WEG: Wintergärten überwiegend Gemeinschaftseigentum; Beschluss zur Sondereigentumsreparatur nichtig
KI-Zusammenfassung
Die Wohnungseigentümer fochten einen Beschluss zur Sanierung und Finanzierung von Wintergärten (sowie zunächst die Abrechnung 1998) an. Das AG Bonn hält die Wintergärten überwiegend für Gemeinschaftseigentum, sodass deren Instandsetzung grundsätzlich gemeinschaftlich zu tragen ist. Nichtig ist der Beschluss jedoch, soweit die Gemeinschaft die Beseitigung von Schäden am Sondereigentum selbst übernehmen wollte, da sie hierfür nicht zuständig ist. Im Übrigen wurde der Antrag abgewiesen; die Antragsteller tragen die Gerichtskosten.
Ausgang: Beschluss zu TOP 3 nur insoweit für nichtig erklärt, als die Gemeinschaft Schäden am Sondereigentum beseitigen sollte; im Übrigen Abweisung.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Wohnungseigentümerbeschluss ist nichtig, soweit die Gemeinschaft Regelungen zur Instandsetzung von Sondereigentum trifft, das nicht der gemeinschaftlichen Verwaltung unterliegt (§ 21 WEG a.F.).
Teilungserklärungen sind nach objektiven Maßstäben aus sich heraus auszulegen; fehlende ausdrückliche Zuweisung spricht im Zweifel für Gemeinschaftseigentum.
Bauteile, die die äußere Gestaltung des Gebäudes prägen oder für Bestand und Sicherheit erforderlich sind, können wegen des zwingenden Charakters des § 5 WEG nicht wirksam dem Sondereigentum zugeordnet werden.
Die Kosten der Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum sind grundsätzlich von allen Wohnungseigentümern nach Miteigentumsanteilen zu tragen (§ 16 Abs. 2 WEG; Vereinbarung in der Teilungserklärung).
Schäden am Sondereigentum, die durch Mängel des Gemeinschaftseigentums verursacht sind, können bei schuldhafter Untätigkeit der Gemeinschaft Schadensersatzansprüche gegen die Gemeinschaft begründen, die eine abweichende Kostenbelastung rechtfertigen können.
Vorinstanzen
Landgericht Bonn, 8 T 213/00 (8 T 237/00) [NACHINSTANZ]
Tenor
Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 09.12.1999 zu TOP 3 (Sanierung der Wintergärten) wird für nichtig erklärt, soweit die Gemeinschaft beschlossen hat Schäden am Sondereigentum zu beseitigen.
Im übrigen wird der Antrag abgewiesen.
Die Antragsteller tragen die Gerichtskosten;
außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Der Geschäftswert wird wie folgt festgesetzt:
Bis zum 6.7. auf 26.500,00 DM (TOP 3.1: 25.000,00 DM; TOP 5: 1.500,00 DM), seit dem 7.7. auf 25.000,00 DM.
Gründe
I.
Die Beteiligten bilden die oben genannte Wohnungseigentümergemeinschaft. Im vorliegenden Verfahren haben die Antragsteller zwei Beschlüsse der Gemeinschaft angefochten, mit der sie die Sanierung von Wintergärten auf Kosten der Eigentümergemeinschaft und die Abrechnung für 1998 beschloss.
Zu TOP 3.1 (Sanierung der Wintergärten):
Zu den Wohnungen der Anlage gehören zum Teil sog. Wintergärten. Hierbei handelt es sich um vorgezogene Erker, die mit Fensterfronten versehen sind.
Die Teilungserklärung grenzt in II. 1. 3 und 4 Sonder- und Gemeinschaftseigentum voneinander ab. Ziffer 3 wiederholt die Regelung des § 5 Abs. 1 WEG. Ziffer 4 bestimmt unter anderem. dass in Ergänzung von § 5 WEG folgende Bauteile zum Sondereigentum gehören: der Fußbodenbelag der im Sondereigentum stehenden Räume einschließlich des Bodenbelags von Balkonen und Terrassen sowie der Innenwandputz und die Innenwandverkleidung sämtlicher zum Sondereigentum gehörenden Räume, auch soweit die putztragenden Wände nicht zum Sondereigentum gehören. Eine ausdrückliche Regelung bezüglich der Wintergärten enthält die Teilungserklärung nicht.
