Klage auf Schadensersatz wegen angeblichen vorgetäuschten Eigenbedarfs durch Räumungsvergleich ausgeschlossen
KI-Zusammenfassung
Die Kläger verlangen Schadensersatz wegen angeblich vorgetäuschten Eigenbedarfs; die Beklagten berufen sich auf einen zuvor geschlossenen Räumungsvergleich. Das Amtsgericht weist die Klage ab, weil der Vergleich und die vorherige Korrespondenz einen wirksamen Verzicht auf derartige Ansprüche erkennen lassen. Bei Auslegung des Vergleichs sind nach §§ 133, 157 BGB alle Umstände, insbesondere vorvertragliche Schreiben und Gegenleistungen, zu berücksichtigen.
Ausgang: Klage auf Schadensersatz wegen angeblich vorgetäuschtem Eigenbedarf abgewiesen, weil Ansprüche durch Räumungsvergleich und vorherige Korrespondenz abgegolten sind
Abstrakte Rechtssätze
Ein durch einen Räumungsvergleich ausdrücklich oder nach Auslegung wirksam erklärter Verzicht schließt auch weitergehende Schadensersatzansprüche des Mieters wegen eines behaupteten vorgetäuschten Eigenbedarfs aus.
Bei der Auslegung eines Vergleichs sind gemäß §§ 133, 157 BGB alle Umstände des Einzelfalls, insbesondere vorprozessuale Korrespondenz, heranzuziehen, um den Parteiwillen zu ermitteln.
Die Verpflichtung des Vermieters zu einer substanziellen Gegenleistung im Vergleich kann für sich genommen auf einen stillschweigenden Verzicht des Mieters auf etwaige Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf schließen lassen.
Fehlt es an neuen, zuvor unbekannten Tatsachen und unterscheidet sich der gerichtliche Vergleich nicht wesentlich von vorgerichtlichen Angeboten, spricht dies für die Fortwirkung des vorprozessual bereits erklärten Verzichtswillens.
Tenor
In dem Rechtsstreit
pp
hat das Amtsgericht Bonn auf die mündliche Verhandlung vom 11.08.2023
für Recht erkannt:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Parteien schlossen zum 01.04.2019 einen Mietvertrag betreffend die Wohnung im 2. Obergeschoss des Objekts Lstr. ##,##### C, bestehend aus drei Zimmern, einer Küche, einem Flur, einem Bad und einem Balkon. Mit Schreiben vom 27.08.2020 erklärten die Beklagten gegenüber den Klägern die Kündigung des Mietverhältnisses zum 01.12.2020. Als Grund dafür gaben sie an, die Wohnung zur Unterbringung der Mutter des Beklagten zu 2) zu benötigen. Mit Klage vom 17.12.2020 vor dem Amtsgericht Bonn (206 C 68/21, vormals LG Bonn, 17 O 454/20) forderten die Beklagten die Kläger zur Räumung und Herausgabe der vorbenannten Wohnung auf.
Während das Verfahrens korrespondierten die Parteien im Hinblick auf eine gütliche Beilegung des Rechtsstreits. Im Schreiben des Mietervereins vom 23.12.2020 (Bl. 71 d.A.), das im Auftrag der jetzigen Kläger verfasst wurde, heißt es unter anderem:
"Soweit Ihre Partei bereit ist, sich auf eine solche Regelung vergleichsweise einzulassen und die Räumungsklage zurückzunehmen, wäre unsere Partei auch bereit, auf eine weitere Überprüfung des angeblichen Eigenbedarfs zu verzichten, sodass Ihre Seite mögliche Schadensersatzansprüche bei fehlender Umsetzung des Eigenbedarfs nicht zu fürchten braucht."
In einem weiteren Schreiben des Mietervereins vom 08.01.21 (Bl. 73 d.A.) hieß es:
"Ihre Seite mag auch bedenken, dass bei einer einvernehmlichen Lösung unsere Partei bereit ist, auf mögliche Schadensersatzansprüche bei anderweitiger Nutzung der Wohnung entgegen des angekündigten Eigenbedarfs zu verzichten."
Die Parteien schlossen sodann am 21.05.2021 einen Räumungsvergleich, nach welchem die Kläger sich verpflichteten, die bezeichnete Wohnung spätestens zum 31.07.2021 zu räumen und an die Kläger herauszugeben (Bl. 194 der Akte AG Bonn, 206 C 86/21). Für den Fall einer fristgerechten Räumung verpflichteten sich die jetzigen Beklagten zur Zahlung einer Umzugskostenhilfe in Höhe von 4.000 €. Der gerichtliche Vergleich enthielt zudem unter Ziffer 6 folgende Erklärung:
„Weitere Ansprüche bestehen zwischen den Parteien nicht mehr. Mit dieser Vereinbarung sind alle gegenseitigen Rechte und Pflichten der Parteien abgegolten.“
Die Kläger schlossen dann am 09.04.2021 mit Wirkung zum 01.06.2021 einen neuen Mietvertrag über eine Ersatzwohnung, welche sie zum 21.06.2021 bezogen. Die damals streitgegenständliche Wohnung übergaben sie am 25.06.2021 an die Beklagten. Eine von den Klägern gestellte Einwohnermeldeamtsanfrage ergab, dass die Mutter des Beklagten zu 2) eine unveränderte Meldeadresse hat.
