WEG: Estrich als Gemeinschaftseigentum – Beschluss zu Rissen mangels Beschlussfähigkeit ungültig
KI-Zusammenfassung
Die Wohnungseigentümerin focht einen Beschluss an, der ihre „Schadensersatzforderung“ wegen Rissen im Natursteinboden zurückwies, und verlangte die Sanierung des Estrichs. Das Gericht erklärte den Beschluss für ungültig, weil die Versammlung nicht beschlussfähig war und keine wirksame Wiederholungsversammlung vorlag. Zudem sei der Beschluss inhaltlich unbestimmt, da die Einladung eine Estrichsanierung, nicht Schadensersatz, betraf. Die Gemeinschaft wurde nach § 21 Abs. 8 WEG zur fachgerechten Beseitigung der Estrichmängel auf Gemeinschaftskosten verurteilt.
Ausgang: Beschluss zu TOP 9 für ungültig erklärt und Gemeinschaft zur Estrichsanierung auf Kosten der WEG verurteilt.
Abstrakte Rechtssätze
Ein in einer Eigentümerversammlung gefasster Beschluss widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist für ungültig zu erklären, wenn die Versammlung nicht beschlussfähig war und die Voraussetzungen einer Wiederholungsversammlung nicht vorliegen.
Eine Wiederholungsversammlung nach § 25 Abs. 4 WEG liegt für einen Beschlussgegenstand nicht vor, wenn die Tagesordnung gegenüber der zuvor einberufenen, beschlussunfähigen Versammlung erweitert oder geändert wurde.
Ein Wohnungseigentümerbeschluss muss hinreichend bestimmt sein; ist aus Einladung und Umständen nicht erkennbar, welche konkreten Forderungen Gegenstand der Beschlussfassung sind, ist der Beschluss wegen Unbestimmtheit rechtswidrig.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist zur fachgerechten Instandsetzung eines mangelhaften Estrichs verpflichtet, soweit dieser dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen ist; der einzelne Eigentümer kann dies im Wege des § 21 Abs. 8 WEG durchsetzen.
Die Erfüllung bestehender Instandsetzungspflichten der Gemeinschaft darf nicht davon abhängig gemacht werden, dass ein Wohnungseigentümer zu streitigen Kostenpositionen (z.B. Oberbelag) vorab eine Erklärung abgibt.
Vorinstanzen
Landgericht Bonn, 29 S 67/14 [NACHINSTANZ]
Leitsatz
1. Voraussetzungen der Beschlussfähigkeit einer Wiederholungsversammlung
2. Die fachgerechte Instandsetzung gem. § 21 Abs. 4, 5 Nr. 2 WEG umfasst auch die erstmalige Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechend dem Aufteilungsplan und den Bauplänen.
Tenor
Der in der WEG-Versammlung vom 31.05.2012 unter Tagesordnungspunkt 9 gefasste Beschluss "Risse im Granitboden des Wohnbereichs in der Wohnung ####/#####" wird für ungültig erklärt.
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verpflichtet, die Schäden und Mängel an dem Estrich in der Wohnung Nr. 8 der Klägerin, gelegen im 3. Obergeschoss samt zugehörigem Dachgeschoss auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft fachgerecht zu beseitigen und zu sanieren.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000,00 € vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft C-Str./G1-M-Str. in C1. Die Klägerin ist Sondereigentümerin der Wohnung Nr. 8, gelegen im 3. Obergeschoss rechts sowie dem zugehörigen Dachgeschoss in der G1-M-Str. ##. In der gesamten Wohnung der Klägerin sind samt zugehörigen und mit der Wohnung verbundenen Dachgeschoss hochwertige Natursteinböden verlegt. Ca. Mitte des Jahres 2006 zeigte sich auf diesem Natursteinboden im Schlafzimmer im Dachgeschoss und im Kinderzimmer im 3. Obergeschoss der Klägerin erhebliche Riss- und Knickbildungen. Dies bestätigte auch ein von dem Verwalter eingeholtes Sachverständigengutachten des Dipl.-Ing. C2 vom 02.10.2006 (vgl. K2 Blatt 13 d.A.).
