Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung wegen Mietspiegelabzügen abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangte Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 386 € gestützt auf den qualifizierten Bonner Mietspiegel. Der Beklagte zahlte bereits eine ortsübliche Miete; ein SV-Gutachten ergab Abzüge wegen nicht zeitgemäßer Elektroinstallation, PVC-Belag in der Küche und Warmwasser über Boiler. Nach Abzügen beträgt die Vergleichsmiete 346,80 €, daher wurde die Klage abgewiesen.
Ausgang: Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung als unbegründet abgewiesen, da der Mieter bereits die ortsübliche Miete zahlt (Vergleichsmiete 346,80 €).
Abstrakte Rechtssätze
Ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 S. 1 BGB besteht nicht, wenn der Mieter bereits die ortsübliche Vergleichsmiete zahlt.
Ein Mieterhöhungsverlangen ist ausreichend begründet, wenn es den Anforderungen des § 558a BGB entspricht und sich auf einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB stützt.
Bei Anwendung eines qualifizierten Mietspiegels ist ein Merkmal wie "zeitgemäße Elektroinstallation" nur dann zu bejahen, wenn die im Mietspiegel genannten Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind; eine teilweise Erfüllung genügt nicht.
Ein dezentraler Boiler in der Küche ist als "Warmwasser über ein Untertischgerät erzeugt" i.S.d. Mietspiegels anzusehen, wenn das warme Wasser ortsnah durch einen separaten Erhitzungsvorgang erzeugt wird und der Komfort entsprechend beeinträchtigt wird.
Formulierungen in Mietspiegelaufzählungen (z. B. "Kunststoffbelag (PVC, Linoleum, von der Rolle)") sind als aufzählende Varianten auszulegen; das Vorliegen von PVC rechtfertigt daher den entsprechenden Abzug.
Tenor
In dem Rechtsstreit
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hat das Amtsgericht Bonn im schriftlichen Verfahren mit einer Schriftsatzeinreichungsfrist bis zum 21.11.2025
für Recht erkannt:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin ist Eigentümerin des Hausgrundstücks N-str.#, ##### C und seit dem Tode ihrer Mutter am 05.03.2024, für die an dem Hausgrundstück ein Nießbrauchsrecht bestellt war, auch dessen Vermieterin. Der Beklagte ist seit dem 01.07.2005 aufgrund Mietvertrags vom 04.07.2005 Mieter der in dem Haus N-str. #, #####, C, Dachgeschoss gelegenen Wohnung, deren Wohnfläche 40 qm beträgt. Der Fußbodenbelag in der Küche besteht aus PVC-Platten. Die Warmwasser-Versorgung in der Küche erfolgt mittels eines Boilers.
Mit Schreiben vom 30.12.2024 verlangte der Klägervertreter von dem Beklagten im Namen der Klägerin die Zustimmung zu einer Erhöhung der Netto-/Kaltmiete ab dem 01.03.2025 von monatlich 345,00 € auf monatlich 386,00 €. Er berief sich dabei auf den qualifizierten Mietspiegel der Stadt Bonn. Der Beklagte stimmte einer Mieterhöhung nur auf 346,80 € zu und widersprach der Erhöhung im Übrigen.
Die Klägerin behauptet, die ortsübliche Vergleichsmiete betrage 9,65 € pro qm. Die Wohnung verfüge über eine zeitgemäße Elektroinstallation. Sie ist der Ansicht, ein Boiler sei kein Untertischgerät.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Nettomiete für die im Haus N-str. #, ##### C, Dachgeschoss gelegene Wohnung von bisher monatlich 345,00 € zzgl. Nebenkostenvorauszahlung auf nunmehr monatlich 3 86,00 € zzgl. Nebenkostenvorauszahlung mit Wirkung ab dem 01.03.2025 zuzustimmen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er ist in der Ansicht, dass wegen des Boilers in der Küche ein Abzug in Höhe von 0,35 €/qm berechtigt sei. Insgesamt betrage die ortsübliche Miete 8,67 €/qm.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Frage der zeitgemäßen Elektroinstallation. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme sowie der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf das Gutachten vom 16.10.25 (Bl. 144ff. d.A.) sowie den sonstigen Akteninhalt Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Der Klägerin steht kein Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung aus § 558 Abs. 1 S. 1 BGB zu, da der Beklagte die ortsübliche Vergleichsmiete bereits zahlt.
