WEG-Klage gegen Wiederbestellung des Verwalters wegen angeblichem Vertrauensverlust abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangt die Feststellung der Ungültigkeit eines Beschlusses zur Wiederbestellung der Verwalterin und rügt mangelndes Vertrauensverhältnis sowie Verwaltungsmängel. Das Gericht hält den Beschluss für ordnungsgemäße Verwaltung und verweist auf den Beurteilungsspielraum der Eigentümergemeinschaft. Einzelne Unstimmigkeiten und verspätete Protokolle genügen nicht für Unzumutbarkeit; spätes Vorbringen ist unberücksichtigt.
Ausgang: Klage auf Ungültigkeit des Beschlusses zur Wiederbestellung der Verwalterin wird als unbegründet abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Ein Beschluss über die Bestellung eines Verwalters nach § 26 Abs. 1 S. 1 WEG ist nur dann für ungültig zu erklären, wenn unter Würdigung aller Umstände eine Zusammenarbeit unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von Anfang an nicht zu erwarten ist.
Bei der gerichtlichen Überprüfung ist der der Wohnungseigentümergemeinschaft zustehende Beurteilungsspielraum zu berücksichtigen; ordnungsgemäße Verwaltung dient dem geordneten Zusammenleben und den Interessen der Gesamtheit.
Für die Verhinderung einer Verwalterbestellung gilt ein strengerer Maßstab als für deren Abberufung; bloße Unstimmigkeiten, Ungenauigkeiten in Abrechnungen oder vereinzelt verspätete Protokollvorlagen begründen nicht ohne Weiteres Unzumutbarkeit.
Vorbringen, das erst nach Ablauf der materiellen Ausschlussfrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG erhoben wird, ist nicht zu berücksichtigen.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Parteien sind Mitglieder der WEG Q-T-Str. #, ####1 C. Mit Einladung vom 12.10.2010 fand am 28.10.2010 eine Wohnungseigentümerversammlung statt, in der unter Tagesordnungspunkt 3 folgender Antrag mehrheitlich beschlossen:
„Die WEG möge beschließen, die E KG für weitere 2 Jahre zur Verwalterin zu wählen. Der derzeitige Verwaltervertrag wird zum Ablauf der laufenden Verwaltungsperiode gekündigt. Der Beirat wird beauftragt, einen neuen Verwaltervertrag mit der E KG auszuhandeln und abzuschließen; und bei den Vertragsverhandlungen die Punkte die als unbefriedigend empfunden werden, ausräumen.“ (vgl. Protokoll Bl. 95). d.A.).
Dieser Antrag wurde auf der Eigentümerversammlung mit 470,69 Ja-Anteilen gegenüber 299,39 Nein-Anteilen und Null Enthaltungen angenommen (vgl. Bl. 96 d.A.).
Die Klägerin ist der Ansicht, die Bestellung des Verwalters widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung und sei daher für ungültig zu erklären. Sie behauptet, ein Vertrauensverhältnis mit der E KG bestehe nicht und die Zusammenarbeit mit ihr sei unzumutbar. Hierzu trägt sie u.a. vor, der Verwalter habe das Ergebnisprotokoll bzgl. der Eigentümerversammlung vom 09.September 2010 erst am 09. Oktober 2010 vorgelegt. Zu diesem Zeitpunkt sei aber die Anfechtungsfrist bereits abgelaufen gewesen. Zudem habe der Verwalter Aufgaben, die zu seinem Kompetenzbereich gehören, von Dritten, genauer dem Vorverwalter durchführen lassen und dafür die Gemeinschaft mit Kosten belastet. So habe er die Hausgeldabrechnung für das Abrechnungsahr 2008 von der Fa. T1 durchführen lassen. Hausgeldrückstände seien verspätet außergerichtlich beigetrieben worden. Auch versuche der Verwalter, einen kritischen Beirat mundtot zu machen, indem er Tagesordnungspunkte nicht abstimme und willkürliche Verlegungen von WEG-Versammlungen vornehme. Auch gebe es Differenzen im Hinblick auf die Instandhaltungsrücklage i.H.v. 1.703,43 €, die der Verwalter nicht erklären könne.
