Rückzahlung der Mietkaution trotz Nebenkostennachforderung abgewiesen/teilweise stattgegeben
KI-Zusammenfassung
Die Kläger forderten die Rückzahlung ihrer Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses; der Beklagte hielt einen Teil wegen angeblicher Nebkostennachforderungen zurück. Das Gericht erkannte eine Aufrechnung des Beklagten für unbestrittene Heizkosten an, versagte aber den Einbehalt der restlichen Kaution, da die Nebenkostenabrechnung unzureichend belegt und nicht fällig war. Den Klägern wurden 313,93 € nebst Zinsen zugesprochen.
Ausgang: Klage teilweise stattgegeben: Beklagter zur Rückzahlung von 313,93 € nebst Zinsen verurteilt, übriger Klageanteil abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution folgt aus § 535 BGB in Verbindung mit der vereinbarten Sicherungsabrede nach Beendigung des Mietverhältnisses.
Ein Vermieter kann gegen den Rückzahlungsanspruch der Kaution nur aufrechnen, wenn eine begründete und unbestrittene Gegenforderung besteht; eine wirksame Aufrechnung setzt das Bestehen der spezifischen Forderung voraus.
Nebenkostenabrechnungen müssen die einzelnen Kostenpositionen so belegen, dass der konkrete Bezug zu dem abgerechnetem Objekt erkennbar ist; bloße Sammelrechnungen ohne Objektzuordnung genügen nicht.
Betriebskosten sind nur insoweit auf den Mieter umlagefähig, wie dies mietvertraglich eindeutig vereinbart ist; nicht ausdrücklich aufgeführte Kostenpositionen oder pauschale Zusätze ("usw.") begründen im Zweifel keine Umlagepflicht.
Eine nachträgliche oder noch ausstehende Betriebskostenabrechnung begründet grundsätzlich kein Zurückbehaltungsrecht an der Mietsicherheit gegenüber dem Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution.
Tenor
Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 313,93 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 %-punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 28.12.2002 zu zahlen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner zu 47 % und der Beklagte zu 53 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Von der Darstellung des Sach- und Streitstandes wird gem. §§ 313 a, 511 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist teilweise begründet. Im übrigen ist sie unbegründet.
I.
Den Klägern steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Rückzahlung des Restbetrages der Kaution in Höhe von 313,93 Euro aus §§ 535 BGB i.V.m. der Sicherungsabrede zu, nachdem das Mietverhältnis zum 31.07.2002 beendet wurde.
In Höhe des Differenzbetrages zur Klageforderung in Höhe von 277,88 Euro hat vorliegend Berücksichtigung gefunden, dass in diesem Umfang in der Nebenkostenabrechnung aus Juni 2002 für das Jahr 2001 ein nicht bezahlter Heizkostenanteil enthalten ist, der durch die Kläger in keiner Weise bestritten worden ist. In die Nebenkostenabrechnung sind die Heizkosten als separate Position - ebenso wie die auf die Heizkosten geleisteten Vorauszahlungen - aufgeführt. Hiernach ist aber nicht ersichtlich, warum die Kläger nicht zum Ausgleich des Heizkostenrückstandes verpflichtet sein sollen. In Höhe eines Betrages von 277,88 Euro hatte daher auch der Beklagte mit seiner Aufrechnungserklärung Erfolg. Die Klage war daher in diesem Umfang abzuweisen.
Der Beklagte ist demgegenüber nicht zum Einbehalt des Kautionsbetrages wegen einer durch die Kläger zu leistenden Nebenkostennachzahlung für das Jahr 2001 im Übrigen (in Höhe von 313,93 Euro) berechtigt. Ein Zurückbehaltungsrecht zu Gunsten des Beklagten besteht nicht.
Der Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts steht entgegen, dass die Abrechnung der Nebenkosten für das Jahr 2001 nicht ordnungsgemäß und daher der Nachzahlungsbetrag nicht fällig ist.
1.)