Das Mieterhöhungsverlangen vom 30.10.2024 entspricht zwar den Anforderungen des § 558a Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Die Bezugnahme auf den Bonner Mietspiegel (§ 558d BGB) ist zulässig und hier ausreichend, um das konkrete Erhöhungsverlangen zu begründen.
Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt jedoch nur 346,80 €.
Der von der Klägerin ermittelte Betrag von 9,65/qm ist um ingesamt 0,98/qm zu kürzen.
Zunächst ist ein Abzug von 0,4 €/qm für die nicht zeitgemäße Elektroinstallation vorzunehmen. Nach dem Mietspiegel ist das Merkmal "zeitgemäße Elektroinstallation" erfüllt, wenn die einzelnen Zimmer/Stromkreise jeweils mit Automatensicherungen abgesichert sind und mindestens ein Fehlerstromschutzschalter vorhanden ist. Diese Voraussetzungen liegen nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme aber nicht vor. Der Sachverständige S hat in seinem Gutachten festgestellt, dass zwar ein Fehlerstromschutzschalter vorhanden ist, jedoch alle Räume der Wohnung an einem gemeinsamen Leitungsschutzschalter (Sicherungsautomat) angeschlossen sind. Die einzelnen Zimmer sind also gerade nicht jeweils mit Automatensicherungen abgesichert. Lediglich für die übrigen Verbraucher sind separate Sicherungsautomaten vorhanden. Das Merkmal "zeitgemäße Elektroinstallation" liegt aber nur dann vor, wenn die Voraussetzungen des Mietspiegels kumulativ erfüllt sind. Eine Erfüllung "zum Teil", also nur einzelner Voraussetzungen, rechtfertigt die Annahme des Merkmals nicht.
Ein weiterer Abzug von 0,23 €/qm fällt für das Merkmal "Kunststoffbelag (PVC, Linoleum, von der Rolle)" in der Küche an. In der Küche wurde unstreitig Kunststoffbelag (PVC) verlegt. Das Merkmal "von der Rolle" ist durch ein Komma von den anderen Varianten abgetrennt und daher als Teil einer Aufzählung zu begreifen, nicht als zusätzliches Merkmal der anderen Varianten.
Ebenfalls berechtigt ist ein Abzug von 0,35 €/qm dafür, dass "Warmwasser über ein Untertischgerät erzeugt" wird. Dies ist hier der Fall, da die Versorgung mit Wasser in der Küche unstreitig über einen Boiler erfolgt. Das Gericht kann der Dokumentation "Ziffer 7.5." nicht entnehmen, dass das Merkmal nur dann zur Anwendung kommt, wenn das gesamte Warmwasser über ein Untertischgerät erzeugt wird. Sinn und Zweck des Abzugs ist es, den Komforteinbußen des Mieters Rechnung zu tragen, die durch eine solche Art der Warmwassererzeugung entstehen. Entgegen der Auffassung der Klägerin ist ein Boiler auch ein Untertischgerät im Sinne des Mietspiegels. Entscheidend ist hierfür, dass die Warmwassererzeugung dezentral "am Tisch", also am Ort der Verwendung, erfolgt und das warme Wasser nicht "auf Abruf" zur Verfügung steht, sondern durch einen separaten Vorgang kurzfristig erhitzt wird. Dies ist hier unstreitig der Fall. Neben den Komforteinbußen ist auch zu berücksichtigten, dass die Verwendung derartiger Geräte in der Regel mit höheren Stromkosten für den Nutzer einhergeht. Auch insoweit ist der Abzug daher berechtigt.
Es ergibt sich damit, wie von dem Beklagten berechnet, eine ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von 8,67 €/qm. Bei einer Wohnungsgröße von 40 Quadratmetern beträgt der ortsübliche Mietzins somit 346,80 €.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 713 ZPO.
Streitwert: 470,40 €