Mietklage wegen Nebenkosten: Versäumnisurteil bestätigt – Abrechnung formell unwirksam
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangt Zahlung eines Nebenkostensaldos aus der Abrechnung 2011. Das Amtsgericht hält das klageabweisende Versäumnisurteil aufrecht und weist die Klage ab. Begründet wird dies mit formeller Unwirksamkeit der Abrechnung, weil nicht offengelegt wurde, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten als Vorwegabzug berücksichtigt wurden.
Ausgang: Klage auf Zahlung des Nebenkostensaldos abgewiesen; klageabweisendes Versäumnisurteil wird aufrechterhalten wegen formeller Unwirksamkeit der Abrechnung
Abstrakte Rechtssätze
Eine Nebenkostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn der Vermieter nicht mitteilt, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgezogen (Vorwegabzug) wurden.
Bei gemeinsamer Abrechnung mehrerer Gebäude als wirtschaftliche Einheit muss der Vermieter die Grundlagen und Kriterien der Verteilung offengelegen, damit der Mieter die Abrechnung nachvollziehen und überprüfen kann.
Formell unwirksame Abrechnungspositionen sind bei der Geltendmachung von Nebenkostenansprüchen unberücksichtigt zu lassen; übersteigen diese Positionen die geltend gemachte Forderung, besteht kein Zahlungsanspruch.
Das Interesse des Mieters an klaren, nachvollziehbaren Abrechnungsgrundlagen überwiegt und rechtfertigt auch Nachteile für den Vermieter, wenn dieser die erforderlichen Angaben nicht macht.
Zitiert von (1)
1 neutral
Vorinstanzen
Landgericht Bochum, 9 S 181/14 [NACHINSTANZ]
Tenor
Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Bochum vom 12.06.2014 wird aufrechterhalten.
Die weiteren Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin nimmt die Beklagten aus einem Wohnungsmietverhältnis auf Zahlung eines Nebenkostenabrechnungssaldos in Anspruch.
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung im Haus I 69 in 44801 Bochum im 1. Obergeschoss, dies seit August 2010.
Vermieterin ist die Klägerin, die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages noch unter dem Namen M GmbH firmierte.
Im schriftlichen Mietvertrag ist vereinbart, dass die Klägerin über die Nebenkosten jährlich abrechnet, während die Beklagten hierauf Vorauszahlungen leisten.
Die Klägerin rechnete die Betriebskosten für das Jahr 2011 mit Schreiben vom 30.11.2012 ab.
Sie reduzierte den Endsaldo aufgrund freiwilligen 15%igen Abzugs von den Heizkosten auf 898,13 Euro zu Lasten der Beklagten.
Die Abrechnung weist für die Position Wasser, Abwasser, Müllabfuhr und Grundsteuer jeweils Gesamtkosten aus, die nicht denen des Gebührenbescheides bzw. der jeweiligen Stadtwerkeabrechnung entsprechen.
Sie sind vielmehr Ergebnis einer Vorabaufteilung, die deshalb durchgeführt wird, weil das Haus I 69 und weitere drei Objekte zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefasst wurden. Die Wohnanlage verfügt über einen zentralen Müllstandplatz und zwei Heizstationen mit zentraler Warmwasseraufbereitung in den Häusern I 69 und 73, die jeweils die weiteren Häuser mitversorgen. Das gesamte Wasser läuft über die Kaltwasserzähler dieser Häuser.
In der Nebenkostenabrechnung erfolgte keine Information über den Umstand des Vorwegabzugs und die Kriterien der Verteilung der Gesamtkosten.
Die Klägerin begehrt Zahlungen des Abrechnungssaldos in Höhe von 898,13 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.01.2014.
Zu ihren Lasten ist am 12.06.2014 ein klageabweisendes Versäumnisurteil ergangen.
Die Klägerin beantragt,
das Versäumnisurteil vom 12.06.2014 aufzuheben und die Beklagten als
Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 898,13 Euro nebst Zinsen in Höhe
von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem
01.01.2014 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
das Versäumnisurteil vom 12.06.2014 aufrechtzuerhalten.
Sie rügen die formelle Unwirksamkeit der Nebenkostenabrechnungen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nicht begründet.
Die Abrechnung vom 30.11.2012 für die Nebenkosten des Jahres 2011 begründet wegen teilweiser formeller Unwirksamkeit keinen Zahlungsanspruch gegen die Beklagten.
Die Abrechnung weist einen formellen Fehler auf. Denn den Mietern ist nicht mitgeteilt worden, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, BGH-Urteil vom 14.02.2007.
Die hiergegen erhobenen Bedenken der Klägerin, dass diese Auffassung im Ergebnis dazu führt, dass derjenige Vermieter, der im Ergebnis richtig abrechnet, schlechter gestellt werde, als derjenige, der materiell falsch abrechne, nämlich Kosten ohne den eigentlich erforderlichen Vorwegabzug in die Abrechnung einstelle, überzeugt nicht.
Maßgeblich ist das schützenswerte Interesse des Mieters an den Grundlagen und Maßstäben der Abrechnung. Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 09.10.2013 die Problematik angesprochen, zu einer Änderung der Rechtsprechung ist es aber nicht gekommen. Diese wird dem Urteil als zutreffend zugrunde gelegt.
Danach sind die Abrechnungspositionen Wasser, Abwasser, Müllabfuhr und Grundsteuer wegen formeller Unwirksamkeit nicht zu berücksichtigen. Sie übersteigen in der Sache die Höhe der Klageforderung, so dass keine weitere Forderung der Klägerin besteht.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Ziff. 11, 711 ZPO.