WEG-Zweiergemeinschaft: Ausgleichsanspruch scheitert an substantiierter Kostendarlegung
KI-Zusammenfassung
Die Mehrheitseigentümerin verlangte von der anderen Eigentümerin anteilige Betriebskosten der Tiefgarage für 2012. In der Zweier-WEG ohne Verwalter und ohne Beschluss über Jahresabrechnung/Ermächtigung kann grundsätzlich ein Ausgleich für vorgestreckte Gemeinschaftskosten verlangt werden. Die Klage blieb jedoch erfolglos, weil die Klägerin das Entstehen, die Zahlung und die Umlagefähigkeit der abgerechneten Positionen nicht nachvollziehbar dargelegt und belegt hatte. Eine von der Klägerin gesetzte Einwendungsfrist zur Belegeinsicht entband sie nicht von ihrer Darlegungs- und Beweislast.
Ausgang: Klage auf Zahlung anteiliger Betriebskosten mangels substantiierter Darlegung und Belege abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Wohngeldansprüche gegen Wohnungseigentümer setzen regelmäßig einen Eigentümerbeschluss über Wirtschaftsplan oder Jahresabrechnung sowie eine Ermächtigung zur Anspruchsdurchsetzung voraus.
In einer Zweier-Wohnungseigentümergemeinschaft kann bei fehlender Beschlussfähigkeit der Eigentümer, der gemeinschaftliche Kosten vorgestreckt hat, grundsätzlich anteiligen Ausgleich vom anderen Eigentümer verlangen.
Der Ausgleich verlangende Wohnungseigentümer trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die geltend gemachten Kosten in der behaupteten Höhe angefallen, von ihm beglichen und als Gemeinschaftskosten umlagefähig sind.
Ein pauschaler Verweis auf eine von der Objektverwaltung erstellte Abrechnung genügt bei substantiiertem Bestreiten nicht; erforderlich sind nachvollziehbare Aufschlüsselung und Belege.
Eine einseitig gesetzte Frist zur Belegeinsicht begründet im Innenverhältnis von Wohnungseigentümern keine Ausschlussfrist für Einwendungen und verschiebt die Darlegungs- und Beweislast nicht.
Vorinstanzen
Landgericht Dortmund, 17 S 125/16 [NACHINSTANZ]
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits und die Kosten der Streithilfe trägt die Klägerin.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar
Tatbestand
Die Parteien sind Eigentümer der WEG, Bielefeld.
Die Klägerin hält einen Miteigentumsanteil von 922,617/1.000, die Beklagte von 77,383/1.000 (Teileigentum an 22 Tiefgaragen-Stellplätzen).
Die Klägerin erwarb ihr Miteigentum von der Bauherrengemeinschaft L. Gesellschaft bürgerlichen Rechts (im Folgenden BHG).
Mit Urkunde (Grundstücks- und Teileigentumsaustauschvertrag) vom 02.10.1989 – UR-Nr. 138/1989 des Notars X. in Bielefeld – hatte die Beklagte der BHG das damals im Grundbuch des AG Bielefeld von Bielefeld Band 471, Blatt 13809 verzeichnete Flurstück 130 in Größe von 59 m² und das Flurstück 131 in Größe von 135 m² der Gemarkung Bielefeld Flur 92 übertragen.
Im Tausch dafür verpflichtete sich die BHG, der Beklagten das Teileigentum an 22 Stellplätzen in der Tiefgarage der WEG zu übertragen.
In dem Vertrag heißt es wie folgt:
„§2 … (2) Die Übergabe des von der Firma D. zu erwerbenden Teileigentums verbunden mit dem Sondereigentum an den 22 Garagenstellplätzen erfolgt nach Fertigstellung der Tiefgarage, sobald die Garage und die Stellplätze befahren werden können. Mit der Übergabe gehen auf die Firma D. die Nutzungen sowie die Gefahr einer zufälligen Verschlechterung oder eines zufälligen Übergangs über. Die „Bauherrengemeinschaft L.“ bleibt jedoch verpflichtet, alle Lasten des von der Firma D. zu erwerbenden Teileigentums und des Sondereigentums an den 22 Stellplätzen in der Garage weiterhin zu tragen und die Firma D., also auch von allen möglichen Ansprüchen Dritter freizustellen… Die „Bauherrengemeinschaft L.“ verpflichtet sich, diese Pflichten auch einem etwaigen Rechtsnachfolger zu übertragen“.
