Klage wegen Nebenkosten 'Grundbesitzabgaben' mangels Spezifizierung abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangt von der Beklagten Zahlung von im Mietvertrag vereinbarten "Grundbesitzabgaben". Das Gericht ließ offen, ob die weit gefasste Umlageklausel wirksam ist, stellte aber fest, dass die Nebenkostenabrechnung die einzelnen öffentlichen Lasten nicht hinreichend aufschlüsselt. Mangels erforderlicher Spezifizierung ist der Zahlungsanspruch derzeit nicht fällig; die Klage wird abgewiesen.
Ausgang: Klage auf Zahlung von Nebenkosten wegen unzureichender Spezifizierung der 'Grundbesitzabgaben' als unbegründet abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Eine weit gefasste vertragliche Umlagevereinbarung über "Grundbesitzabgaben" verlangt korrespondierend, dass der Vermieter in den jährlichen Nebenkostenabrechnungen die einzelnen öffentlichen Lasten konkret spezifiziert.
Fehlt die gebotene Spezifizierung in der Nebenkostenabrechnung, ist ein Zahlungsanspruch des Vermieters jedenfalls gegenwärtig nicht fällig und somit nicht durchsetzbar.
Die Pflicht zur Spezifizierung der umlagefähigen öffentlichen Lasten dient dazu, dem Mieter die Überprüfbarkeit der tatsächlichen Umlagefähigkeit zu ermöglichen.
Der Vermieter trägt die Darlegungs-/Beweislast für die konkrete Zusammensetzung der geltend gemachten umlagefähigen öffentlichen Lasten, soweit dies zur Feststellung der Fälligkeit erforderlich ist.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreites zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Rubrum
Das Urteil ergeht gemäß § 495 a ZPO ohne Tatbestand.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nicht begründet.
Es kann dahingestellt bleiben, ob die von den Parteien im Mietvertrag vom 30.06.1993 vereinbarte Umlage von "Grundbesitzabgaben" auf die Beklagte rechtswirksam war oder nicht. Möglicherweise lässt sich die vorgenannte Vertragsbestimmung dahin deuten, dass sämtliche nach Maßgabe der Anlage 3 zu § 27 der 2. Berechnungsverordnung umlagefähigen und grundstücksbedingt anfallenden öffentlichen Lasten (Steuern, Abgaben, Beiträge und Gebühren) von der Mieterin, hier der Beklagten, zu tragen sind. Doch selbst dann, wenn eine solche Auslegung zur prinzipiellen Wirksamkeit der Umlagevereinbarung führen sollte, ist ein entsprechender Zahlungsanspruch der Klägerin jedenfalls gegenwärtig nicht fällig. Denn wenn die Parteien bei der Definition der umlagefähigen Nebenkosten einen derart weit gefassten Begriff wie "Grundbesitzabgaben" wählen, dann folgt hieraus sozusagen korrespondierend, dass die Klägerin als Vermieterin in ihren jeweiligen jährlichen Nebenkostenabrechnungen die einzelnen öffentlichen Lasten genau spezifiziert aufzuschlüsseln hat. Denn nur unter diesen Umständen ist es der Mieterin, also hier der Beklagten, möglich, die Nebenkostenabrechnung auf ihre tatsächliche Umlagefähigkeit zu überprüfen (vgl. hierzu Langenberg, Betriebskostenrecht, München 1997, G Rn. 58). Diesen Voraussetzungen ist die Klägerin jedoch in ihrer Nebenkostenabrechnung vom 10.03.1998 nicht gerecht geworden. Indem diese Rechnung lediglich pauschal "Grundbesitzabgaben" ausweist, fehlt es hier mithin an der gebotenen Spezifizierung. Deshalb ist die Klageforderung, falls sie materiell gerechtfertigt sein sollte, jedenfalls gegenwärtig nicht zur Zahlung fällig.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 713 ZPO.
Streitwert: 342,56 DM
Dr. Quarch
Richter am Amtsgericht