Klage aus Wohnraummiete wegen nicht behebbaren Vollmachtsmangels unzulässig
KI-Zusammenfassung
Die Vermieter klagten nach Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses auf Miete, Nebenkostennachzahlungen und Schadensersatz. Der Beklagte rügte u.a. das Fehlen einer wirksamen Prozessvollmacht. Das Gericht wies die Klage als unzulässig ab, weil die Prozessvollmacht nur von einer Hausverwaltung erteilt war, deren Rechtsnachfolge aus dem Verwaltervertrag nicht hinreichend nachgewiesen wurde. Der Vollmachtsmangel sei nicht behebbar; der nicht legitimierte Vertreter sei zurückzuweisen.
Ausgang: Klage wegen nicht nachgewiesener und nicht behebbarer Prozessvollmacht als unzulässig abgewiesen (Prozessurteil).
Abstrakte Rechtssätze
Liegt bei Klageerhebung ein nicht behebbarer Vollmachtsmangel i.S.d. § 88 ZPO vor, ist die Klage durch Prozessurteil als unzulässig abzuweisen.
Ein materieller Vollmachtsmangel liegt vor, wenn der Prozessvertreter seine Vertretungsmacht aus einer Vollmacht herleitet, die durch einen Dritten ohne nachgewiesene Vertretungs- oder Rechtsnachfolgebefugnis erteilt wurde.
Wer sich zur Begründung einer Prozessvollmacht auf einen Verwaltervertrag und eine behauptete Rechtsnachfolge beruft, muss die Rechtsnachfolge unter genauer Bezeichnung von Firma und Rechtsform substantiiert nachweisen; unklare oder nicht passende Register- und Notarunterlagen genügen nicht.
Die Zurückweisung des nicht legitimierten Prozessvertreters kann im Urteilstenor bzw. in den Entscheidungsgründen des Endurteils erfolgen.
Kosten können nicht einem am Rechtsstreit nicht beteiligten Dritten auferlegt werden, auch wenn dieser das Auftreten des vollmachtlosen Vertreters veranlasst hat.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreites.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des gesamten vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Kläger machen aus einem beendeten Wohnraummietverhältnis Mietforderungen, Nebenkostennachzahlungen sowie Schadensersatzansprüche gegen den Beklagten geltend.
Zwischen den Parteien kam der schriftliche Mietvertrag vom 31.03.2008 zu Stande. Mit diesem vermieteten die Kläger dem Beklagten die Wohnung Nr. 0 im Dachgeschoss des Hauses X.
Beim Vertragsschluss trat die Firma H. AG & Co. KG als Vertreterin der Kläger auf. Vereinbart wurde eine Kaltmiete in Höhe von 260,- EUR. Ferner waren Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Nebenkosten monatlich zu zahlen; hierüber sollte jährlich abgerechnet werden.
Die Kläger hatten zuvor am 24.08.1997 einen Verwaltervertrag hinsichtlich der streitgegenständlichen Wohnung mit der Firma W. als Verwalterin abgeschlossen. Nach § 3 des Verwaltervertrages sollte die Verwalterin berechtigt und bevollmächtigt sein, namens der Kläger unter anderem Miet- und Pachtverträge abzuschließen, Mietinkasso wahrzunehmen sowie Prozessvollmacht zu erteilen für Zahlungs- und Räumungsklagen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Verwaltervertrages vom 24.08.1997 wird auf Blatt 31 d. A. verwiesen.
Die Firma W. änderte mit dem Gesellschafterbeschluss vom 03.03.2005 ihre Firma um in H. GmbH & Co. KG.
Das Mietverhältnis zwischen den Parteien endete zum 30.11.2013. Am 29.11.2013 erfolgte die Übergabe der Wohnung mit allen Schlüsseln.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses machten die Kläger einen restlichen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 151,48 EUR aus der Nebenkostenabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2011, den Nachzahlungsbetrag von 719,91 EUR aus der Nebenkostenabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2012, Grundmiete in Höhe von 260,00 EUR für den Monat Oktober 2013, 28,00 für eine Sperrmüllentsorgung, 43,20 EUR für die Reparatur des Backofens sowie 124,91 EUR für die Reparatur des Waschtisches der streitgegenständlichen Wohnung geltend.
