Mietstreit: Prüfung von Hausmeister- und Aufzugskosten, Schätzung nach §287 ZPO
KI-Zusammenfassung
Im Verfahren beanstanden die Beklagten die Abrechnung von Hausmeister- und Aufzugskosten als zu hoch im Vergleich zu Mietspiegel- und Betriebskostenspiegelwerten. Das Gericht fordert Erläuterungen der Vermieter und nimmt an, dass Reinigungskosten bei den Hauswartkosten enthalten sein können, wodurch ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht ohne Weiteres feststeht. Mangels konkreter Nachweise schätzt das Gericht den Abzugsanteil bei einem Vollwartungsvertrag für den Aufzug nach §287 ZPO mit 35 % und legt daraus eine teilweise Zahlungspflicht der Beklagten fest.
Ausgang: Teils stattgegeben: Beklagte zur Zahlung eines Restbetrags an Aufzugskosten (26,52 €) verpflichtet; weitere Forderungen als unbegründet angesehen; Parteien zu Stellungnahmen und gütlicher Einigung aufgefordert.
Abstrakte Rechtssätze
Weichen Betriebskostenpositionen deutlich von durchschnittlichen Mietspiegelwerten ab, besteht Erklärungs- und Darlegungspflicht seitens des Abrechnungsstellers.
Die Einbeziehung von Gebäudereinigung in der Hauswartposition kann einen höheren Quadratmeteranteil rechtfertigen und einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot entfallen lassen.
Soweit einzelne Leistungen (z. B. Gartenpflege) in der Abrechnung gesondert ausgewiesen sind, ist nicht ohne Weiteres davon auszugehen, dass sie durch die Hausmeisterkosten mitabgedeckt werden.
Bei fehlender Möglichkeit, den konkreten in den Kosten enthaltenen Wartungsbetrag wirtschaftlich zu ermitteln, kann das Gericht gemäß §287 ZPO eine Schätzung vornehmen; dabei ist eine sachgerechte Prozentschätzung zwischen den von den Parteien vorgetragenen Werten zulässig.
Tenor
I.
Im Rahmen des schriftlichen Verfahrens nach § 495a ZPO weist das Gericht darauf hin, dass sowohl die Position Hausmeisterkosten als auch die Position Aufzugskosten bei Zugrundelegung der Durchschnittswerte aus dem C Mietspiegel für das Jahr 2002 und dem von Klägerseite herangezogenen Betriebskostenspiegel für NRW sehr hohe Quadratmeteranteile aufweisen, so dass insoweit Erklärungsbedarf seitens der Vermieter besteht.
Soweit hinsichtlich der Hausmeisterkosten durch die Klägerin mit Schriftsatz vom 15.01.2007 klargestellt wurde, dass im Rahmen der Hauswartkosten auch die Kosten der Gebäudereinigung enthalten sind, führt dies dazu, dass ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, jedenfalls unter Zugrundelegung des Betriebskostenspiegels für NRW, nicht mehr ohne weiteres festgestellt werden kann.
Das Gericht weist in diesem Zusammenhang allerdings darauf hin, dass die Garten-
pflegekosten offensichtlich nicht Teil der Hausmeisterkosten sind, da sie in den
Nebenkostenabrechnungen jeweils als eigene Position aufgeführt sind.
Vor diesem Hintergrund ist nicht ersichtlich, dass der Hauswart auch Gartenpflege-
leistungen erbringt und diese durch seine Kosten mit abgedeckt werden.
Soweit der Umfang der bei einem Vollwartungsvertrag bezüglich eines Aufzuges
vorzunehmenden Abzüge der Wartungskosten zwischen den Parteien streitig ist, weist das Gericht darauf hin, dass in der Rechtsprechung ein Abzug von 20 % ( so die Klägerin ) bis zu 50 % ( so die Beklagten ) vertreten wird. Da der Aufwand für eine Ermittlung der konkreten im vorliegenden Fall in den Kosten enthaltenen Wartungsbetrag im Hinblick auf den Streitwert unverhältnismäßig wäre, würde das Gericht insoweit eine Schätzung gemäß § 287 ZPO in der Gestalt vornehmen, dass ein Abzug von 35 % gerechtfertigt wäre, dies ergäbe einen abzuziehenden Anteil von 1.603,38 € und dementsprechend berechtigte Aufzugskosten in einer Gesamthöhe von 3.572,82 € und ein Anteil der Beklagten in Höhe von 413,82 €. Vor diesem Hintergrund müsste von den Beklagten noch ein Betrag von 26,52 € gezahlt werden, während ein Betrag von 79,60 € unbegründet wäre.
Rubrum
II.
Unter Berücksichtigung der vorstehenden Ausführungen schlägt das Gericht daher vor, dass von den Beklagten 26.52 € an restlichen Aufzugskosten und 41,66 € an restlichen Hausmeisterkosten gezahlt wird ( letzteres vor dem Hintergrund, dass für den Fall, dass die Gebäudereinigung in der Hausmeisterkostenposition enthalten ist, ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht ohne weiteres festzustellen ist.
Insgesamt wäre daher ein Betrag von 68,18 € zu zahlen. Dies würde eine Kostenquote von 52 % zu Lasten der Klägerin und 48 % zu Lasten der Beklagten ausmachen.
III.
Beide Parteien erhalten Gelegenheit zur abschließenden Stellungnahme, insbesondere zur Frage der Möglichkeit einer gütlichen Einigung von 2 Wochen ab Zugang dieses Beschlusses, auf § 278 VI ZPO wird verwiesen.