WEG-Beschlüsse zur SÜLA-Anlage: Anfechtung mangels Rechtsfehlern abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Wohnungseigentümerin focht Beschlüsse einer außerordentlichen Eigentümerversammlung zur Realisierung einer Sicherheits-Überdruck-Lüftungsanlage (SÜLA) und zur Finanzierung per Sonderumlage an. Das Gericht hielt das Protokoll hinsichtlich eines abgelehnten Alternativantrags für beweiskräftig und verneinte insoweit zudem das Rechtsschutzinteresse. Der Umsetzungsbeschluss zur SÜLA sei wirksam, hinreichend bestimmt und entspreche angesichts behördlicher Nutzungsuntersagungsandrohung ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Klage wurde insgesamt abgewiesen.
Ausgang: Anfechtung der Beschlüsse zur SÜLA-Realisierung und Finanzierung wurde als unbegründet abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Das Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung begründet als Privaturkunde (§ 416 ZPO) eine Vermutung für die Richtigkeit der protokollierten Beschlussfeststellungen, solange keine hinreichenden Gegenumstände dargetan sind.
Für die Anfechtung eines Negativbeschlusses (Ablehnung eines Beschlussantrags) fehlt das Rechtsschutzinteresse, wenn der Anfechtende die begehrte Maßnahme nicht durchsetzen will und kein entsprechender Verpflichtungsantrag verfolgt wird.
Ein Beschluss der Wohnungseigentümer über Instandsetzung/Instandhaltung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn er zur Abwendung einer konkret drohenden behördlichen Nutzungsuntersagung zeitnah erforderlich ist und alternative Konzepte nicht mehr rechtzeitig umsetzbar sind.
Ein Beschluss ist nicht unbestimmt, wenn er die ausstehenden Kosten und die konkrete Art der Finanzierung (insbesondere Höhe und Fälligkeit einer Sonderumlage) klar regelt.
Vorbringen nach Ablauf der Begründungsfrist der Anfechtungsklage bleibt im gerichtlichen Verfahren grundsätzlich unbeachtlich.
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin ist Eigentümerin der Wohnung 202 in der Wohnanlage Q-Str. # in Z1. Die Beklagten sind die übrigen Eigentümer dieser Anlage. Mit am 29.November 2011 bei Gericht eingegangenem Schreiben erklärte die Klägerin unter der Überschrift „Rechtsstreit C3 ./. WEG Q-Str. # Klageerweiterung zur möglichen Anfechtung Lüftungsanlage“, dass sie um Fristverlängerung bitte. Mit am 06.Dezember 2011 bei Gericht eingegangenen Schreiben erklärte sie, sie beantrage den Beschluss vom 22.11.2011 aufzuheben. Insoweit wird auf den Schriftsatz Bl. 23 d.A. Bezug genommen.
Auf einer außerordentlichen Eigentümerversammlung am 22.November 2012 wurde unter TOP 3 B über Ergänzungs- Änderungsbeschlüsse bezüglich der Sanierung der „SÜLA-Entlüftungsanlage“, der Sicherheits- Überdruck- Lüftungsanlage, abgestimmt. Zunächst wurde über unter TOP 3 B a) über folgenden Beschlussantrag abgestimmt: „Die Eigentümerversammlung beschließt die SÜLA-Anlage gem. Vorschlag von Herrn F2 in entsprechend vorliegender Baugenehmigung zu einem Gesamtkostenansatz von brutto 125.698,45 € zu realisieren. Zur Errichtung des Ansaugturms werden bis zum 29.02.2012 zwei Alternativen (a. Ansaugschleusen vor dem Hobbyraum Eigentümerin Frau J, b. kleinere Turmvariante) mit der Feuerwehr und der Stadt prioritär abgestimmt. Der Verwalter wird angewiesen, die Aufträge unverzüglich zu erteilen. Der Auftrag zur Errichtung der Ansaugvorrichtung wird nach Abstimmung, spätestens aber zum 29.02.2012 nach Anhörung des Beirats vom Verwalter vergeben. Die Finanzierung erfolgt mit Sonderumlage i.H.v. 60.000,00 €, die bereits eingezogen wurden, der Rest aus der Rücklage.“ Im Protokoll ist vermerkt, dass dieser Beschluss mehrheitlich abgelehnt sei.