Nach deren Ziffer 5.1 obliegt die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich allen Sondereigentümern gemeinsam. Bei Außenfenstern ist nur der Außenanstrich gemeinschaftlich vorzunehmen, während der Innenanstrich, die Beseitigung von Holz- und Glasschäden und die Instandsetzung von Schlössern und Beschlägen Angelegenheiten des jeweiligen Miteigentümers ist.
1991 wurden die Miteigentumsanteile mit der Begründung geändert, dass teilweise "erhebliche Rechenfehler" vorhanden gewesen seien. Wegen der neuberechneten Anteile wird auf Bl. 143 d.A. Bezug genommen.
Seit Jahren bestanden zumindest an dem Wintergarten der Antragsgegnerin W Undichtigkeiten. Im Hinblick darauf fasste die Gemeinschaft folgende Beschlüsse:
In der Eigentümerversammlung vom 03.02.1993 beschloss sie zu TOP 6, die Schäden durch einen Architekten begutachten und sodann reparieren zulassen. Die Kosten sollten durch eine Sonderumlage gedeckt werden.
Diesen Beschluss hob die Gemeinschaft in der Versammlung vom 08.11.1993 zu TOP 9 auf, weil die Mehrheit die Auffassung vertrat, die Fenster gehörten zum Sondereigentum.
In den nächsten Jahren kam es weder zu einer Begutachtung noch zu einer Reparatur von Schäden.
Die Antragsgegnerin W ließ 1998 ein selbständiges Beweisverfahren durchführen. Das Gericht holte ein Gutachten des Sachverständigen B ein. In dem Gutachten kam der Sachverständige zu dem Ergebnis, dass an dem Wintergarten Baumängel vorlagen, die zu Feuchtigkeitsschäden führten. Die Kosten einer Zwischenlösung bezifferte der Sachverständige mit 6.264,00 DM.
Bevor dieses Gutachten vorlag, ermächtigte die Gemeinschaft in der Eigentümerversammlung vom 23.11.1998 zu TOP 9 die Verwalterin, in Absprache mit dem Beirat nach Hereinholung von Kostenangeboten den Auftrag für die Instandsetzung der Wintergärten an eine Fachfirma zu vergeben. Die Finanzierung sollte aus der Rücklage erfolgen.
In der Versammlung vom 9.12.1999 fasste die Gemeinschaft nach dem Protokoll mit Mehrheit den nachfolgenden Beschluss:
die Beseitigung der Schäden an den beschädigten Wintergärten auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft durchzuführen. Die Schadensbeseitigung beschränkt sich auf die durch von außen eingetretenes Wasser oder feuchtigkeitsverursachten Schäden, die vom Gutachter festgestellt worden, bzw. noch festzustellen sind; die Verwaltung zu ermächtigen, den Auftrag für die Begutachtung sämtlicher Wintergärten, die Erstellung der jeweiligen Leistungsverzeichnisse, Hereinholung von mindestens drei Angeboten, Bauüberwachung sowie Endabnahme an einen Sachverständigen zu vergeben. Zunächst soll der Sachverständige W aus C I beauftragt werden. Sollte der Sachverständige W den Auftrag ablehnen, wird der Sachverständige C mit den vorgenannten Arbeiten beauftragt; Die Verwaltung zu ermächtigen, den Auftrag für die erforderliche Schadensbeseitigung an den Wintergärten nach Vorlage der/des Leistungsverzeichnisse/s an den günstigsten Anbieter zu vergeben; die Maßnahme aus der Rücklage zu finanzieren. Sollten die Mittel aus, der Rücklage nicht ausreichen, wird die Verwaltung ermächtigt, den Restbetrag in Form einer Sonderumlage, umgerechnet nach Miteigentumsanteilen bei den Eigentümern anzufordern. Die Sonderumlage ist innerhalb von 14 Tagen nach Anforderung durch die Verwaltung zur Zahlung fällig und wie Wohngeld gerichtlich geltend zu machen. Die Verwaltung wird gebeten, das Ausschreibungsergebnis allen Eigentümern unverzüglich zur Kenntnis zu geben.
- die Beseitigung der Schäden an den beschädigten Wintergärten auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft durchzuführen. Die Schadensbeseitigung beschränkt sich auf die durch von außen eingetretenes Wasser oder feuchtigkeitsverursachten Schäden, die vom Gutachter festgestellt worden, bzw. noch festzustellen sind;
- die Verwaltung zu ermächtigen, den Auftrag für die Begutachtung sämtlicher Wintergärten, die Erstellung der jeweiligen Leistungsverzeichnisse, Hereinholung von mindestens drei Angeboten, Bauüberwachung sowie Endabnahme an einen Sachverständigen zu vergeben. Zunächst soll der Sachverständige W aus C I beauftragt werden. Sollte der Sachverständige W den Auftrag ablehnen, wird der Sachverständige C mit den vorgenannten Arbeiten beauftragt;
- Die Verwaltung zu ermächtigen, den Auftrag für die erforderliche Schadensbeseitigung an den Wintergärten nach Vorlage der/des Leistungsverzeichnisse/s an den günstigsten Anbieter zu vergeben;
- die Maßnahme aus der Rücklage zu finanzieren. Sollten die Mittel aus, der Rücklage nicht ausreichen, wird die Verwaltung ermächtigt, den Restbetrag in Form einer Sonderumlage, umgerechnet nach Miteigentumsanteilen bei den Eigentümern anzufordern. Die Sonderumlage ist innerhalb von 14 Tagen nach Anforderung durch die Verwaltung zur Zahlung fällig und wie Wohngeld gerichtlich geltend zu machen. Die Verwaltung wird gebeten, das Ausschreibungsergebnis allen Eigentümern unverzüglich zur Kenntnis zu geben.
Gemäß des Protokolls zu TOP 2 waren 8.078,20/10.000stel Miteigentumsanteile vertreten. Nach dem Protokoll nahmen an der Abstimmung zu den folgenden TOP Eigentümer teil, die 8.462,66/10.000stel Miteigentumsanteile repräsentieren.
Zu TOP 3 weist das Protokoll zu den Anträgen 1. bis 3.6.532,27/10.000stel Ja-Stiimmen und 1.930,39/10.000stel Nein-Stimmen (C, Q, P, H) aus. Die Finanzierung wurde lt. Protokoll einstimmig beschlossen.
Die nachfolgend genannten Antragsgegner sind Eigentümer der folgenden Wohnungen: L: Nr. 10; E: Nr. 2; w D: Nr. 5 und K: Nr. 4.
Der von der Verwalterin beauftragte Sachverständige W kam mit Gutachten vom 22.02.2000 wie der Sachverständige B zu dem Ergebnis, dass Baumängel vorlagen. Nach seiner Auffassung war eine komplette Erneuerung der Wintergärten erforderlich. Falls die Wintergärten nicht bewohnt werden sollten, schlug er vor, um die Wintergärten eine Verglasung zu errichten. Die Kosten der Maßnahmen bezifferte er nicht.
In der Eigentümerversammlung vom 29.03.2000 beschloss die Gemeinschaft zu TOP 3, dass der Sachverständige W alternative Lösungen erarbeiten sollte. Sodann sollte die Verwaltung diese zur Beschlussfassung in einer ordentlichen Versammlung vorlegen. Bis zu diesem Zeitpunkt sollten die Arbeiten gemäß des Beschlusses vom 9.12.1999 nicht weiter durchgeführt werden.
Mittlerweile ist der Beschluss vom 29.3.2000 bestandskräftig.
Zu TOP 5 (Abrechung 1998):
In der Eigentümerversammlung vom 9.12.1999 beschloss die Gemeinschaft zu TOP 5 die Abrechnung 1998.
