Teilweise stattgegebene Klage wegen Mietnachzahlung und Abweisung von Nebenkostenansprüchen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangt Nachzahlung zu gering gezahlter Miete sowie Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen. Das Gericht verurteilt die Beklagte zur Zahlung von 600,00 DM für nicht entrichtete Miete, weist sonstige Nachzahlungs- und Erhöhungsbegehren ab. Begründend führt es das Wirtschaftlichkeitsgebot bei Hausreinigungskosten und eine hierüber hinausgehende Unwirtschaftlichkeit an.
Ausgang: Klage teilweise stattgegeben: Zahlung von 600,00 DM für zu wenig gezahlte Miete zugesprochen, sonstige Nebenkosten- und Erhöhungsansprüche abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Der Vermieter kann vom Mieter Nachzahlung für zu gering entrichtete Miete verlangen, wenn der Mieter die Minderzahlung nicht substantiiert darlegt.
Bei der Abrechnung von Betriebskosten dürfen nur solche Kosten angesetzt werden, die dem Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechen; der Vermieter hat zwar Ermessen bei Auswahl und Höhe, dieses wird aber durch den Grundsatz von Treu und Glauben begrenzt.
Überhöhte Hausreinigungskosten, die nicht einer gewissenhaften, sparsamen Bewirtschaftung entsprechen, sind unzulässig und begründen eine positive Vertragsverletzung zugunsten des Mieters.
Ein Anspruch des Vermieters auf Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen besteht nur, soweit die voraussichtlichen Betriebskosten nicht bereits durch die bisherigen Vorauszahlungen gedeckt sind.
Bei anerkannten Nachzahlungsforderungen steht dem Gläubiger ein Anspruch auf Verzugszinsen nach den einschlägigen gesetzlichen Verzugsregelungen zu.
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägererin 600,00 DM nebst 8% Zinsen aus jeweils 60,00 DM seit dem 05.11., 05.12.1999 und dem 05.01., 05.02., 05.03., 05.04., 05.05., 05.06., 05.07. und 05.08.2000 zu zahlen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens werden der Klägerseite zu 58% und der Beklagtenseite zu 42% auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
- ohne Tatbestand gemäß § 313 a ZPO -
Entscheidungsgründe
Die Klage ist teilweise begründet, im übrigen ist sie unbegründet.
Die Klägerin hat einen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung von 600,00 DM. Unstreitig hat die Beklagte im Zeitraum von November 1999 bis einschließlich August 2000 monatlich 60,00 DM Miete zu wenig bezahlt, eine Begründung für diese Minderzahlung hat die Beklagte im Rahmen des Rechtsstreits nicht gegeben. Sie ist daher zur Nachzahlung der zu wenig gezahlten mietvertraglich vereinbarten Miete verpflichtet.
Im übrigen hat die Klägerin weder einen Anspruch auf Zahlung von weiteren monatlichen 34,00 DM als Nebenkostenvorauszahlung ab Februar 2000 bis einschließlich August 2000, noch auf Nachzahlung der geltend gemachten 602,98 DM aus den Nebenkostenabrechnungen aus den Jahren 1998 und 1999.
Die geltend gemachten Ansprüche scheitern daran, daß die in Ansatz gebrachten Hausreinigungskosten nicht dem auch für preisfreien Wohnraum geltenden Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechen.
Danach ist der Vermieter gehalten bei der Abrechnung über Vorauszahlung nur solche Kosten in Ansatz zu bringen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Maßgeblich ist hierbei der Standpunkt eines "vernünftigen Wohnungsvermieters.", der ein "vertretbares Kosten-Nutzungsverhältnis im Auge behält".
Hierbei hat der Vermieter durchaus einen gewissen Ermessensspielraum. Die Grenze stellt hierbei der Grundsatz von Treu und Glauben dar, wonach sich aus dem zu Grunde liegenden Mietvertrag im Wege der Auslegung ergibt, daß wechselseitig auf die berechtigten Beilange des Vertragspartners Rücksicht genommen wird und dementsprechend nur, die Umlage solcher Betriebskosten, die für eine ordnungsgemäße, sparsame Erwirtschaftung erforderlich sind in Ansatz gebracht werden. Das Gebot der sparsamen Bewirtschaftung bezieht sich zum einen ,auf die Betriebskostenart, zum anderen aber auch auf die Höhe der Betriebskosten, (vgl. zum gesamten Vorstehenden Schmitt/Futterer, Mietrecht, § 546 Rdnr. 279 ff.)
