Betriebskostenabrechnung: Teilweise stattgegebene Nachforderung und Schätzung nach §287 ZPO
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin begehrt Nachzahlung von Betriebskosten und Erhöhung der Vorauszahlungen; der Beklagte bestreitet Belege und Verteilerschlüssel. Das Gericht erkennt 1.818,72 € zu (Rest abgewiesen) und reduziert Positionen mangels Nachweis; unklare Posten werden nach §287 ZPO geschätzt. Eine Erhöhung nach §560 BGB wird wegen formaler Zweifel abgelehnt.
Ausgang: Klage wegen Betriebskostennachforderung teilweise stattgegeben (1.818,72 €), der Rest der Klage abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Vertragsmäßige Vereinbarungen zur Umlage von Betriebskosten sind maßgeblich für die Abrechnung; fehlt die hierzu vorgesehene Abrechnung oder ist sie unklar, müssen die behaupteten Verteilungsgrundlagen vom Vermieter substantiiert dargelegt werden.
Kann der Vortrag und die vorgelegte Belegelage eine exakte Prüfung nicht ermöglichen, ist das Gericht zur Schätzung des anspruchsbegründenden Betrags nach §287 ZPO befugt.
Eine Erhöhung der Vorauszahlungen nach §560 BGB setzt die Einhaltung der hierfür erforderlichen formalen Voraussetzungen (z. B. ordnungsgemäße Mitteilung) voraus; bei Zweifeln an der Wirksamkeit der Mitteilung scheidet die Erhöhung aus.
Vorgerichtliche Anwaltskosten sind nur zu erstatten, wenn der geltend gemachte Anspruch und dessen Durchsetzung einen erstattungsfähigen Aufwand begründen; bei mangelhafter Beleglage oder unsicherem Anspruch werden sie nicht ersetzt.
Tenor
1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.818,72 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1. Juni 2005 zu zah-len.
2. Im übrigen wird die Klage abgewiesen
3. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen 32 % die Klägerin und 68 % der Beklagte.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur gegen 110 % Sicherheit in Höhe des zu vollstreckenden Betrags.
Tatbestand
Am 24.8.02 mietete der Beklagte zum 1.9.02 von der Klägerin deren 70,49 m² große Eigentumswohnung in B, T 1, zum Preis von monatlich 305,00 € zuzüglich 151,00 à conto Betriebskosten. Sie verlangt für das Jahr 2003 restliche Betriebskosten in Höhe von 766,53 €, erhöhte Vorauszahlungen ab Januar 2005 sowie 96,86 € als Verzugsschaden. Hierzu bringt sie u.a. vor:
Mit Anwaltsschreiben vom 10.5.04 sei dem Beklagten eine Vollmachtserteilung angeboten worden zwecks Einsichtnahme in die Betriebskostenbelege. Die entsprechende Vollmacht habe sie ihm einen Monat später übersandt (Kopie Bl. 25 d.A.). Hiervon habe er auch Gebrauch gemacht, weigere sich aber, ihr den Abrechnungssaldo zu zahlen. Ferner stünden für Januar bis September 2005 (9 x 210,00 €) noch 1.890,00 € à conto Betriebskosten offen. Hinzukämen 96,86 € nicht anrechenbare Anwaltsgebühren nach einem Gegenstandswert von 1.308,57 €.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen an sie 2.755,39 € zu zahlen nebst gesetzlichen Zinsen ab den verschiedenen Verzugsdaten sowie aus 96,86 € seit Rechtshängigkeit.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er entgegnet u.a.:
Die in der Abrechnung behaupteten Kosten blieben (bis auf die Grundsteuer B in Höhe von 204,40 €) mangels Vorlage geeigneter Belege bestritten. Hausmeistertätigkeiten seien im gesamten Abrechnungszeitraum nicht festgestellt worden. Weder der Umlageschlüssel für Abwasser und Wasserverbrauch (die jeweils nach Wohnfläche verteilt werden müssten) noch eine Erläuterung der Maßstäbe 94 Punkte und Anteil 48 sei daraus ersichtlich. Dass die in Ansatz gebrachten Personenzahlen den tatsächlichen Verhältnissen im Abrechnungszeitraum entsprächen, werde bestritten. Ebenso, dass die verschiedenen Objekte die Voraussetzungen einer Wirtschaftseinheit erfüllten. Sämtliche Heizkosten seien unzulässigerweise nach Wohnfläche abgerechnet worden. Eine Verbrauchserfassung sei nicht durch die Bewohner vereitelt, sondern durch die Objektverwaltung gar nicht erst versucht worden. Eine Umlage nach Miteigentumsanteilen widerspreche den Vorgaben im Mietvertrag und den gesetzlichen Grundregeln. Somit sei auch eine Vorauszahlungserhöhung unzulässig und er schulde keine Erstattung von Anwaltsgebühren.