Die von dem Beklagten geleistete Kaution inklusive Zinsen in Höhe von 575,24 EUR wurde dabei zunächst mit den Kosten der Sperrmüllentsorgung und den Reparaturkosten sowie den Nachzahlungsbeträgen aus den Nebenkostenabrechnungen für die Wirtschaftsjahre 2011 und 2012 verrechnet. Zur Zahlung des Restbetrages wurde sodann unter Fristsetzung bis zum 29.08.2014 aufgefordert.
Unter dem 21.10.2014 erfolgte die Nebenkostenabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2013, die mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 490,96 EUR abschließt. Der Beklagte leistete hierauf einen Betrag in Höhe von 213,61 EUR. Den Restbetrag in Höhe von 277,35 EUR forderten die Kläger unter Fristsetzung bis zum 12.12.2014 an.
Zahlungen des Beklagten auf die Restbeträge erfolgten nicht.
Unter Berufung auf die am 28.09.2015 schriftlich von der E. mit Sitz in Bielefeld namens der Kläger erteilten Prozessvollmacht wurde mit der Klageschrift vom 20.07.2015 die streitgegenständliche Klage erhoben.
Die Kläger behaupten, dass die ursprüngliche W. zur H. geworden sei und später die H. in die E. übergegangenen sei. Die Kläger sind daher der Auffassung, dass die E. aus dem Verwaltervertrag vom 24.08.1997 berechtigt sei, namens der Kläger eine Prozessvollmacht zu erteilen.
Zur Sache behaupten die Kläger, dass der Waschtisch und auch der Backofen in der Wohnung defekt von dem Beklagten hinterlassen worden seien. Es seien Reparaturkosten in Höhe von 125,91 EUR bzw. in Höhe von 43,20 EUR angefallen. Die Entsorgung von Sperrmüll, welchen der Beklagten hinterlassen habe, habe 28,00 EUR kostet.
Die Kläger beantragen,
den Beklagten zu verurteilen, an sie einen Betrag in Höhe von 1.030,61 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 753,46 EUR seit dem 30.08.2014 und weiteren 277,35 EUR seit dem 13.12.2014 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte rügt zunächst die fehlende wirksame Erteilung einer Prozessvollmacht durch die Kläger zur Klageerhebung.
Der Beklagte behauptet ferner, dass er lediglich einen Plastiksack mit Müll zurückgelassen habe, insoweit sei ihm von dem Hausmeister L. mitgeteilt worden, dass der Sack zurückgelassen werden könne, er würde sich darum kümmern und die Entsorgung vornehmen.
Außerdem beruft sich der Beklagte auf Verjährung gem. § 548 BGB hinsichtlich der Kosten auf Erstattung von Reparatur- und Sperrmüllbeseitigungskosten.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteivertreter nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 17.12.2015 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist bereits unzulässig. Sie war daher unter gleichzeitiger Zurückweisung des als Klägervertreter aufgetretenen Rechtsanwaltes T. abzuweisen.
I.
Denn liegt ein nicht behebbarer Vollmachtsmangel gem. § 88 ZPO vor, der bereits die Klageerhebung erfasst, so ist die Klage als unzulässig durch ein Prozessurteil abzuweisen. Dabei ergeht kein Versäumnisurteil, auch wenn die nicht ordnungsgemäß vertretene Partei oder ihr Gegner nicht erschienen ist (Weth, in: Musielak/Voit, ZPO, 12. Aufl. 2015, § 88 Rn. 11 m. w. N.). Der nicht legitimierte Vertreter ist zurückzuweisen; die Zurückweisung kann durch gesonderten Beschluss oder aber, wie vorliegend, in den Gründen des Endurteils erfolgen (Weth, in: Musielak/Voit, ZPO, 12. Aufl. 2015, § 88 Rn. 10).
Von einem nicht behebbaren Vollmachtsmangel ist hier auszugehen. Dieser lag auch bereits bei Klageerhebung vor.
1.
Ein Mangel der Vollmacht im Sinne des § 88 kann sowohl in formaler wie auch in materieller Hinsicht vorliegen. Ein materieller Mangel liegt vor, wenn die Bevollmächtigung Rechtsmängel aufweist, so dass der Prozessvertreter keine (wirksame) Vertretungsmacht für den Vollmachtgeber hat. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn der Vollmachtgeber bei Vollmachtserteilung durch eine Person vertreten wurde, die ihrerseits keine ausreichende Vertretungsmacht hat (Toussaint, in: Münchener Kommentar zur ZPO, 4. Aufl. 2013, § 88 Rn. 2).
