Nebenkostenabrechnung: Unwirtschaftliche Hausmeisterkosten nur gekürzt umlagefähig

Amtsgericht Bonn · 5 C 156/04 · 09.12.2004

KI-Zusammenfassung

Vermieter verlangten vom Mieter Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen 2002 und 2003, insbesondere wegen hoher Hausmeisterservicekosten. Das Gericht sprach nur 502,68 € zu und kürzte die Hausmeisterposition wegen Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot deutlich. Ein Einwendungsausschluss für 2002 nach § 556 Abs. 3 S. 5 BGB griff nicht, weil Einwendungen erhoben wurden und die Abrechnung erst mit der nachträglichen Nachforderung vollständig war. Die angemessenen Hausmeister-/Reinigungskosten wurden nach § 287 ZPO anhand des Mietspiegels geschätzt (0,36 €/m²/Monat).

Ausgang: Klage auf Nebenkostennachzahlung nur in Höhe von 502,68 € zugesprochen; im Übrigen wegen unwirtschaftlicher Hausmeisterkosten abgewiesen.

Abstrakte Rechtssätze

Betriebskosten sind nur insoweit umlagefähig, als sie bei ordentlicher Geschäftsführung und unter Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots erforderlich und in ihrer Höhe vertretbar sind (§§ 556 Abs. 3, 560 Abs. 5 BGB).

Überschreitet eine Betriebskostenposition Durchschnittswerte erheblich, trifft den Vermieter eine gesteigerte Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der konkrete Kostenansatz ausnahmsweise wirtschaftlich ist.

Der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB knüpft an den Zugang einer inhaltlich vollständigen Abrechnung an; wird eine Abrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist durch eine Nachforderung erst vervollständigt, ist hierfür auf den Zugang dieser Ergänzung abzustellen.

Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot führt nicht zwingend zum vollständigen Wegfall der umlagefähigen Kosten, sondern zur Kürzung um den unwirtschaftlichen Anteil.

Kann der wirtschaftlich angemessene Anteil einer Betriebskostenposition nicht exakt festgestellt werden, darf das Gericht ihn unter Heranziehung geeigneter Anknüpfungstatsachen (z.B. Mietspiegelwerte) nach § 287 ZPO schätzen.

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 502,68 € nebst Zinsen in Höhe von 5% Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.08.2004 zu zahlen; im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger je 1/3 sowie der Beklagte 1/3.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Klägern ist gestattet, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 200,00 €, dem Beklagten ist gestattet, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 750,00 € abzuwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei zuvor Sicherheit in entsprechender Höhe leistet

Tatbestand

Die Kläger begehren als Vermieter der dem Beklagten durch Mietvertrag vom 01.12.1997 ab dem 01.03.1998 vermieteten Wohnung im 1. OG rechts des Hauses S-Straße ## in C, Größe 91,98 m², Zahlung bzw. Nachzahlung der sich aus den Nebenkostenabrechnungen für die Abrechnungszeiträume 2002 und 2003 ergebenden Beträge.

Durch Abrechnung der seitens der Kläger beauftragten Firma ista vom 09.07.2003 (Blatt 17 ff der Akten) ergab sich unter Berücksichtigung von Vorauszahlungen in Höhe von 2.759,40 € ein Nachzahlungsbetrag zu Lasten des Beklagten in Höhe von 478,32 € für den Abrechnungszeitraum des Jahres 2002. Die Kläger stellten später fest, dass der zugunsten des Beklagten eingestellte Vorauszahlungsbetrag nicht zutrifft, da irrtümlich eine erst ab dem 01.01.2003 eingetretene Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen zugrunde gelegt worden war. Die tatsächlich im Jahre 2002 von den Beklagten erbrachten Vorauszahlungen waren um 502,08 € niedriger. Mit Schreiben vom 20.11.2003 (Blatt 24 der Akten) wiesen die Kläger den Beklagten auf die "irrtümlich zu hohe Vorauszahlung" hin und machen im vorliegenden Klageverfahren diesen Betrag als Nachzahlungsbetrag geltend, sodass sich für 2002 insgesamt ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 980,40 € ergibt. Hiermit verrechneten die Kläger ein dem Beklagten zustehendes Guthaben in Höhe von 115,52 €, sodass sich der Nachzahlungsbetrag auf 864,88 € beläuft.