Die Kläger behaupten, dass die Mutter des Beklagten zu 2) tatsächlich gar nicht in die streitgegenständliche Wohnung gezogen sei. Sie bestreiten mit Nichtwissen, dass der Beklagte zu 2) selbst in die Wohnung gezogen sei und dort mit seiner Mutter wohne. Die Mutter des Beklagten zu 2) halte sich vielmehr gelegentlich zur Betreuung der Kinder der Beklagten in der Wohnung auf. Darüber hinaus sei der Beklagte zu 2) bereits aufgrund seiner beruflichen Tätigkeit in der Gastronomie nicht in der Lage, die Pflege der Mutter zu übernehmen. Die Kläger behaupten, ihnen sei durch den Umzug in die neue Wohnung in L ein Schaden in Höhe von insgesamt 12.723,33 € entstanden. Hinsichtlich der einzelnen Schadenspositionen wird auf Bl. 11-15 der Akte verwiesen.
Die Kläger beantragen,
die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie einen Betrag in Höhe von 8.724,33 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Ansicht, ein etwaiger Anspruch der Kläger sei bereits aufgrund des mit dem Vergleich vom 21.05.2021 vereinbarten Verzichts ausgeschlossen. Sie behaupten, die Mutter des Beklagten zu 2) wohne in der benannten Wohnung und habe dort ihren Lebensmittelpunkt, ihre Kleidung und ihre persönlichen Gegenstände. Ihre Meldeadresse sei unverändert, weil die vorherige Wohnung der Mutter, J C ##, ##### C, im Eigentum des Beklagten zu 2) stehe.
Die Klageschrift ist den Beklagten am 20.01.2023 zugestellt worden.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die Kläger haben keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Schadensersatz wegen vermeintlich vorgetäuschten Eigenbedarfs in Höhe von 12.724,33 € gemäß §§ 280 Abs. 1, 535 Abs. 1 BGB aus positiver Vertragsverletzung. Es kann dahinstehen, ob ein Schadensersatzanspruch der Kläger dem Grunde sowie der Höhe nach besteht, da dieser wirksam durch den im Vorprozess am 21.05.2021 geschlossenen Vergleich ausgeschlossen wurde. Die im Vergleich unter Ziffer 6 enthaltene Verzichtserklärung umfasst auch die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen der ehemaligen Mieter aufgrund eines vorgetäuschten Eigenbedarfs.
Ob ein Räumungsvergleich den Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung einer (Eigen-)Bedarfssituation und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden unterbricht, ist nach Rechtsprechung des BGH im Wege der Auslegung des Vergleichs und unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls danach zu beurteilen, ob die Parteien durch gegenseitiges Nachgeben auch den Streit darüber beilegen wollten, ob die Bedarfslage des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht war. Nur dann, wenn mit dem Vergleich auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollten, fehlt es an dem erforderlichen Zurechnungszusammenhang (BGH, Urt. v. 10.06.2015 – VIII ZR 99/14 – NJW 2015/2324). Welche Ansprüche konkret durch die in Ziffer 6 des geschlossenen Vergleichs enthaltene Abgeltungsklausel ausgeschlossen werden sollten, ist mithin mittels Auslegung zu ermitteln, §§ 133, 157 BGB. Dabei sind alle Umstände des Einzelfalls, insbesondere auch die außergerichtliche Korrespondenz, so diese in zeitlichem und räumlichem Zusammenhang mit dem geschlossenen Vergleich steht, zu berücksichtigen. Der Verzichtswille des Mieters, auch auf die Geltendmachung etwaiger Schadensersatzansprüche infolge eines vorgetäuschten Eigenbedarfs verzichten zu wollen, muss deutlich erkennbar sein.
Der Wille der Kläger, durch Abschluss des Vergleichs auch auf die Geltendmachung möglicher Ansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs zu verzichten, ergibt sich hier aus dem außergerichtlichen Schriftverkehr zwischen den Parteien.
