Fristlose Kündigung wegen ungenehmigter Umbauten; Mietminderung 20% bei Deckendurchbruch
KI-Zusammenfassung
Der Mieter verlangte Instandsetzung der Wohnung und die Feststellung einer Mietminderung; der Vermieter erhob Widerklage auf Räumung und Zahlung. Das Gericht gab der Räumungswiderklage statt, weil das Mietverhältnis aufgrund fristloser Kündigung wegen wesentlicher baulicher Veränderungen ohne Vermieterzustimmung beendet war. Zugleich stellte es wegen eines bauseitigen Lochs in der Küchendecke mit verfaulten tragenden Balken eine Mietminderung von 20% fest und wies Zahlungsansprüche des Vermieters wegen der geminderten Miete ab. Weitergehende Instandsetzungs- und Zahlungsanträge wurden abgewiesen.
Ausgang: Widerklage auf Räumung stattgegeben und Mietminderung (20%) festgestellt; weitere Klage- und Widerklageanträge abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund kann gerechtfertigt sein, wenn der Mieter wesentliche bauliche Veränderungen an der Mietsache ohne Zustimmung des Vermieters vornimmt.
Bei beendetem Mietverhältnis besteht kein Anspruch des Mieters auf Instandsetzung/Erhaltung der Mietsache nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB für die Zukunft.
Ein durch eindringendes Wasser verursachter Deckendurchbruch mit mangelnder Standfestigkeit stellt einen Mietmangel dar, der eine erhebliche Mietminderung rechtfertigen kann.
Die Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB schließt Ansprüche des Vermieters auf Zahlung des ungeminderten Mietzinses bzw. entsprechender Nutzungsentschädigung für den betroffenen Zeitraum aus.
Eine Feststellungsklage zur Mietminderung ist nicht allein deshalb unzulässig, weil sie nur gegen einen von mehreren Miteigentümern/Vermietern gerichtet ist, wenn der Streitgegenstand nicht nur gemeinschaftlich erfüllbar ist und kein notwendiges Streitgenossenschaftsverhältnis besteht.
Tenor
1. Der Kläger wird auf die Widerklage verurteilt, die Wohnung J-Straße, XXXXX C, Erdgeschoss, Vorderhaus, einschließlich Langbau, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Diele, Bad zu räumen und an den Beklagten und Herrn Rechtsanwalt K C, Q-straße, xxxxx E als Gesamtgläubiger herauszugeben.
2. Es wird festgestellt, dass der Kläger zur Minderung des Mietzinses wegen des Loches in der Decke der Küche mit verfaulten tragenden Balken in Höhe von 20 % des Bruttomietzinses berechtigt ist.
3. Im Übrigen werden die Klage und die Widerklage abgewiesen.
4. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.
5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch den Beklagten abwenden durch Sicherheitsleistung i.H.v. 2.400 €, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit leistet in Höhe von 5000 €. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch den Kläger abwenden durch Sicherheitsleitung i.H.v 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit leistet i.H.v. 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Tatbestand
Der Kläger begehrt als Mieter die Sanierung der von ihm bewohnten Wohnung und Feststellung, dass die Miete gemindert ist; der Beklagte begehrt widerklagend die Räumung.
Der Kläger ist Mieter der Wohnung J-Straße in XXXXX C. Der Beklagte erwarb hälftiges Eigentum an der Immobilie im Jahr 1999. Zu diesem Zeitpunkt bewohnte der Kläger die Wohnung bereits.
Die monatliche Miete beträgt 258,89 € (Inklusivmiete). Seit Juli 2015 macht der Kläger eine Minderung um 20% geltend und behält aufgrund dieser 51,39 € ein.
Der Kläger nahm in der Wohnung umfangreiche Renovierungsarbeiten vor, unter anderem entfernte er die Wandpaneele aus Holz, entfernte alte Elektroleitungen, legte teilweise neue Elektroleitungen und schlug Putz von den Wänden ab. Als der Kläger die Holzpaneele von der Decke entfernte, bemerkte er, dass teilweise Holzbalken verfault waren und ein Loch in der Decke entstanden war. Im Obergeschoss über der Küche befindet sich eine Eingangstür. Die Treppe, die von außen nach oben zu dieser Tür führte, gibt es heute nicht mehr.
Bereits zuvor hatte der Kläger im Laufe der Zeit eine Treppe ins erste Obergeschoss und Heizgeräte entfernt.
