Klage auf Miet- und Heizkostennachzahlung wegen fehlerhafter Abrechnungen abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Der Vermieter klagt auf Nachzahlung von Miet- und Nebenkosten nach Beendigung eines Mietverhältnisses. Das Gericht prüft insbesondere Frist- und Rechenfehler bei Heizkosten- und Betriebskostenabrechnungen. Die Klage wird abgewiesen, weil eine Heizkostenposition wegen verspäteter Abrechnung nach §556 Abs.3 S.2 BGB ausgeschlossen ist und weitere Abrechnungen wegen fehlender Anfangs-/Endbestände und fehlerhafter Berücksichtigung von Lieferungen unbrauchbar sind.
Ausgang: Klage des Vermieters auf Nachzahlung aus Miet- und Heizkostenabrechnungen als unbegründet abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Eine Betriebskostenabrechnung ist hinsichtlich zu spät mitgeteilter Heizkosten nicht durchsetzbar, wenn die Abrechnung nicht innerhalb von zwölf Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode zugegangen ist (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB).
Heizkostenabrechnungen müssen vollständige, plausibel nachvollziehbare und zutreffende Angaben zu Lieferungen sowie zu Anfangs- und Endbeständen enthalten; fehlen diese Angaben, ist der Zahlungsanspruch des Vermieters ausgeschlossen.
Die Aufnahme von Lieferungen in die Abrechnung, die außerhalb des maßgeblichen Abrechnungszeitraums liegen, macht die betreffende Heizkostenposition fehlerhaft und nicht durchsetzbar.
Ein Anspruch auf Mietzins erlischt insoweit, als der Mieter mit einem berechtigten Gegenanspruch aufrechnet; wirksamer Einbehalt führt zur Tilgung des Zahlungsanspruchs.
Tenor
hat das Amtsgericht Bochum
auf die mündliche Verhandlung vom 07.05.2009
durch den Richter am Amtsgericht
für Recht er¬kannt:
I.
Die Klage wird abgewiesen.
II.
Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger auferlegt.
III.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand:
Der Kläger nimmt die Beklagte aus einem beendeten Mietverhältnis auf Zahlung eines Mietrestes sowie auf Zahlung restlicher Neben- bzw. Heizkosten in Anspruch.
Die Beklagte war Mieterin der Wohnung des Klägers im Hause im Erdgeschoß links in Bochum.
Grundlage des Mietverhältnisses war der schriftliche Mietvertrag vom 23.02.2005.
Das Mietverhältnis wurde zum 30.11.2007 beendet.
Die vereinbarte Miete betrug monatlich 390,00 € zzgl. 100,00 € Nebenkostenvorauszahlungen.
Der Kläger macht zunächst einen Mietrest für den November 2007 geltend.
Die Beklagte behielt von dieser Miete 321,75 € ein. Grundlage des Einbehalts ist fol-gender Sachverhalt:
Der Kläger rechnete am 02.07.2007 die Betriebskosten für den Zeitraum 01.01.2006 bis 31.12.2006 ab, wobei diese Abrechnung die Heizkosten für den Zeitraum 01.07.2005 bis 30.06.2006 mit einem Teilbetrag von 796,74 € umfasste.
Der Kläger errechnete nach Abzug der Vorauszahlungen der Beklagten einen Saldo zu ihren Lasten in Höhe von 474,99 €.
Die Beklagte hat Verspätung der Heizkostenabrechnung gerügt und den Betrag von 796,74 € von dem ausgewiesenen Saldo abgezogen.
Mit dem daraus resultierenden Guthaben in Höhe von 321,75 € hat sie die Aufrech-nung erklärt.
Ferner macht der Kläger einen Betrag in Höhe von 551,20 € aus der Nebenkostenab-rechnung 2007 vom 30.05.2008 geltend.
Außerdem verlangt er Zahlung eines weiteren Betrages in Höhe von 150,63 € aus der Heizkostenabrechnung 2007 vom 06.08.2008, für den Zeitraum vom 01.07.2007 bis 30.11.2007, insgesamt somit einen Betrag in Höhe von 1.023,58 €.
Der Kläger hält die Abrechnungen für vertrags- und ordnungsgemäß.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an ihn 1.023,58 € nebst 5 Prozentpunkten
über dem Basiszinssatz aus 321,75 € seit dem 14.12.2007 sowie 5 Prozent-
punkten über dem Basiszinssatz aus 551,20 € seit dem 14.06.2008 sowie
5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 150,63 € seit dem 21.08.2008
zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie hält die Nebenkostenabrechnung vom 30.05.2008 für 2007 für fehlerhaft.