In der Nebenkostenabrechnung vom 09.07.2003 waren anteilige Kosten für den Hausmeisterservice in Höhe von 862,30 € eingestellt worden, bei Gesamtkosten für die Liegenschaft, bestehend aus den Häusern S-Straße Nr. ## und ## mit einer Gesamtwohnfläche von 1.518,36 m², von 14.234,40 €.

Die Kläger begehren des Weiteren Zahlung des sich aus der Nebenkostenabrechnung vom 14.04.2004 für das Abrechnungsjahr 2003 ergebenden Nachzahlungsbetrages von 567,76 € (Blatt 20 ff). Auch diese Nebenkostenabrechnung weist, wie die Abrechnung für das Jahr 2002, Kosten für Hausmeisterservice in Höhe von 862,30 € zu Lasten des Beklagten aus.

Die Kläger sind der Ansicht, die angesetzten Kosten widersprächen nicht dem Wirtschaftlichkeitsgebot, die von ihnen in Ansatz gebrachten Beträge seien angemessen und ortsüblich. Der von ihnen selbst betriebene Hausmeisterservice wende durchschnittlich wöchentlich 12 Stunden für die Reinigung und die sonstigen Hausmeistertätigkeiten auf. Bei einem Stundensatz von 25,00 - 30,00 € pro Stunde ergäben sich die in Rechnung gestellten Kosten von jeweils 1.186,20 € pro Monat.

Die Kläger sind ferner der Ansicht, in Ansehung des Nachzahlungsbetrages für das Jahr 2002 sei der Beklagte wegen Verfristung mit Einwendungen ausgeschlossen.

Sie beantragen,

den Beklagten zu verurteilen, an sie 1.432,64 € nebst Zinsen in Höhe von 5% Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit (18.08.2004) zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er macht geltend, aus den Abrechnungen selbst ergebe sich deren Unrichtigkeit, da in Ansehung der Versicherungskosten sowie der Kosten des Hausmeisterservice Rechnungsdaten eingestellt seien, die nicht das jeweilige Abrechnungsjahr beträfen. Darüber hinaus macht er unter Hinweis auf die im Bonner Mietspiegel aufgeführten Betriebskostenpauschalen für Hausmeistertätigkeit und Reinigung sowie im Hinblick auf die Tatsache, dass die Kosten für den Hausmeisterservice in beiden Jahren nahezu 1/3 der gesamten Hausnebenkosten ausmachen, geltend, diese Kostenanteile verstießen gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit.

Wegen des weitergehenden Vorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst den eingereichten Unterlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist lediglich zu einem Teil begründet, und zwar in Höhe von 399,90 € als Nachzahlungsbetrag für das Jahr 2002 und in Höhe von 102,78 € als Nachzahlungsbetrag für das Jahr 2003. Den Klägern steht in beiden Jahren für die Position Hausmeisterservice jeweils statt der angesetzten 862,30 € lediglich ein Betrag von 397,32 € zu (0,36 € pro m² pro Monat). Für das Jahr 2002 ergibt sich dadurch auf der Grundlage der Abrechnung vom 09.07.2003 lediglich ein Nachzahlungsbetrag von 13,34 €. Zuzüglich der unstreitig in Höhe von 502,08 € zu Unrecht zugunsten des Beklagten eingestellten Nebenkostenvorauszahlungen sowie abzüglich des unstreitigen Guthabens in Höhe von 115,52 € ergibt sich damit der Betrag von 399,90 € für 2002. Für das Jahr 2003 reduziert sich der errechnete Nachzahlungsbetrag von 567,76 € um in Höhe von 464,98 € zuviel berücksichtigter Kosten für den Hausmeisterservice auf 102,78 €.

