WEG: Nichtigkeit/Anfechtung mehrerer Eigentümerbeschlüsse (Heizung, Folgeschäden, Abrechnung)
KI-Zusammenfassung
Mehrere Wohnungseigentümer fochten zahlreiche Beschlüsse einer Eigentümerversammlung an (u.a. Einsicht Beschlusssammlung, Kleinreparaturen, Folgeschäden, Heizung, Terrassen, Jahresabrechnungen und Entlastung). Das AG erklärte einzelne Beschlüsse wegen fehlender Beschlusskompetenz für nichtig (Folgeschadensregel, Heizungserneuerung, Terrassenpflege) und weitere wegen Verstoßes gegen ordnungsmäßige Verwaltung für ungültig (u.a. Einsichtsregel, Kleinreparaturklausel, Abrechnungen, Entlastungen). Andere Beschlüsse hielten der Kontrolle stand (u.a. Automatismus Sonderumlage bei Kontounterdeckung, Brennwerttechnik-Entscheidung, Beiratsermächtigung zur Terrassenabdichtung). Die Klage blieb im Übrigen ohne Erfolg.
Ausgang: Klage teils erfolgreich: mehrere Beschlüsse für nichtig bzw. ungültig erklärt, im Übrigen abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Beschluss, der dem Verwalter generell Einsicht in die Beschlusssammlung auch ohne Ermächtigung eines Wohnungseigentümers ermöglicht, widerspricht § 24 Abs. 7 S. 8 WEG und ordnungsmäßiger Verwaltung und ist anfechtbar.
Ein Beschluss, der für den Fall eines negativen Gemeinschaftskontos einen automatischen Mechanismus zur Erhebung einer begrenzten Sonderumlage vorsieht, kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn er lediglich den Ausnahmefall regelt und Missbrauchsgrenzen enthält.
Die Auferlegung bestimmter Kosten der Pflege/Kleinreparatur/Wartung typischer, besonders von einzelnen Eigentümern genutzter Gemeinschaftsbauteile auf die jeweiligen Sondereigentümer kann auf § 21 Abs. 7 WEG gestützt werden; die konkrete Ausgestaltung muss jedoch ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen (insbesondere angemessene Betragsgrenzen).
Eine generelle, verschuldensunabhängige Verlagerung von Folgeschäden zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum durch Mehrheitsbeschluss überschreitet die Beschlusskompetenz und führt zur Nichtigkeit des Beschlusses.
Jahresabrechnungsbeschlüsse entsprechen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn Verteilungsschlüssel und Rechenwege nicht hinreichend nachvollziehbar dargestellt sind; werden Abrechnungsbeschlüsse für ungültig erklärt, sind darauf bezogene Verwalterentlastungsbeschlüsse regelmäßig ebenfalls für ungültig zu erklären.
Tenor
In dem Rechtsstreit
hat das Amtsgericht Aachen
auf die mündliche Verhandlung vom 22.02.2011
für Recht erkannt:
I.
Es wird festgestellt, dass die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 07. Oktober 2010 zu Tagesordnungspunkt 9 (Folgeschadensregelung), zu Tagesordnungspunkt 22 a (Erneuerung der Heizungsanlage) und zu Tagesordnungspunkt 23 (Terrassenpflege) nichtig sind.
II.
Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 07.10.2010 zu Tagesordnungspunkt 5 (Einsicht in die Beschlusssammlung), zu Tagesordnungspunkt 8 (Kostentragung Kleinreparaturen), zu Tagesordnungspunkt 22 d (Bezahlung der neuen Heizungsanlage aus der Instandhaltungsrücklage), zu Tagesordnungspunkt 39 (Abrechnung 2008), zu Tagesordnungspunkt 40 b (Verwalterentlastung 2008), zu Tagesordnungspunkt 42 (Abrechnung 2009) und zu Tagesordnungspunkt 43 b (Verwalterentlastung 2009) werden für ungültig erklärt.
III.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
IV.
Von den Kosten des Rechtsstreites tragen die Kläger 28 % und die Beklagten 72 %.