Der Entwurf der Teilungserklärung war bereits als Anlage zu dem Tauschvertrag genommen worden.
Der Vertrag wurde vollzogen.
Nach der Bebauung mit Büros, Wohnungen und Tiefgarage mit 31 Stellplätzen durch die BHG erfolgte die notarielle Teilungserklärung vom 23.11.1993 mit den derzeit geltenden Miteigentumsanteilen.
In §4 der Teilungserklärung ist geregelt, dass sich das Verhältnis der Miteigentümer nach §§10-29 WEG bestimmt.
Auf die Bestellung eines Verwalters wurde verzichtet.
Im Jahr 2005 übertrug die BHG ihr Wohnungs- und Teileigentum mit Kaufvertrag des Notars H. vom 05.07.2005 auf die Klägerin.
Im Kaufvertrag ist vermerkt, dass in Abteilung II keine Eintragungen vorhanden seien. Weiter heißt es zu Ziffer 3.1:
„Soweit mit der Teilungserklärung schuldrechtliche Ansprüche begründet worden sind, tritt der Käufer mit dem Tag der Besitzübergabe in alle insoweit bestehenden Ansprüche und Verpflichtungen ein und verpflichtet sich dazu, solche Rechte und Pflichten gegebenenfalls auch seinem Rechtsnachfolger aufzuerlegen.“
Wegen des weiteren Inhalts wird verwiesen auf die Kopie des Kaufvertrages, Anlage zum Schriftsatz der Klägerseite vom 23.02.2015 (Bl.16 ff. d. A.).
In der Folgezeit nach dem Grundstückserwerb setzte die damalige Objektverwaltung die Betriebskosten für die Tiefgarage – mit Ausnahme der Grundsteuer – allein zulasten der Klägerin fest.
Die anschließend tätige Objektverwaltung zog dann erstmals am 17.02.2014 die Beklagte zu anteiligen Betriebskosten dem Grunde nach heran. Die Beklagte verweigerte eine anteilige Zahlung.
Daraufhin wurde eine Abrechnung für die Beklagte erstellt, die mit einem Nachzahlungsbetrag von 5.453,48 € schloss.
Zum Inhalt dieser Abrechnung wird verwiesen auf die Anlage „Betriebskostenabrechnung“ zum Schriftsatz der Klägerin vom 23.02.2015 (Bl.20 d. A.).
Der Beklagten wurde mit Schriftsatz des Klägervertreters vom 20.11.2014 die Abrechnung übersandt und eine Einwendungsfrist gegen die Abrechnung bis zum 22.12.2014 eingeräumt. Es wurde mitgeteilt, dass Belegkopien beim Hausmeister angefordert bzw. Belege bei diesem eingesehen werden könnten.
Unter dem 11.02.2015 wurde eine WEG-Versammlung einberufen. Beim Tagesordnungspunkt anteilige Betriebskosten konnte nur Stimmgleichheit erzielt werden; es wurde weder eine Jahresabrechnung beschlossen, noch eine anteilige Übernahme von Kosten durch die Beklagte.
Die Klägerin ist der Ansicht, die Beklagte sei zur anteiligen Tragung von Betriebskosten verpflichtet.
Denn die Klägerin habe nur die Wiederherstellungspflicht aus der Teilungserklärung übernommen.
Eine Freistellung von Betriebskosten sei in der Teilungserklärung nicht enthalten gewesen; Abteilung II habe auch keine Beschränkungen/ Belastungen hinsichtlich einer Freistellung von Betriebskosten enthalten. §10 III WEG bestimme jedoch klarstellend eine Übernahme von Vereinbarungen durch einen Sondernachfolger nur für den Fall einer Eintragung im Grundbuch.