Unter TOP 3 B b) wurde dann über folgenden Antrag abgestimmt: „Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt die Realisierung der SÜLA-Anlage nach Maßgabe der Planungen und der Genehmigung der Stadt Bonn oder Änderungen bzw. den vorliegenden Angeboten und Auftragsempfehlung von Herrn Ing. F2, die der Einladung beilagen, zu einem Gesamtkostenansatz von brutto 125.698,45 €. Der Verwalter wird beauftragt, die Aufträge sofort zu vergeben, unabhängig davon, dass der Beschluss angefochten wird. Die finanzielle Realisierung soll dergestalt erfolgen, dass die noch offene Summe in Höhe von ca. 65.000,00 € per Sonderumlage, fällig zum 01.02.2012 eingezogen wird. Der Standort des Turms soll, wie im Plan von Herrn F2 angegeben, realisiert werden.“ Im Protokoll ist aufgeführt, dass dieser Beschluss mehrheitlich angenommen worden sei.
Dieser Beschlussfassung lag folgende Vorgeschichte zugrunde:
Am 30. September 2009 fand eine Brandschau der Feuerwehr statt. Mit Schreiben vom 30. Oktober 2009 erklärte die Feuerwehr, dass die bisherige Lüftungsanlage unverzüglich wieder in Betrieb zu nehmen sei. Für den weiteren Inhalt des Schreibens wird auf Bl. 58/59 d.A. Bezug genommen. Die Firma L I2 teilte mit E-Mail vom 02.03.2010 der Verwalterin, der J E KG, mit, dass bisherige Lüftungsanlage nicht reparabel und nicht in Betrieb zu nehmen sei. Sie entspreche nicht mehr den heute gültigen allgemeinen Regeln der Technik. Auf einer Eigentümerversammlung am 17.02.2011 wurde unter TOP 3 beschlossen, die Verwaltung zu ermächtigen, den Auftrag für die erforderliche Sanierung der Zuluftanlage gem. vorliegendem Angebot vom 09.11.2011 i.H.v. 38.592,98 € zzgl. Sicherheit i.H.v. 6.407,11 € an die Firma MCN zu vergeben. Weiterhin wurde beschlossen, den Auftrag für die erforderlichen Elektroarbeiten (Kabelverlegung, Zuluftanlage) gem. vorliegendem Angebot vom 13.12.2010 i.H.v. 7.399,30 € zzgl. Sicherheit i.H.v. 2.600,70 € an die Firma K I zu vergeben. Am 12. Mai 2011 wurde die Genehmigung für die Errichtung der Sicherheitsüberdrucklüftungsanlage erteilt. Auf der ordentlichen Eigentümerversammlung am 19.09.2011 berichtete der mit der Koordinierung der Arbeiten beauftragte Dipl.-Ing. F2 über den Stand der Sanierung und Ausschreibung. Es wurde beschlossen, eine Sondersitzung zur SÜLA-Anlage nach einer Informationsveranstaltung mit dem Ordnungsamt und der Feuerwehr durchzuführen.