Die Abrechnungen der Klägerin für die Kalenderjahre 1998 und 1999 entsprechen hinsichtlich der dort in Ansatz gebrachten Hausreinigungskosten diesen Grundsätzen nicht. Unter Zugrundelegung der Quadratmeterzahlen rechnet sich ein monatlicher Anteil von 1,32 DM pro qm-Wohnfläche. Wie von Seiten des Gerichts bereits in der mündlichen Verhandlung dargelegt wurde, ergibt sich aus der "Untersuchung der Mietensituation mietspiegelrelevanter Haushalte in Bonn, Stichtag 31.12.1996", daß für die Betriebskostenart Hausreinigung zum Stichtag durchschnittlich ein Betrag pro qm-Wohnfläche im Monat von 0,27 DM anfiel.
Auch unter Berücksichtigung des Umstandes, daß in den vergangenen 4 Jahren gerade die Betriebskosten in der Regel eine Steigerung erfahren haben, ist der Unterschied zu den von der Klägerin im Mietobjekt aufgewandten Reinigungskosten so groß, daß nicht mehr von einer betriebswirtschaftlich sinnvollen Bewirtschaftung diesem Punkt ausgegangen werden kann. Auch ergänzenden Angaben der Klägerseite im Schriftsatz vom 23.05.2001 führen zu keinem anderen Ergebnis. Soweit in diesem Schriftsatz vorgetragen wird, daß außer der wöchentlichen Reinigung des Treppenhauses auch Fenster und Keller einmal monatlich gereinigt werden, und zudem darauf hingewiesen wird, daß ein allgemein gültiger Maßstab nicht nur schwer festzustellen ist, sondern die Höhe von Hausreinigungskosten individuell abhängig ist von den örtlichen Gegebenheiten ist dies zwar grundsätzlich richtig, vorliegend sind aber die Grenzen in Treu und Glauben überschritten. Es kann im vorliegenden Rechtsstreit dahinstehen, ob im Hinblick auf die Größe des Objektes eine Hausreinigung in wirtschaftlich sinnvoller Weise überhaupt durch ein Drittunternehmen durchgeführt werden kann, da .jedenfalls die Höhe der Kosten unwirtschaftlich ist. Geht man davon aus, daß in den vergangenen 4 Jahren auch die Kosten für die Hausreinigung gestiegen sind, berücksichtigt man darüber hinaus den Umfang der vereinbarten Reinigung und den Umstand, daß entsprechende Reinigungsarbeiten in einem kleineren Objekt regelmäßig höhere anteilige Kosten verursachten, als in einem größeren Objekt, so ist sicherlich ein höherer durchschnittlicher Betrag noch ermessensfehlerfrei als der in der eingangs zitierten Untersuchung ermittelte Wert von 0,27 DM pro qm Wohnfläche. Im Hinblick auf das dem Vermieter eingeräumte Ermessen hinsichtlich der Entscheidung welche Betriebskostenarten anfallen und in welcher Höhe Verträge mit Dritten geschlossen werden, wäre auch ein über den von Beklagtenseite angesetzten Durchschnittswert von 0,32 DM anfallender Wert wohl noch ermessensfehlerfrei. Berücksichtigt man jedoch das selbst bei einer Verdoppelung dieses Wertes auf 0,64 DM sodaß von Seiten der Beklagten ca. 500,00 DM anteilig zu tragen wären, so zeigt dies, daß ein Nachzahlungsanspruch jedenfalls nicht besteht, da die übrigen Nebenkosten auch bei Berücksichtigung von 500,00 DM für die Reinigungskosten durch die Vorauszahlungen sowohl im Kalenderjahr 1998 als auch im Kalenderjahr 1999 gedeckt wären.
Es konnte daher dahinstehen, welcher konkrete Betrag noch einer betriebswirtschaftlich ordnungsgemäßen Bewirtschaftung im Rahmen des Ermessensspielraumes entsprechen würde, da jedenfalls eine über einem Durchschnittswert von 0,64 DM hinausgehende anteilige Belastung pro qm Wohnfläche unangemessen wäre.
Die Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes stellt eine positive Vertragsverletzung des Mietverhältnisses dar, da der Mieter mit überflüssigen Kosten belastet wird, der Vermieter ist insoweit zu Schadenersatz verpflichtet. Der Schadenersatzanspruch richtet sich auf Freihaltung der unnötigen Kosten, so daß die Beklagte unter dem Gesichtspunkt einer PVV nicht zur Nachzahlung verpflichtet ist.
Aus den vorstehenden Gründen ergibt sich sogleich auch, daß die Klägerin keinen Anspruch auf Erhöhung der monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen hat, da die dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprechende Nebenkosten durch, die Vorauszahlungen gedeckt sind.
Daraus folgt zugleich, daß die Beklagte nicht verpflichtet ist, die geltend gemachten Rücklastkosten zu zahlen.
Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 284, 286 ZPO.
Unstreitig nimmt die Klägerin Bankkredit in Anspruch, für den sie Zinsen zumindest in Höhe des geltend gemachten Zinssatzes zu entrichten hat.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 I, 708 Nr. 11, 713 ZPO.
Streitwert: 1.455,98 DM.