Es habe keine umfangreichen Vorgespräche vor dem Vertragsschluss gegeben, in denen auf die Freistellungsverpflichtung hingewiesen worden sei. Bei Kaufvertragsabschluss hätte der Austauschvertrag nicht vorgelegen; es sei lediglich auf die Teilungserklärung und die sich hieraus ergebenden Pflichten hingewiesen worden.
Tatsächlich sei das Objekt nur unzureichend und mit unvollständigen Unterlagen übergeben worden.
Erst 2012 habe man sich überhaupt einen Überblick verschaffen und anschließend eine anteilige Betriebskostenabrechnung erstellen könne.
Verwirkung sei deshalb jedenfalls nicht eingetreten.
Sofern die Beklagte die Höhe der Betriebskosten bestreitet, hätte sie Belegeinsicht nehmen und innerhalb der gesetzten Einwendungsfrist vortragen können und müssen.
Das unsubstantiierte Bestreiten der Beklagten zur Höhe der Abrechnung sei daher unbeachtlich.
Die Beklagte hat mit Schriftsatz vom 26.03.2015 den Streitverkündeten und Streithelfern zu 1) bis 3) den Streit verkündet, mit Schriftsatz vom 14.04.2015 dem Streitverkündeten und Streithelfer zu 4), des weiteren den Herren T. und N.
Weiter wurde dem Notar X. durch die Streitverkündeten zu 1) - 3) mit Schriftsatz vom 08.04.2015 bzw. vom 12.10.2015 der Streit verkündet.
Die Streitverkündeten zu 1) bis 4) sind dem Rechtsstreit auf Seiten der Beklagten beigetreten, ebenso der Notar X.
Nachdem die Klägerin als Prozessstandschafterin zunächst beantragt hatte, die Beklagte zu verurteilen an die WEG 5.453,48 € zu zahlen, hat sie den Klageantrag in der Öffentlichen Sitzung vom 31.03.2016 auf Hinweis des Gerichts abgeändert.
Die Beklagte hat daraufhin die Einrede der Verjährung erhoben.
Die Klägerin beantragt nunmehr,
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin anteilige Betriebskosten für 2012 in Höhe von 5.453,48 € zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Streithelfer beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Ansicht, die Klägerin sei verpflichtet, die Beklagte von den Betriebskosten und -lasten freizuhalten.
Sie behauptet hierzu, der Streithelfer S. habe bereits im ersten Besichtigungstermin mit der Klägerin dieser erläutert, warum kein Volleigentum übertragen werden könne. Es sei mitgeteilt worden, dass der damalige Kaufvertrag nur deshalb zustande gekommen sei, weil die Beklagte ein für die BHG erforderliches kleines Parkplatzstück auf die BHG übertragen und im Gegenzug Stellplätze in der Tiefgarage erhalten habe.
Es sei mit der Klägerin ausführlich darüber gesprochen worden, dass diese Stellplätze in der Tiefgarage praktisch von der Verwaltung und Bewirtschaftung des Gesamtobjektes vollständig abgekoppelt seien und es sei ausdrücklich und ausführlich darauf hingewiesen worden, dass diese Parkplätze nicht an den Nebenkostenabrechnungen teilnähmen, dass also die Klägerin diese künftig allein tragen werde. Es sei der Hinweis erfolgt, dass die Befreiung von Nebenkosten auch künftig weitergelten müsse, die Klägerin diese Verpflichtung des BHG also übernehmen müsse. Hiermit sei die Klägerin einverstanden gewesen.
Die Klägerin habe auch alle Unterlagen und Verträge, die das Objekt betroffen hätten, von der BHG erhalten.
Die Übernahme der Verpflichtung der Miteigentümerin, die Betriebskosten allein zu tragen, habe also zwar keine ausdrückliche Erwähnung in dem Kaufvertrag gefunden. Dies sei aber auch nicht erforderlich.
Allerdings enthalte der Vertrag selbst Bezüge auf die Teilungserklärung und auf den Tauschvertrag.