V.
Dieses Urteil ist in seiner Kostenentscheidung vorläufig vollstreckbar.
Die Parteien können jedoch die Vollstreckung gegen sich durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils gegen sie vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Streitwert: 15.516,66 €
(TOP 5 Einsicht Beschlussbuch 1.000,00 €
TOP 7 Unterdeckung Konto 2.500,00 €
TOP 8 Kostentragung Kleinreparaturen 250,00 €
TOP 9 Kostentragung Folgeschäden 1.500,00 €
TOP 22 a Erneuerung Heizung 3.000,00 €
TOP 22 b Einbau Brennwerttechnik 1.000,00 €
TOP 22 d Finanzierung Heizungser-
neuerung 0,00 € (kein weiterer Wert)
TOP 23 Pflege Terrassen 1.000,00 €
TOP 30 a Beiratsermächtigung zur Auf-
tragserteilung Terrassenflächen 900,00 €
TOP 39 Abrechnung 2008 1.500,75 €
TOP 40 b Verwalterentlastung 2008 150,00 €
TOP 42 Abrechnung 2009 2.468,91 €
TOP 23 b Verwalterentlastung 2009 247,00 €)
Tatbestand
Die Kläger sowie die Beklagten sind die Wohnungseigentümer der streitgegenständlichen Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Kläger fechten eine Vielzahl von Beschlüssen der Eigentümerversammlung vom xx.xx.2010 an.
Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus einem mehrgeschossigen Wohngebäude mit insgesamt 52 Eigentumswohnungen sowie dem eingeschossigen Wohnhaus L-Straße 69, in welchem die Sondereigentumseinheit 50 des Klägers zu 1. gelegen ist. Außerdem gibt es noch einen sich auf dem Gelände befindenden Tiefgaragenkörper. Das Sondereigentum an den sich dort befindenden Tiefgaragenstellplätzen ist einzelnen Sondereigentumsreinheiten zugeordnet, wobei zwar regelmäßig pro Einheit ein Tiefgaragenstellplatz zugeordnet ist; es existieren aber auch Sondereigentumseinheiten mit mehreren Tiefgaragenstellplätzen und solche völlig ohne Tiefgaragenstellplatz. Außerdem hat der Kläger zu 1. mit Eintragung im Grundbuch vom xx.xx.xxxx den Tiefgaragenstellplatz Nr. 46 der Einheit Grundbuch von Aachen Bl. xxxxx auf die Einheit xxxxx übertragen; Miteigentumsanteile wurden dabei nicht geändert. Insgesamt sind den einzelnen Sondereigentumseinheiten jeweils unterschiedlich hohe Miteigentumsanteile zugeordnet.
Zu den Erdgeschosseinheiten gehören auch Terrassen, welche nach den Einzeichnungen im Plan zu Teilungserklärung den jeweiligen Sondereigentumseinheiten zugezeichnet sind. Die Terrassen allerdings sind zum Gelände hin offen und werden allenfalls durch dort aufgestellte Blumenkübel vom Gelände abgetrennt.
Zum Zeitpunkt der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung war der Kläger zu 1. nur noch Sondereigentümer der Einheit 50. Die Einheiten 30 und 31 standen zum Zeitpunkt der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung im Sondereigentum des Klägers zu 2. Während des Abrechnungsjahres 2008 allerdings war der Kläger über seine Einheit 50 hinaus auch Sondereigentümer der Einheiten 30, 31, 33, 38 und 46.
In der ursprünglichen Teilungserklärung waren in § 7 und § 12 zur Instandhaltung und zur Kostenverteilung keine besonderen Regelungen im Hinblick auf den Umstand, dass es sich um eine Mehrhausanlage handelt, enthalten. Mit Änderungsvereinbarung vom xx.xx.1984 wurde § 7 Ziff. 1 der Teilungserklärung aufgehoben und wie folgt neu gefasst:
Die Instandhaltung des Gebäudes und der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teile des Gebäudes obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Sie ist vom Verwalter durchführen zu lassen.