Sie rügt, dass die Müllabfuhr vertragswidrig nicht nach m², sondern nach Personen abgerechnet wird, ferner bestreitet sie den Anfall von Gartenpflegekosten.
Haupteinwand ist die Position Heizkosten gemäß Abrechnung in Höhe von 742,05 €.
Insoweit rügt sie, dass in die Abrechnung ein Rechnungsposten für die Lieferung von Öl vom 01.09.2006 in Höhe von 2.617,22 € ohne weitere Erläuterungen und Korrekturen eingestellt worden sei.
Auch die Heizkostenabrechnung für den Zeitraum vom 01.07. bis 30.11.2007 sei fehlerhaft, dies schon deshalb, weil eine Lieferung umfasst sei, die außerhalb dieses Zeitraums liege.
Entscheidungsgründe:
Die Klage ist nicht begründet.
Der Anspruch auf Zahlung restlichen Mietzinses für den Monat November 2007, § 535 Abs. 2 BGB, stand dem Kläger zunächst zu, dieser Zahlungsanspruch ist aber durch die Aufrechnung der Beklagten mit einem Gegenanspruch in Höhe des Einbehalts von 321,75 € erloschen.
Der Kläger hat die Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum vom 01.01.2006 bis 31.12.2006 mit Schreiben vom 02.07.2007 übersandt.
Da diese Betriebskostenabrechnung die Heizkosten für den Zeitraum vom 01.07.2005 bis 30.06.2006 umfasst, war die Abrechnung wegen Verstoßes gegen § 556 Abs. 3 S. 2 BGB verfristet., da sie der Beklagten als Mieterin nicht bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes der Heizperiode mitgeteilt worden ist.
Somit sind die Heizkosten in Höhe von 796,74 € in Abzug zu bringen.
Daraus errechnet sich folgender Auszahlungsanspruch der Beklagten:
Gesamtbetrag Betriebskostenabrechnung 2006 1.674,99 €
abzüglich Heizkosten 796,74 €
abzüglich Vorauszahlungen 1.200,00 €
Endbetrag 321,75 €
Ein Anspruch des Klägers aus der Betriebskostenabrechnung 2007 vom 30.05.2008, geltend gemacht in Höhe von 551,20 €, besteht nicht.
Denn die Heizkosten, die einen den Saldo übersteigenden Anteil von 742,05 € ausmachen, sind nicht ord-nungsgemäß berechnet worden.
Nach dem unstreitigen Sachvortrag der Parteien ist für den abgerechneten Zeitraum vom 01.07.2006 bis 30.06.2007 lediglich der Zeitpunkt, die Menge und die Kosten einer Öllieferung vom 01.09.2006 genannt worden, nicht aber die Berücksichtigung eines Restbestandes.
Nach den später erfolgten Angaben des Klägers soll ein Anfangs- und ein Restbestand von jeweils 0 zutreffend sein.
Diese erst als Anlage zum Schriftsatz vom 11.05.2009 und damit verfrüht eingereichten Angaben sind offenbar unzutreffend, weil nach den eigenen Angaben des Klägers aus der Folgeabrechnung am 10.05.2007, also innerhalb des Abrechnungszeitraums, eine Lieferung von 3.900 l erfolgte.
Zutreffenderweise wären aber die Heizkosten so zu berechnen, dass zwar tatsächlich die in den Abrechnungszeitraum fallenden Öllieferungen und sonstigen Kosten unter Maßgeblichkeit des Lieferungsdatums eingestellt werden, dass aber der tatsächliche Verbrauch im Abrechnungszeitraum durch eine Subtraktion des Anfangs vom Endbe-stand erfolgt.
Diese Angaben müssen vollständig, plausibel und zutreffend sein, woran es vorliegend fehlt, so dass ein diesbezüglicher Zahlungsanspruch nicht besteht.
Auch ein Anspruch auf Zahlung der Heizkostenabrechnung vom 06.08.2008 für den Zeitraum vom 01.07. bis 30.11.2007, geltend gemacht in Höhe von 150,63 €, besteht nicht, da die Abrechnung fehlerhaft ist.
In die Abrechnung wurde unstreitig die Lieferung vom 10.05.2007 eingestellt, die nicht in den Abrechnungszeitraum fällt.
Der Versuch einer Korrekturabrechnung unter Zuhilfenahme von Gradtagszahlen führten nicht zu einem verwertbaren Ergebnis, da auch insoweit offenkundig nicht, wie erforderlich, Anfangs- und Endbestand ermittelt und in die Abrechnung eingestellt wurden.
Die Klage ist deshalb insgesamt abzuweisen.
Die prozessualen Nebenkosten folgen aus §§ 91, 708 Ziff. 11, 711 ZPO.