Hinsichtlich aller sonstigen Einzelheiten des Parteivortrags und Beweisergebnisses wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie den übrigen Akteninhalt Bezug genommen. Die Akten 12 II 1/05 Amtsgericht B sind zwecks Beweises beigezogen worden.
Entscheidungsgründe
Nach dem zum Teil unstreitig gewordenen Sachverhalt in Verbindung mit den vorliegenden Urkunden, der Aussage des Zeugen X und einer Anwendung des § 287 der Zivilprozessordnung (ZPO) wird der Klage in eingeschränktem Umfang stattgegeben.
1. Restliche Betriebskosten für das Jahr 2003 stehen der Klägerin in Höhe von mindestens 459,72 € zu.
Insoweit beruft sie sich mit Erfolg auf § 3 Ziff. 1. b) des schriftlichen Mietvertrags. Dieser Formularvertrag ist allerdings in einigen Punkten schwer verständlich, vor allem was die unter § 3 Ziff. 2. a) erwähnten Umlageschlüssel betrifft. Hierin wird zunächst
unter A) für Heizung, Warmwasser auf §§ 19 - 21 verwiesen, wobei sich die Verteilung aus § 21 ergibt. Danach sind mindestens 50 % der Kosten nach dem erfassten Verbrauch umzulegen, sofern keine andere zulässige Vereinbarung besteht. Ferner heißt es in der Spalte rechts unter § 3 Ziff. 2. a):
"Die Umlegung erfolgt jeweils im Verhältnis der einzelnen Wohnfläche zur Gesamtwohnfläche.
Dies gilt nur dann nicht, wenn und soweit links ein anderer Schlüssel eingetragen wird (z.B. Personenzahl, Wohneinheiten, Verbrauch, Miteigentumsanteile usw.).
Bei Eigentumswohnungen gilt der von der Eigentümergemeinschaft verwendete Umlageschlüssel, der aus der beiliegenden letzten Abrechnung/Wirtschaftsplan ersichtlich ist."
Eine derartige Abrechnung war aber, soweit erkennbar, dem Vertrag nicht beigefügt.
Wendet man die o.b. Kriterien an, so erscheint zweifelhaft, ob die hier umstrittene Abrechnung vom 22.12.2004 für das Kalenderjahr 2003 ganz zutrifft:
Die Hausmeisterkosten sind im Ansatz richtig nach Wohnfläche umgelegt, wobei auf den Beklagten unstreitig 70,49 qm entfallen. Ob indessen die Gesamtwohnfläche von 8.033,75 qm stimmt, ist kaum überprüfbar. Der auf ihn umgelegte Betrag von 267,03 € entspricht einem qm-Preis von 0,32 € pro Monat, der tatsächlich überhöht sein dürfte. Legt man als Durchschnittswert 0,20 € zugrunde, so sind im Wege der Schätzung (gemäß § 287 ZPO) ohne weiteres 169,18 € für das Jahr 2003 zuzubilligen.