Die Instandhaltung und Instandsetzung des Hauses L-Straße 69 obliegt ausschließlich dem jeweiligen Eigentümer der Sondereigentumseinheit Nr. 50. Dieser ist verpflichtet, die Einrichtungen, Anlagen und die Gebäudeteile des Hauses L-Straße 69 auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen, und zwar auch dann, wenn diese Teile gemeinschaftliches Eigentum gilt.
Dies gilt nicht für die zum Sondereigentum Nr. 50 gehörenden 4 Tiefgarageneinstellplätze und dem Raum hinter den Tiefgarageneinstellplätzen, die im Aufteilungsplan ebenfalls mit der Nr. 50 bezeichnet sind.
Der ebenfalls neu gefasste § 12 zu Lasten und Kosten enthält u.a. folgende Regelung:
In Ergänzung und teilweiser Abänderung des § 16 WEG wird folgendes bestimmt:
1. Die Bewirtschaftungskosten, insbesondere:
a) Verwaltungskosten,
b) Betriebskosten,
c) Instandhaltungskosten einschließlich Instandhaltungsrücklage,
sind für das Haus L-Straße 69 und für das Haus L-Straße 73 b – soweit gesetzlich zulässig und technisch durchführbar – getrennt zu ermitteln und abzurechnen.
Hinsichtlich der für das Haus L-Straße 69 getrennt ermittelten Bewirtschaftungskosten sind die übrigen Miteigentümer nicht verpflichtet, sich hieran zu beteiligen, wie auch der jeweilige Eigentümer des im Aufteilungsplan mit Nummer 50 bezeichneten Sondereigentums nicht verpflichtet ist, sich an den für das Haus L-Straße 73 b getrennt ermittelten Bewirtschaftungskosten zu beteiligen.
Unabhängig von der vorstehenden Vereinbarung nimmt das Haus L-Straße 69 jedenfalls an folgenden Positionen der Kostenumlage teil:
a) Gebäudeversicherung,
b) Haushaftpflichtversicherung,
c) Verwaltervergütung,
d) Tiefgaragenkosten,
e) Außenanlagen (Kosten für Düngemittel usw.)
An den vorgenannten Kostenpositionen richtet sich die Kostenbeteiligung nach Miteigentumsanteilen bzw. nach dem Verhältnis zur Gesamtzahl der Sondereigentumsrechte, wie dies in diesem Vertrage jeweils vorgesehen ist.
f) Hausmeisterkosten mit 2 %.
2. Hinsichtlich der von allen Eigentümern zu tragenden Bewirtschaftungskosten und hinsichtlich der von den Miteigentümern des Hauses L-Straße 73 b gemeinsam zu tragenden Bewirtschaftungskosten gilt:
a) Betriebkosten
…
Die übrigen Betriebskosten z.B. Wassergeld, öffentliche Abgaben, Versicherungen und dergleichen, sind aufzuteilen im Verhältnis der Miteigentumsanteile und entsprechend umzulegen, falls keine besonderen Messeinrichtungen vorhanden sind.
b) Etwaige Verwaltungskosten sind für jedes Wohnungseigentum gleich zu bemessen.
…
3. Die Wohnungseigentümer sind zur Ansammlung einer Instandhaltungsrückstellung für das gemeinschaftliche Eigentum verpflichtet. Auf entsprechenden Sonderkonten der Wohnungseigentümergemeinschaft, über das dem Verwalter und für das Sondereigentum Nr. dem Verwalter zusammen mit einem anderen Wohnungseigentümer die Verfügung einzuräumen ist, sind Instandsetzungs- und Instandhaltungsrückstellungen anzulegen für
a) das Gebäude L-Straße 69,
b) das Gebäude L-Straße 73 b,
c) alle übrigen im Miteigentum stehenden Gebäude und Grundstücksteile.
Zu diesem Zweck ist ein angemessener jährlicher Betrag, der sich hinsichtlich der Rückstellungen zu b) und c) nach Miteigentumsanteilen errechnet, an den Verwalter zu entrichten. Über die Höhe des Betrages werden die Wohnungseigentümer jährlich Beschluss fassen.