Unter dem 12.10.2011 schrieb das Bauordnungsamt an die Verwaltung J E KG, dass die Sanierung der Altanlage nicht möglich sei. Wenn bis zum 01.12.2011 keine Bestätigung eines mit der Errichtung der SÜLA beauftragten Unternehmens vorliege, werde die Nutzung des Gebäudes durch Ordnungsverfügung untersagt. Herr Dipl.-Ing. K vom Bauordnungsamt teilte Herrn F2 mit E-Mail vom 11.November 2011 mit, dass eine Reparatur und der daraus resultierende technische Eingriff an den bestehenden Bauteilen einen derartig großen Umfang nach sich gezogen hätte, dass der Bestandschutz durch eine wesentliche Änderung für die SÜLA erloschen wäre. Dies sei darin begründet, dass auch der Austausch nur einzelner Bauteile einen erheblichen Eingriff in die gesamte Wirkungskette darstellen könne. Mit Schreiben vom 23. Januar 2012 teilte das Bauordnungsamt dem Beiratsmitglied Frau C mit, dass die Nutzung des gesamten Gebäudes untersagt werden müsste, sofern die Rauchfreiheit des innenliegenden Treppenraumes nicht schnellstmöglich sichergestellt werde. Der Klägerin sei ausdrücklich erklärt worden, dass die Altanlage keinen Bestandschutz genieße, da sie nach Einschätzung der Sachverständigen und des Herrn Dipl.-Ing. K nicht den notwendigen Druck aufbauen könne.
Die Klägerin behauptet:
Der Beschluss unter der Nr. 3 B a sei tatsächlich angenommen und nicht abgelehnt worden. Herr E habe zunächst mitgeteilt, dass es 416 Ja- und 355 Nein-Stimmen gegeben habe.
Bei der Brandschau im Jahr 2009 seien nur geringe Mängel festgestellt worden, die alle abgestellt worden seien. Ein entsprechender Stempel befinde sich auf dem Bericht über die Brandschau. Der Prozessbevollmächtigte der Beklagten erklärte mit Schriftsatz vom 29. März 2012, dass die angefochtenen Beschlüsse zu unbestimmt seien. Es hätte auch in der Einladung angegeben werden müssen, dass eine Sonderumlage beschlossen werden solle. Der Verwalter habe den Gesamtkostenansatz von brutto 125.698,45 € zum einen aus der Rücklage, zusätzlich aus der bereits eingezogenen Sonderumlage i.H.v. 60.000,00 € zzgl. einer weiteren Sonderumlage i.H.v. 65.000,00 € finanzieren wollen. Den Eigentümern sei ein Gesamtfinanzierungsvolumen i.H.v. rund 180.000,00 € zur Abstimmung vorgelegt worden. Das zur Abstimmung gestellte und offensichtlich in Auftrag gegebene Sanierungsvolumen sei nicht tatsächlich notwendig und entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Verwalter habe sich einen Persilschein ausstellen lassen, um im Hinblick auf die Lüftungsanlage jedes nur denkbare Auftragsvolumen in Auftrag geben zu können. Die Klägerin werde in einem selbständigen Beweisverfahren klären lassen, ob eine Sanierung der Altanlage brandschutztechnisch machbar sei und welche Kosten dafür anfallen würden.
Die Klägerin beantragt,
die Beschlüsse zu TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 22.November
2011 für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten behaupten:
Es sei tatsächlich der Beschlussantrag zu 3 B a) abgelehnt und der Beschluss zu Ziff. 3 B b) beschlossen worden. Die Auszählung sei schwierig gewesen, weil nach Miteigentumsanteilen abzustimmen gewesen sei. Der Fehler bei der ersten Auszählung sei bei der Überprüfung festgestellt worden. Die Klägerin habe kein Rechtschutzinteresse für eine Anfechtung des Negativbeschlusses ohne einen entsprechenden Verpflichtungsantrag. Die Beklagten sind weiterhin der Ansicht, dass der Beschluss zu TOP 3 B b ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Das Bauordnungsamt habe mit der Sperrung des gesamten Gebäudes gedroht. Die alte Anlage genieße keinen Bestandsschutz. Der