Zurückweisung eines Erstattungsantrags in WEG-Angelegenheit wegen fehlender Substantiierung
KI-Zusammenfassung
Die Antragstellerin begehrt Erstattung für angeblich von ihr für die Wohnungseigentümergemeinschaft verauslagte Kosten (Versicherung, Grundbesitzabgaben, Heizkosten). Das Amtsgericht Bonn wies den Antrag mangels Darlegung, dass die Zahlungen Kosten der gesamten WEG betreffen, zurück. Die Beweisaufnahme ergab, dass Heizkosteneinbehalte nur eigene Wohnungen betrafen. Der Antragstellerin wurden Gerichts- und außergerichtliche Kosten auferlegt.
Ausgang: Antrag auf Erstattung von WEG-Kosten mangels Darlegung einer Belastung der Gesamtheit der Eigentümer abgewiesen; Antragstellerin trägt Prozess- und außergerichtliche Kosten.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Erstattungsanspruch eines Wohnungseigentümers gegen die Eigentümergemeinschaft setzt voraus, dass er substantiiert darlegt und beweist, dass seine Zahlungen Kosten und Lasten der gesamten WEG und nicht nur seine eigenen Anteile betreffen.
Es obliegt dem zahlenden Eigentümer, die Veranlassung und den Umfang der von ihm geleisteten Zahlungen so zu konkretisieren, dass ersichtlich wird, inwieweit diese auf die Gemeinschaft entfallen.
Die bloße Vorlage von Zahlungsbestätigungen reicht nicht aus, wenn daraus nicht eindeutig hervorgeht, dass die Beträge die Kosten der Gesamtheit der Eigentümer betreffen; in solchen Fällen kann der Erstattungsanspruch nur für den nachweislich zutreffenden Anteil geltend gemacht werden.
Erhebliche Prozessbelastungen und offenkundige Substantiierungsmängel können die Auferlegung der Gerichts- sowie der außergerichtlichen Kosten auf die unterlegene Partei rechtfertigen; das Gericht kann hiervon abweichend von der üblichen Kostenverteilung Gebrauch machen.
Tenor
In der Wohnungseigentumssache
pp.
hat das Amtsgericht Bonn
am 09.01.1997
durch die Richterin am Amtsgericht I
b e s c h l o s s e n :
1.
Der Antrag wird zurückgewiesen.
2.
Der Antragstellerin werden die Gerichtskosten auferlegt.
Ihr wird darüber hinaus auferlegt, den Antragsgegnern deren außergerichtliche Kosten zu erstatten.
3.
Der Geschäftswert wird auf 17.277,76 DM festgesetzt.
Gründe
I.
Die Beteiligten zu 1) und zu 2) bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft Kweg in C, wobei der Beteiligte zu 2a) seit dem 01.01.1995 gleichzeitig Verwalter der Anlage ist.
Das aus acht Wohnungen bestehende Haus wurde durch den Voreigentümer, den Zeugen S im Jahre 1991 in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Davon erwarb die Antragstellerin zunächst sieben Wohnungen, von denen sie im Laufe der Zeit vier Wohnungen an den Beteiligten zu 2a) und eine Wohnung an die Beteiligten zu 2c) veräußerte. Bis etwa Ende 1993 „verwaltete“ der Zeuge S die Eigentümergemeinschaft. Er hatte der Antragstellerin eine im Juli 1996 ausgelaufene Mietgarantie gegeben, die für die vier von ihm übernommenen Wohnungen auch für den Beteiligten zu 2a) weiter galt. Der Zeuge S hatte jeweils mit den Mietern der Antragstellerin bzw. des Beteiligten zu 2a) Nebenkosten und Heizkosten für die Wohnungen abgerechnet. Von den Wohnungseigentümern beschlossene Abrechnungen für die Jahre 1991 – 1994 gibt es nicht. Kurzzeitig war im Jahr 1994 zwischen dem Zeugen S und dem jetzigen Verwalter, dem Beteiligten zu 2a), ein Herr X Verwalter.
Der Zeuge S ist nach wie vor Eigentümer des Nachbarhauses, in dem sich die gemeinsame Heizungsanlage befindet, von der aus die Wohnungen des Hauses der Eigentümergemeinschaft Kweg beheizt werden.
Mit ihrem Antrag macht die Antragstellerin die Erstattung verschiedener von ihr nach ihrer Behauptung für die Eigentümergemeinschaft vorgelegten Kosten geltend.
Im Einzelnen behauptet sie, sie habe im Jahre 1992 1.335,52 DM und im Jahre 1993 einen „Rest“ in Höhe von 981,03 DM an die H-Versicherung für die WEG gezahlt und legt zum Beleg Schreiben der H-Versicherungsbank, Niederlassung L vom 29.08.1996 vor, in dem es heißt:
Wir bestätigen Ihnen hiermit, dass die folgenden Beiträge von Ihnen gezahlt wurden:
Versicherungsart Versicherungsschein-Nr. Jahr Beitrag/DM
Gebäude + Haftpflicht ########### 1992 1.335,50
Gebäude + Haftpflicht ########### 1993 2.370,60
Weiterhin behauptet die Antragstellerin, im Jahre 1992 2.757,18 DM und im Jahre 1993 einen „Restbetrag“ in Höhe von 2.404,03 DM an Grundbesitzabgaben für die WEG gezahlt zu haben. Zum Beleg legt sie Schreiben der Stadt C vom 26.01.1996 vor, in dem es heißt:
Grundbesitzabgaben für Kweg, C
Sehr geehrte Frau U,
nachfolgend erhalten Sie eine Aufstellung über die von Ihnen gezahlten Grundbesitzabgaben für das o. a. Objekt.
Zahlungseingänge:
1992
31.08.92 689,29 DM
31.08.92 1.378,60 DM (Zahlung an Vollziehungsbeamten)
1993
01.03.93 689,29 DM (Zahlung an Vollziehungsbeamten)
11.06.93 708,82 DM
18.08.93 326,05 DM
16.09.93 436,47 DM
07.10.93 10,30 DM
15.11.93 762,52 DM
Schließlich behauptet die Antragstellerin, sie habe an den Zeugen S für 28 Monatebeginnend mit dem Monat Oktober 1993 monatlich jeweils 350,00 DM Heizkostenpauschale in der Weise gezahlt, dass der Zeuge S von der ihr gegenüber gegebenen Mietgarantie diese Beträge jeweils in Abzug gebracht habe.
Die Antragstellerin legt schließlich eine Mahnung über unter anderem die streitgegenständlichen Zahlungsbeträge mit Fristsetzung bis zum 28.03.1996 vor (Blatt 6 d. A.) sowie Zinsbescheinigungen der Tbank vom 14.08.96 (Blatt 31 d. A.) und der Sparkasse Bonn vom 11.06.96 (Blatt 21 d. A.), auf deren Inhalt Bezug genommen wird.
Die Antragstellerin beantragt,
die Antragsgegner zu verpflichten, an die Antragstellerin 17.277,76 DM nebst 10 % Zinsen seit dem 29.03.1996 zu zahlen.
Die Antragsgegner beantragen,
den Antrag abzuweisen.
Sie bestreiten sämtliche von der Antragstellerin behaupteten Zahlungen, insbesondere Zahlungen von Heizkostenvorschüssen an den Zeugen S. Soweit die Antragstellerin Zahlungen betreffend die Gebäudeversicherung behaupte, bezögen sich diese lediglich auf den von ihr seinerzeit zu tragenden Anteil, nicht auf die Gesamtbeträge für die ganze Wohnungseigentümergemeinschaft. Auch die von der Antragstellerin behaupteten Zahlungen bzw. Abzüge von der Mietgarantie an den Zeugen S bezögen sich lediglich auf die ihre eigenen Wohnungen betreffenden Heizkosten. Im Übrigen sind die Antragsgegner der Auffassung, die Antragstellerin habe lediglich dann einen Erstattungsanspruch, wenn die entsprechenden Anrechnungen der Jahre 1992 und 1993 diese vorsehen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen S. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf die Sitzungsniederschrift vom 10.09.96.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den übrigen Akteninhalt Bezug genommen.
II.
Der Antrag ist nicht begründet.
Die Antragstellerin hat – trotz ausführlicher gerichtlicher Hinweise und Auflagen durch Beschluss vom 07.10.96 und mehrfachen telefonischen bzw. schriftlichen Erinnerungen – nicht dargelegt, dass ihr ein Anspruch auf Erstattung von ihr für die Wohnungseigentümergemeinschaft verauslagten Kosten zusteht. Im Einzelnen gilt folgendes:
Grundsätzlich hat jeder Eigentümer einen Erstattungsanspruch gegen die Eigentümergemeinschaft auf Erstattung von von ihm für die Eigentümergemeinschaft vorgelegten Kosten, wenn diese Zahlungen Kosten und Lasten der Eigentümergemeinschaft betreffen. Dabei ist es Sache des einzelnen Wohnungseigentümers dazulegen, dass von ihm erbrachte Zahlungen sich auch auf Kosten und Lasten der Eigentümergemeinschaft beziehen und nicht lediglich auf von ihm selbst zu tragende Anteile. Dies hat die Antragstellerin nicht getan. Insbesondere geht aus den von ihr vorgelegten Schreiben der Stadt Bonn vom 26.06.96 und der HVersicherung vom 29.08.96 (Blatt 32, 33 d. A.) nicht eindeutig hervor, dass sich die von ihr in den Jahren 1992 und 1993 an die Stadt C bzw. die HVersicherung gezahlten Beträge auf Kosten und Lasten der gesamten WEG beziehen. In den Jahren 1992 und 1993 war die Antragstellerin eingetragene Eigentümerin von fast allen, nämlich sieben von acht Wohnungen der Eigentümergemeinschaft und hatte dementsprechend auch die entsprechenden Anteile an Grundbesitzabgaben und Gebäudeversicherung selbst zu tragen. Das die in den erwähnten Schreiben ausgewiesenen Beträge sich auch auf die achte Wohnung der Eigentümergemeinschaft beziehen soll, ist nicht dargelegt. Ein Erstattungsanspruch könnte insoweit auch allenfalls einen Bruchteil der ausgewiesenen Beträge ausmachen, der die Wohnung der jetzigen Antragsgegnerin Frau B beträfe. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass die von der Antragstellerin beantragten Erstattungsbeträge mit den in den Schreiben der Stadt C bzw. der HVersicherung ausgewiesenen Beträge übereinstimmt und es Sache der Antragstellerin gewesen wäre, diese Unstimmigkeiten zu erklären.
Der Antragstellerin steht gegen die Antragsgegner auch kein Anspruch auf Erstattung an den Zeugen S verauslagter Heizkosten zu. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht nicht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die von der Antragstellerin behaupteten Abzüge des Zeugen S von dessen Mietgarantie als Zahlungen auf Heizkosten der Eigentümergemeinschaft darstellten.
Der Zeuge S hat zum einen bekundet, dass für einige Monate 1995 und1996 ein Abzug von der Mietgarantie nicht stattgefunden habe, insoweit ist eine Verauslagung von Heizkosten durch die Antragstellerin schon nicht bewiesen. Weiterhin geht aus der Aussage des Zeugen S hervor, dass die von ihm jeweils von der Mietgarantie einbehaltenen Beträge jeweils für Heizkosten jeweils nur die im Eigentum der Antragstellerin stehenden Wohnungen betraf und betroffen hat. Dies geht zum einen daraus hervor, dass sich nach der Aussage des Zeugen S nach Veräußerung von vier Wohnungen an den jetzigen Verwalter der abgezogene Betrag auf etwa die Hälfte reduziert hat. Zum anderen spricht die Höhe des bis Juli 1996 von dem Zeugen S einbehaltenen Betrages von monatlich 350,00 DM eher dafür, dass damit eine Heizkostenpauschale betreffend die jetzt noch im Eigentum der Antragstellerin stehenden zwei Wohnungen darstellen soll und nicht eine Heizkostenpauschale für das gesamte Haus, d. h. für acht Wohnungen. Diese ließen sich wohl kaum für 350,00 DM pro Monat beheizen.
Gemäß § 47 Satz 1 WEG waren der Antragstellerin als der unterlegenen Partei die Gerichtskosten aufzuerlegen.
Entgegen der sonst üblichen Regel im WEG Verfahren, wonach gemäß § 47 Satz 2 WEG grundsätzlich jede Partei ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat, war der Antragstellerin darüber hinaus auch die Erstattung der außergerichtlichen Kosten der Antragsgegner aufzugeben. Angesichts der Tatsache, dass die Antragstellerin in den Jahren 1992 und 1993 selbst Eigentümerin und somit Kostenträgerin von sieben von acht Wohnungen gewesen war, hätte ihr von Anfang an einleuchten können und müssen, dass die von ihr gezahlten Beträge sich- zumindest weit überwiegend – auf ihre eigenen Wohnungen beziehen mussten und somit ein Erstattungsanspruch an die Antragsgegner nicht in Betracht kam.
Die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.