Zahlungsanspruch bei verspäteter Schlüsselrückgabe; Einordnung des Mietvertrags
KI-Zusammenfassung
Der Vermieter verlangt Mietrückstände für Jan–März 1999 gegen eine Rundfunkanstalt, die zum 31.12.1998 kündigte. Das Gericht hält den Vertrag nicht für einen reinen Wohnraummietvertrag, wendet aber für Kündigungsfristen § 565 Abs.1 1. Alt. BGB an. Wegen Rückgabe der Schlüssel am 05.02.1999 wird dem Kläger Vorenthaltungsentschädigung und Verzugsersatz für Jan/Feb 1999 zugesprochen; der Rest der Klage wird abgewiesen.
Ausgang: Klage teilweise stattgegeben: Zahlung von 3.300,00 DM für Jan/Feb 1999 zugesprochen, übriger Anspruch abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Ein als "Wohnraummietvertrag" bezeichnetes Vertragsverhältnis ist nicht automatisch dem Wohnraummietrecht zuzuordnen, wenn der Mieter als juristische Person keinen Wohnzweck verfolgt; bei Wohnraumnutzung der Mietsache können jedoch die Kündigungsfristen der 1. Alternative des § 565 Abs.1 BGB zur Anwendung gelangen.
Wird die Mietsache verspätet zurückgegeben, steht dem Vermieter Vorenthaltungsentschädigung nach § 557 BGB ab dem Zeitpunkt der Rückgabe zu; für den verbleibenden Monatszeitraum kann zusätzlich Schadensersatz wegen Leistungsverzugs verlangt werden, wenn der Mieter bereits in Verzug war und der Vermieter eine nahtlose Anschlussvermietung nicht nachweist.
Zur Begründung eines Annahmeverzugs nach § 293 BGB reicht eine telefonische Terminabstimmung oder ein Schreiben, das eine Schlüsselübergabe in Aussicht stellt, nicht aus; es bedarf eines eindeutigen, unbedingten Angebots zur Übergabe.
Das Verbleiben einzelner Hausratsgegenstände in der Mietsache rechtfertigt nicht die Versagung der Rückgabe der Mietsache; der Vermieter hat nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) die Gegenstände vorläufig einzulagern und über die Räume anderweitig zu verfügen.
Tenor
In dem Rechtsstreit
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hat das Amtsgericht Bonn
auf die mündliche Verhandlung vom 22. Juni 1999
für R e c h t erkannt:
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 3.300,00· DM nebst 4 % Zinsen aus jeweils 1.650,00 DM seit dem 06.01. und 04.02.1999 zu zahlen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 1/3, die Beklagte 2/3.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für den Kläger
jedoch nur gegen Sicherheitsleistungen in Höhe von 4.300,00 DM.
Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 300,00 DM abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Der · Kläger, Vermieter des der beklagten Rundfunkanstalt vermieteten möblierten Zwei-Zimmer-Appartements im ersten Obergeschoß des Hauses H-straße ##, . ##### C, nimmt diese auf Zahlung rückständigen Mietzinses in Anspruch.
Mit Mietvertrag vom 16.02.1996 mietete die Beklagte von dem Kläger die vorbezeichnete Wohnung zu einem monatlichen Mietzins in Höhe von 1.460,00 DM. Jedenfalls seit Januar 1999 beträgt der Mietzins 1.650,00 DM. Der Mietvertrag (Formula rvertrag ) ist mit „Wohnraummietvertrag" überschrieben. Die Anmietung erfolgte zur Nutzung für .Mitarbeiter der beklagten S. Das Mietverhältnis begann am 15.02.1996 und lief auf unbestimmte Zeit.
Mit Schreiben vom 16.09.1998 hat die Beklagte den Mietvertrag zum 31.12.1998 aufgekündigt. Demgegenüber hält der Kläger die Kündigung gemäߧ 565 Abs. 1 Nr. 3 BGB erst für den 31.03.1999 für wirksam.
Die Schlüssel zur vermieteten Wohnung hat der Kläger - dies ist
zwischen den Parteien unstreitig zurückerhalten.
erst am 05.02: 1999
Gegenstand der Klage ist der offene Mietzins für die Monate Januar bis März 1999 in Höhe von jeweils 1. 650,00 DM.