Hinsichtlich der von dem Beklagten in die Nebenkostenabrechnung aufgenommenen Hauswartkosten wurde lediglich vorgetragen, dass die Vergütung auf dem abgeschlossenen Vertrag beruhe und ein Berechnungsblatt der Hausverwaltung beigebracht, dass aber nicht geeignet ist den tatsächlichen Anfall der Kosten ordnungsgemäß zu belegen.
2.)
Entsprechend den Ausführungen zu Ziff. 1.) konnten auch die Rechnungen der Fa. Segewa nicht zum Beleg der für das streitgegenständliche Objekt angefallenen Kosten herangezogen werden. Es wird zwar die Rechnungsstellung belegt, nicht aber der konkrete Bezug zu dem auch von den Klägern ehemals bewohnten Objekt.
3.)
Nicht gefolgt werden konnte dem Beklagten auch insofern, als in die Nebenkostenabrechnung "sonstige Wartungen" als Kostenposition aufgenommen worden sind. Zwar hat der Beklagte dargelegt, dass es sich dabei um die Wartung der Wohnungslüftungen/Luftschächte handelt. Insofern fehlt es aber im Mietvertrag zwischen den Parteien an einer entsprechenden Umlagevereinbarung. Darin ist die Umlage "sonstiger Betriebskosten" vorgesehen. Nach dieser Vereinbarung können jedoch weitere als die ausdrücklich im Mietvertrag aufgeführten Kostenpositionen nicht umgelegt werden. Betriebskosten, die für das jeweilige Objekt anfallen sind immer nur insoweit vom Mieter zu tragen, wie dies mietvertraglich vereinbart ist. Die Vereinbarung muss so eindeutig und unmissverständlich formuliert sein, dass der Mieter ersehen kann, welche Betriebskosten er zu tragen hat. Betriebskosten, die nicht konkret aufgeführt sind, braucht der Mieter dann im Zweifel auch nicht zu tragen. Entsprechendes gilt bei der Aufführung einzelner Betriebskosten mit der Ergänzung "usw." (vgl. Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 6. Auflage, § 35 Rn 8 ff). Entsprechend brauchen auch die Kläger andere als die ausdrücklich aufgeführten Nebenkosten nicht zu tragen.
4.)
Auch konnte die Abrechnung der Nebenkosten insofern nicht nachvollzogen werden, als die Nebenkostenanteile vorweg abgezogen worden sein sollen. Der Beklagte hat entsprechendes mit Schriftsatz vom 23.07.03 zwar vorgetragen, aus der Abrechnung geht dies jedoch nicht hervor.
Zudem begegnet die Vorgehensweise des Beklagten insofern Bedenken, als allein der Vorwegabzug unter Berücksichtigung der qm-Zahl er unterschiedlichen Nutzungsart nicht gerecht wird. Vielmehr sind je nach Gewerbeart der erhöhte Anfall von Wasserkosten, Müll u. ä. zu berücksichtigen. Entsprechendes ist vorliegend nicht geschehen.
Nachdem die Nebenkostenabrechnung den Anforderungen an eine korrekte Abrechnung nicht gerecht wird, kann der Beklagte bislang Rechte daraus gegen die Beklagten nicht ableiten.
Auch unter dem Gesichtspunkt der noch - mögicherweise - erfolgenden neuen Abrechnung der Nebenkosten ist der Beklagte nicht zur Zurückbehaltung berechtigt. Ein möglicher Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung noch nicht abgerechneter Nebenkosten begründet grundsätzlich kein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Sicherheit (vgl. LG Berlin ZMR 1999, 257). Eine spätere Betriebskostenabrechnung lässt ein Zurückbehaltungsrecht an der Mietsicherheit nicht entstehen (vgl. AG Köln, WuM 2000, 674, AG Flensburg WuM 2000, 598).
II.
Der Zinsanspruch der Kläger in Höhe von 5 %-punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz folgt aus §§ 286 Abs. 1, 288 BGB.
III.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
Streitwert: 591,81 Euro.
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