Klage auf Räumung wegen Mietrückstand nach fristloser Kündigung
KI-Zusammenfassung
Der Vermieter begehrt die Räumung einer vermieteten Mansardenwohnung nach fristloser Kündigung wegen Mietrückständen. Streitpunkt ist, ob die Kündigung wegen Zahlungsverzuges berechtigt war und ob die vom Mieter geltend gemachte Mietminderung den Zahlungsverzug rechtfertigt. Das Gericht gab der Klage statt, da der Beklagte für zwei aufeinanderfolgende Termine in Zahlungsverzug war und die behauptete Minderungsquote den Rückstand nicht rechtfertigte. Eine Räumungsfrist wurde bis zum 30.06.1992 gewährt.
Ausgang: Klage des Vermieters auf Räumung und Herausgabe als begründet; Räumungsfrist bis 30.06.1992 gewährt, Kosten dem Beklagten auferlegt.
Abstrakte Rechtssätze
Der Eigentümer kann die Herausgabe einer von einem Mieter bewohnten Wohnung nach § 985 BGB verlangen, wenn das Mietverhältnis durch eine wirksame Kündigung beendet ist.
Eine fristlose Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs ist gerechtfertigt, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine in Verzug ist und das Verschulden für den Verzug vorliegt.
Eine berechtigte Mietminderung wegen Mängeln enthebt den Mieter nicht vom Zahlungsverzug, wenn der zurückbehaltene Betrag in einem eklatanten Missverhältnis zur tatsächlich angemessenen Minderungsquote steht.
Bei der Bemessung der Mietminderung ist der tatsächliche Gebrauchsausschluss der Mietsache maßgeblich; erhebliche Mängel rechtfertigen nicht ohne weiteres eine Minderungsquote von 100 %.
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, die im Hause K-platz 1 – 3, B-Stadt, im Dachgeschoß gelegene möblierte Mansardenwohnung, bestehend aus 2 Mansardenzimmern, rechts gelegen, geräumt an den Kläger herauszugeben.
Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30.06.1992 gewährt.
Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreites zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagte kann die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 1.800,00 DM abwenden, wenn nicht der Kläger in gleicher Höhe Sicherheit leistet.
Tatbestand
Der Kläger ist Eigentümer des Wohnhauses K-platz 1 – 3 in B-Stadt. Zum 01.06.1989 vermietete er die aus dem Tenor näher ersichtliche Wohnung an den Beklagten. Dabei vereinbarten die Parteien einen monatlichen Kaltmietzins von 250,00 DM zuzüglich 20,00 DM Wassergeld.
Mit Schreiben vom 01.06.1991 kündigte der Kläger das Mietverhältnis mit dem Beklagten zum 01.09.1991 und begründete dies mit Verstößen des Beklagten gegen die Hausordnung. Wegen des weiteren Inhalt des Kündigungsschreibens vom 01.06.1991 wird auf Bl. 4, 5 der Akte verwiesen.
Im Juni 1991 zahlte der Beklagte lediglich einen Kaltmietzins von 125,00 und im Juli 1991 von 75,00 DM. Seit dem Monat August 1991 zahlte der Beklagte weder Mietzins noch Wassergeld mehr.
Unter Bezugnahme auf die ausgebliebene Zahlung des Mietzinses kündigte der Kläger über seinen Prozeßbevollmächtigten am 16.09.1991 erneut das Mietverhältnis mit dem Beklagten.
Der Kläger ist der Auffassung, daß der Beklagte wegen der von ihm ausgesprochenen Kündigungen die aus dem Tenor näher ersichtliche Wohnung nunmehr zu räumen habe.
Er beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, die im Hause K-platz 1 – 3, B-Stadt, im Dachgeschoß gelegene möblierte Mansardenwohnung, bestehend aus 2 Mansardenzimmern, rechts gelegen, zu räumen und an ihn herauszugeben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er bestreitet die in dem Kündigungsschreiben vom 01.06.1991 von dem Kläger behaupteten Verstöße gegen die Hausordnung. Außerdem sei er, so behauptet er, dazu berechtigt, wegen zahlreicher Mängel der von ihm gemieteten Wohnung im Mietzins um 100 % zu mindern.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat nach Maßgabe des Beweisbeschlusses vom 24.01.1992 (Bl. 42 der Akte) Beweis erhoben. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll des Ortstermines vom 19.02.1992 (Bl. 48 ff. der Akte) verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
Der Kläger kann von dem Beklagten gem. § 985 BGB die Räumung der in seinem Eigentum stehenden und von dem Beklagten bewohnten, im Tenor näher bezeichneten Wohnung im Hause K-platz 1 – 3, B-Stadt verlangen, da er das zuvor mit diesem bestehende Mietverhältnis durch die von ihm am 16.09.1991 ausgesprochene fristlose Kündigung wirksam beendet hat.