Die Klägerin beantragt,
„den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 28.10.2010, sinngemäß lautend: Die Eigentümer beschließen die Wiederbestellung der J E KG, N-Straße ##, ####2 C, zum Verwalter“ für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie weisen die Vorwürfe zurück. So sei es unzutreffend, dass Ergebnisprotokolle erst mit Ablauf der einmonatigen Anfechtungsfrist vorgelegt würden. Im Einzelfall sei zwar das Protokoll vom 09.09.2010 erst am 08.10. versandt worden. Dies beruhe aber auf dem verspäteten Rücklauf durch die Beiräte. Im Übrigen könnten die gefassten Beschlüsse durch die Eigentümer jederzeit in der Beschlusssammlung eingesehen werden. Die Belastung der WEG mit den Kosten für die Abrechnung 2008 sei im Verwaltervertrag so vorgesehen worden, da die Abrechnung durch die Vorverwalterin T1 GmbH aufgrund einer Inkompatibilität der EDV-Systeme sachgerechter erschien und die J E KG sich vertraglich verpflichtet habe, im Falle des Ausscheidens als Verwalter die Abrechnung für das Vorjahr kostenfrei zu erstellen. Bestehende Wohngeldrückstände seien sämtlich beigetrieben worden. Auch der Eröffnungssaldo sei nach einer Überarbeitung mittlerweile nachvollziehbar. Bei der ursprünglichen Bearbeitung des Eröffnungssaldos habe der Nettoabgleich 2008 der Vorverwaltung T1 noch nicht vorgelegen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf das Sitzungsprotokoll vom 12.01.2012 (Bl. 575 d.A.) sowie den sonstigen Akteninhalt Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die von der Klägerin begehrte Feststellung konnte nicht getroffen werden, da der angefochtene Beschluss - noch - ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, § 21 Abs. 3, Abs. 4 WEG.
Zunächst ist der angefochtene Beschluss formell fehlerfrei. Entsprechend formelle Fehler werden von der Klägerin auch nicht gerügt.
Er erweist sich auch materiell als vertretbar.
Ein Beschluss über die Bestellung eines Verwalters nach § 26 Abs. 1 S. 1 WEG ist vom Gericht nur dann für ungültig zu erklären, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldete Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem zu bestellenden Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von Anfang an nicht zu erwarten ist. Bei der gerichtlichen Überprüfung ist hierbei der der Gemeinschaft zustehende Beurteilungsspielraum zu berücksichtigen. Ordnungsgemäß im Sinne der §§ 15 Abs. 3, 21 Abs. 3 und 23 Abs. 1 WEG ist, was dem geordneten Zusammenleben in der Gemeinschaft dient, was den Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht und der Gemeinschaft nützt. Bei der Beurteilung der Frage, was der Gemeinschaft nützt, steht der Gemeinschaft ein gewisser Beurteilungsspielraum zur Verfügung, der aus ihrer Verwaltungsautonomie folgt und einer auf Zweckmäßigkeitserwägungen gestützten Ungültigerklärung eines Mehrheitsbeschlusses Grenzen setzt (OLG Köln, NJW 1991, 1302).
Dieser bei jeder Beschlussfassung bestehende Beurteilungsspielraum der Gemeinschaft wird im Fall der Verwalterwahl von der Rechtsprechung noch ausgedehnt. So entspricht es zu Recht ständiger Rechtsprechung, dass bei der Beurteilung der Frage, ob ein wichtiger Grund gegen die Bestellung eines Verwalters vorliegt, ein noch schärferer Maßstab anzulegen ist als bei der Beurteilung der Frage, ob ein wichtiger Grund für die Abberufung vorliegt. Dieses Kriterium ist daher als Grund für eine Abberufung nicht ausreichend, sondern vielmehr lediglich ein unerlässliches Mindestkriterium (OLG Schleswig, ZMR 2007, 485). Ein Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft auf Abberufung des Verwalters ist daher erst dann zu bejahen, wenn die Wiederbestellung des Verwalters nicht mehr vertretbar ist.
