WEG: Rückbau von Steinterrasse und Gartenhaus auf Sondernutzungsfläche
KI-Zusammenfassung
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft verlangten die Kläger von den Beklagten den Rückbau einer mit Steinplatten angelegten Terrasse sowie eines Holz-Gartenhauses auf einer Sondernutzungsfläche. Streitpunkt war, ob diese Maßnahmen vom Sondernutzungsrecht und der Teilungserklärung (Nutzung als Ziergarten/Grünfläche; Treppenabgang) gedeckt sind und ob eine zustimmungsfreie Veränderung vorliegt. Das AG Bonn qualifizierte Terrasse und Gartenhaus als zustimmungspflichtige bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums und bejahte eine objektive optische Beeinträchtigung. Eine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft lag nicht vor; Verwirkung und eine behauptete „Genehmigung“ durch einen Verwaltermitarbeiter griffen nicht durch. Die Beklagten wurden zur Entfernung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verurteilt.
Ausgang: Klage auf Entfernung von Terrasse und Gartenhaus sowie Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands vollumfänglich zugesprochen.
Abstrakte Rechtssätze
Die Errichtung einer Steinterrasse und eines Gartenhauses auf einer Sondernutzungsfläche stellt regelmäßig eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums i.S.v. § 22 Abs. 1 WEG dar, wenn sie über Instandhaltung/Instandsetzung hinausgeht und den ursprünglichen Zustand umgestaltet.
Eine Vereinbarung, die Sondernutzungsflächen nur als Ziergarten oder bepflanzte Grünfläche zulässt, deckt weder die Errichtung einer befestigten Terrasse noch die Aufstellung eines Gartenhauses, wenn dies aus Wortlaut und Zweck der Regelung nicht folgt.
Eine zustimmungsfreie bauliche Veränderung liegt nur vor, wenn kein Wohnungseigentümer über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus objektiv beeinträchtigt wird; eine optische Beeinträchtigung des Gesamterscheinungsbildes kann hierfür genügen.
Eine vom Verwalter oder dessen Mitarbeitern erteilte Zustimmung ersetzt bei zustimmungspflichtigen baulichen Veränderungen nicht den erforderlichen Beschluss bzw. die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Der Anspruch auf Beseitigung einer baulichen Veränderung ist nicht allein wegen Zeitablaufs verwirkt; neben einem relevanten Zeitmoment bedarf es zusätzlicher Umstände (Verhaltensmoment), die ein Vertrauen auf Nichtgeltendmachung rechtfertigen.
Tenor
In dem Rechtsstreit
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hat das Amtsgericht Bonn auf die mündliche Verhandlung vom 20.02.2009 für Recht erkannt:
Die Beklagten werden verurteilt, im Bereich der Gartenfläche innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft M -weg ##-##, L C -Str. ##-##, ##### C (Gartenfläche hinter dem Gebäude zur M-straße hin) folgende baulichen Anlagen zu entfernen:
Terrasse mit Steinplattenbelag,
Holz-Gartenhaus (Geräteschuppen) mit Regenrinne und Regentonne.
Die Beklagten werden weiter verurteilt, nach Entfernung der zu Ziff. 1 genannten baulichen Anlagen, den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen.
Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Den Beklagten bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch die Kläger gegen Sicherheitsleitung i.H.v. 1.200,00 € abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Die Parteien sind Mitglieder der WEG M-weg ##-## in C. Die Wohnung der Kläger befindet sich im ersten Stock des Gebäudekomplexes zum M-weg hin. Hinter diesem Gebäude erstreckt sich eine Grünfläche, die als Rasenfläche ausgestaltet ist. Hieran schließt sich ein weiterer Gebäudekomplex der Wohnungseigentümergemeinschaft an, in der sich im Erdgeschoss die Wohnung der Beklagten befindet. Das Sondereigentum der Beklagten an ihrer Erdgeschosswohnung ist verbunden mit einem im Bestandsplan flächenmäßig definierten Sondernutzungsrecht an der besagten Grünfläche zwischen beiden Gebäudekomplexen. Unmittelbar an dem Balkon der Beklagten verläuft ein kleiner Fußweg. Die Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft enthält bzgl. des Sondernutzungsrechts in § 5 a unter besondere Gebrauchsregelung folgende Bestimmungen:
„Diejenigen Wohnungseigentümer des Erdgeschosses, denen ein Sondernutzungsrecht zugewiesen wird, haben das Recht, auf ihre Kosten von dem Balkon aus eine Treppe zum Erdboden zu errichten und hierfür die Balkonbrüstung zu durchbrechen. Sämtliche bauliche Arbeiten sind durch Fachunternehmen durchzuführen; etwaige Schäden am Gemeinschaftseigentum sind zu beseitigen.
