Mietforderung für Ferienwohnung: Minderung wegen Nichtabgeschlossenheit teilweise stattgegeben
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin fordert Miete für eine als Ferienwohnung vermietete Unterkunft; der Beklagte blieb eine Nacht und reiste ab. Streitgegenstand ist, ob die nicht in sich abgeschlossene Wohnung einen Mangel darstellt und ob der Vertrag wirksam beendet wurde. Das Gericht erkennt eine Mietminderung auf 60 % an und verurteilt den Beklagten zur Zahlung von 336,00 €; im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Entscheidungsbegründend sind mietrechtliche Gewährleistungsregeln (§§ 536, 537 BGB) und Schätzung nach § 287 ZPO.
Ausgang: Klage teilweise stattgegeben: Beklagter zur Zahlung von 336,00 € verurteilt, im Übrigen abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum, der nur vorübergehend genutzt wird, unterliegt der Schriftform nach § 568 BGB; § 568 BGB ist nicht durch § 549 Abs. 2 BGB ausgenommen.
Nach Übergabe der Mietsache werden Rücktritts- und Anfechtungsvorschriften in der Regel durch die mietrechtlichen Gewährleistungs- und Kündigungsregeln verdrängt.
Die Nichtabgeschlossenheit einer als Ferienwohnung vermieteten Unterkunft stellt einen Sachmangel i.S.d. § 537 BGB dar, der eine Mietminderung rechtfertigt.
Bei der Auslegung des Begriffs "Ferienwohnung" ist der objektive Empfängerhorizont unter Berücksichtigung der Verkehrssitte maßgeblich; abweichende Verbandsdefinitionen sind nicht entscheidend.
Höhe der Minderung kann nach § 287 ZPO geschätzt werden, wenn die angemessene Miete wegen eines Mangels zu ermitteln ist.
Tenor
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 336,00 € nebst Jahreszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 11.11.2003 zu zahlen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 25 % und der Beklagte zu 75 %.
Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin verlangt Miete für eine Ferienwohnung.
Sie betreibt auf ihrem Grundstück in W. auf der Insel V. eine Ferienanlage. Der Beklagte schloß mit der Klägerin für den Zeitraum vom 06.09. - 22.09.2003 einen Mietvertrag über eine Ferienwohnung auf diesem Gelände zu einem Preis von 40,00 €
Übernachtung ab. Zugrunde lag ein Prospekt der Klägerin, auf den hinsichtlich der
Einzelheiten Bezug genommen wird (Anlage K 6 zur Klagebegründung, BI. 16 ff. d.A.). Zum Grundriß und zur Lage der einzelnen Zimmer enthielt der Prospekt keine Angaben. Die vermietete Ferienwohnung war nicht in sich abgeschlossen. Von der Treppe zum ersten Stock aus gelangte man ohne Vorhandensein einer Etagenabschlußtür in einen Flur. Von diesem Flur gingen sowohl rechts als auch links einzelne Zimmer ab. Für den Beklagten war die linke Seite des Flures vorgesehen. Die erste Tür führte in ein Schlafzimmer, die zweite in ein Badezimmer und die dritte in eine Wohnküche mit vorgelagertem Balkon.
Die Wohnungen der Klägerin sind als Ferienwohnungen vom Tourismusverband
N. eV. entsprechend der Bewertungskriterien des Deutschen Fremdenverkehrsverbandes eV. mit drei Sternen bewertet worden.
Der Beklagte kam mit seiner Ehefrau und dem Hund nach 7 -stündiger Autofahrt am
06.09.2003 an und verbrachte eine Nacht in den Räumlichkeiten. Am darauffolgenden Tag reiste der Beklagte wieder ab. Er zahlte an die Klägerin 40,00 €.
Der Klägerin war es erst ab dem 21.09.2003 möglich, die Wohnung neu zu vermieten.
Am 24.09.2003 forderte die Klägerin den Beklagten auf, 448,00 € für die Zeit vom
07.09. - 20.09.2003 zu zahlen. Dabei berücksichtigte sie einen Preisnachlaß in Höhe
von 20 %.