Über Anlage und Höhe der Instandhaltungsrücklage für das Haus L-Straße entscheidet der jeweilige Eigentümer der Sondereigentumseinheit Nummer 50 unter Mitwirkung des Verwalters allein.
Die Instandhaltungsrückstellung steht nur der jeweiligen Gemeinschaft zu. …
Die Wohnungseigentümer hatten sich bereits in der Eigentümerversammlung vom xx.xx.2009 mit der Jahresabrechnung 2008 befasst. Das Protokoll weist hierzu zu Tagesordnungspunkt 4 aus:
b) …
Herr Prof. M vertrat die Ansicht, dass man die Beschlussfassung zu diesem Punkt verschieben sollte. Die Verwaltungsabrechnung sollte richtig sein, bevor man sie den Eigentümern zur Abstimmung vorlege.
Nach einer eigehenden Diskussion zu diesem Punkt schlug Herr C vor, die Abrechnung unter der Voraussetzung der Berichtigung in den Herrn S betreffenden Positionen "Niederschlagswasser, Bankgebühren, Müllabfuhr, Strom Tiefgarage, Reparaturen Tiefgarage" im Rahmen der Bestimmungen der Teilungserklärung, zu genehmigen.
c)
Beschlussfassung über die Abrechnung, Genehmigung und Entlastung der Verwaltung:
Herr D stellte den Antrag, die Abrechnung in den Positionen "Niederschlagswasser, Bankgebühren, Müllabfuhr, Strom Tiefgarage und Reparaturen Tiefgarage" zu ändern und diese bis zum xx.xx.2009 vorzulegen.
Die Abstimmung hierzu erging …
Herr Prof. M erklärte, dass er der Abrechnung so nicht habe zustimmen können, da der Abrechnungsschlüssel erst zu korrigieren sei.
Der Antrag wurde somit angenommen.
Mit Schreiben vom xx.xx.2010 lud der Verwalter zur streitgegenständlichen Eigentümerversammlung vom xx.xx.2010 ein. Zu Tagesordnungspunkt 22 war bezeichnet: Vorratsbeschluss zur Erneuerung der Heizungsanlage, wobei dies in 4 Unterpunkte aufgeteilt war.
Das Protokoll zur streitgegenständlichen Eigentümerversammlung vom xx.xx.2010 führt zu den hier angefochtenen Beschlüssen folgendes aus:
Zu TOP 5:
Der Verwalter berichtet über die Mitteilung des Rechtsanwaltes Herrn Dr. T zum aktuellen Stand der Beschluss-Sammlung im WEG in Bezug auf die Einsichtnahme in das Beschlussbuch:
Einsichtsberechtigt ist zunächst jeder Wohnungseigentümer. Einsichtsberechtigt ist aber auch ein Dritter, der von einem Eigentümer ermächtigt worden ist. In einem Zwangsversteigerungsverfahren aber gibt es regelmäßig keinen ermächtigten Dritten, so dass der Verwalter hier das Problem hätte, eigenmächtig zu handeln, falls er einem Dritten unerlaubt die Einsichtnahme in das Beschlussbuch gewähren würde.
Beschluss:
Die ETG beschließt mehrheitlich, gegen die Stimmen von Herrn B und Herrn S sowie aller Vertretenen (siehe TOP 3), Einsichtnahme in das Beschlussbuch zu gewähren.
Abstimmungsergebnis MEA Köpfe
| Ja-Stimmen | 618749/1.000.000.000 | 25 |
| Nein-Stimmen | 240491/1.000.000.000 | 8 |
| Enthaltungen | 0/1.000.000.000 | 0 |
Der Verwalter gibt das Ergebnis bekannt und verkündet den Beschluss, der somit mehrheitlich zustande kam.
Zu TOP 7:
Herr U erklärte die mögliche Problematik, wenn das Konto ins Soll gerät, weil eine höhere Investition, wie z.B. der Ausfall der Heizung, getätigt werden muss.
