Mietrecht: Keine Umlage von Gartenpflegekosten bei öffentlich zugänglicher Grünfläche
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin forderte Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 2019; die Beklagten erhoben Widerklage auf Rückzahlung geleisteter Gartenpflegekosten. Streitgegenstand war, ob die Grünflächen der Klägerin der Öffentlichkeit zugänglich gemacht wurden und daher nicht umlagefähig sind. Das AG Bonn gab der Widerklage überwiegend statt und verurteilte die Klägerin zur Rückzahlung von 472,77 € nebst Zinsen, da die Anlage nach dem Gesamteindruck öffentlich zugänglich erscheint.
Ausgang: Widerklage der Beklagten überwiegend stattgegeben; Klage der Klägerin abgewiesen; Klägerin zur Zahlung von 472,77 € nebst Zinsen verurteilt.
Abstrakte Rechtssätze
Garten- oder Parkflächen, die durch Widmung oder durch das Verhalten des Eigentümers für die Nutzung der Öffentlichkeit bestimmt erscheinen, sind nicht Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und damit nicht auf Wohnraummieter umlagefähig.
Für die Beurteilung der öffentlichen Zugänglichkeit kommt es auf den Gesamteindruck aus Sicht eines verständigen Dritten an; das bloße Fehlen einer Einzäunung ist dafür nicht ausreichend.
Hat der Mieter die fehlende Umlagefähigkeit von Betriebskosten rechtzeitig gerügt, besteht für bereits ohne Rechtsgrund geleistete Zahlungen ein Rückforderungsanspruch nach § 812 Abs. 1 S. 1 BGB.
Ein Anspruch auf Verzugszinsen aus ungerechtfertigter Bereicherung richtet sich nach § 291 BGB.
Tenor
In dem Rechtsstreit
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hat das Amtsgericht Bonn auf die mündliche Verhandlung vom 18.03.2022
für Recht erkannt:
Die Klägerin und Widerbeklagte wird verurteilt, an die Beklagten 472,77 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 23.09.2021 zu zahlen. Im Übrigen werden Klage und Widerklage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leisten.
Die Berufung wird zugelassen.
Tatbestand
Die Klägerin vermietete mit Wohnraummietvertrag vom 04.08./18.08.2011 an die Beklagten die im 4. OG rechts des Hauses H- Straße # in ##### C befindliche Wohnung. Das Objekt ist Teil einer Wohnanlage, die eine Grünfläche mit einer Gesamtgröße von 16.800 m² enthält. Diese Grünfläche liegt inmitten der Wohnanlage der Klägerin im Bereich der H- Straße #-## sowie der E-straße #-## in C. Die Wohnanlage ist nicht eingezäunt. An allen Zugängen zur Wohnanlage befinden sich Hinweisschilder mit der Aufschrift: "Privatgrundstück - Durchgang gestattet" (vgl. etwa das Lichtbild Bl. ## d.A.).
Auf der genannten Grünfläche befinden sich ein Kinderspielplatz (Spielplatz E), ein archäologischer Fund sowie die Grundmauern der Ekirche. Zu den Anlagen führen Fußwege, die über die Grünflächen der Klägerin führen. Ebenfalls werden die Grünflächen durch Schilder „B Park" und „Lehrpfad T" gekennzeichnet. Die Anlagen auf der Grünfläche sind in diversen Stadtführern als Sehenswürdigkeit aufgeführt, bspw. im "POLYGLOTT on Tour" C und im CityGuide C des Verlags Reise Know-How, in dem es heißt, der hier streitgegenständliche Innenhof sei "zu einem B- Park erkoren worden".
Nach § 4 des Mietvertrages haben die Beklagten neben der zu zahlenden Kaltmiete auch sämtliche Betriebskosten im Sinne der §§ 1, 2 der Betriebskostenverordnung zu tragen. Hierauf werden monatliche Vorauszahlungen geleistet. Auf Basis dieser vertraglichen Vereinbarungen erstellte die Klägerin am 06.08.2020 die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2019 (Anlage K2, Bl. 12ff d.A.). Ausweislich dieser Betriebskostenabrechnung ergab sich eine Nachforderung in Höhe von 51,88 €. Bezüglich der Position "Gartenpflege" betrug der abgerechnete Anteil der Beklagten 169,40 €.
Zuvor hatte die Klägerin bereits die Nebenkosten für die Jahre 2018 und 2018 abgerechnet. Die Abrechnungen wurden von den Beklagten beglichen. Der Anteil der Gartenpflegekosten betrug im Jahr 2017 für die Beklagten 175,36 €, im Jahr 2018 179,89 €. Die Beklagten rügten am 18.03.2019 die Umlage der Gartenpflegekosten.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 51,88 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 05.11.2020 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Widerklagend beantragen sie,
die Klägerin zu verurteilen, an sie 524,65 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit Rechtshängigkeit zu zahlen
Die Klägerin beantragt,
die Widerklage abzuweisen.
Sie sind der Ansicht, die Gartenpflegekosten seien nicht umlagefähig. Hierzu behaupten sie, die Grünflächen seien von der Klägerin der Öffentlichkeit zugänglich gemacht worden.
Die Widerklage ist der Klägerin am 22.09.2021 zugestellt worden.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet, die zulässige Widerklage überwiegend begründet. Die Konnexität nach § 33 ZPO ist gegeben, die Widerklage betrifft dieselbe Rechtsfrage wie der Klageanspruch.
Der Klägern steht kein Anspruch auf Zahlung von 51,88 € aus der Betriebskostenabrechnung 2019 zu. Die Position „Gartenpflege“ ist nicht umlagefähig.
Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, fehlt der erforderliche Bezug zur Mietsache, der über das in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltene Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskosten vorausgesetzt ist. Liegt eine derartige Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vor, so dass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage der Beklagten angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht als Betriebskosten den Wohnraummietern angelastet werden (BGH, Urteil vom 10. Februar 2016 – VIII ZR 33/15 –, juris).
Allein aus dem Umstand, dass die Gartenanlage nicht eingezäunt ist, lässt sich dabei nicht sicher schließen, dass es sich um einen öffentlichen Park handelt. Es kommt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vielmehr darauf an, ob die Eigentümerin der Anlage sie nach dem Gesamteindruck, der aus der Sicht eines verständigen Dritten besteht, einer Nutzung durch die Öffentlichkeit zugänglich gemacht hat. Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Die Klägerin hat die Zugänge zum Park mit Schildern versehen, die nicht nur ausdrücklich den Durchgang gestatten, sondern auch darauf hinweisen, dass sich ein B Park auf den Flächen befindet und die Anlage Teil des „Lehrpfad T ist. Aus der Sicht eines verständigen Dritten muss damit der Eindruck entstehen, dass die Anlage der Nutzung durch die Öffentlichkeit zugänglich ist. Dies wird durch die Tatsache bestätigt, dass auch die Verfasser einschlägiger Reiseführer genau davon ausgehen und die Anlage als Sehenswürdigkeit empfehlen. Auch bei den Verfassern dieser Reiseführer ist mithin der Eindruck entstanden, dass es sich nicht um private, sondern um öffentlich zugängliche Flächen handelt.
Den Beklagten steht demgemäß ein Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 BGB für in der Vergangenheit ohne Rechtsgrund gezahlte Gartenpflegekosten zu. Dieser Anspruch ist auch nicht nach § 556 Abs. 3 BGB ausgeschlossen, da die Beklagten die fehlende Umlagefähigkeit rechtzeitig im Sinne des Satzes 5 der Vorschrift gerügt haben. Bezüglich der Nebenkosten für das Jahr 2017 besteht ein Anspruch in Höhe von 175,36 €, bezüglich derjenigen für das Jahr 2018 in Höhe von 179,89 €. Für das Jahr 2019 besteht der Anspruch jedoch nur in Höhe von 117,52 €. Zwar sind in diesem Zeitraum Gartenpflegekosten in Höhe von 169,40 € angefallen. Die Beklagten verkennen aber, dass sie die insgesamt angefallenen Betriebskosten nicht vollständig beglichen haben. Insoweit stand der Restsaldo in Höhe von 51,88 € aus, der auch Gegenstand der Klage war. Die Klägerin war daher insofern nicht bereichert.
Der Zinsanspruch folgt aus § 291 BGB.
Gemäß § 511 Abs. 4 S. 1 ZPO war die Berufung zuzulassen, da jedenfalls die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und beide Parteien durch das Urteil mit nicht mehr als 600 Euro beschwert sind. Die Klägerin unterhält zahlreiche Mietverhältnisse in dem streitgegenständlichen und weiteren um den Park liegenden Objekten. Die Frage der Umlagefähigkeit der Gartenpflegekosten ist daher für zahlreiche Mietparteien und auch für die Zukunft relevant.
Streitwert: 524,65 €