Die Klageschrift, in der bereits Mangelbeseitigung wegen des Lochs in der Küche und anderer Mängel sowie Minderung verlangt wurde, wurde dem Beklagten spätestens am 27.06.2016 zugestellt.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 24.05.2017 wurde das Mietverhältnis von Vermieterseite außerordentlich fristlos gekündigt. Die Kündigung wurde auf einen Zahlungsrückstand in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten gestützt, außerdem hilfsweise auf starke Verschmutzung der Wohnung, Zustellung der Wohnung, völlige Verwahrlosung der Wohnung, das Herausreißen von Treppe, Fußboden, Heizgeräten, Putz an den Wänden, Elektroleitungen, sowie auf die Vornahme von baulichen Veränderungen ohne Genehmigung und ohne Wissen des Vermieters.
Der Kläger behauptet, den Beklagten mit Schreiben vom 03.03.2015 und 25.03.2015 mit Hinweis auf den Zustand aufgefordert zu haben, diesen zu beseitigen oder dem Kläger die Erlaubnis zur Schadensbeseitigung zu geben. In einem der Schreiben nimmt der Kläger Bezug auf ein Gespräch mit dem Beklagten, in dem er selbiges mündlich mitgeteilt habe. Zu den vorgenommenen Veränderungen der Mietsache habe der Vorvermieter die Zustimmung erteilt.
Ursache für das Verrotten der Deckenbalken und das Loch in der Decke sei ein Wassereinbruch von außen gewesen. Über eine defekte Regenrinne sie Wasser in das Loch gelaufen und habe die Dachbalken zerstört. Durch herunterlaufendes Wasser habe sich Schimmel an den Wänden gebildet, hätten sich Fliesen gelöst und der Putz an den Wänden sei locker und schadhaft geworden.
Die Klage ist durch Versäumnisurteil vom 14.06.2017 - dem Klägervertreter am 23.06.2017 zugestellt - abgewiesen worden. Am 06.07.2017 hat der Kläger Widerspruch eingelegt.
Er beantragt nunmehr,
das Versäumnisurteil vom 14.06.2017 aufzuheben und
1. den Beklagten zu verurteilen, diverse Instandsetzungsarbeiten in der Mietwohnung vorzunehmen (wegen des genauen Inhalts des Antrags wird auf Bl. 142 f. d.A. Bezug genommen),
2. festzustellen, dass der Kläger zur Minderung des Mietzinses wegen der vorbezeichneten Mängel i.H.v. 20 % des Bruttomietzinses berechtigt ist, sowie
3. dem Beklagten zur Erfüllung der Pflicht zu 1. eine Frist von vier Wochen zu setzen (wegen des genauen Inhalts des Antrags wird auf Bl.142 f. d.A. Bezug genommen).
Der Beklagte beantragt,
das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten.
Widerklagend beantragt der Beklagte,
1. den Kläger zu verurteilen, die Wohnung J-Straße, XXXXX C, Erdgeschoss, Vorderhaus einschließlich Langbau, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Diele, Bad zu räumen und an den Beklagten und Herrn Rechtsanwalt K C, Q-straße, XXXXX E als Gesamtgläubiger herauszugeben,
2. den Kläger zu verurteilen, an den Beklagten und Herrn K C, Q-straße, XXXXX E, als Gesamtgläubiger 1.695,87 € zuzüglich Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus je 51,39 € seit dem 04.07.2017 … 06.03.2018 zu zahlen,
3. den Kläger zu verurteilen, an den Beklagten und Herrn Rechtsanwalt K C, Q-straße, XXXXX E, als Gesamtgläubiger 727,80 € außergerichtliche Kosten zuzüglich Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu zahlen, sowie
4. den Kläger zu verurteilen, an den Beklagten und Herrn Rechtsanwalt K C, Q-straße, XXXXX E, als Gesamtgläubiger weitere 256,95 € zuzüglich Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus je 51,39 € seit dem 06.04.2018 … 04.08.2018 zu zahlen.
Er behauptet, der Beklagte habe das Loch in der Decke durch das Anbringen der Holzpaneele als Diffusionssperre verursacht.
Der Beklagte meint, die Klage sei unzulässig, weil auf Vermieterseite eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts stehe, der Kläger jedoch nur einen von zwei Mitgesellschaftern verklagt habe.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen Diplom-Ingenieurs N D C vom 23.04.2018 sowie durch Anhörung des Sachverständigen im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 10.08.2018.
Entscheidungsgründe
Durch den Einspruch ist der Prozess in die Lage vor der Säumnis des Klägers zurückversetzt worden. Der Einspruch ist gemäß §§ 338, 341 Abs. 1 ZPO statthaft, sowie innerhalb der Frist des § 339 Abs. 1 ZPO und in der Form des § 340 ZPO eingelegt worden.
Die Klage ist bis auf den Feststellungsantrag unbegründet. Die Widerklage ist nur wegen des Räumungsantrags begründet.
I.
Der Widerklageantrag zu Ziffer 1 ist begründet. Der Beklagte hat Anspruch auf Rückgabe der Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB. Denn der Mietvertrag wurde durch fristlose Kündigung beendet.
Gemäß § 543 Abs. 1 kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Vorliegend kann dem Beklagten Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden. Denn der Kläger hat das Mietobjekt in wesentlichen Punkten baulich verändert, ohne hierzu die Zustimmung des Vermieters einzuholen.
Unstreitig baute der Kläger eine Treppe und die Heizgeräte aus, ebenso den Bodenbelag und die vorhandene Elektroinstallation.
Der Ausbau der Elektroinstallation scheint erst kürzlich erfolgt zu sein. Dass er hierzu die Zustimmung des jetzigen Beklagten eingeholt habe, trägt der Kläger selbst nicht vor. Was seine Behauptung angeht, die Zustimmung von dem vorherigen Vermieter zu den anderen Umbaumaßnahmen eingeholt zu haben, so ist diese Behauptung nicht unter Beweis gestellt worden, so dass der Kläger beweisfällig bleibt.
II.
Die Widerklageanträge zu Ziffer 2 und 4 sind unbegründet. Ein Anspruch aus § 535 BGB auf Zahlung restlichen Mietzinses beziehungsweise aus § 546a Abs. 1 BGB auf Zahlung restlicher Nutzungsentschädigung besteht nicht, da die Miete gemäß § 536 Abs. 1 S. 1 BGB wegen eines Mietmangels um 20 % gemindert war.
1. Die Mietsache war in dem geltend gemachten Zeitraum ab Juli 2015 mangelhaft. Das Gericht ist aufgrund der Beweisaufnahme davon überzeugt, dass es sich bei dem Loch in der Decke der Küche und den durchfaulten tragenden Deckenbalken um einen bauseits bedingten Mietmangel handelt, den der Kläger nicht zu vertreten hat. Hierzu hat der Sachverständige nachvollziehbar und überzeugend ausgeführt, dass Ursache für das Faulen der Deckenbalken von oben eintretendes Wasser war. Aufgrund der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass aufgrund der defekten Regenrinne Wasser durch die im Obergeschoss befindliche Tür eingedrungen ist und dann in den Fußboden bzw. die Decke über der Küche des Klägers. Der Sachverständige hat außerdem nachvollziehbar ausgeführt, dass sich der Prozess des Verfaulens, Herabsinkens und Durchbrechens der Decke über einen Zeitraum von etwa einem Jahr ziehen konnte.
2. Ein Loch in der Decke der Küche mit fehlender Standfestigkeit der Decke der Küche stellt einen Mangel dar, der zu einer Minderung um 20 % berechtigt.
3. Das Recht zur Minderung war auch nicht gemäß § 536c Abs. 2 Nr. 1 BGB ausgeschlossen. Spätestens ab Zustellung der Klageschrift spätestens am 27.06.2016 war dem Beklagten der Mangel bekannt. Das Gericht ist jedoch darüber hinaus davon überzeugt, dass der Kläger den Mangel bereits zuvor angezeigt hatte. Ausweislich eines vorgerichtlichen Schreibens vom 03.03.2015 (Bl. 5 der Akte) gibt der Kläger an, mündlich mit dem Beklagten bereits vor dem 03.03.2015 darüber gesprochen zu haben. Das Gericht ist davon überzeugt, dass dies zutrifft.
Zum einen schien der Kläger in der mündlichen Verhandlung aufrichtig. Auf Fragen des Gerichts antwortete er frei heraus, auch wenn dies teilweise nicht zu seinen Gunsten ging. Er schilderte beispielsweise den Ausbau der Treppe unter Heizgeräte, obwohl ihm zu diesem Zeitpunkt bereits mitgeteilt worden war, dass er damit gegen seine Pflichten als Mieter verstoßen haben könnte.