Insoweit kann es dahingestellt bleiben, ob das Mietverhältnis mit dem Beklagten bereits durch das Kündigungsschreiben des Klägers vom 01.06.1991 beendet worden ist oder nicht. Denn in jedem Fall war der Kläger gem. § 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB am 16.09.1991 zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, da die Voraussetzungen dieser Bestimmung an diesem Tag vorlagen. Der Beklagte befand sich nämlich damals, wie verlangt, für 2 aufeinanderfolgende Termine – die Monate August und September 1991 – mit der Entrichtung des Mietzinses in Verzug im Sinne von § 284 BGB. Dabei lag auf Seiten des Beklagten auch für den Verzugseintritt gem. § 285 BGB zu verlangende Verschulden vor. Zwar verhält es sich im Prinzip so, daß ein Mieter dann nicht – schuldhaft – in Verzug gerät, wenn er zur Minderung des von ihm geschuldeten Mietzinses berechtigt ist, jedoch die Hinderungsquote ohne eigenes Verschulden fehlerhaft einschätzt. Denn die oft von Unwägbarkeit abhängende Berechnung des korrekten Minderungsbetrages kann von einem normalen Wohnungsmieter nicht ohne weiteres verlangt werden (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, IV, Rn. 406 und aus der Rechtsprechung z. B. LG Osnabrück WU 1986, 93). Dieser Grundsatz findet jedoch keine Anwendung, wenn die tatsächlich angemessene Minderungsquote und der von dem Mieter zurückgehaltene Betrag in einem so eklatanten Mißverhältnis zueinander stehen, daß von einer entschuldbaren Fehleinschätzung des Mieters keine Rede mehr sein kann (vgl. Kamphausen ZMR 1983, 113, 114; LG Osnabrück a.a.O.). So verhält es sich hier. Der Beklagte hat seit dem Monat August 1991 überhaupt keine Miete mehr gezahlt, obwohl die in der von ihm gemieteten Wohnung zweifellos vorhandenen Mängel allenfalls eine Hinderungsquote von 25 bis zu max. 30 % rechtfertigen. Hiervon hat sich das Gericht bei dem Ortstermin vom 19.02.1992 selbst ein Bild machen können. Dabei sind als bedeutsame Wohnungsmängel Feuchtigkeitsschäden um das Wohnzimmerfenster herum und im unteren Bereich der Außenwand des hinteren Zimmers sowie Stockflecken an der Rückwand des vorgenannten Zimmers festgestellt worden. Diese Feuchtigkeitsschäden mögen eine Mietminderung um die 20 % rechtfertigen (vgl. Sternel, a.a.O., II, Rn. 553). Die sonstigen Fehler der Mietwohnung sind hingegen als mehr oder weniger unbedeutend zu qualifizieren und rechtfertigen in ihrer Gesamtheit vielleicht nochmal eine Mietminderung von bis zu weiteren 10 %. Dabei fällt der – wie der Ortstermin gezeigt hat – offensichtlich defekte Boiler nicht ins Gewicht, da, wie das Gericht selbst feststellen konnte, ein neuer, nur noch anzubringender Boiler für den Beklagten bereitliegt. Es ist im übrigen längst nicht so schwierig, einen Boiler auszutauschen, wie dies der Beklagte behauptet. Dies ist sogar dem – technisch wenig begabten – Abteilungsrichter schon einmal ohne Hinzuziehung eines Fachmannes gelungen. Es ist also nicht nachzuvollziehen, aus welchem Grund sich der Beklagte den unstreitig erfolgten Angeboten des Klägers zum Boileraustausch bislang widersetzt hat.
Wenn – wie bei der Ortsbesichtigung vom 19.02.1992 weiter festgestellt wurde – Türklinken schwer gängig sind, Türen in einem Teilbereich nicht ganz im Scharnier hängen, Toilettenfenster nicht 100 %-ig luftdicht schließen, so sind dies alles mehr oder weniger kleine Mängel, die im Hinblick auf die Berechnung der dem Beklagten zustehenden Mietminderungsquote nicht entscheidend ins Gewicht fallen. Was die umstrittene Stromzufuhr des hinteren Zimmers betrifft, so kann es dahingestellt bleiben, ob die beiden Steckdosen schon vor dem Einzug des Beklagten zugegipst worden sind oder dies später geschehen ist. Auch wenn der Kläger, wie der Beklagte behauptet, hier insofern ohne triftigen Grund nach dem Einzug des Beklagten gehandelt haben sollte, würd dies die dem Beklagten zustehende Mietminderungsquote nicht über 30 % hinauftreiben. Immerhin ist die Stromzufuhr in das hintere Zimmer, wie bei der Ortsbesichtigung festgestellt worden ist, durch ein Verlängerungskabel aus dem Wohnzimmer sichergestellt. Dabei kann der Beklagte angesichts des von ihm zu zahlenden, relativ geringen Mietzinses sicherlich nicht erwarten, beliebig viele elektrische Geräte nebeneinander betreiben zu können. Er muß sich vielmehr insoweit den tatsächlichen Gegebenheiten anpassen und seine elektrischen Geräte – Herdplatte, Kühlschrank – so betreiben und aufstellen, daß er aus der tatsächlichen Stromzufuhr das Optimale „herausholt“. Alles in allem führen die außer den Feuchtigkeitsschäden bestehenden bzw. nicht weiter aufzuklärenden Mängel der von dem Beklagten gemieteten Wohnung keinesfalls – wie bereits ausgeführt – zu einer Steigerung der dem Beklagten zustehenden Mietminderungsquote auf über max. 30 %. Dabei kommt auch noch hinzu, daß man mit Recht behaupten kann, bei der von dem Beklagten gemieteten Wohnung handele es sich um kein „Luxusappartement“. Aber dafür zahlt der Beklagte auch nur eine relativ geringe Miete. Der Zustand der Wohnung ist jedenfalls, das sei abschließend noch einmal festgestellt, von einer totalen und eine Mietminderung um 100 % rechtfertigenden Unbenutzbarkeit weit entfernt. Dies mußte sich auch für den Beklagten aufdrängen, wobei ein ggfls. falscher Rat seines Prozeßbevollmächtigten selbstverständlich seiner Sphäre zuzurechnen ist und ihn nicht entlasten kann.
Die Gewährung eines Räumungsschutzes beruht auf § 721 ZPO.
Ihr liegt die Erwägung zugrunde, daß auch dem säumigen Mieter der gerichtsbekannter Maßen angespannten Lage auf dem B-Städter Wohnungsmarkt eine gewisse Zeit für das Auffinden einer neuen Wohnung einzuräumen ist.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.
Streitwert: 3.000,00 DM.
Richter