Die Klageforderung rechtfertigt der Kläger einmal als Anspruch auf vertraglich geschuldeten Mietzins, da nach seiner Auffassung das Mietverhältnis erst zum 31.03.1999 habe wirksam beendet werden können, zum andern aber auch - hilfsweise - als Anspruch auf Entrichtung von Vorenthaltungsentschädigung, da die Schlüssel erst am 05.02.1999 zurückgegeben und im übrigen die - Mietsache auch nicht ordnungsgemäß geräumt an ihn herausgegeben worden sei. Vielmehr seien noch' mehrere persönliche Habe des letzten Nutzers noch über den 31.02.1999 hinaus darin verblieben. Wegen Einzelheiten insoweit wird auf die Klageschrift vom 16.03.1999, Seite 5 f., verwiesen.
Den geltend gemachten Zinsanspruch rechtfertigt der Kläger mit der Inanspruchnahme von Bankkredit.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an ihn 4.950,00 DM nebst 10 % Zinsen aus jeweils 1.650,00 DM seit dem 04.01., 04.02. und 04.03.1999 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie macht geltend, daß es sich vorliegend um ein Wohnraummiet verhältnis handele, jedenfalls aber für die Beendigung des Mietvertrages nicht die für Geschäftsraummiete geltenden besonderen Kündigungsfristregeln anwendbar seien.
Vorenthaltungsentschädigung stehe dem Kläger bereits deshalb nicht zu, da er sich mit Schlüsselübergabe in Annahmeverzug befunden habe. So habe sowohl der letzte Nutzer der Wohnung, der als Zeuge benannte Herr L am 15.12. telefonisch und die Beklagte darüber hinaus mit Schreiben vom 28.12.1998 die Schlüsselübergabe angeboten gehabt, der Kläger deren Entgegennahme jedoch abgelehnt (Klageerwiderung vom 26.05.1999, Seite 5; Schriftsatz vom 04.06.1999).
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nur zum Teil begründet.
Der Kläger hat· gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 3.300,00 DM, §§ 535, 565, 556, 557 BGB in Verbindung mit den Festlegungen des Mietvertrages vom 16.02.1996.
Bei dem von den Parteien geschlossenen Mietvertrag handelt es sich, und zwar ungeachtet der von beiden Parteien gewählten Bezeichnung „Wohnraummietvertrag", nicht um einen Wohnraummietvertrag im Rechtssinne, auf den uneingeschränkt die Vorschriften über Wohnraummiete anwendbar wären. Dies schon deshalb nicht, weil die Beklagte als Anstalt des öffentlichen Rechts und damit juristische Person nicht „wohnen" kann, im übrigen der Vertragszweck auch nicht im Wohnen durch die Beklagte besteht, sondern in der Weitergabe, freilich zu Wohnzwecken, an Mitarbeiter. Auf den grundlegenden Rechtsentscheid zu dieser Frage des OLG Frankfurt/Main vom 14.07.1986 - 20 REMiet 1/86 - wird insoweit Bezug genommen; ergänzend wird auf die vom Kläger angezogenen Rechtsprechung (Klageschrift vom 16.03.1999, Seite 4) verwiesen. Andererseits folgt daraus nicht zwingend, daß für die Beendigung des Mietverhältnisses allein die Vorschriften über Geschäftsraummiete (§ 565 Abs. 1 Nr. 3 BGB) zur Anwendung gelangen. Denn es kann nicht übersehen werden, daß es sich bei dem Mietgegenstand - unbeschadet der rechtlichen Einordnung des Mietverhältnisses als sog. Gewerbliches Mietverhältnis - um Wohnräume handelt, während das Gesetz in der angezogenen Vorschrift von „Geschäfsräumen" spricht. Dies führt dazu, daß hinsichtlich der Kündigungsfristen an die Regelung in § 565 Abs. 1 Nr. 3 1. Alternative BGB anzuknüpfen und auch diese zugrundezulegen ist, mit der Folge, daß - insoweit entgegen der vom Kläger vertretenen Rechtsauffassung - das Mietverhältnis aufgrund· der von der Beklagten unter dem 16.09.1998 ausgesprochenen Kündigung rechtlich zum 31.12.1998 geendet hat.
Gleichwohl steht dem Kläger der geltend gemachte Mietzins, und zwar für die Monate Januar und Februar 1999, unter dem Gesichtspunkt der Vorenthaltungsentschädigung und als Schadensersatz aus dem Gesichtspunkt des Verzuges zu.
Hierfür ist maßgeblich, daß - unstreitig - die Beklagte die Wohnungsschlüssel erst am 05.02.1999 zurückgegeben hat. Das bedeutet, daß - jedenfalls - Vorenthaltungsentschädigung gemäß
§ 557 BGB für diesen Zeitpunkt geschuldet wird. Was dem danach verbleibenden Rest des Monats Februar 1999 angeht, wird der vertraglich geschuldete Mietzins insoweit als Schadensersatz ·nach Verzugsgesichtspunkten geschuldet. Dies deshalb, weil die Beklagte zu diesem Zeitpunkt mit der Übergabe der Wohnung bereits in Verzug war und der Kläger nicht in der Lage war, eine nahtlose Anschlußvermietung ab 06.02.1999 vorzunehmen. Dafür, daß ihm dies möglich gewesen wäre, fehlt von der insoweit darlegungs- und beweispflichtigen Beklagten jeglicher Sachvortrag. Im übrigen hat die Beklagte auch deshalb für den offenen Mietzins für den Zeitraum· ab 06.02.1999 bis zum Monatsende einzustehen, weil auch der vertragstreue Mieter, der vor der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung aufgibt, bis zum Mon.atsende „durchzahlen muß und der vertragsuntreue Mieter, der mit seiner Rückgabeverpflichtung bereits in Leistungsverzug ist, nicht besser gestellt werden kann.
Der von der Beklagten behauptete Annahmeverzug des Klägers kann nicht festgestellt werden, und zwar unabhängig davon, daß der zur Entscheidung berufene Richter seiner Rechtsauffassung zur rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses nicht folgt. Der angebliche Versuch des Herrn L, am 15.12.1998 telefonisch mit dem Kläger einen Termin zur Schlüsselübergabe abzustimmen, vermag naturgemäß keinen Annahmeverzug im Sinne von § 293 BGB zu begründen, da ein telefonisches „Angebot kein Angebot darzustellen vermag, daß die Rechtsfolgen der §§ 293 ff. BGB auszulösen vermag. Auch das nachfolgende Schreiben der Beklagten vom 28.12.1998 hat den Kläger nicht in Annahmeverzug zu versetzen vermocht. Abgesehen davon, daß es der Kläger schlicht mit Stillschweigen "beantwortet" hat, war das Angebot der Schlüsselübergabe gekoppelt mit dem Versuch einer Terminabsprache zu einer einvernehmlichen Wohnungsbegehung, auf die sich der Kläger - so zweckmä.ßig sie im Einzelfall auch sein mag ganz unabhängig von dem von ihm eingenommenen Rechtsstandpunkt nicht hat einlassen müssen.
Nicht gefolgt werden kann dem Kläger, daß wegen der von Herrn L angeblich zurückgelassenen Hausratsgegenstände von einer Übergabe der Wohnung im Rechtssinne auch bis zum 31.03.1999 nicht ausgegangen werden kann. Das Zurückbleiben einzelner Einrichtungsgegenstände - so lästig dies für den Vermieter- auch sein mag - rechtfertigt es nicht, von einer fehlenden Rückgabe der Mietsache im Rechtssinne ausgehen zu können. Vielmehr ist der Vermieter in diesem Falle - wie es der Kläger nach seinem eigenen Vorbringen ja auch getan hat - nach dem das gesamte Zivilrecht beherrschenden Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehalten, die entsprechenden Gegenstände vorläufig einzulagern und anderweitig über die aufgegebenen Räumlichkeiten zu verfügen.
Der Zinsanspruch folgt aus dem Gesichtspunkt des Verzuges gemäß
§ 284 Abs 2 BGB in Verbindung mit§ 6 Nr. 1 des Mietvertrages, jedoch nur in Höhe der Entscheidungsformel. Im übrigen war die. Klage abzuweisen. Dies gilt einmal für die Verzugszeitpunkte, die an den 3. Werktag im Monat anknüpfen. Zum andern auch für die Höhe des Mietzinses, da die behauptete dauernde Inanspruchnahme von die Klageforderung übersteigenden Bankkredits nicht tauglich unter Beweis gestellt worden ist
§ 288 Abs.· 1 Satz 1 BGB.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 709 Satz 1, 708 Nr. 11, 711 Satz 1 ZPO.
Streitwert: 4.950,00 DM