde.
Hat eine Partei die Bewilligung zur Vormerkung erteilt, ohne als Eigentümerin voreingetragen zu sein, kann das Grundbuchamt gemäß §18 GBO eine Zwischenverfügung zur Beseitigung des Eintragungshindernisses anordnen.
Tenor
Es ergeht eine Zwischenverfügung gem. § 18 Abs. 1 GBO.
Der Erledigung des Antrags vom 22.05.2017 steht entgegegen, dass die Beteiligte zu 1), welche die Eintragung der Auflassungsvormerkung bewilligt hat, als Eigentümerin nicht voreingetragen ist gem. § 39 GBO.
Den Beteiligten wird aufgegeben, die Voreintragung der Beteiligten zu 1) als Eigentümerin herbeizuführen.
Zur Behebung der Eintragungshindernisse wird eine Frist gemäß § 18 GBO bis einschließlich 20.09.2017 gesetzt. Nach Ablauf dieser Frist wird der Antrag kostenpflichtig zurückgewiesen.
Gründe
Im Grundbuch eingetragen ist die H GmbH & Co.KG. Diese ist im Handelsregister (HRA XXXX - AG C) mit Ausscheiden der einzigen Kommandistin bereits gelöscht. Als einzige persönlich haftende Gesellschafterin war in dem gelöschten Register die als Beteiligte zu 1) aufgeführte GmbH eingetragen. Diese bewilligte in der Annahmeurkunde durch Wiederholung der von der Beteiligten zu 2) in der Angebotsurkunde abgegebenen Grundbuchbewilligungen die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung der Beteiligten zu 2). In der Angebotsurkunde ist u.a. folgendes ausgeführt:
„Durch Vereinbarung haben die Kommanditistin und die Komplementärin der eingetragenen Eigentümerin die Anwachsung der Kommandit-Beteiligung auf die H GmbH mit Wirkung zum 01.04.2017 als einzig verbleibenden Gesellschafter und die damit verbundene Übernahme sämtlicher Aktiva und Passiva der Gesellschaft durch die H GmbH entsprechend § 738 Abs. 1 S. 1 BGB, § 143 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 HGB herbeigeführt. Durch die Gesamtrechtsnachfolge ist nunmehr die H GmbH Eigentümer des vorgenannten Wohnungseigentums. Die entsprechende Berichtigung des Grundbuches in Abt. I wird hiermit bewilligt und beantragt.“
Eintragungsvoraussetzung für die Auflassungsvormerkung ist gem. § 39 Abs. 1 GBO, dass derjenige voreingetragen sein muss, dessen Recht von der beabsichtigten Eintragung im Rechtssinne betroffen ist. Da die Beteiligte zu 1) als Betroffene im Sinne dieser Vorschrift nicht im Grundbuch als Eigentümerin voreingetragen ist, ist mit Zwischenverfügung deren Voreintragung zu fordern.
Eine Befreiung von dem Voreintragungsgrundsatz gem. § 40 Abs. 1 GBO ist vorliegend entgegen der Auffassung der Antragsteller nicht gegeben. Zwar wurde § 40 Abs. 1 GBO in der Rechtsprechung über seinen Wortlaut hinaus auf erbgangsähnliche Rechtsübergänge ausgedehnt (vgl. Schöner/Stöber Rn. 143). Eine weitere Ausdehnung des § 40 Abs. 1 GBO auf den Fall der Anwachsung durch Ausscheiden des Mitgesellschafters einer Zwei-Personen-Gesellschaft ist jedoch nicht gerechtfertigt. Wenn eine Gesellschaft durch Ausscheiden des vorletzten Gesellschafters beendet wird, hat die Beendigung der Gesellschaft nicht zur Folge, dass das Vermögen der Gesellschaft (ähnlich einer Erbfolge) im Wege einer Gesamtrechtsnachfolge auf den allein verbleibenden Gesellschafter übergeht. Vielmehr führt das Ausscheiden des vorletzten Gesellschafters zu einer Vollbeendigung der Gesellschaft durch Rückgang der Gesellschafterzahl auf eine Person; damit entfällt zugleich die Grundlage für den Fortbestand der vermögensrechtlichen Gesamthand. An die Stelle der Gesamtberechtigung tritt kraft Anwachsung Alleineigentum des als einziger verbleibenden ehemaligen Gesellschafters, während die Gesamthänderstellung des ehemaligen Mitgesellschafters mit dessen Ausscheiden erlischt (vgl. MüKoBGB/Schäfer BGB § 730 Rn. 81 f). Auch wenn die Umwandlung des Gesamthands- in Alleineigentum kraft Gesetzes eintritt, ist sie auch unter dem Aspekt, dass § 40 GBO als Ausnahmevorschrift eng auszulegen ist, nach den obigen Ausführungen mit einem Rechtssubjektwechsel ähnlich einer Erbfolge (Rechtsnachfolge in das gesamte Vermögen einer Person, § 1922 BGB) nicht mehr vergleichbar.
Rechtsbehelfsbelehrung
Gegen diesen Beschluss ist das Rechtsmittel der Beschwerde gegeben.
Beschwerdeberechtigt ist derjenige, dessen Rechte durch den Beschluss beeinträchtigt sind. Die Beschwerde kann bei dem hiesigen Grundbuchamt oder bei dem Beschwerdegericht, dem Oberlandesgericht Köln, Reichenspergerplatz 1, 50675 Köln, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift der Geschäftsstelle eingelegt werden.
Die Beschwerde muss die Bezeichnung des angefochtenen Beschlusses sowie die Erklärung enthalten, dass Beschwerde gegen diesen Beschluss eingelegt wird. Sie ist zu unterzeichnen und soll begründet werden.