Für Abwasser und damit zusammenhängendes Frischwasser verlangt die Klägerin 367,85 € bzw. 409,08 € nach einem Anteil von 48 : 94 Punkten. Diesen Umlageschlüssel hat sie mit Schriftsatz vom 6.4.2006 (Bl. 125 ff. d.A.) detailliert und plausibel erläutert. Hiernach bedeuten 94 Punkte, dass insgesamt 7 Personen das ganze Jahr dort wohnten, 1 Person aber nur 10 Monate. Das ergibt 7 x 12 Monate + 1 x 10 Monate = 94 Punkte. X2 seine Wohnung mit 4 Personen belegt gewesen sei, entfielen auf ihn 48 Punkte.
Der Beklagte wendet ein, er sei geschieden und habe im Jahr 2003 mit 2 Kindern, d.h. insgesamt nur 3 Personen dort gewohnt. Letzteres hat die insoweit beweispflichtige Klägerin nicht widerlegt. Es entspricht auch seiner Selbstauskunft vom 2.8.2002 (Kopie Bl. 12 d.A.). Somit ändert sich die Verteilung wie folgt:
6 Personen x 12 + 1 Person x 10 ergeben 82 Punkte, wovon auf den Beklagten 36 Punkte (3 x 12 Monate) entfallen. 720,38 € Gesamt-Abwassergebühren : 82 x 36 sind 316,26 € und 801,11 € Gesamt-Frischwasserkosten entsprechend 351,71 €.
Demnach reduziert sich die Betriebskostennachforderung von 766,53 € um folgende Differenzen:
267,03 verlangte Hausmeisterkosten minus 169,18 € = 97,85 €
367,85 € Abwassergebühren minus 316,26 € = 51,59 €
409,08 € Frischwasserkosten minus 351,71 € = 57,37 €
zusammen 206,81 €
Zugunsten der Klägerin verbleiben zunächst 559,72 € (766,53 € minus 206,81 €). Jedoch erscheint noch ein Pauschalabzug von 100,00 € (§ 287 ZPO) angemessen und vertretbar im Hinblick auf die Komplikationen, die der Zeuge X besonders wegen der Heizkostenabrechnung geschildert hat. Weitere Abzüge sind nicht zu machen. Die übrigen Rechnungspositionen halten sich nämlich im Rahmen des Ortsüblichen, die Prozessbevollmächtigten des Beklagten hatten inzwischen Akteneinsicht und es ist kein konkreter Anhaltspunkt für eine sonstige Fehlberechnung ersichtlich. Daher werden 459,72 € (statt geltend gemachter 766,53 €) restliche Betriebskosten für das Jahr 2003 zuerkannt.
2. Für Januar bis September 2005 gebühren der Klägerin 1.359,00 € (9 x 151,00 € à conto) Betriebskosten. Eine Erhöhung der Vorauszahlungen scheidet nach dem Obengesagten aus. Denn es ist zweifelhaft, ob das Anwaltsschreiben vom 23.2.2005 (Bl. 27/28) in Verbindung mit einem vorangegangenen, nicht vorgelegten eigenen Schreiben der Klägerin den Anforderungen des § 560 BGB genügt; zumal da es seinerzeit Schwierigkeiten hinsichtlich der Belege-Einsicht bei der Hausverwaltung gab.
Anderseits hält das Gericht es für unakzeptabel, dass der Beklagte überhaupt keine à conto Zahlungen mehr leistet. Deshalb bleibt es bei den vereinbarten 151,00 € pro Monat. Hierfür spricht auch das eigene Schreiben der Klägerin vom 12.4.2005 an den Mieterbund B (Kopie Bl. 82 d.A.).
Somit stehen ihr insgesamt 1.818,72 € (459,72 € + 1.359,00 €) zu. Im übrigen wird die Klage abgewiesen. Zuverlässige Anhaltspunkte für ein Zurückbehaltungsrecht des Beklagten bestehen nicht.
3. Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 286 ff. BGB, 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 709 ZPO. Der Zinsanspruch der Klägerin wird auf den 1.6.2005 als Beginndatum interpoliert. Vorgerichtliche Anwaltsgebühren sind unter den gegebenen Umständen nicht zu erstatten.
Gegenstandswert (ohne 96,86 € vorgerichtliche Kosten): 2.656,53 €
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