Im Nachgang zu diesem Schriftsatz wurde der Klägerin angeboten, auf eigene Kosten und auf eigenes Risiko die Granitplatten aufnehmen zu lassen, um eine Estrichausbesserung auf Kosten der Gemeinschaft zu ermöglichen. Auf einer Eigentümerversammlung vom 12.07.2007 wurde eine Forderung der Klägerin auf Sanierung des Oberbelages auf Kosten der Gemeinschaft zur Abstimmung gestellt. Dieser Antrag wurde mit 24:1 Stimmen abgelehnt. Über das Begehren der Klägerin auf Instandsetzung des Estrichs wurde nicht abgestimmt. Im Oktober 2007 kam es stellenweise zu einer Überarbeitung des Estrichs. Im Mai 2012 traten an den bereits bearbeiteten Stellen des Estrichs im Schlafzimmer und im Dachgeschoss im Kinderzimmer erneut erhebliche Rissbildungen auf den Granitplatten auf.
Mit Schreiben vom 03.05.2012 an den Verwalter forderte die Klägerin die Beseitigung der Ursachen für den mangelhaften Estrichuntergrund. Das entsprechende Anliegen der Klägerin wurde auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung vom 31.05.2012 gesetzt. In der Eigentümerversammlung vom 31.05.2012 wurde unter Tagesordnungspunkt 9, "Risse im Granitboden des Wohnbereichs in der Wohnung ####/#####", folgender Beschluss gefasst (vgl. das Protokoll der Versammlung, K17, Bl. 37ff. d.A.):
"Die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Forderung von Frau X auf Schadensersatz abzulehnen. Frau X wird darüber informiert, dass ihr eine Schadensminderungspflicht obliegt und sie deshalb Gewährleistungsansprüche gegenüber ihren Handwerkern fordern soll."
Der Beschluss wurde mit 18 zu 1 Stimmen angenommen. Angekündigt wurde dieser Tagesordnungspunkt im Schreiben des Verwalters vom 14. Mai 2012 (K16, Bl. 36 d.A.) in dem es hieß:
"Im nun vorliegenden Fall wird jedoch von Frau X die gesamte Sanierung von der Gemeinschaft gefordert. Die Gemeinschaft muss nun entscheiden, wie mit der erneut vorgebrachten Reklamation umgegangen wird."
Die Klägerin ist der Ansicht, der angefochtene Beschluss widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung und sei schon mangels Beschlussfähigkeit aufzuheben, da bei der Wiederholungsversammlung vom 31.05.2012, die sich direkt an die beschlussunfähige Versammlung vom 26.04.2012 anschloss, weniger als die Hälfte der Miteigentumsanteile durch Wohnungseigentümer vertreten waren. § 25 Abs. 4 WEG sei nicht anwendbar, da die Tagesordnung zwischenzeitlich ergänzt worden sei. Zudem sei der Beschluss zu unbestimmt. Es sei unklar, welche Schadensersatzforderungen genau gemeint sein sollen, nachdem sie gemäß Tagesordnung die Instandsetzung des mangelhaften Estrichs bzw. die Ursachenbeseitigung der Sondereigentumseinheit begehrt hatte. Zur Instandhaltung oder Instandsetzung des mangelhaften Estrichs sei die Gemeinschaft aber schon deshalb verpflichtet, weil der Estrich zum Gemeinschaftseigentum gehört. Aufgrund dieser Verpflichtung der Beklagten sei auch der Verpflichtungsantrag nach § 21 Abs. 8 WEG begründet. Der Verpflichtungsantrag stelle insoweit einen Grundantrag für die dringend gebotene Instandsetzung des Estrichs dar.
Die Klägerin beantragt,
der in der WEG-Versammlung vom 31.05.2012 unter Tagesordnungspunkt 9 gefasste Beschluss "Risse im Granitboden des Wohnbereichs in der Wohnung ####/#####" für ungültig zu erklären
sowie
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verpflichten, die Schäden und Mängel an dem Estrich in der Wohnung Nr. 8 der Klägerin, gelegen im 3. Obergeschoss samt zugehörigem Dachgeschoss auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft fachgerecht zu beseitigen und zu sanieren.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie erläutern, dass bereits mit Anwaltsschreiben vom 04.12.2006 angeboten worden sei, den Estrich auf Kosten der Gemeinschaft zu sanieren, soweit die Klägerin auf eigene Kosten die Granitplatten aufnehmen lasse. Sie vertreten zudem die Auffassung, dass auch der Estrichuntergrund Sondereigentum sei, da nach der Teilungserklärung zum Sondereigentum auch der Fußbodenbelag gehöre. Auf der Versammlung vom 31.05. sei eine von der Klägerin vorgetragene Schadenersatzforderung zurückgewiesen worden. Man sei immer zur Mangelbeseitigung bzw. zur Erneuerung des Estrichs bereit gewesen. Beides sei zugesagt worden, wenn auch "ohne Anerkennung einer Rechtspflicht", gleichwohl mit Rechtsbindungswillen (Bl. 109 d.A.). Lediglich der Granitplattenbelag sei von der Klägerin zu finanzieren. Man habe bereits 2006 klargestellt, dass die Estrichausbesserung oder Erneuerung sofort beschlossen würde, wenn die Klägerin die eigene Zuständigkeit für den Granitbelag akzeptiere.