„Die Treppe darf eine Breite von einem Meter nicht überschreiben. Sie ist nach Lage und den verwendeten Materialien so auszuführen, dass der optische Gesamteindruck des vorhandenen Baukörpers sowie der störungsfreie Gebrauch des Gemeinschaftsweges zwischen Haus- und Gartensondernutzungsrechten nicht beeinträchtigt wird.“
Des Weiteren enthält die Gemeinschaftsordnung folgende Regelung:
„Die den Sondernutzungsrechten unterliegenden Grundstücksteilflächen dürfen nur als Ziergarten oder nur als bepflanzte Grünfläche genutzt werden. Sie sind von den Berechtigten auf eigene Kosten so zu unterhalten, dass sie stets ein gepflegtes Aussehen haben. Die Abgrenzung und Bepflanzung hat dergestalt zu erfolgen, dass anderen Wohnungseigentümern oder Sondernutzungsberechtigten hieraus kein Nachteil gem. § 14 WEG entsteht. Die Abgrenzung darf nur mit einer Bepflanzung bis zu einer Höhe von 1,80 m erfolgen.“
Die Beklagten ließen ihre Balkonabgrenzung abbrechen und eine Treppe zum rückwärtigen Gartenbereich legen. Im Anschluss an den Abschluss des Balkons verlegten die Beklagten Steinplatten über den Gemeinschaftsweg hinweg in den rückwärtigen Gartenbereich hinein und errichteten auf ihrer Sondernutzungsfläche ein kleines Gartenhäuschen. Die Maßnahmen fanden im Frühjahr 2007 statt. Zur Veranschaulichung der Maßnahmen wird auf die zur Akte gereichten Bilder Bl. 61 d.A. verwiesen.
Die Kläger sind der Ansicht, dass es sich bei den Maßnahmen um bauliche Veränderungen handele, die nicht durch das in der Teilungsordnung eingeräumte Sondernutzungsrecht gedeckt seien. Die Kläger sind weiter der Ansicht, dass sie durch die bauliche Veränderung beeinträchtigt werden. Hierzu führen sie aus, dass sie zuvor auf eine ansehnliche Grünfläche geblickt haben und nunmehr aus ihrer Wohnung auf das Dach des Gartenhäuschens blicken.
Die Kläger beantragen,
die Beklagten zu verurteilen, im Bereich der Gartenfläche innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft M-weg ##-##, L.-C--Str. ##-##,##### C(Gartenfläche hinter dem Gebäude zur Mstraße hin) folgende bauliche Anlagen zu entfernen:
a) Terrasse mit Steinplattenbelag
b) Holz- Gartenhaus (Geräteschuppen) mit Regenrinne und Regentonne;
die Beklagten zu verurteilen, nach Entfernung gem. Klageantrag zu Ziff. 1 den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie behaupten im Rahmen eines Gesprächs mit dem Mitarbeiter der Wohnungsverwaltung, Herr C, habe dieser der Verbreiterung des am Balkon vorbeilaufenden Fußweges um 1,20 m auf Terrassenbreite zugestimmt. Sie behaupten ferner, dass der jetzige Zustand über 1 1/2 Jahre von sämtlichen Miteigentümern unbeanstandet geblieben sei. Sie sind diesbezüglich der Ansicht, dass es unbillig sei, nach der Zeit einen Rückbau zu verlangen. Ferner sind sie der Ansicht, dass die Kläger durch ihre Maßnahmen nicht beeinträchtigt werden. Die vorgelegten Fotos, so die Kläger, belegen, dass weder das Gerätehäuschen noch die Terrasse unansehnlich sind.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet.
Die mit der Klage geltend gemachten Ansprüche auf Beseitigung der baulichen Anlage sowie der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes stehen den Klägern zu.
1. Beseitigungsanspruch:
Der geltend gemachte Anspruch auf Beseitigung der Terrasse mit Steinbelag sowie des Gartenhäuschens ergibt sich vorliegend aus § 1004 BGB i.V.m. § 22 Abs. 1 WEG.
Die Errichtung der Terrasse mit Steinbelag sowie die Errichtung des Gartenhäuschens stellen bauliche Veränderungen i.S.des §§ 22 Abs. 1 WEG dar. Unter bauliche Veränderung ist jede Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums zu verstehen, die vom Aufteilungsplan oder früheren Zustand des Gebäudes nach Fertigstellung abweicht und über eine ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgeht. Durch die Errichtung der Terrasse mit Steinbelag und des Gartenhäuschens haben die Beklagten den ursprünglichen Zustand verändert und damit das Gemeinschaftseigentum umgestaltet. die Umgestaltung diente vorliegend auch völlig unzweifelhaft weder der Instandhaltung noch der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Die bauliche Veränderung ist auch nicht durch eine Vereinbarung legitimiert. Weder die Regelung der Teilungserklärung bzgl. der Legung eines Zugangs von der Wohnung der Beklagten zur Grünfläche noch die Reglung zur Nutzung der Gartenfläche decken die vorliegende bauliche Veränderung. In § 5 a Ziff. 1 b der Teilungserklärung ist lediglich die Rede von der Errichtung eines Treppenabgangs. Weder dem unmittelbaren Wortlaut noch einer etwaigen Auslegung lässt sich entnehmen, dass den Beklagten das Recht eingeräumt werden sollte, eine Terrasse mit Steinbelag zu errichten. Auch § 5 a Nr. 1 c räumt den Sondernutzungsberechtigten lediglich die Nutzung der den Sondernutzungsrechten unterliegenden Grundstücksteilflächen als Ziergarten oder bepflanzte Grünfläche ein. Dieser Regelung lässt sich weder dem Wortlaut noch einer Auslegung entnehmen, dass den Beklagten das Recht eingeräumt werden sollte, eine Steinterrasse mit Plattenbelag und ein Gartenhäuschen zu errichten. Die Verwendung der Begrifflickeiten Ziergarten und Grünfläche impliziert, dass den Sondernutzungsberechtigten lediglich eingeräumt werden sollte, die Sondernutzungsfläche gärtnerisch, daher mit Pflanzen ihrer Wahl, individuell zu gestalten. Eine entsprechende Absicht lässt sich auch der Regelung entnehmen, dass eine Abgrenzung nur mittels Bepflanzung bis zu einer Höhe von 1,80 m erfolgen darf.