Beide Urkunden, Teilungserklärung und Tauschvertrag, seien stets zusammengeheftet gewesen und auch in dieser Form fotokopiert und an die Klägerseite weitergegeben worden. Auch der Notar H. sei im Besitz einer Kopie dieser Urkunden gewesen,
Es sei klar gewesen, dass die Klägerin die Verpflichtung, die Beklagte von den Betriebskosten freizuhalten, habe übernehmen wollen. Dies sei auch ausdrücklich in vorvertraglichen Gesprächen bestätigt worden.
Die Formulierung des Notars H. in dem Kaufvertrag „soweit mit der Teilungserklärung schuldrechtliche Ansprüche begründet worden sind“ (und nicht etwa durch die Teilungserklärung) weise ebenfalls darauf hin, dass die schuldrechtliche Verpflichtung aus der Teilungserklärung ebenfalls übernommen werden sollte.
Jedenfalls sei aber auch eine wirksame mündliche Vereinbarung getroffen worden, die auch entsprechend §311 b I 2 BGB wirksam sei.
Letztlich sei eine entsprechende Vereinbarung aber auch durch konkludentes Verhalten der Parteien geschlossen worden.
Auch der Höhe nach sei die Betriebskostenabrechnung im Übrigen nicht nachvollziehbar und rechtswidrig.
Die Beklagte habe die zugrunde liegenden Abrechnungen nie zu Gesicht bekommen. Der Stromverbrauch, die Höhe der Versicherungskosten, Hausmeister- und Winterdienst sowie die Wartungskosten für Lüftungszentrale und Sicherheitstechnik werden bestritten. Es sei zu keinem Zeitpunkt Beschluss darüber gefasst worden, wonach ein bestimmtes Unternehmen mit der Wartung beauftragt habe werden sollen. Aufträge seien ganz offenbar allein von der Beklagten erteilt worden.
Auch die abgerechneten Instandhaltungskosten werden bestritten, ebenso die Verwaltungskosten.
Es sei nicht Aufgabe der Beklagten, innerhalb irgendwelcher Fristen irgendwelche Unterlagen einzusehen. Ausschlussfristen gebe es nicht.
Die Streithelfer zu 1) bis 3) sind der Ansicht, dass die Klägerin verpflichtet worden sei, die Beklagte von allen Betriebskosten und –lasten – mit Ausnahme der Grundsteuer – freizustellen.
Auch sie behaupten, der Streithelfer zu 2) habe bereits frühzeitig anlässlich einer Präsentation in Berlin-Grunewald die Klägerseite ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Tiefgaragenstellplätze von den Betriebskosten dauerhaft freigestellt seien.
Auch bei der notariellen Protokollierung sei die Tatsache, dass die Beklagte bezüglich der 22 Stellplätze von jeglichen Nebenkosten (bis auf die Grundsteuer) befreit sei und bleibe, deutlich gemacht und erörtert worden. Diese dauerhafte Freistellung sei von den Vertretern der Klägerin als Zumutung für die neuen Eigentümer bezeichnet worden; sie hätten sich dann aber letztlich hiermit zufrieden gegeben.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Zunächst ist die Klägerin aktivlegitimiert. Nach Änderung des Klageantrags, die als sachdienliche Klageänderung zulässig ist, macht die Klägerin eigene Ausgleichsansprüche im eigenen Namen gegen die Beklagte geltend.
Die Klage ist aber unbegründet.
Denn die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung von 5.453,48 € aus §812 BGB bzw. aus §§683, 670 BGB.
Grundsätzlich setzt ein Anspruch auf Wohngeld gegen einen Eigentümer einen Eigentümerbeschluss über den Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan bzw. über die Einzel-/ Gesamtjahresabrechnung voraus und ein einzelner Wohnungseigentümer kann einen solchen Anspruch nur geltend machen, wenn er durch einen Eigentümerbeschluss dazu ermächtigt wurde (vgl. BayObLG, NZM 2002, 609).
Ein Beschluss über eine Jahresabrechnung für 2012 und eine Beschlussfassung zur Ermächtigung, den Ausgleichsanspruch geltend zu machen, liegen nicht vor, da unstreitig die Parteien in einer anberaumten Eigentümerversammlung nicht über eine Jahresabrechnung beschließen konnten.
Bei den Parteien handelt es sich um die Eigentümer der aus zwei Wohnungs-/ Teileigentümern bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft.