Stempel auf dem Bericht von der Brandschau stamme von der Hausverwaltung E. Er beziehe sich nur auf die Beseitigung der im Brandschutzbericht auch gerügten kleineren Mängel. Mit Beschluss vom 17. Februar 2011 sei der Einbau der SÜLA bestandskräftig beschlossen worden. Sämtliche Angebote seien mit der Einladung zur Eigentümerversammlung vom 22.11.2011 versandt worden. Zur Preissteigerung sei es gekommen, weil die Feuerwehr einen außenliegenden Ansaugturm verlangt habe. Insoweit sei nur die Firma N F bereit gewesen, überhaupt diese Arbeiten durchzuführen, so dass ihr Angebot durch Beschluss angenommen worden sei. Die Stadtwerke hätten darauf hingewiesen, dass die Elektroanlage des Hauses keinen Bestandsschutz mehr genieße, wenn die SÜLA daran angeschlossen werde. Deshalb sei der zunächst geplante Elektroanschluss mit Sprinklerschaltung nicht möglich gewesen. In Abstimmung mit dem Bauordnungsamt und der Feuerwehr sei daraufhin die Entscheidung für den Einbau einer Batteriestation bzw. Zentralsteuerung mit integrierter Netzersatzanlage beschlossen worden. Dies gewährleiste im Einzelfall eine unabhängige Stromversorgung für die SÜLA-Anlage, um Evakuierungen im Brandfall durchführen zu können. Es bestehe kein Rechtsschutzinteresse für die Anfechtungsklage mehr, da die Anlage inzwischen eingebaut und in Betrieb genommen worden sei.
Für den weiteren Sach- und Streitstand wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig aber unbegründet. Zwar wurde die Klage fristgemäß erhoben. Die Schriftsätze der Klägerin vom 28.November 2011 und Dezember 2011 lassen klar erkennen, dass sämtliche Beschlüsse betreffend die Sicherheits- Überdruck- Lüftungsanlage aus der Versammlung vom 22.November 2011 angefochten werden sollten. Dabei handelt es sich klar um die Beschlüsse zu TOP 3 B a + b. Die Klagefrist wurde eingehalten. Nachdem am 13. Dezember 2011 der Streitwertbeschluss mit Kostenvorschussanforderung an die Klägerin abgesandt wurde, ging am 30.Dezember 2011 der Kostenvorschuss ein.
Die Beschlüsse zu TOP 3 B a und b auf der Eigentümerversammlung vom 22.November 2011 entsprechen jedoch ordnungsgemäßer Verwaltung. Hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 3 B a ist der Beschluss gefasst worden, den Antrag von Herrn G abzulehnen. Das Protokoll der Eigentümerversammlung hat als Privaturkunde gem. § 416 ZPO die Vermutung der inhaltlichen Richtigkeit für sich. Die Klägerin legt demgegenüber nicht hinreichend dar, dass dieser Beschluss tatsächlich auf der Versammlung eine Mehrheit gefunden hätte. Soweit die Klägerin sich insoweit auf die Zeugin N-H bezieht, ist dies kein geeignetes Beweismittel. Frau N-H hat die Stimmzettel nicht ausgezählt. Aus dem geschilderten Vorgang, dass zunächst von der Verwaltung erklärt wurde, der Beschluss sei zustande gekommen und dass dann nach erneuter Auszählung erklärt wurde, dass dies nicht der Fall sei, folgt nicht, dass die Verwaltung wahrheitswidrig die Ablehnung des Beschlusses festgestellt hätte. Es ist durchaus plausibel, dass bei der Abstimmung nach Miteigentumsanteilen ein Fehler bei der ersten Auszählung stattgefunden hat. Die Klägerin hat nicht innerhalb der Anfechtungsfrist beantragt, festzustellen, dass das Protokoll unrichtig ist und tatsächlich der Beschluss angenommen wurde.
Für die Anfechtung des zu TOP 3 B a) gefassten Negativbeschlusses fehlt das Rechtschutzinteresse. Die Klägerin möchte die Umsetzung dieses Beschlusses nicht erreichen. Der Beschluss hätte auch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen, da er inhaltlich zu unbestimmt bezüglich des Ansaugturms war.