Demgegenüber war das prozessuale Verhalten des Beklagten manipulativ. Beispielsweise ließ dieser mit Schriftsatz vom 19.07.2018 vortragen, das Dach des Hauses sei im Zeitpunkt der Begutachtung des Sachverständigen einwandfrei gewesen, nunmehr seien jedoch Dachziegel verschwunden, Dachpappe sei abgerissen und es habe keinen Sturm oder Ähnliches in der letzten Zeit gegeben, der für den Verlust von Dachziegeln hätte verantwortlich sein können. Es sei "ein Schuft, der Böses denkt". Dabei war auf den Lichtbildern zum Gutachten des Sachverständigen bereits zu erkennen, dass die Dachziegel fehlten und das Dach im Übrigen auch insgesamt einen maroden Eindruck machte. Vor diesem Hintergrund dem Kläger zu unterstellen, vorsätzlich das Dach zu beschädigen, schlechter Stil, plump, und lässt auch den Beklagtenvortrag auch im Übrigen nicht mehr glaubwürdig erscheinen.
Es wäre wohl auch nicht zu erwarten gewesen, dass der Beklagte irgendwelche Sanierungsmaßnahmen in die Wege geleitet hätte, wenn er früher von den Mängeln erfahren hätte. Denn zum einen hat er während des Prozesses keine Anstalten gemacht, den Mangel zu beseitigen. Zum anderer zeigen die Lichtbilder des Sachverständigen von dem Mietobjekt von der Straße aus betrachtet und von der Hofseite her betrachtet, dass an dem Haus in den letzten Jahren nur das Allernötigste saniert wurde. Zum anderer spricht dafür, dass auch das Obergeschoss des Objekts nicht saniert und vermietet wurde.
III.
Der Widerklageantrag zu Ziffer 3 ist ebenfalls unbegründet. Der Beklagte hat keinen Anspruch auf Ersatz von außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten wegen der Kündigung des Mietverhältnisses. Nach dem Vortrag des Beklagten ist der Miteigentümer der Immobilie von Beruf Rechtsanwalt. Vor diesem Hintergrund war die Beauftragung eines weiteren Rechtsanwalts mit der Kündigung nicht erforderlich (§ 249 BGB).
IV.
Der Klageantrag zu Ziffer 1 ist begründet. Vor dem Hintergrund, dass das Mietverhältnis wie oben dargestellt beendet ist, hat der Kläger auch keinen Anspruch mehr auf Erhaltung der Mietsache nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Vor diesem Hintergrund ist auch der Klageantrag zu Ziffer 3 unbegründet.
V.
Der Klageantrag zu Ziffer 2 ist zulässig und begründet.
1. Der Feststellungsantrag ist zulässig, soweit Feststellung ab dem Zeitraum ab einschließlich September 2018 beantragt wird.
a. Ab diesem Zeitraum hat der Kläger ein rechtliches Interesse daran, dass festgestellt wird, ob die Miete gemindert ist. Für den Zeitraum hat er ein solches Interesse nicht. Denn in Höhe der geltend gemachten Minderungsquote hat der Beklagte Widerklage auf Leistung erhoben. Im Rahmen dieser Widerklage wird das Bestehen des Anspruchs geprüft. Ein darüber hinausgehendes Feststellungsinteresse ist nicht dargelegt.
b. Die Feststellungsklage ist auch nicht deshalb unzulässig, weil Klagen nur gegen einen von zwei im Grundbuch eingetragenen Eigentümern erhoben wurde. Es liegt keine notwendige Streitgenossenschaft aus Gründen des materiellen Rechts vor, selbst wenn man den Beklagten und den weiteren Miteigentümer als Gesamthandschuldner betrachten würde. Eine notwendige Streitgenossenschaft ist nur dort anzunehmen, wo die den Streitgegenstand bildende Verpflichtung nur von den Gesamthändern gemeinsam erfüllt werden kann und getrennt gegen einzelne Gesamthänder geführte Verfahren von vornherein nicht zu dem begehrten Vollstreckungstitel führen können. Letzteres ist vorliegend nicht der Fall. Zum einen geht es vorliegend nicht um einen vollstreckbaren Titel. Zum anderen können zwei getrennte Verfahren auf Feststellung der Mietminderung zu Ergebnis führen, dass gegenüber der gesamten Vermieterseite festgestellt würde, dass die Miete gemindert ist.
2. Soweit der Feststellungsantrag zulässig ist, ist er auch begründet. Denn die Miete beziehungsweise Nutzungsentschädigung ist um 20 % gemindert.
VI.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 ZPO, diejenige zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 6 und Nr. 11, 709, 711 ZPO.
VII.
Der Streitwert wird festgesetzt auf 14.047 Euro, mit folgenden Teilbeträgen:
Klageantrag zu Ziffer 1-3: 9.000 Euro;Widerklageantrag zu Ziffer 1: 3.096 Euro;Widerklageantrag zu Ziffer 2 u. 4: 1.951 Euro.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Bonn, Wilhelmstr. 21, 53111 Bonn, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Bonn zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Bonn durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
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