Am 30.10.2003 forderte die Klägerin den Beklagten nochmal zur Zahlung auf, diesmal unter Fristsetzung bis zum 10.11.2003. Die Prozeßbevollmächtigten des Beklagten verweigerten am 06.11.2003 jegliche Zahlung unter Hinweis darauf, daß es sich bei der nicht in sich abgeschlossenen Wohnung nicht um eine Ferienwohnung handele.
Die Klägerin behauptet, der Beklagte sei lediglich unter Hinweis darauf, die Wohnung
würde ihm nicht gefallen, abgereist.
Sie meint, die Ferienwohnung sei nicht mangelhaft. Sie vertritt die Auffassung, der Beklagte hätte der Klägerin gegenüber zum Ausdruck bringen müssen, eine abgeschlossene Wohneinheit anmieten zu wollen, wenn es ihm darauf angekommen wäre.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an sie 448,00 € nebst 5 % Zinsen über dem
Basiszinssatz seit dem 11.11.2003 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, .
die Klage abzuweisen.
Er behauptet, er habe bei seiner Abreise der Klägerin seine Gründe erklärt. Er ist der
Ansicht, daß die Bezeichnung der vermieteten Zimmer als Ferienwohnung nicht zutreffe. Es sei nicht möglich, sich in den vermieteten Räumen zu entspannen, da man
ständig mit der Begegnung mit Fremden rechnen müsse. Zudem sei es nicht möglich gewesen, den Hund allein im Flur zu lassen, da er jederzeit in die anderen Räume des Hauses oder nach draußen habe laufen können. Er habe dort die eine Nacht nur übernachtet, weil er erschöpft gewesen sei.
Der Beklagte hat hilfsweise die Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen wegen
Nichterfüllung erklärt.
Er meint, das Schriftformerfordernis für die Kündigung gelte nicht, da er hier wirksam
angefochten habe wegen Irrtums über eine wesentliche Eigenschaft.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist überwiegend begründet.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf 60 % der Miete für die vermietete Ferienwohnung vom 07.09. - 21.09.2003 aus § 535 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag zwischen den Parteien.
Der Mietvertrag ist nicht durch Kündigung seitens des Beklagten wirksam beendet.
worden.
Es fehlt an der nach § 568 BGB zwingend vorgeschriebenen Schriftform der Kündigung.
Das Schriftformerfordernis gilt auch für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, denn § 568 Abs. 1 BGB ist in der Liste der bei Vermietung von Wohnraum nur zu vorübergehendem Gebrauch ausgenommenen Vorschriften nach § 549 Abs. 2 S. 1 BGB nicht aufgeführt. Anhaltspunkte dafür, daß es mit Treu und Glauben unvereinbar wäre, die Kündigungserklärung am Formmangel scheitern zu lassen, weil das Ergebnis schlechthin untragbar wäre (Palandt / Heinrichs, BGB, § 125 Rn. 16,61. Auflage 2002) sind nicht ersichtlich.
Der Beklagte ist auch nicht gemäß § 323 BGB wirksam vom Mietvertrag zurückgetreten.
Eine Rücktrittserklärung des Mieters gemäß § 323 BGB wäre zwar nicht formbedürftig (Palandt / Weidenkaff, BGB, § 568 Rn. 2 am Ende, 61. Auflage 2002). Jedoch sind die allgemeinen Rücktrittsvorschriften durch die mietrechtlichen Gewährleistungs- und Kündigungsvorschriften in aller Regel ab Übergabe der Mietsache ausgeschlossen (Palandt I Weidenkaff, BGB, § 536 Rn. 8).
Hier ist die Wohnung dem Beklagten übergeben worden.
Der Beklagte hat den Mietvertrag auch nicht wirksam gemäß § 119 Abs. 2 BGB angefochten. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob in seinen Äußerungen bei Abreise eine Anfechtungserklärung zu sehen ist und ob diese unverzüglich abgegeben worden ist. Ab Übergabe der Mietsache werden die Vorschriften über die Anfechtung ebenso wie die Rücktrittsvorschriften verdrängt durch die Gewährleistungsvorschriften, soweit sich der geltend gemachte Irrtum auf einen Sachmangel bezieht, wie dies hier der Fall ist (Palandt I Weidenkaff, BGB, § 543 Rn. 14 am Ende; Palandt I Heinrichs, BGB, § 119 .Rn. 28, 61. Auflage 2002; Sternei, Mietrecht, I. Rn. 245, 3. Auflage 1988).