Das Gericht hat bezüglich des Zustands des Estrichs Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme und der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf das Gutachten des Dipl.-Ing. F vom 03.05.2013 (Bl. 183 - 194 d.A.), die ergänzende Stellungnahme vom 12.07.2013 (Bl. 235 u. 236 d.A.), auf die Sitzungsprotokolle vom 19.10.2012 (Bl. 151 d.A.) und vom 31.01.2014 (Bl. 366 d.A.) sowie den sonstigen Akteninhalt Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet.
Der angefochtene Beschluss zu Tagesordnungspunkt 9 widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Dies folgt zum einen bereits daraus, dass die Versammlung vom 31.05.2012 nicht beschlussfähig war. Unstreitig waren dort weniger als die Hälfte der Miteigentumsanteile durch Wohnungseigentümer vertreten. Eine Wiederholungsversammlung nach § 25 Abs. 4 WEG liegt zumindest bezüglich des streitgegenständlichen Beschlusses nicht vor. Die Tagesordnung wurde nämlich unstreitig durch die Schreiben des Verwalters vom 07.05.2012 und 14.05.2012 (Bl. 35 und 36 d.a.) unter anderem um den hier streitgegenständlichen Tagesordnungspunkt "Risse im Granitboden des Wohnbereichs in der Wohnung ####/#####" erweitert.
Darüber hinaus dürfte der Beschluss aber auch inhaltlich zu unbestimmt sein. Aus dem Einladungsschreiben des Verwalters ergibt sich, dass die Klägerin "Sanierung des Estrichs" von der Gemeinschaft fordert. Von Schadenersatzansprüchen ist nicht die Rede. Auch die Klägerin selbst erklärt, sie habe die Instandsetzung des mangelhaften Estrichs bzw. die Ursachenbeseitigung in ihrer Sondereigentumseinheit und keinen Schadensersatz gefordert. Auch die Beklagten selbst tragen vor, dass die Klägerin nach dem Beschluss der Wohnungseigentümer vom 12.07.2007 keine "Sanierung des Oberbelages" mehr verlangte (Bl. 108 d.A.). Vor diesem Hintergrund ist nicht ersichtlich, welche Forderungen der Klägerin überhaupt abgelehnt werden sollten.
Der Verpflichtungsantrag ist ebenfalls begründet. Der entsprechende Anspruch der Klägerin folgt aus § 21 Abs. 8 WEG. Spätestens seit dem Vorliegen des Sachverständigengutachtens C2 vom 02.10.2006 war, auch wenn nicht alle Feststellungen dieses Gutachtens zutreffend sind, der Gemeinschaft bekannt, dass der Estrich schadhaft und zu sanieren ist. Die Beklagten tragen auch selbst mit der Klageerwiderung vor, dass die Mangelbeseitigung am Estrich zugesagt wurde, wenn auch "ohne Anerkennung einer Rechtspflicht, gleichwohl mit Rechtsbindungswillen". Was die Beklagten hiermit erklären wollen, erschließt sich nicht, zumal die Mangelbeseitigung bzw. Erneuerung des Estrichs längst überfällig ist und noch immer nicht durchgeführt wurde. Ebenso wenig erschließt sich, weshalb die Beklagten einen kostenträchtigen Prozess führen, Klageabweisung beantragen und selbst nach dem klaren Ergebnis des Gutachtens den Verpflichtungsantrag nicht anerkennen, wenn sie diesem inhaltlich gar nicht entgegentreten wollen. Soweit die Beklagten erklären, "dass die Estrichausbesserung oder Erneuerung sofort beschlossen würde, wenn die Klägerin die eigene Zuständigkeit für den Granitbelag akzeptiert" (vgl. Klageerwiderung Seite 6, Bl. 110 d.A.), ist dem zu entgegnen, dass die Beklagten die Erfüllung unstreitig bestehender Verpflichtungen nicht von der Bedingung abhängig machen können, dass die Klägerin sich bezüglich streitiger Positionen erklärt. Da auch nach dem gerichtlichen Gutachten feststeht, dass der Estrich mangelhaft ist, kann der Anspruch der Klägerin auf entsprechende Instandsetzung keinem Zweifel mehr unterliegen. Die gegen das Gutachten gerichteten Einwände der Beklagten hält das Gericht für unerheblich. Es bedarf keiner weiteren Begründung, dass das Hineinragen von Rohren in den Estrichquerschnitt keine sach- und fachgerechte Ausführung darstellt. Dies gilt unabhängig davon, wann das Objekt fertiggestellt wurde.