Der Beklagte ist hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2002 nicht nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB mit Einwendungen ausgeschlossen. Zum Einen wurden, was sich aus dem von den Klägern selbst zu den Akten gereichten vorprozessualen Schreiben vom 27.02.2004 ergibt, seitens des vorprozessual für den Beklagten tätigen Mietervereins bereits Einwendungen erhoben, und zwar insbesondere zu dem Punkt Hausmeisterservice und der Angemessenheit der Kosten. Zum Anderen ist bei der Berechnung der Jahresfrist für den Einwendungsausschluss nicht auf die ursprüngliche Abrechnung vom 09.07.2003 abzustellen, sondern auf den Zeitpunkt des Zugangs der - noch im Jahreszeitraum der Abrechnungsfrist - erfolgten Nachforderung vom 20.11.2003, da erst hierdurch die Abrechnung der Kläger inhaltlich vollständig vorlag

( vgl. auch Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 8. Aufl. 2004, Rn.: 3257 ).

Der Ansatz der Kostenart " Hausmeisterservice" in beiden Nebenkostenabrechnungen widerspricht jedenfalls in Höhe eines Betrages von jeweils 464,68 € dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§§ 556 Abs. 3 Satz 1 2. Halbsatz, 560 Abs. 5 BGB).

Nach den Grundsätzen der Wirtschaftlichkeit dürfen nur solche Kosten seitens des Vermieters abgerechnet werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind, insbesondere muß sich der Vermieter so verhalten, wie dies ein wirtschaftlich denkender Eigentümer täte, wenn keine Möglichkeit zur Umlage der Kosten bestünde. Auch bei wirtschaftlich sinnvollen Betriebskostenarten bzw. Kostenteilen ist daher der Vermieter gehalten, diese der Höhe nach soweit wie möglich und zumutbar zu begrenzen. Es kann zudem darüber hinaus objektiv unwirtschaftlich sein, dass eine bestimmte Kostenart überhaupt entsteht oder eine bestimmte Grenze überschreitet, selbst wenn die entstandenen und erforderlichen Kosten für die Durchführung der Arbeiten angemessen und ortsüblich sein sollten (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl. 2003 § 560 Rn.: 79). Erfordert zum Beispiel das Reinigen des Treppenhauses einen bestimmten zeitlichen Aufwand und sind die dafür aufgewandten Kosten, insbesondere gezahlter Stundenlohn, angemessen und ortsüblich, so können die Kosten gleichwohl in Bezug auf das Objekt unwirtschaftlich sein. Der Vermieter muss dann, um wirtschaftlich zu handeln, bestimmte Aufgaben auf Mieter delegieren, wie zum Beispiel den Winterdienst auf die Mieter der Erdgeschosswohnungen und das Reinigen des Treppenhauses auf die Mieter, dies gegebenenfalls mit Ausnahme von größeren Glasflächen, oder die Tätigkeiten selbst zu günstigeren Bedingungen ausführen oder aber einen Teil der Kosten als nicht umlegbar selbst tragen.

Vorliegend begegnet der Kostenansatz der Kläger in den Nebenkostenabrechnungen Bedenken zum Einen im Hinblick auf die konkret durch den Hausmeisterservice durchgeführten Arbeiten und deren Erforderlichkeit sowie zum Anderen hinsichtlich der Höhe der Kosten als solcher unter dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Dies geht zu Lasten der Kläger.