Die Kläger sind vorliegend nicht zur Duldung der baulichen Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG verpflichtet. Eine Duldungspflicht der Kläger konnte sich nur ergeben, wenn eine Zustimmung der Kläger zu einer solchen baulichen Maßnahme gem. § 22 Abs. 1 WEG nicht erforderlich wäre, weil die Kläger nicht über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.
Vorliegend handelt es sich jedoch um eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung i.S.d. §§ 22 Abs. 1 WEG. Die Kläger werden über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt. Unter Beeinträchtigung i.S.d. § 14 Nr. 1 WEG ist jede konkrete und objektive Beeinträchtigung zu verstehen. Entscheidend ist, ob sich ein Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Dies ist anzunehmen. Wie sich den Bildern auf Bl. 61 d. A entnehmen lässt, handelt es sich bei der streitgegenständlichen Fläche, um eine Grünfläche, auf der vereinzelt Bäume stehen. Die Terrasse mit Steinbelag sowie das Gartenhäuschen stehen optisch hervor. Sie wirken wie eine Art Fremdkörper in dem ansonst lediglich aus Rasenfläche und Bäumen bestehenden Bereich. Da sie sich nicht in das Gesamtbild einfügen, stellen diese baulichen Veränderungen eine optische Beeinträchtigung des Gesamterscheinungsbildes dar. Den Beklagten ist zwar zuzugeben, dass die baulichen Veränderungen für sich genommen durchaus einen optischen Anreiz bieten. Unter Zugrundelegung der hier erforderlichen Gesamtbetrachtung und der Anlegung objektiver Maßstäbe – für welche eine rein subjektive ästhetische Empfindung unbeachtlich ist – kann sich nach Auffassung des Gerichts ein verständiger Durchschnittseigentümer nach der Verkehrsanschauung durch diese baulichen Anlagen beeinträchtigt fühlen. Soweit die Beklagten in der mündlichen Verhandlung vorgetragen haben, dass auch an anderer Stelle in der Wohnungseigentumsanlage bauliche Veränderungen, wie der vorliegenden Art, vorgenommen wurden, so ist dies unbeachtlich. Zum einen ist hier zu berücksichtigen, dass sich diese Veränderung nicht auf die vorliegende Grünflächen beziehen und daher bei der vorzunehmenden Gesamtbetrachtung außer Betracht bleiben müssen. Zum anderen können die Beklagten hier auch nicht das Recht auf Gleichbehandlung für sich in Anspruch nehmen. Die Beklagten haben sich hier über die Regelung in der Gemeinschaftsordnung hinweggesetzt. Nach dem allgemeinen Rechtsgedanken besteht allerdings kein Anspruch auf Gleichheit im Unrecht. Der Anspruch auf Beseitigung ist vorliegend auch nicht verwirkt. Hierbei konnte dahinstehen, ob die Kläger den baulichen Zustand seit dem Frühjahr 2007 unbeanstandet gelassen haben. Der Verwirkungstatbestand setzt zum einen den Ablauf eines nicht unerheblichen Zeitraumes voraus, woran es vorliegend bereits fehlt, sondern erfordert weiter auch ein Verhaltensmoment. Hierfür ist das bloße Untätigbleiben nicht ausreichend. Vorliegend konnte auch unberücksichtigt bleiben, ob der Mitarbeiter der Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft, Herr C, in einem Telefonat im April 2006 gegenüber den Beklagten die Verbreiterung des Weges genehmigt hat. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass für bauliche Änderung die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich ist. Weder die Wohnungsverwalterin noch ihre Mitarbeiter sind in diesem Bereich berechtigt, die Wohnungseigentümer untereinander rechtsverbindlich zu vertreten. Dass solche Erklärung keine Rechtswirkung für und gegen die Wohnungseigentümer haben, ist offensichtlich. Abgesehen davon dürfte in der etwaigen Genehmigung der Verbreiterung eines Weges keine Genehmigung der Errichtung einer Terrasse zu sehen sein.
2. Wiederherstellungsanspruch.
Auch der geltend gemachte Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes ist begründet. Ein diesbezüglicher Anspruch der Kläger ergibt sich aus § 280 Abs. 1 BGB bzw. §§ 823, 1004, 249 BGB.
Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 9, 711 ZPO.