Der von der Klägerin gestellte Antrag zur Verpflichtung, die vorhandenen Schäden und Mängel an dem Estrich zu beseitigen, hat jedenfalls zum Gegenstand, dass der Estrich in der vorgesehenen Nenndicke von 40mm ohne die in dem Sachverständigengutachten genannten Mängel herzustellen ist. Ein Anspruch darauf, dass der Estrich darüber hinaus in einer Nenndicke von 45 mm ausgeführt wird, um eine notwendige Belastbarkeit für Steinbeläge und keramische Beläge aufzuweisen, dürfte fraglich sein (vgl. aber die Ausführungen im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 06.02.2014), denn er würde erfordern, dass der Estrich von Anfang an in dieser Nenndicke geplant war. Jedenfalls ist er aber nicht von dem hier gestellten Klageantrag umfasst, denn einen Anspruch auf erstmalige ordnungsgemäße Herstellung des geschuldeten Zustands hat die Klägerin im vorliegenden Verfahren nicht geltend gemacht. Von der Existenz eines solchen Anspruchs wird abhängen, ob die Klägerin trotz der zur Zeit mangelnden Tragfähigkeit des geplanten Estrichs in der Folge berechtigt ist, erneut Steinbeläge oder keramische Beläge auf einen dann verstärkten Estrich zu legen. Auch diese Frage ist aber letztendlich nicht rechtshängig. Einzelheiten der Sanierung und der Auftragsvergabe werden die Beteiligten im Rahmen einer Eigentümerversammlung beschließen müssen. Die Klägerin hat insofern klargestellt, dass sie lediglich einen "Grundantrag" für die Instandsetzung des Estrichs stellt (Schriftsatz vom 05.07.2012, Bl. 12 d.a.).
Bezüglich der Kosten über den jetzt vorhandenen Oberbelag, über den sich die Parteien im Wesentlichen streiten, der aber ihrerseits ebenfalls nicht Gegenstand der gestellten Anträge ist, weist das Gericht vorsichtshalber darauf hin, dass etwaige Schadenersatzansprüche der Klägerin verjährt sein dürften. Die entsprechende Einrede ist von den Beklagten auch erhoben worden. In Betracht kommt ein auf den Zeitwert der jetzigen Beläge gerichteter Aufopferungsanspruch der Klägerin nach § 14 Nr. 4 WEG, wenn die Beläge im Rahmen der Estrichsanierung aufgenommen werden. Um weitere Prozesse zu vermeiden regt das Gericht an, dass sich die Klägerin und die Beklagten einvernehmlich auf einen zu verlegenden Oberbelag einigen und die hierfür entstehenden Mehrkosten sowie etwaige Mehrkosten für eine höhere Nenndicke des Estrichs zwischen den Parteien geteilt werden.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 709 ZPO.
Streitwert: 15.000,00 €.
Das Gericht geht anhand der aktenkundigen Angebote davon aus, dass eine Entfernung des momentan vorhandenen Oberbelages sowie eine Sanierung des Estrichs in dem dargelegten Rahmen nicht mehr als 30.000,00 € kosten wird. Zwischen Anfechtungs- und Verpflichtungsantrag war nicht zu differenzieren, da beide Anträge denselben Streitgegenstand zum Inhalt haben.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Köln, Luxemburger Straße 101, 50939 Köln, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Köln zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Köln durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.