Teilerfolg in Nebenkostenklage: Abzug nicht umlagefähiger Positionen
KI-Zusammenfassung
Der Vermieter verlangt von den Mietern Nachzahlung von Nebenkosten 2005. Das AG Aachen erkennt nur Teile der Abrechnung an und mindert insbesondere Reparatur- und Hausmeisterkosten. Der Anspruch wird auf 684,88 Euro zuzüglich Zinsen reduziert; die weitergehende Klage wird abgewiesen. Belegangebot des Vermieters zur Einsichtnahme genügte.
Ausgang: Klage in Höhe von 684,88 Euro nebst Zinsen stattgegeben, der Rest der Forderung abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Der Vermieter ist nicht generell verpflichtet, dem Mieter Belege herauszugeben; ein konkretes Angebot zur Einsichtnahme bzw. zur Übersendung von Kopien kann bei räumlicher Nähe und Verhältnismäßigkeit ausreichend sein.
Pauschale oder unsubstantiiert vorgetragene Bestreitungen einzelner Nebenkostenpositionen sind unbeachtlich und reichen zur Entkräftung der Abrechnung nicht aus.
Reparaturkosten sind nur insoweit umlagefähig, wie sie nachgewiesen und in tatsächlichem Umfang durch das Verschulden der Mieter verursacht wurden; freiwillige Empfehlungen des Handwerkers sind nicht ohne Weiteres erstattungsfähig.
Hausmeisterkosten können nicht mehr rückwirkend geltend gemacht werden, wenn der Vermieter zuvor gegenüber den Mietern den Verzicht auf einen Hausmeister angekündigt hat.
Zinsansprüche aus rückständigen Nebenkosten begründen sich nach §§ 286, 288 BGB ab Fälligkeit und Mahnung.
Tenor
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 684,88 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 25.4.2006 zu zahlen.
Die weitergehende Klage wird abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreites tragen die Beklagten 82 % und der Kläger 18 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung gegen
Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zur Vollstreckung kommenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Beklagten sind Mieter im Hause des Klägers, Y-Weg in I. Auf den schriftlich abgeschlossenen Mietvertrag wird Bezug genommen.
Mit vorliegender Klage begehrt der Kläger rückständige Nebenkosten für das Jahr 2005 in Höhe von noch 837,25 Euro mit der Begründung, die Nebenkostenabrechnung vom 20.3.2006 sei zutreffend und richtig. Die Reparaturkosten in Höhe von 217,33 Euro ausweislich der Rechnung der Firma K vom 20.10.2005 hätten sie zu tragen, da sie diesen Schaden selbst verursacht hätten. Auch der Hauswartlohn stünde dem Kläger zu, da dieser angefallen sei. Zur Vorlage aller Belege sei der Kläger nicht verpflichtet, da er den Beklagten Einsicht in die Unterlagen angeboten hätte. Auch das Angebot des Klägers, ihnen die Unterlagen zu kopieren und zuzusenden gegen Zahlung einer Pauschale von 30,00 Euro hätten die Beklagten nicht angenommen.
Der Kläger beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 837,25 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 25.4.2006 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie halten die Nebenkostenabrechnung für falsch. Die Reparaturkosten hätten sie nicht verursacht und diese seien deshalb auch nicht umlagefähig. Die Hausmeisterkosten würden bestritten. Denn mit Schreiben vom 19.7.2004 habe der Kläger selbst mitgeteilt, dass er ab dem 1.7.2004 aus Kostengründen auf einen Hausmeister verzichten wolle. Auch die übrigen Positionen würden bestritten. Denn der Kläger habe den Beklagten keine Belege zur Überprüfung vorgelegt.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen K. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den gesamten Akteninhalt Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist aus Mietvertrag in zugesprochener Höhe begründet. Weitere Ansprüche stehen dem Kläger nicht zu.
Die Beklagten können sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass ihnen der Kläger keine Belege über die einzelnen Positionen der Nebenkostenabrechnung vorgelegt hat, weil er nämlich hierzu nicht verpflichtet ist. Aufgrund der räumlichen Nähe der Parteien zueinander und unter Berücksichtigung der Verhältnismäßigkeit reicht das Angebot des Klägers aus an die Beklagten, die Belege einzusehen. Zudem hat der Kläger den Beklagten das Angebot gemacht, ihnen Kopien von den Belegen vorzulegen gegen Zahlung eines Pauschbetrages von 30,00 Euro. Auch dies haben die Beklagten nicht angenommen. Mithin ist das pauschale Bestreiten der einzelnen Nebenkostenpositionen durch die Beklagten unsubstantiiert und mithin unerheblich.
Zurecht rügen die Beklagten allerdings die in Ansatz gebrachte Reparaturrechnung der Firma K vom 20.10.2005 in Höhe von 217,33 Euro. Denn hier ist nur der Ansatz einer Schuko-Steckdose einschließlich Montage und Mehrwertsteuer in Höhe von 17,90 Euro gerechtfertigt aufgrund der Aussage des Zeugen K. Denn danach haben die Beklagten nur die verbrannten Kontakte einer Schuko-Steckdose verursacht. Den Austausch der übrigen habe er dem Kläger empfohlen, um ähnliche Vorfälle in Zukunft auszuschließen. Mithin ist die in Ansatz gebrachte Rechnung K vom 20.10.2005 nicht in Höhe von 217,33 Euro gerechtfertigt, sondern lediglich in Höhe von 17,90 Euro. Dieser Betrag ist von den Nebenkosten in Abzug zu bringen.
Darüber hinaus stehen dem Kläger auch nicht die Kosten für den Hauswartlohn in Höhe von 134,47 Euro zu. Denn zutreffend führen die Beklagten aus, dass der Kläger mit Schreiben vom 19.7.2004 mitgeteilt hat, dass er ab dem 1.7.2004 auf einen Haus-meister verzichten will aus Kostengründen. Die von ihm vorgelegten Arbeitsrichtlinien sind nicht geeignet, gegenteiliges zu beweisen. Dies gilt auch für das weitere Beweisangebot des Klägers durch Vernehmung der Zeugen I2 und L.
Somit reduziert sich die Nebenkostenabrechnung vom 20.3.2006 auf berechtigte 684,88 Euro. Diesen Betrag an den Kläger zu zahlen, sind die Beklagten verpflichtet. Die weitergehende Klage war abzuweisen.
Der Zinsanspruch des Klägers rechtfertigt sich aus §§ 286, 288 BGB.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 ZPO und die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Streitwert: 837,25 Euro.
Semmann
Richter am Amtsgericht