Der Beschluss zu TOP 3 B b ist tatsächlich gefasst worden. Dieser Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Soweit die Klägerin der Ansicht ist, dass die alte Lüftungsanlage hätte repariert werden können, kann sie damit nicht durchdringen. Auf der Versammlung am 17.02.2011 ist bestandskräftig beschlossen worden, den Auftrag zum Einbau einer neuen Sicherheits-Überdruck-Lüftungsanlage an die Fa. MCN zu erteilen und eine Sonderumlage von 60.000,00 € zu erheben. Auf der Versammlung am 22.November 2011 bestand keine Möglichkeit mehr, dies zu ändern. Zum einen waren Aufträge erteilt worden und die Firma MCN und die Firma K H hatten bereits mit den Arbeiten begonnen. Zum anderen hatte das Bauordnungsamt mit Schriftsatz vom 12.10.2011 erklärt, dass die Nutzung des Gebäudes durch Ordnungsverfügung untersagt werde, wenn bis zum 01.Dezember 2011 keine Bestätigung eines mit der Errichtung der SÜLA beauftragten Unternehmens eingehe. Es war keine Zeit mehr, neue Konzepte zur Reparatur der Altanlage zu entwickeln. Dies gilt umso mehr, als Herr Dipl.Ing. K vom Bauordnungsamt in einer E-Mail vom 11. November 2011 auch noch darauf hinwies, dass die Altanlage keinen Bestandsschutz mehr genieße und dass nach einer Reparatur die Wirksamkeit und Betriebssicherheit nicht mehr hätte bescheinigt werden können. Der Beschluss zu TOP 3 B b) vom 22.11.2011 widersprach trotz des erheblich erhöhten Auftragsvolumens nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Beklagten haben darauf hingewiesen, dass die Feuerwehr auf einem Luftansaugturm außerhalb des Gebäudes bestanden habe. Die Stadtwerke hätten erklärt, dass die Elektroanlage keinen Bestandsschutz genieße, wenn die SÜLA dort angeschlossen werde. Dies hat die Klägerin nicht hinreichend bestritten. Sie legt nicht dar, dass sie von Feuerwehr oder Stadtwerken bzw. vom Bauordnungsamt jemals eine andere Auskunft erhalten hätte.
Der Vortrag der Klägerin mit Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 29.März 2012 ist nicht beachtlich, da er erst nach Ablauf der Begründungsfrist bei Gericht eingegangen ist. Im Übrigen sind die dortigen Ausführungen aber auch nicht zutreffend. In der Einladung zur Versammlung am 22.November war unter TOP 3 C ausdrücklich die Beschlussfassung über die Erhebung einer Sonderumlage zur Finanzierung der Instandsetzung der Zugluftanlage aufgeführt (vgl. Bl. 17, 18 d. A.). Dass dies nicht direkt zusammen mit den Beschlüssen unter TOP 3 B aufgeführt wurde, ändert nichts daran, dass jeder Eigentümer beim Lesen der Einladung klar erkennen konnte, dass auch über eine Sonderumlage entschieden werden sollte. Der Beschluss zu TOP 3 B b) ist nicht zu unbestimmt. Dort wird klar ausgeführt, dass noch eine Summe von 65.000,00 € offen ist, die per Sonderumlage fällig zum 01.02.2012 eingezogen werden soll. In diesem Beschluss ist nicht angegeben, dass weitere Kosten aus der Rücklage entnommen werden sollen. Es ist also klar, dass die Kosten durch die bereits erhobene Sonderumlage von 60.000,00 € und die noch beschlossene neue Sonderumlage von 65.000,00 € aufgebracht werden sollen. Eine Finanzierung aus der Rücklage war nur in dem nicht angenommenen Antrag zu TOP 3 B a) von Herrn G aufgeführt.
Es kann dahinstehen, ob es noch ein Rechtsschutzinteresse für die Anfechtungsklage gibt, nach dem die Sicherheits-Überdruck-Lüftungsanlage inzwischen eingebaut und in Betrieb genommen worden ist. Dies wäre im Hinblick auf die Beteiligung der Beklagten an den Kosten der Maßnahme durchaus denkbar.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO.