Räumungsklage wegen Mietrückstandes; fristlose Kündigung nach §543 Abs.2 Nr.3b BGB
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin begehrt Räumung und Zahlung wegen Mietrückständen. Das Gericht ging von einer wirksamen fristlosen Kündigung vom 06.02.2003 aus, da die Beklagten mit Mieten im Umfang von zwei Monatsmieten im Verzug waren; bei Überweisungen war der Zahlungseingang maßgeblich. Die Räumungsklage wurde stattgegeben; die Zahlungsklage wurde durch zwischenzeitliche Zahlungen als erledigt festgestellt.
Ausgang: Räumungsklage des Vermieters stattgegeben; Zahlungsklage wegen Mietrückständen durch Teilzahlung während des Verfahrens als erledigt festgestellt
Abstrakte Rechtssätze
Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB ist gerechtfertigt, wenn der Mieter zum Zeitpunkt der Kündigung mit einem Mietrückstand in einer Höhe in Verzug ist, die zwei Monatsmieten erreicht.
Bei vertraglicher Vereinbarung ist bei Überweisungen der tatsächliche Zahlungseingang beim Vermieter für das Entstehen des Verzugs maßgeblich.
Ansprüche auf Verzugszinsen und Ersatz vorgerichtlicher Kosten sind bei Schuldnerverzug nach §§ 280, 281, 286, 288 BGB durchsetzbar.
Die Begleichung von Forderungen durch den Mieter während des Rechtsstreits kann zur Erledigung der Zahlungsforderung führen; das Gericht stellt eine solche Erledigung fest.
Tenor
Der Beklagte zu 1) wird als Gesamtschuldner neben der Beklagten zu 2), die durch Ver-säumnisurteil vom 21.05.2005 bereits verurteilt worden ist, verurteilt, die Wohnung....., gelegen im ersten Obergeschoß, bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einer Diele, einem Bad, einem Balkon nebst zugehörigem Kellerraum zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
Der Beklagte zu 1) wird darüberhinaus als Gesamtschuldner neben der bereits durch Versäumnisurteil vom 21.05.2003 verurteilten Beklagten zu 2) verurteilt, an die Klägerin 895,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 442,50 Euro seit dem 05.12.2002, aus weiteren 10,00 Euro seit dem 05.01.2003 und aus weiteren 442,50 Euro seit dem 04.04.2003 sowie vorgerichtliche Kosten in Höhe von 22,90 Euro abzüglich am 05.05.2003 gezahlter 442,50 Euro und am 06.05.2003 ge-zahlter weiterer 452,50 Euro zu zahlen.
Es wird festgestellt, daß sich der Rechtsstreit hinsichtlich der Zah-lungsklage in Höhe von 895,00 Euro erledigt hat.
Die Kosten des Rechtsstreits tra-gen die Beklagten als Gesamt-schuldner.
Das Urteil ist vorläufig vollstreck-bar.
Tatbestand
Die Beklagten mieteten von der Klägerin mit Vertrag vom 21.10.2002 die im ersten Obergeschoß des Hauses ...gelegene Wohnung an. Es wurde eine monatliche Nettomiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung von insgesamt 442,50 Euro vereinbart. Das Mietverhältnis begann am 01.11.2002. Gemäß & 6 des Mietvertrages ist die Miete spätestens bis zum dritten Werktag des Monates an den Vermieter zu entrichten. Bei Überweisungen ist nach dem Mietvertrag der Eingang beim Vermieter entscheidend.
Der Beklagte zahlte die Miete für Dezember 2002 am 06.05.2003 bei seiner Bank ein. Die Miete für Januar 2003 ging lediglich in Höhe von 432,50 Euro mit Wertstellung 07.01.2003 auf dem Konto der Klägerin ein. Die Miete für Februar 2003 zahlte der Beklagte zu 1) am 14.02.2003 bei der Bank ein. Mit Schreiben vom 06.02.2003 hat die Klägerin das Mietverhältnis wegen Mietrückstand fristlos gekündigt. Die Miete für April 2003 und die offene Miete für Januar 2003 in Höhe von noch 10,00 Euro wurde von dem Beklagten zu 1) am 30.04.2003 bei der Bank eingezahlt.
Die Klägerin hat den Rechtsstreit hinsichtlich der auf die Klage gezahlten Beträge für erledigt erklärt.
Im übrigen beantragt die Klägerin,
wie tenoriert.
Der Beklagte zu 1) beantragt,
die Klage abzuweisen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
Der Klägerin steht gegenüber dem Beklagten zu 1) ein Räumungsanspruch zu, da durch die Kündigung vom 06.02.2003 das Mietverhältnis beendet wurde.
Im Zeitpunkt des Ausspruches der Kündigung vom 06.02.2003, die am 07.02.2003 zugestellt wurde, hatten die Beklagten weder die Miete für Dezember 2002 noch die für Februar 2003 gezahlt. Zudem stand die Miete von Januar 2003 in Höhe von noch 10,00 Euro offen. Da die Miete ausweislich des Mietvertrages am dritten Werktag des Monates zahlbar war und bei Überweisungen der Eingang beim Vermieter entscheidend war, befanden die Beklagten sich auch bereits mit der Februarmiete in Verzug. Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB bestand daher ein Kündigungsgrund. Die Beklagten waren mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht. Die Kündigung ist auch nicht gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Die Klage ist den Beklagten am 13.03.2003 zugestellt worden. Bis zum 13.05.2003 hatten die Beklagten die fällige Miete nicht ausgeglichen. Die Miete für Mai 2003 wurde von dem Beklagten zu 1) nämlich erst am 16.05.2003 bei der Bank eingezahlt und somit nach Ablauf der Zweimonatsfrist.
Der Zinsanspruch ist aus §§ 280, 281, 286, 288 BGB begründet.
Der Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Kosten ergibt sich aus §§ 280, 281, 286 BGB. Da sich die Beklagten in Verzug befanden, müssen sie der Klägerin deren Verzugsschaden ersetzen. Die Zustellung der fristlosen Kündigung stellt einen derartigen Schaden dar.
Soweit die Klägerin den Rechtsstreit für erledigt erklärt hat, war festzustellen, daß sich der Rechtsstreit erledigt hat. Ursprünglich war die Klage hinsichtlich des Zahlungsanspruches zulässig und begründet. Erst durch die Zahlung des Beklagten zu 1) während des Rechtsstreites ist insoweit eine Erledigung eingetreten.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 91 a ZPO.
Streitwert:
- bis zum 20.05.2003: 5.305,00 Euro
- danach: 4.335,18 Euro
Bei der einseitigen Teilerledigungserklärung bestimmt sich der Streitwert aus der Summe des Wertes der verbleibenden restlichen Hauptsache und den Kosten des erledigten Teils (vgl. BGH WPM 1991, 2009; OLG Köln VamRZ 1991, 1207).
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