Mit Schreiben vom 23.12.2020 teilten die Kläger den Beklagten mit, dass sie bei Rücknahme der Räumungsklage damit einverstanden seien, auf eine weitere Überprüfung des angeblichen Eigenbedarfs zu verzichten, sodass die Beklagten mögliche Schadensersatzansprüche bei fehlender Umsetzung des Eigenbedarfs "nicht zu fürchten bräuchten". In einem weiteren Schreiben vom 08.01.2021 gaben die Kläger an, sie seien bei einer einvernehmlichen Lösung auch bereit, auf mögliche Schadensersatzansprüche bei anderweitiger Nutzung der Wohnung entgegen dem angekündigten Eigenbedarf zu verzichten. Die Bezugnahme in dem Schreiben vom 23.12.2020 auf die Räumungsklage vom 17.12.2020 macht deutlich, dass die Kläger, obgleich die Zustellung der Klageschrift an sie erst am 19.03.2021 erfolgte, bereits zu diesem Zeitpunkt Kenntnis von ihrer Existenz hatten und sich mit ihrem Angebot, auf etwaige Schadensersatzansprüche im Hinblick auf einen etwaigen vorgetäuschten Eigenbedarf zu verzichten, auch und gerade auf das Gerichtsverfahren bezogen. Die Kläger machten damit deutlich, dass zwar Bedenken hinsichtlich des tatsächlichen Vorliegens des behaupteten Eigenbedarfs bestünden, diese aber gerade im Falle einer einvernehmlichen Lösung zurückgestellt werden könnten.
Der gerichtliche Vergleich erfolgte auch nicht auf Grundlage neuer Tatsachen, die bei den vorgerichtlichen Vergleichsbemühungen nicht bekannt oder vorhanden gewesen wären. Er unterscheidet sich auch inhaltlich nicht wesentlich von den vorgerichtlich diskutierten Szenarien. Mit Schreiben vom 23.12.20 hatten die Kläger einen Auszug "im ersten Quartal 2021" gegen eine Beteiligung an den Umzugskosten in Aussicht gestellt, die im Falle eines zeitnahen Auszuges mit 10.000 € beziffert wurden. Mit Schreiben vom 08.01.21 wurde ein Auszug zum 31.03.21 gegen Zahlung eines Betrages von 7.500 € vorgeschlagen. Der dann tatsächlich geschlossene Vergleich folgt der außergerichtlich erkennbaren Logik, dass der zu zahlende Ausgleichsbetrag mit der Verweildauer in der Mietsache sinkt. Aus der Sicht eines objektiven Empfängers mussten die jetzigen Beklagten davon ausgehen, dass der von den Klägerin angebotene Verzicht auf etwaige Schadensersatzansprüche wegen Eigenbedarfs fortwirkt und auch für den gerichtlich abgeschlossenen Vergleich gilt, zumal dort ausdrücklich vereinbart wurde, dass "alle gegenseitigen Rechte und Pflichten abgegolten sind". Im Hinblick auf den vorherigen Schriftwechsel konnte dies nur so verstanden werden, dass gerade auch die zuvor von den Parteien ausdrücklich angesprochenen möglichen Ansprüche von dieser Abgeltungsvereinbarung umfasst sind.
Zu berücksichtigen ist zudem, dass die Kläger zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vergleichs bereits den neuen Mietvertrag vom 09.04.2021 geschlossen hatten. Es bestand daher keine sich aus der Suche nach einer Ersatzwohnung ergebende Drucklage, die die Kläger zum Abschluss eines Vergleichs gedrängt haben könnte. Auch das lässt darauf schließen, dass die Kläger an einer abschließenden und umfassenden Beendigung des zwischen den Parteien bestehenden Streits interessiert waren.
Schließlich spricht auch die Vereinbarung der Umzugskostenhilfe ergänzend für einen Verzichtswillen. Der Bundesgerichtshof nimmt eine stillschweigende Verzichtserklärung des Mieters etwa dann an, wenn sich der Vermieter zu einer substanziellen Gegenleistung verpflichtet (BGH, Urt. v. 10.06.2015 – VII ZR 99/14). So könne im Einzelfall der Zahlung einer namhaften Abstandszahlung oder einem Verzicht auf Schönheitsreparaturen der Wille der Parteien entnommen werden, dass damit auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs abgegolten sein sollen. Mit dem Vergleich verpflichteten sich die Beklagten bei spätestens zum 31.07.2021 erfolgtem Auszug der Kläger zu einer Zahlung von 4.000,00 €. Das ist eine durchaus substantielle Gegenleistung. Die Kläger selbst hatten die tatsächlichen Umzugskosten zuvor mit "ca. 4.000 €" beziffert (Schreiben vom 08.01.21, Bl. 73 d.A.). Die Vergleichssumme deckte daher nach der Vorstellung der Parteien die gesamten Umzugskosten ab.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1 S. 1, 100 Abs. 1, 709 S.1, 2 ZPO.
Streitwert: 8.724,33 €