Zum einen gebietet es die Rechtssicherheit, die Rechtsfolgen von Sachmängeln ab
Übergabe der Mietsache einheitlich zu regeln, zum anderen sind durch die Anwendung der Gewährleistungs- und Kündigungsregeln in der Regel flexiblere Gestaltungsmöglichkeiten gegeben als bei der zurückwirkenden Anfechtungserklärung:
Der Anspruch der Klägerin ist aber gemindert wegen Mangelhaftigkeit der Ferienwohnung. Die Nichtabgeschlossenheit der Ferienwohnung ist ein Mangel gemäß § 537 BGB, da der Mietvertrag über die Ferienwohnung vom maßgeblichen objektiven Empfängerhorizont so auszulegen ist, daß eine in sich abgeschlossene Wohneinheit vermietet wird, in der die einzelnen Räume zugänglich sind, ohne Räume durchqueren zu müssen, die auch Dritten zugänglich sind. Dies ergibt sich aus der allgemeinen Verkehrsauffassung. Der Äußerung eines ausdrücklichen Wunsches des Beklagten, die Wohnung solle in sich abgeschlossen sein, bedurfte es dafür nicht.
Da hier für die Auslegung des Mietvertrags und damit des Begriffes Ferienwohnung
der objektive Empfängerhorizont, also die Sichtweise eines objektiven Dritten unter
Berücksichtigung der Verkehrssitte ist, kommt es weder auf die zum Teil auch unterschiedlichen Definitionen des Begriffs "Wohnung" in einzelnen Gesetzen und deren Kommentierung noch auf die Definition durch den Tourismusverband an.
Das Minderungsrecht des Beklagten ist nicht durch vorbehaltlose Annahme der
Mietsache gemäß § 543 Abs. 4 Satz 1,536 b Satz 3 BGB ausgeschlossen.
Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Äußerungen des Beklagten bei der Abreise
einen ausreichenden Vorbehalt darstellen. Die notgedrungene, einmalige Übernachtung in der Ferienwohnung stellt jedenfalls noch keine Annahme im Sinne des § 536 Beklagte Satz 3 BGB dar. Zwar genügt in der Regel dafür die Besitzübergabe an den Mieter und damit die Übernahme der tatsächlichen Sachherrschaft durch diesen. Hier gilt jedoch etwas anderes, da der Beklagte nachvollziehbar nach der langen Anreise notgedrungen in der Ferienwohnung übernachtete und sich außerstande sah, sich so kurzfristig noch eine andere Übernachtungsmöglichkeit zu suchen.
Die unter Berücksichtigung dieses Mangels angemessene Miete wird auf 60 % der
vereinbarten Miete geschätzt, § 287 ZPO. Maßgeblich dafür ist einerseits die Erwägung, daß die Beeinträchtigung der Privatsphäre, wie sie mit der Nichtabgeschlossenheit der Ferienwohnung und damit der Möglichkeit, beim Wechsel zwischen den einzelnen Zimmern auf dem Flur Dritten zu begegnen, verbunden ist, eine erhebliche
Minderung desWohnwertes gerade einer Ferienwohnung darstellt. Andererseits erreicht die Beeinträchtigung nicht die Hälfte des Wohnwertes, da Gebrauchsminderungen der einzelnen Zimmer - wie auch des Balkons - nicht gegeben sind. Hinzu
kommt, daß nicht dargelegt ist, daß die weiteren am Flur gelegenen Zimmer tatsäch-
lich vermietet waren, so daß davon auszugehen ist, daß eine konkrete Befürchtung,
Dritten auf dem Flur zu begegnen, nicht bestehen mußte.
Der Anspruch der Klägerin errechnet sich mithin wie folgt:
Vereinbarte Miete für die Zeit vom 07.09. - 21.09;2003 (= 14 Tage) cl 40,00 €:
560,00€ x 60 % = 336,00 €.
Der Anspruch der Klägerin auf Zinsen wie zuerkannt folgt aus Verzug, .§§ 286, 288
BGB.
Die Kostenentscheidung fußt auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.