Ein Verwalter für die Eigentümergemeinschaft wurde unstreitig nicht bestellt, das Stimmrecht wurde nicht abweichend vom Gesetz geregelt, weshalb nach Kopfstimmen abzustimmen ist, §25 II 1 WEG.
In einer Zweiergemeinschaft, in der eine Beschlussfassung über eine Jahresabrechnung nicht zu erzielen ist, kann aber der Wohnungseigentümer, der gemeinschaftliche Kosten und Lasten vorgestreckt hat, von dem anderen Eigentümer grundsätzlich eine anteilige Erstattung verlangen (vgl. u.a. BayObLG, NZM 2002, 609 (610); Bärmann, §28, Rn.145).
Es kann hier dahinstehen, ob diese grundsätzlich bestehende Erstattungspflicht aufgrund der ursprünglich zwischen der BHG und der Beklagten getroffenen Vereinbarung, dass die Beklagte mit Erstattungsansprüchen nicht belastet werden sollte, ebenfalls im Verhältnis zur hiesigen Klägerin ausgeschlossen wurde.
Denn die insoweit darlegungs- und beweisbelastete Klägerin hat schon nicht ausreichend dargelegt und unter Beweis gestellt, dass die geltend gemachten Kosten in entsprechender Höhe angefallen sind und auf die Beklagte anteilig umzulegen wären.
Durch die Klägerin ist lediglich ohne weitere Erklärung die durch die Objektverwaltung erstellte „Betriebskostenabrechnung“ eingereicht worden.
Die Beklagte hat bestritten, dass entsprechende Kosten überhaupt und auch in mitgeteilter Höhe angefallen und erstattungsfähig seien.
Die Klägerin hat dann, auch auf entsprechenden Hinweis des Gerichts, nicht weiter aufgeschlüsselt, welche Kosten warum durch die Klägerin wem gegenüber beglichen worden sein sollen; Belege wurden nicht eingereicht.
Ob die Kosten daher in entsprechender Höhe gerade für die Klägerin angefallen und auch ausgeglichen worden sind und ob und warum eine Ausgleichspflicht der Beklagten besteht, kann nicht ausreichend nachvollzogen werden.
Insbesondere bei den in der Berechnung eingestellten „Verwaltungskosten“ und Kosten für „Hausmeister/ Winterdienst“ ist nicht ersichtlich, warum die Beklagte hier überhaupt anteilig heranzuziehen sein sollte. Unstreitig liegt kein Beschluss der Gemeinschaft vor, derartige Leistungen in Anspruch zu nehmen.
Die Darlegungs- und Beweispflicht ist auch nicht etwa deshalb anders zu beurteilen weil die Klägerin der Beklagten eine Frist zur Belegeinsicht und zum Geltendmachen von Einwendungen gesetzt hat und die Beklagte diese ungenutzt hat verstreichen lassen.
Denn es bestand seitens der Beklagten keine Verpflichtung, hier Belegeinsicht zu nehmen bzw. Rügen innerhalb einer bestimmten Frist geltend zu machen.
Zwar gibt es entsprechende Verpflichtungen in Mietverhältnissen – unstreitig handelt es sich um ein solches hier aber gerade nicht, sondern eben um eine Ausgleichspflicht zwischen den Parteien einer Zweierwohnungseigentümergemeinschaft aus §§687, 670 BGB bzw. §812 BGB.
Dass hier die in Vorleistung getretene Partei der anderen eine Ausschlussfrist zur Geltendmachung von Einwendungen setzen kann bzw. dass die ggf. ausgleichspflichtige Partei Belegeinsicht nehmen muss, um Ansprüche nachvollziehen zu können, die nicht näher dargelegt werden, ist gerade nicht vorgesehen.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§91 I, 101 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergeht nach §709 S.1 ZPO.
Der Streitwert wird auf 5.453,48 EUR festgesetzt.
Rechtsbehelfsbelehrung:
A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Dortmund, Kaiserstraße 34, 44135 Dortmund, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Dortmund zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Dortmund durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Bielefeld statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Bielefeld, Gerichtstraße 6, 33602 Bielefeld, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.