In diesem wie schon im Vorjahr hatte sich der Wasserverbrauch der Eigentümergemeinschaft dadurch erhöht, dass in dem Teileigentum der Antragsgegnerin w D die Spülung einer Toilette ständig lief und der zu der Wohnung gehörende Wasserzwischenzähler mit der Nr. ####### vermutlich defekt war.
Die Antragsteller haben die Einzelabrechnungen auf Grund des erhöhten Wasserverbrauchs angefochten und diesen Antrag in der mündlichen Verhandlung vom 7.7.2000 zurückgenommen, nachdem das Gericht sie auf die Aussichtslosigkeit hingewiesen hatte.
Die Antragsschrift ist am 7.1.2000 bei Gericht eingegangen.
Die Antragsteller sind der Ansicht, die Wintergärten gehörten zum Sondereigentum. Nach der Teilungserklärung hätten die Sondereigentümer die Reparaturkosten zu tragen. Hierzu behaupten sie, die Teilungserklärung sei verfasst worden, bevor die Wintergärten geplant oder gar erstellt gewesen seien. Dies zeige die Neuberechnung der Miteigentumsanteile im Jahr 1991.
Es sei unbillig, die Kosten der gesamten Gemeinschaft aufzuerlegen, weil die Sondereigentümer trotz des Beschlusses vom Dezember 1993 die Wintergärten nicht repariert hätten - was unstreitig ist -.
Die im Protokoll angeführten Stimmrechtsanteile seien nicht nachvollziehbar, weil sie den zu TOP 2 festgestellten nicht entsprächen, ohne dass Angaben über das Kommen und Gehen von Wohnungseigentümern vorhanden seien.
Der Antragsgegner L habe ebenfalls gegen den Beschluss gestimmt. Die Antragsgegner E, w D und K seien später gekommen. Den Zeitpunkt könnten sie nicht angeben.
Zu TOP 5 haben die Antragsteller die Auffassung vertreten, die Einzelabrechnungen seien entsprechend der Nachzahlung für die Praxis von Herrn Dr. D neu zu erstellen.
Die Antragsteller beantragen nunmehr noch,
den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 09.12.1999 zu TOP 3 für ungültig zu erklären.
Die Antragsgegner beantragen bis auf den Antragsgegner C, der keinen Antrag gestellt hat,
den Antrag abzuweisen.
Der Antragsgegner C ist dem Antrag der Antragsteller in der mündlichen Verhandlung vom 7.7.2000 beigetreten. Im selben Termin hat er die Rücknahme des Beitritts erklärt. Der Antragsgegner - Vertreter hat der Rücknahme nicht zugestimmt.
Die Antragsgegner sind der Auffassung, die Wintergärten gehörten zum Gemeinschaftseigentum. Die Kosten habe die Gemeinschaft zu tragen. Der Vertreter der Verwalterin behauptet, zu TOP 3 seien Eigentümer nachgekommen, die er namentlich nicht mehr benennen könne. Nach Aufforderung habe er zu TOP 3 die Eigentümer namentlich benannt, die "Nein" gestimmt hätten.
Das Gericht hat die Akten der Verfahren Amtsgericht Bonn Aktenzeichen 28 II 176/98 (selbständiges Beweisverfahren) informatorisch beigezogen.
II.
Der noch gestellte Antrag ist zulässig, aber nur zu einem geringen Teil begründet.
Er ist zulässig.
Die Monatsfrist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG ist gewahrt.
Das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis besteht trotz des Beschlusses der Versammlung vom 29.3.2000 zu TOP 3. Durch diesen wurde nämlich der angefochtene Beschluss zu TOP 3 weder aufgehoben noch hat die Gemeinschaft beschlossen, dass er endgültig durchzuführen ist.
Der Antrag ist zum größten Teil unbegründet. Er hat nur insoweit Erfolg, als die Eigentümergemeinschaft gemäß Ziffer 1 – 3 des angefochtenen Beschlusses Schäden am Sondereigentum der Wohnungen, zu denen die Wintergärten gehören, selbst beseitigen lassen will.
Insoweit war die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Reparatur unzuständig, weil das Sondereigentum nicht der gemeinschaftlichen Verwaltung unterliegt, s. § 21 WEG. Insoweit hat die Gemeinschaft die ihnen zustehende Regelungsbefugnis überschritten.
Ein Beschluss mit einem Inhalt, über den die Eigentümergemeinschaft nicht beschließen darf, ist nichtig und auf Antrag hin (deklaratorisch) für nichtig zu erklären (Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Auflg. 1995, § 23 Rd. Ziff. 25; Bärmann/Pick/Merle, WEG; 7. Auflg. 1997, § 23 Rd. Ziff. 123 ff. § 43 Rd. Ziff. 66).
Die Wintergärten stellen zwar zum allergrößten Teil Gemeinschaftseigentum dar.
Die Teilungserklärung bestimmt in II. 1.3 in Übereinstimmung mit § 5 WEG, welche Teile des Gebäudes zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.
Die Wintergärten werden von dieser Vereinbarung erfasst, selbst wenn sie noch nicht erbaut oder in den Bauplänen enthalten gewesen sein sollten, als die Teilungserklärung erstellt wurde. Dies ergibt die Auslegung der Teilungserklärung.
Teilungserklärungen sind nach objektiven Maßstäben, d. h. aus sich, heraus auszulegen. Maßgeblich ist die Bedeutung, die sich als nächstliegende für einen unbefangenen Betrachter ergibt (B/P/M WEG, 7. A. 1997 Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 8: Rz 26; BGH WuM 1988, 740).
Ziffer II.1. der Teilungserklärung soll die Eigentumsverhältnisse erkennbar abschließend und vollständig regeln. Vorbehalte bezüglich etwaiger späterer Änderungen lässt die Vereinbarung nicht erkennen. Sie weist die Wintergärten nicht ausdrücklich dem Sondereigentum zu. Im Zweifel gilt eine Vermutung darüber, dass es sich bei Teilen der Anlage um Gemeinschaftseigentum handelt.
Dieses Ergebnis entspricht § 5 WEG. Die Wintergärten könnten nämlich nicht verändert, beseitigt oder eingefügt werden, ohne die äußere Gestaltung des Gebäudes zu verändern. Die Wintergärten hören zur Fassade.
Zudem sind sie für Bestand und Sicherheit des Hauses erforderlich. Sie stellen nämlich in dem von ihnen erfassten Bereich den Abschluss des Hauses nach außen dar. Ohne Schutz gegen äußere Witterungseinflüsse ist der Bestand des Hauses Dauer gefährdet. Weil § 5 WEG zwingendes Recht ist, können die konstruktiven Teile der Wintergärten kein Sondereigentum sein.
Gewisse Teile der Wintergärten, die beschädigt sein können, gehören jedoch zum Sondereigentum.
Sondereigentumsfähig sind die Teile, die weder die äußere Gestalt des Gebäudes prägen noch für dessen Statik und/oder Isolierung erforderlich sind. Dementsprechend zählt Ziffer II. 1.4 der Teilungserklärung bestimmte Bauteile zum Sondereigentum. Aufgrund der jahrelang eingetretenen Feuchtigkeit, können diese Teile beschädigt sein. Der Sachverständige B hat Schäden am Innenanstrich der Wohnung der Antragsgegnerin W festgestellt. Weil alle Wintergärten baulich identisch sind, sind an ihnen ähnliche Schäden zu erwarten.
Im übrigen verstößt der angefochtene Beschluss nicht gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung.
Die Einwendungen der Antragsgegner bezüglich des Abstimmungsergebnisses sind im Ergebnis unerheblich.
Selbst wenn der Antragsgegner L ebenfalls gegen den Beschlussantrag gestimmt hätte und die Antragsgegner E, w D und K bei der Abstimmung über TOP 3 noch nicht da gewesen sein sollten, wäre der Antrag nämlich mit Mehrheit angenommen worden.
Ohne die vorgenannten drei Antragsgegner wären 6.540,73/10.000stel Miteigentumsanteile vertreten gewesen. Die Nein-Stimmen der im Protokoll genannten Eigentümer zuzüglich des Anteils des Antragsgegners L ergäben 2.294,10/10.000stel. An Ja-Stimmen verbliebe dann mit 4.246,53/10.000stel Miteigentumsanteilen noch immer eine Mehrheit.
Es ist nicht zu beanstanden, dass die Eigentümergemeinschaft die gesamten Kosten für die Instandsetzung der Wintergärten übernommen hat, weil sie verpflichtet ist, diese Kosten zu tragen.
Soweit es sich bei den Wintergärten um Gemeinschaftseigentum handelt, folgt dieses Ergebnis aus der Teilungserklärung II. 5.1.
Das die Wintergärten zum allergrößten Teil Gemeinschaftseigentum darstellen, ergibt sich aus den obigen Ausführungen.
Die Lasten und Kosten der Gemeinschaftseigentums haben grundsätzlich alle Eigentümer gemeinsam zu tragen. Dies bestimmt Ziffer II. 5.1 der Teilungserklärung in Übereinstimmung mit § 16 Abs.2 WEG.
Die abweichende Regelung in dieser Vorschrift für Außenfenster führt nicht zu einem anderen Ergebnis.
Sie umfasst Instandhaltungsmaßnahmen, die aufgrund normaler Alterung und Verschleiß auftreten oder an besonders empfindlichen Teilen, nämlich den Scheiben, eintreten. Im vorliegenden Fall liegt jedoch ein Baumangel vor, wie beide Sachverständige unabhängig voneinander festgestellt haben. Die Wintergärten sind undicht und mangelhaft isoliert. Durch die Sanierung stellen die Eigentümer erstmals einen ordnungsgemäßen baulichen Zustand her. Diese Aufgabe können sie nicht den betroffenen Sondereigentümern zuweisen.
Es ist nicht unbillig, die Sanierungskosten der gesamten Gemeinschaft aufzuerlegen.
Die betroffenen Sondereigentümer trifft nämlich kein Mitverschulden an den Schäden, das es rechtfertigen würde, ihnen die Kosten allein aufzuerlegen.
Sie waren nicht verpflichtet, die Wintergärten zu reparieren, weil diese Gemeinschaftseigentum darstellen. Aufgrund des zwingenden Charakters von § 5 WEG hat der Beschluss der Gemeinschaft von November 1993 hieran nichts ändern können.
Es kann dahingestellt bleiben, ob die Schäden durch die jahrelange Untätigkeit größer geworden sind. Dies kann die Gemeinschaft den betroffenen Sondereigentümern nämlich nicht entgegenhalten. Die Untätigkeit hat die gesamte Eigentümergemeinschaft zu vertreten. 1993 fasste die Mehrheit den Beschluss die Wintergärten nicht begutachten und reparieren zu lassen. Dies führte zu jahrelanger Untätigkeit, weil kein Eigentümer den Beschluss gerichtlich hat überprüfen lassen. Bis die Antragsgegnerin W das selbständige Beweisverfahren einleitete, hatte kein Eigentümer das Thema nochmals aufgegriffen.
Es kann dahingestellt bleiben, ob sich die personelle Zusammensetzung der Gemeinschaft seit 1993 geändert hat, weil sich alle Eigentümer, die nunmehr Mitglieder der Gemeinschaft sind, an den Kosten beteiligen müssen. Das OLG Köln hat 1998 in einem vergleichbaren Fall entschieden, dass die Gemeinschaft in der 1998 bestehenden Zusammensetzung für Schäden am Sondereigentum eines Eigentümers haftete, die durch einen seit 1978 bekannten Mangel am Gemeinschaftseigentum entstanden waren (OLG Köln ZMR 1998, 722 f.).
Das erkennende Gericht schließt sich dieser Rechtsprechung an.
Es mag zwar sein, dass die später hinzugekommenen Eigentümer nichts davon wussten, dass Anlass dazu bestand, die Wintergärten zu begutachten und ggfs. vorhandene Mängel beseitigen zu lassen. Dies kann jedoch nicht von ihrer Mithaftung befreien. Der in eine Gemeinschaft neu eintretende Wohnungseigentümer muss sich nämlich durch Lektüre der Teilungserklärung und der Protokolle kundig machen. Sofern die neuen Eigentümer dies getan haben, war ihnen das Problem aus den Protokollen des Jahres 1993 bekannt.
Der Beschluss ist nicht zu beanstanden, soweit er der gesamten Gemeinschaft die Kosten für die Instandsetzung von Sondereigentum auferlegt.
Nach Ziffer 1. und 4. des Beschlusses soll die Gemeinschaft auch die Kosten für die Beseitigung von Schäden tragen, die am Sondereigentum entstanden sind. Dies ergibt die Auslegung des Beschlusses.
In dem angefochtenen Beschluss hat die Gemeinschaft nicht zwischen Schäden am Gemeinschaft- und am Sondereigentum differenziert. Vielmehr sollen auf ihre Kosten sämtliche Schäden beseitigt werden, die durch von außen eingetretenes Wasser oder die dadurch bedingte Feuchtigkeit entstanden sind.
Der Beschluss ist nicht deshalb für ungültig zu erklären, weil er der Teilungserklärung widerspricht.
Ziffer II. 5. 2 der Teilungserklärung bestimmt zwar, dass die Sondereigentümer die Kosten für die Instandsetzung des Sondereigentums selbst tragen. Im vorliegenden Fall durfte die Gemeinschaft die Kosten in Abweichung hiervon allen Eigentümern auferlegen, weil die betroffenen Eigentümer einen Anspruch gegen die Gemeinschaft auf Schadensersatz haben.
Die übrigen Wohnungseigentümer haften für Schäden am Sondereigentum, die ihre Ursache in Mängeln des gemeinschaftlichen Eigentums haben, wenn sie an dem Auftreten der schadensursächlichen Mängel ein Verschulden trifft oder sie es schuldhaft unterlassen haben, für die rechtzeitige Behebung dieser Mängel Sorge zu tragen (OLG Köln ZMR 1998, 722, 723; LG Bonn, Beschl. vom 31.10.1996, Az.: 8 T 22/96; Niedenführ/Schulze, WEG, 4. Auflage 1997, § 21 Rndnr. 43).
Aus den obigen Ausführungen ergibt sich, dass der Gemeinschaft zumindest die Undichtigkeit des Wintergartens der Antragsgegnerin W gehörenden Wohnung jahrelang bekannt war. Dennoch sind sie jahrelang untätig geblieben. Dieses Verhalten war schuldhaft. Sie hätten sich sorgfältig darüber informieren müssen, ob sie für die Reparatur der Wintergärten deshalb zuständig waren, weil diese zum Sondereigentum gehören. Dass die gesamte Gemeinschaft in ihrer jetzigen Zusammensetzung haftet, wurde bereits ausgeführt.
Weitere Einwendungen haben die Antragsteller gegen diesen Beschluss nicht erhoben.
Gemäß § 47 Satz 1 WEG hat das Gericht nach billigem Ermessen darüber zu entscheiden, welche Beteiligten die Gerichtskosten tragen. Diese Vorschrift gilt auch dann, wenn ein Antragsteller seinen Antrag zurück nimmt (Niedenführ/Schulze, am angegebenen Ort, § 47 Rdziff. 11).
Es entspricht der Rechtsidee des § 92 Abs. 2 ZPO und damit billigem Ermessen, diese Kosten den Antragstellern aufzuerlegen.
Bezüglich des noch gestellten Antrags haben sie das Verfahren ganz überwiegend verloren, weil der Beschluss nur hinsichtlich eines kostenmäßig unerheblichen Teils zu beanstanden ist.
Hätten die Antragsteller die Anfechtung des zu TOP 5 gefassten Beschlusses nicht zurückgenommen, wäre dieser Antrag ebenfalls abgewiesen worden.
Der Beschluss entspricht nämlich den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.
Die Kosten für den erhöhten Wasserverbrauch waren in die Abrechung aufzunehmen, weil eine Abrechnung die tatsächlich im Wirtschaftsjahr erzielten Einnahmen und Ausgaben einander gegenüber zu stellen hat. Zu Unrecht erfolgte Zahlungen sind aufzunehmen, weil die Eigentümer nur so einen vollständigen Überblick erhalten (vgl. insgesamt zu den Anforderungen, die an eine WEG-Abrechnung gestellt werden: Niedenführ/Schulze, am angegebenen Ort, § 28 Rdnr. 15 ff: Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 2. Auflage 1995, Rdnr. 191, Seite 385 ff).
Danach kann dahingestellt bleiben, ob die Verwalterin berechtigt war, die erhöhten Kosten insgesamt aus Mitteln der Gemeinschaft zu bezahlen.
Der Antragsgegner C ist an den Gerichtskosten nicht zu beteiligen, obwohl er dem Antrag der Antragsteller zunächst beigetreten ist.
Ein anderes Ergebnis würde nicht der Billigkeit entsprechen. Der Antragsgegner hat den Antrag in derselben mündlichen Verhandlung zurückgenommen, so dass nur eine vorübergehende Beteiligung auf Antragstellerseite vorliegt.
Die Rücknahme ist wirksam, weil sie nicht der Zustimmung der übrigen Beteiligten bedurfte. Dies ergibt sich daraus, dass nach herrschender und zutreffender Lehre, der das Gericht folgt, sogar Antragsteller zumindest in Anfechtungsverfahren ihre Anträge jederzeit zurück nehmen können, ohne dass die Gegner zustimmen müssen (so allgemein Niedenführ/Schulze, am angegebenen Ort, § 43 Rdzif. 126; Bärmann/Pick/Merle, am angegebenen Ort, § 44 Rdzif. 91; Palandt/Bassenge BGB 58. Auflg. 1999, § 43 WEG Rdzif. 13 i. v. mit § 23 WEG Rdzif. 18).Dieser Auffassung ist entgegen einer Mindermeinung, nach der entsprechend § 269 Abs. 1 ZPO die Zustimmung des Antragsgegners zur Rücknahme erforderlich ist (Weitnauer/Hauger, am angegebenen Ort, Anhang § 43 Rdzif. 6), zu folgen. Dem Antragsgegner können keine Nachteile entstehen. In Anfechtungsverfahren wäre ein nach Rücknahme erneut gestellter Antrag wegen der Monatsfrist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG unzulässig. Ein Beteiliger, der dem Verfahren nach Ablauf der Monatsfrist auf Antragstellerseite beigetreten ist, kann das Verfahren nach Antragsrücknahme allein nicht fortsetzen (Niedenführ/Schulze, am angegebenen Ort, § 43 Rdzif. 126).
Im vorliegenden Fall besteht kein Anlass dafür, von dem Grundsatz des § 47 Satz 2 WEG abzuweichen, nach dem die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst tragen. Dies gilt auch für den zurückgenommenen Antrag. Die Antragsteller haben ihn sofort zurückgenommen, nachdem das Gericht sie auf die Aussichtslosigkeit hingewiesen hat (s. dazu Niedenführ/Schulze, am angegebenen Ort, § 47 Rdzif. 12)
Die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.
Hinsichtlich der Anfechtung zu TOP 3 (Sanierung der Wintergärten) ist ein Geschäftswert von 25.000,00 DM angemessen. Wird ein Beschluss über die Durchführung einer baulichen Maßnahme angefochten, ist der Betrag anzusetzen, den die Maßnahme kostet. Es ist von Kosten mindestens in Höhe des angesetzten Betrages auszugehen.
Nach dem Gutachten des Sachverständigen B fallen für eine provisorische Sanierung eines Wintergartens bereits mehr als 6.000,00 DM an. Mit dem Beschluss erstrebt die Gemeinschaft eine endgültige Lösung, deren Kosten höher sein dürften. Das Gericht hat eine Anzahl von 3 Wintergärten zugrunde gelegt.
Für die Anfechtung der Umlage des gesamten Wasserverbrauchs ist ein Geschäftswert von 1.500,00 DM angemessen. Aus dem Vorverfahren Amtsgericht Bonn - 28 II 139/98 - ist bekannt, dass der Wasserverbrauch im Jahr 1997 etwa um diesen Betrag gestiegen ist.