Unter Berücksichtigung dieser Umstände hält das Gericht bereits das Vorliegen eines wichtigen Grundes für fraglich. So ergibt sich zwar aus dem Vortrag der Klägerin und zum Teil auch aus dem Vortrag der Beklagten, dass es mit der Verwaltung zum Teil zu Unstimmigkeiten gekommen ist. Dies betrifft etwa die Frage des Eröffnungssaldos oder die Frage der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage. Es betrifft ferner die nicht unbedingt auf der Hand liegende Vorgehensweise bei der Erstellung der Abrechnung 2008. Letztlich gilt es aber festzuhalten, dass insoweit nicht von gravierenden Mängeln gesprochen werden kann. Ungenauigkeiten und klärungsbedürftige Teile von Abrechnungen oder anderen Zahlenwerken ergeben sich bei einem Verwalterwechsel bei einer derart großen Wohnungseigentümergemeinschaft, wie sie die Beklagten bilden, aus der Natur der Sache. Die Erstellung der Abrechnung 2008 durch die Vorverwalterin war zudem im Verwaltervertrag vereinbart worden, so dass hier allenfalls die ungewöhnliche vertragliche Regelung gerügt werden könnte. Soweit sich der Verwalter aber an vertragliche Vereinbarungen hält, kann hieraus eine Störung des Vertrauensverhältnisses nicht abgeleitet werden.
Bezüglich der verspäteten Vorlagen der Ergebnisprotokolle hat der Verwalter im konkreten Fall eine plausible Begründung hierfür vorgetragen. Dass hinter der verspäteten Vorlage Methode steckt, hat die Klägerin nicht ausreichend substantiiert dargelegt. Im Übrigen ist es zutreffend, dass die gefassten Beschlüsse jedenfalls in der Beschlusssammlung eingesehen werden können. Auch die Wohngeldrückstände sind nach dem substantiierten Vortrag der Beklagten von der Verwalterin jedenfalls beigetrieben worden. Ob dies im Einzelfall auch früher hätte geschehen können, kann dahingestellt bleiben, es führt jedenfalls aber nicht zu einer derart massiven Störung des Vertrauensverhältnisses, dass eine Wiederbestellung unzumutbar würde.
Unstimmigkeiten im Hinblick auf die Tagesordnung oder die Terminierung bestimmter Versammlungen führen ebenfalls nicht ohne Weiteres zu einer Unzumutbarkeit einer Wiederbestellung. So hat der Beiratsvorsitzende Dr. J1 in der mündlichen Verhandlung bestätigt, dass es auch von seiner Seite aus gewisse Irritationen gegeben habe. Den Vorwurf der Täuschung durch die Verwalterin wollte er aber ausdrücklich nicht erheben.
Soweit die Klägerin mit Schriftsatz vom 28.02.2011 rügt, der Beschlusssammlung unter der laufenden Nr. 30 c aufgenommene angebliche Beschluss sei nie gefasst worden (vgl. Bl. 310 d.A.) ist dieser Vortrag erst nach Ablauf der materiellen Ausschlussfrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG erfolgt und schon deshalb nicht berücksichtigungsfähig.
Insgesamt ist bei der Abwägung ebenfalls zu berücksichtigen, dass die Mehrheit der Eigentümer trotz Kenntnis von Unstimmigkeiten in der Zusammenarbeit mit der Verwalterin einer Fortsetzungsbestellung zugestimmt hat. Es mag dahingestellt bleiben, ob es weise von der Beklagten ist, einen Verwalter zu bestellen, der innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft derart umstritten ist wie hier die E KG, unvertretbar ist die Entscheidung aber nicht.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 709 ZPO.
Der Streitwert wird gem. § 49 a GKG auf 17.600,00 € festgesetzt. Dies entspricht den Verwaltergebühren für ein Jahr.