Grundsätzlich kann sich ein Mieter nicht darauf beschränken, lediglich einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot geltend zu machen. Dies hat der Beklagte aber auch nicht getan, sondern sich vielmehr auf die im Mietspiegel der Stadt Bonn enthaltenen Beträge bezogen sowie das Verhältnis zu den Nebenkosten insgesamt dargelegt. Im Übrigen trägt der Vermieter jedenfalls dann die (erhöhte) Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die von ihm angesetzten Kosten wirtschaftlich sind, wenn diese vorhandene Durchschnittswerte erheblich überschreiten (vgl. etwa Langenberg WuM 2001, 523, 531 f; Schmid, a. a. O., Rn.: 1077 f; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl. 2004, Rn.: 1006, 1008). Vorliegend ist dabei unerheblich, ob man eine erhebliche Überschreitung in diesem Sinne schon dann annimmt, wenn etwa die angesetzten Kosten die sich z. B. anhand eines Mietspiegels ergebenden Durchschnittswerte um 20 % überschreiten (so Blanck/Börstinghaus, a. a. O., Rn.: 108) oder die Überschreitung bei dem 2- oder 3-fachen des Ansatzes des Mietspiegels liegt (vgl. etwa AG Frankfurt WuM 2001, 615; AG Regensburg WuM 2003, 479 f; AG Leipzig WuM 2003, 452). Denn die von den Klägern in Ansatz gebrachten Kosten für den Hausmeisterservice einschließlich der Reinigungskosten übersteigen die Durchschnittswerte für derartige Leistungen um mehr als das 3-fache und damit erheblich. Ausgehend - unter Berücksichtigung der Tatsache, dass es sich lediglich um statistische Mittelwerte handelt, d.h. niedrigere, aber auch höhere Kosten erfaßt und eingeflossen sind, so dass ohne weiteres in einem gewissen Rahmen auch höhere Kosten als angemessen und ortsüblich angesehen werden können - von den im Mietspiegel für die Stadt Bonn für das Jahr 2002 bzw. 2004 festgestellten Durchschnittswerten für die Betriebskostenarten Hauswart und Hausreinigung sind jeweils 0,12 € pro Quadratmeter pro Monat anzusetzen. Vorliegend ist auf der Grundlage der Abrechnung der Kläger eine Belastung von 0,78 € pro Quadratmeter pro Monat gegeben. Die Position Hausmeisterservice, welche Hausmeisteraufgaben und Hausreinigung umfaßt, macht überdies knapp 1/3 der gesamten Hausnebenkosten aus und liegt etwa auch weit über den auf den Beklagten entfallenden gesamten Heiz- und Warmwasserkosten für den jeweiligen Abrechnungszeitraum.

Im Hinblick auf diese ganz erhebliche Überschreitung der Durchschnittswerte haben die Kläger bereits nicht ausreichend dargetan, dass ausnahmsweise der von ihnen angesetzte Betrag auch unter dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit gerechtfertigt sein dürfte. Zweifel ergeben sich am Umfang der Hausmeistertätigkeit und der Umlagefähigkeit der jeweiligen Kosten. So ist etwa in der Beschreibung der Tätigkeit durch die Kläger selbst im Schreiben an den Mieterverein vom 27.02.2004 als eine Aufgabe die allgemeine Überwachung und Weitergabe von Reparaturaufträgen aufgeführt, bei der es sich um eine Verwaltungstätigkeit handelt, so dass dadurch veranlasste Kosten nicht abgerechnet werden können. Aus der vorgelegten Bescheinigung der für die Kläger tätigen Hausmeister, der Eheleute Q, vom 28.09.2004 ergibt sich nicht, wann und in welchem Umfang welche Arbeiten durchgeführt werden. Auch werden darin nicht alle der im Schriftsatz der Prozeßbevollmächtigten der Kläger vom 6.10.2004 behaupteten Hausmeister-Tätigkeiten bestätigt. So ist etwa der von den Klägern im Verfahren aufgeführte Notdienst rund um die Uhr nicht angegeben, wie dieser auch nicht in dem vorgerichtlichen Schreiben an den Mieterverein aufgeführt ist. Darüber hinaus bestehen gerade im Hinblick auf diesen Notdienst, aber auch die vorgetragenen Reinigungsintervalle Bedenken und dem Gesichtspunkt der Wirtschaftlichkeit. Zwar steht den Klägern, wie jedem Vermieter, grundsätzlich ein gewisses Ermessen im Hinblick darauf zu, ob und in welchem Umfang welche Leistungen erbracht werden. Gehen diese jedoch über das verkehrsübliche Maß hinaus, was zum Beispiel bei zu kurzen Reinigungsintervallen oder sonst nicht üblichen Leistungen der Fall ist (vgl. Blank/Börstinghaus, a.a.O., Rn.: 105), so liegt darin ein Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Vorliegend erscheint es etwa nicht erforderlich, alle 2 Wochen die großen Glasflächen im Treppenhaus zu reinigen und einen 24-Sunden-Notdienst-Service einzurichten, sodass dadurch veranlasste Mehrkosten nicht auf die Mieter umgelegt werden können, sondern dies alleine den Klägern und ihrem Interesse als Eigentümer an der Erhaltung des Gebäudes zu zuordnen ist.

