Mietrecht: Rückforderung wegen Geschoßstaffelung und Mieterhöhung abgewiesen; 48,30 € zugesprochen
KI-Zusammenfassung
Die Kläger verlangen Rückzahlung zuviel gezahlter Mieten wegen einer 105%-Geschoßstaffelung und Mieterhöhungen. Streitpunkt ist die Wirksamkeit der Geschoßstaffelung und der Mietpreisgleitklausel sowie mögliche Rückforderungsansprüche nach § 812 BGB. Das AG Aachen wies die Klage bis auf ein anerkanntes Teilbetrag von 48,30 € ab. Entscheidend war die Wirksamkeit der vertraglichen Staffelung (durch Genehmigung der Oberfinanzdirektion) und die ordnungsgemäße Mieterhöhung mit Wirtschaftlichkeitsberechnung.
Ausgang: Klage teilweise stattgegeben: Zahlung von 48,30 € anerkannt, die übrigen Rückforderungsansprüche abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Ein Rückforderungsanspruch nach § 812 Abs. 1 BGB besteht nicht, wenn die geleisteten Zahlungen aufgrund wirksamer vertraglicher Vereinbarungen und gegebenenfalls durch die zuständige Behörde genehmigter Vorgaben geschuldet waren.
Eine im Mietvertrag vereinbarte Geschoßstaffelung (z. B. Prozentsatz der Durchschnittsmiete) ist Bestandteil der Einzelmiete und bedarf keiner gesonderten Nennung oder besonderen Begründung im Vertrag; eine zuständige Genehmigung macht sie wirksam.
Eine Mietpreisgleitklausel, die die jeweils gesetzlich zulässige Miete als Vertragsbestandteil bestimmt, kann wirksam in den Vertrag einbezogen werden und stellt nicht schon wegen ihrer Vereinbarung eine unangemessene Benachteiligung i.S.v. § 307 Abs. 1 BGB dar.
Rückwirkende Mieterhöhungen sind zulässig, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, eine Wirtschaftlichkeitsberechnung vorliegt und die vertraglich vereinbarte Begleit- oder Gleitklausel die Erhöhung für die Vergangenheit ermöglicht.
Tenor
I.
Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 48,30 EUR nebst 5 %
Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 06.03.2003 zu
zahlen.
II.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
III.
Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu tragen.
IV.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
V.
Die Kläger können die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch
Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden
Betrags abwenden, wenn nicht diese zuvor in der selben Höhe
Sicherheit leistet.
Tatbestand
Die Kläger haben im Jahr 1989 eine Wohnung von der Beklagten angemietet. Dabei handelt es sich um preisgebundenen Wohnraum, der mit Mitteln der Oberfinanzdirektion Köln finanziert wurde. Vertraglich vereinbart war, daß die jeweils gesetzlich zulässige Miete als vereinbart gilt. Nach verschiedenen Mieterhöhungen u. a. am 22. Und 29.10.2002 wurde die Miete auf 473,20 EUR festgestellt. Wirtschaftlichkeitsberechnungen waren nicht beigefügt. Im Termin zur mündlichen Verhandlung übergab die Beklagte eine geänderte Mieterhöhungserklärung, wonach die Kaltmiete auf 449,90 EUR festgestellt wurde. Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung war beigefügt. Wie schon zuvor war die Miete mit einer Geschoßstaffelung von 105 % der Durchschnittsmiete versehen.
Mit der Klage begehren die Kläger teilweise Rückzahlung der Miete und tragen dazu vor:
Eine Geschoßstaffelung sei ihnen nicht bekannt gewesen. Überdies sei diese nicht Teil des Mietvertrags geworden. Darüberhinaus sei diese nicht genehmigt worden. Im übrigen verstoße die Gleitpreisregelung gegen das AGB-Gesetz.
In Höhe von 48,30 EUR hat die Beklagte die Klageforderung anerkannt.
