Mieterhöhungsklage unzulässig bzw. unbegründet – Versäumnisurteil aufrechterhalten
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin begehrt gerichtliche Zustimmung zu Mieterhöhungen; das Gericht hält das früher ergangene Versäumnisurteil aufrecht. Der Hauptantrag (Erhöhung ab 01.11.2020) ist unzulässig, da die Klage nicht fristgerecht nach § 558b Abs. 2 BGB erhoben wurde und die Kostenvorschusszahlung nicht alsbald erfolgte. Der Hilfsantrag (ab 01.06.2020) ist unbegründet, weil die derzeitige Miete die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt.
Ausgang: Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung unzulässig bzw. unbegründet abgewiesen; Versäumnisurteil bleibt aufrechterhalten, Klägerin trägt die Kosten, Berufung nicht zugelassen.
Abstrakte Rechtssätze
Eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558b BGB ist unzulässig, wenn sie nicht innerhalb der in § 558b Abs. 2 BGB bestimmten Frist erhoben wird.
Die Frist des § 558b Abs. 2 BGB beginnt mit dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens; fällt der letzte Tag auf einen Sonntag, verlängert sie sich auf den folgenden Werktag.
Die Erhebung der Klage gilt nicht als "alsbald" i.S.v. § 167 ZPO, wenn die Entrichtung des Kostenvorschusses erst nach einem nicht mehr alsbald anzusehenden Zeitabstand erfolgt, sodass die Klage unzulässig wird.
Eine gerichtliche Zustimmung zur Mieterhöhung ist zu versagen, wenn die bisher gezahlte Miete bereits die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt; die Vergleichsmiete ist anhand des Mietspiegels unter Berücksichtigung objektiver Zu‑ und Abschläge (Baujahr, Wohnungsgröße, Ausstattung) zu ermitteln.
Tenor
Das Versäumnisurteil vom 00.00.0000 bleibt aufrechterhalten.
Die weiteren Kosten des Rechtsstreites trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Berufung wird nicht zugelassen.
Auf die Darstellung des Tatbestandes wird gem. § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO verzichtet.
Entscheidungsgründe
Der Hauptantrag (Zustimmung zur Mieterhöhung ab dem 01.11.2020) ist unzulässig, da die Klage nicht innerhalb der in § 558 b Abs. 2 BGB bestimmten Frist erhoben wurde. Das Mieterhöhungsverlangen stammt vom 25.08.2020, so dass die Klage spätestens, da der 31.01.2021 ein Sonntag war, bis zum 01.02.2021 hätte erhoben werden müssen. Die Klage wurde jedoch erst am 27.02.2021 zugestellt.
Dieser Zeitpunkt ist auch nicht mehr alsbald im Sinne des § 167 ZPO. Die Klage war am 19.01.2021 bei Gericht eingegangen; die Versendung der Vorschussanforderung erfolgte am 22.01.2021. Diese ging am 27.01.2021 bei den Klägervertretern ein und enthielt entgegen deren Angaben auch ihr Aktenzeichen. Die Überweisung des Vorschusses erfolgte erst am 16.02.2021; dieser ging am 18.02.2021 bei Gericht ein. Dies ist nicht mehr alsbald im Sinne des § 167 ZPO, so dass die Klage unzulässig ist (vgl. Münchener Kommentar, BGB, § 558 b Rdnr. 12).
Der Hilfsantrag (Zustimmung zur Mieterhöhung ab dem 01.06.2020) aufgrund des Mieterhöhungsverlangens vom 19.03.2021 ist unbegründet, da die aktuelle Miete die ortsübliche Vergleichsmiete bereits übersteigt. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass unter Berücksichtigung des Baujahres und der Größe sowie der weiteren unstreitigen Zu- und Abschläge von einem qm-Preis von 5,93 € auszugehen ist.
Nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass darüber hinaus ein weiterer Abschlag von 0,51 €/qm entsprechend dem Mietspiegel für den Zeitraum 01.01.2019 - 31.12.2020 vorzunehmen ist, da die Wohnung nicht über Isolierglasfenster verfügt. Insoweit schließt sich das Gericht den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen an.
Demnach ist von einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 5,42 €/qm auszugehen. Unter Berücksichtigung der Wohnungsgröße von 51,73 qm ergibt sich eine monatliche Nettokaltmiete von 280,38 €. Der Beklagte zahlt aber bereits jetzt 298,94€.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 713 ZPO.
Die Berufung wird nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 511 Abs. 4 ZPO nicht vorliegen.