Unabhängig von den vorgenannten Bedenken zum Umfang der getätigten und erforderlichen Arbeiten liegt ein Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit auch deshalb vor, weil die Kosten für die Betriebskostenart Hausmeisterservice und Hausreinigung absolut sowie in Relation zu den sonstigen Hausnebenkosten zu hoch sind und zwar auch unter Berücksichtigung der besonderen Gegebenheiten des Hauses S-Str. ## und ##, nämlich großer Glasflächen und gefliester Wände im Treppenhaus.

Liegt ein Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit vor, so führt dies nach diesseitiger Ansicht nicht dazu, dass für die betreffende Betriebskostenart keinerlei Kostenansatz vorzunehmen ist, sondern lediglich dazu, dass der Kostenansatz um die unwirtschaftlichen Kosten zu bereinigen ist (so Schmitt-Futterer, a. a. O., § 560 Rn.: 114; Schmid, a. a. O., Rn.: 1076; Blank/Börstinhaus, a. a. O., Rn.: 107). Vorliegend können die als wirtschaftlich angesehenen Kosten bzw. die nicht umlegbaren unnötigen Kosten nur geschätzt werden (§ 287 ZPO). Insoweit kommt lediglich - mangels sonstiger statistischer Erhebungen - in Betracht, unter Berücksichtigung der Besonderheiten des vermieteten Gebäudes, nämlich gekachelte Wände im Treppenhaus sowie große Glasflächen, die einen erhöhten Reinigungsbedarf auch bei Zugrundelegung größerer Reinigungsintervalle als von den Klägern zugrunde gelegt bedingen, auf die Durchschnittswerte des Mietspiegels abzustellen. Legt man die Ansätze im Mietspiegel der Stadt Bonn zugrunde, so erscheint es angemessen, im Hinblick auf die Besonderheiten des Hauses die Hausreinigungskosten zu verdoppeln. Für eine Erhöhung des Durchschnittswertes in Ansehung der Hausmeistertätigkeit besteht dagegen keine Veranlassung, da nicht erkennbar ist, inwiefern die durchgeführten Arbeiten die über-licherweise - über die Reinigung hinausgehenden - anfallenden Arbeiten eines Hausmeisters nach Art und/oder Umfang übersteigen. Es ergibt sich damit ein Ansatz von maximal 0,36 € pro Monat pro Quadratmeter, der als noch mit dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz in Einklang zu bringen angesehen werden kann.

Die weitergehenden Einwendungen des Beklagten hinsichtlich der in den Abrechnungen aufgeführten Daten greifen nicht durch. Offen bleiben kann, ob der Beklagte diese Einwendungen nach entsprechender Klarstellung durch die Kläger noch aufrecht erhalten will. Jedenfalls ergibt sich aus den von den Klägern eingereichten Unterlagen, dass keine in dem jeweiligen Abrechnungszeitraum nicht in Anspruch genommenen Leistung in die jeweilige Abrechnung eingestellt worden ist, sondern es sich bei dem jeweils angegebenen Datum hinsichtlich der Hausmeisterkosten um das Datum des - allerdings nicht vorgelegten - Vertrages und bei dem Datum hinsichtlich der Versicherungskosten um das Datum einer nachträglich eingeholten Bestätigung über die Höhe der jeweiligen Kosten handelt.

Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 100 Abs. 1; 708 Nr. 11, 711 Satz 1 ZPO.