Die Kläger beantragen,
die Beklagte zu verurteilen, an sie einen Betrag in Höhe von 1.115,38 EUR nebst 4 % Zinsen aus 338,24 EUR seit dem 01.01.2003, nebst 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 655,34 EUR seit dem 01.01.2003 und nebst 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 121,80 EUR seit dem 06.03.2003 sowie 10,00 EUR zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen,
soweit die Forderung nicht anerkannt ist.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist mit Ausnahme des Anerkenntnisses in Höhe von 48,30 EUR nicht begründet.
Den Klägern steht ein Rückforderungsanspruch nicht gemäß § 812 Abs. 1 BGB zu. Dies gilt sowohl für die aufgrund der Geschoßstaffelung also auch für die aufgrund der Mieterhöhung vom 01.01.2003 geleisteten Zahlungen.
Die Geschoßstaffelung auf 105 % der Durchschnittsmiete ist mit dem Mietvertrag vereinbart. Unabhängig davon, ob die Geschoßstaffelung genehmigungspflichtig ist, ist diese durch die Oberfinanzdirektion, die die Geschoßstaffelung in Wahrnehmung ihrer Rechte des § 16 Abs. 3 Satz 2 NMV 1970 vorgeschrieben hat, genehmigt. Die Oberfinanzdirektion ist auch die zuständige Stelle im Sinne von § 3 Wohnungsbindungsgesetz in Verbindung mit § 2 Nr. 1 der Verordnung über die Zuständigkeit im Wohnungs- und Kleinsiedlungswesen.
Auch ist eine besondere Begründung oder Nachvollziehbarkeit der Staffelung nicht vorgesehen. Die §§ 8 a Abs. 5 Wohnungsbindungsgesetz, 3 Abs. 3 NMV 1970 sehen vor, daß der Vermieter die Einzelmieten auf Grundlage der Durchschnittsmieten berechnet. Eine besondere Begründungspflicht ist dabei nicht vorgesehen. Es ist ferner nicht vorgeschrieben, daß die Geschoßstaffelung gezielt im Mietvertrag genannt werden muß. Insbesondere handelt es sich dabei nicht um einem Zuschlag im Sinne von § 26 NMV 1970. Vielmehr ist die Geschoßstaffelung ein Bestandteil der einzelnen Miete im Sinne des § 2 (1) a des Mietvertrages. Die Einzelmiete setzt sich indes aus Durchschnittsmiete und Geschoßstaffelung zusammen.
Auch die Mieterhöhung zum 01.01.2003 ist nicht zu beanstanden. In der allgemeinen Bestimmung des Mietvertrages ist unter Nr. 2 (2) eine Mietpreisgleitklausel vereinbart. Danach gilt die gesetzlich zulässige Miete als vertraglich vereinbart. Die entsprechende Bestimmung ist auch wirksam im Sinne des § 305 BGB in den Vertrag einbezogen worden. Weiterhin stellt die Klausel keine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB da. Diese Regelung kann die Kläger nicht unangemessen benachteiligen, danach die nur von ihnen maximal zu entrichtende Miete gefordert werden kann. Unabhängig davon, ob bereits durch die Mieterhöhungserklärungen vom 22. und 29.10.2002 die erhöhte Zahlungsverpflichtung der Kläger bestand, liegt diese zumindest durch mit einer Wirtschaftlichkeitsberechnung versehene Mieterhöhungserklärung vom 28.05.2003 vor. Diese entspricht den gesetzlichen Bestimmungen. Auch die nachträgliche Forderung der erhöhten Miete ist im Hinblick auf § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV 1970 nicht zu beanstanden. Danach kann der Vermieter die Miete auch für die Vergangenheit erhöhen, soweit eine Begleitklausel vereinbart ist.
Den Klägern stehen auch keinerlei Ansprüche hinsichtlich der 10,00 EUR zu, welche sie für die Feststellung der Vertretungsverhältnisse der Beklagten aufgewendet haben. Ihren Rückforderungsanspruch haben sie erstmals mit der Klageschrift geltendgemacht. Zu diesem Zeitpunkt befand sich die Beklagte nicht in Verzug.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92, 708 Nr. 11, 711 Satz 1, 713 ZPO.
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