Dies ist vorliegend der Fall.
Eine von den Klägern unmittelbar dem Klägervertreter erteilte Prozessvollmacht liegt nicht vor.
Der Klägervertreter beruft sich daher auf die von der Firma E. erteilte Prozessvollmacht vom 28.09.2015. Die Firma E. beruft sich ihrerseits auf den Verwaltungsvertrag vom 24.08.1997 hinsichtlich der streitgegenständlichen Wohnung zwischen den Klägern und der Firma W. als Verwalterin.
Der Nachweis jedoch, dass die Firma E. Rechtsnachfolgerin der W. ist, wurde trotz gerichtlichen Hinweises mit den vorgelegten Unterlagen nicht erbracht; jedenfalls kann dies den Unterlagen nicht entnommen werden.
Die Firma W. änderte mit dem Gesellschafterbeschluss vom 03.03.2005 ihre Firma um in H. GmbH & Co. KG. Dies ergibt sich aus den vorgelegten Unterlagen.
Mit der Firma E. verschmolzen wurde jedoch die Hx GmbH. Weder die Firma noch die Rechtsform stimmen überein.
Aus der vorgelegten notariellen Bescheinigung vom 05.09.2011 ergibt sich also gerade nicht, dass die E. Rechtsnachfolgerin der H. GmbH & Co. KG ist, sondern sie ist Rechtsnachfolgerin einer anderen Gesellschaft, der Hx GmbH.
Angesichts dessen, dass es mehrere Gesellschaften mit der Bezeichnung W. oder H. in verschiedenen Rechtsformen (GmbH, KG, AG) gibt bzw. gab, wäre der Nachweis einer Rechtsnachfolge hier unter präzise Bezeichnung der vollständigen Firma und der genauen Rechtsform zu führen gewesen. Dies ist jedoch nicht erfolgt.
2.
Der Mangel ist nach Auffassung des Gerichtes auch nicht behebbar.
Trotz anfänglicher Rüge, dass keine wirksame Prozessvollmacht vorliege, wurde nämlich weder angekündigt noch sonst ausdrücklich oder konkludent in Aussicht gestellt, dass eine unmittelbar von den Klägern erteilte Prozessvollmacht oder weiteren Unterlagen, die die Rechtsnachfolge der E. nachweisen, beigebracht werden können.
Dabei gab es bereits unter dem Az. 400 C 29/15 einen Vorprozess, indem die Vorlage einer unmittelbaren Prozessvollmacht durch die Kläger zur Bedingung einer Klageänderung gemacht wurde, die Vorlage blieb gleichwohl aus.
Zuletzt wurde der Auszug aus dem Handelsregister der E., der den Zeitraum vom 12.05.2005 bis zum 27.03.2015 erfasst, vorgelegt. Aber auch hieraus ergibt sich gerade keine Verschmelzung der E. mit der W. bzw. der H. GmbH & Co. KG.
II.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Kosten des Rechtstreites sind dabei den Klägern aufzuerlegen. Eine Abweichung vom Wortlaut des § 91 Abs. 1 ZPO war nicht angezeigt.
Zwar wird in diesem Zusammenhang vertreten, dass die Kosten demjenigen aufzuerlegen sind, der das Auftreten des vollmachtlosen Vertreters veranlasst hat (Weth, in: Musielak/Voit, ZPO, 12. Aufl. 2015, § 88 Rn. 14). Einigkeit besteht hierbei jedoch darin, dass einem nicht am Prozess beteiligten Dritten die Kosten nicht auferlegt werden können. Veranlasser der vorliegenden Klage ist jedoch die DIM Deutsche Immobilien Management GmbH, die nicht am Verfahren beteiligt ist.
III.
Der Streitwert wird auf 1.030,61 EUR festgesetzt.
Rechtsbehelfsbelehrung:
A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Bielefeld, Niederwall 71, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Bielefeld zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Bielefeld durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Bielefeld statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Bielefeld, Gerichtstraße 6, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
Bielefeld, 30.12.2015
Amtsgericht