Beschluss:
Sollte das Konto ins Soll geraten, so soll zunächst geprüft werden, ob die nächste Wohngeldzahlung dies wieder ausgleicht. Ist dies nicht der Fall, soll der Fehlbetrag auf den nächsten 1.000 € - Betrag gerundet und als Sonderumlage mit einer Anlaufzeit von 4 Wochen gefordert werden. Die Höhe wird aber begrenzt auf 10.000,- €. Gegenstimme: Herr S mit allen Vertretenen (siehe TOP 3)
Abstimmungsergebnis MEA Köpfe
| Ja-Stimmen | 656305/1.000.000.000 | 26 |
| Nein-Stimmen | 202935/1.000.000.000 | 7 |
| Enthaltungen | 0/1.000.000.000 | 0 |
Der Verwalter gibt das Ergebnis bekannt und verkündet den Beschluss, der somit mehrheitlich zustande kam.
Zu TOP 8:
Beschluss:
Es wurde mehrheitlich beschlossen, die Pflege, Kleinreparatur u. Wartung von Fenstern, Wohnungseingangstüren, Balkontüren, Briefkästen u. Klingeln, auch wenn diese zum Gemeinschaftseigentum gehören, kostenmäßig wie Sondereigentum zu behandeln, und soll bis zu einem Betrag von 200,- € durch die jeweiligen Sondereigentümer bezahlt werden. Der Beschluss erfolgte mehrheitlich gegen die Stimme von Herrn S mit allen Vertretenen (siehe TOP 3)
Abstimmungsergebnis MEA Köpfe
| Ja-Stimmen | 656305/1.000.000.000 | 26 |
| Nein-Stimmen | 202935/1.000.000.000 | 7 |
| Enthaltungen | 0/1.000.000.000 | 0 |
Der Verwalter gibt das Ergebnis bekannt und verkündet den Beschluss, der somit mehrheitlich zustande kam.
Zu TOP 9:
Beschluss:
Es wurde mehrheitlich beschlossen, wird durch einen Schaden im Gemeinschaftseigentum das Sondereigentum geschädigt, so werden auch die Folgekosten im Sondereigentum von der Gemeinschaft getragen. Gleiches gilt auch im umgekehrten Fall, wenn bei einem Schaden im Sondereigentum die Gemeinschaft oder andere Sondereigentümer geschädigt werden, so sind auch die Folgekosten von dem Eigentümer des ursächlichen Sondereigentums zu übernehmen. Der Beschluss erfolgte mehrheitlich gegen die Stimme von Herrn S mit allen Vertretenen (siehe TOP 3)
Abstimmungsergebnis MEA Köpfe
| Ja-Stimmen | 656305/1.000.000.000 | 26 |
| Nein-Stimmen | 202935/1.000.000.000 | 7 |
| Enthaltungen | 0/1.000.000.000 | 0 |
Der Verwalter gibt das Ergebnis bekannt und verkündet den Beschluss, der somit mehrheitlich zustande kam.
Zu TOP 22:
a.
Herr Prof. Dr. M stellte den Antrag, die Heizungsanlage direkt auszutauschen, ohne Vorratsbeschluss, da lt. Aussage einer Miteigentümerin der Schornsteinfeger diese Anlage stilllegen möchte. Herr U wird gebeten, diese Aufforderung zu überprüfen und von einem Installateur die Bestätigung zu verlangen, dass eine Erneuerung der Heizungsanlage kurzfristig unumgänglich sei.
Beschluss:
Die Eigentümergemeinschaft beschließt mehrheitlich die Erneuerung der Heizungsanlage. Der Beirat erhält Vollmacht von der ETG, einen Fachingenieur zu beauftragen, falls die Aussagen der Handwerksbetriebe nicht ausreichend sind und er sich nicht imstande fühlt, die Heizungsanlage zu beauftragen.
Gegenstimmen: Herr S mit allen Vertretenen (siehe TOP 3).
Abstimmungsergebnis MEA Köpfe
| Ja-Stimmen | 656305/1.000.000.000 | 26 |
| Nein-Stimmen | 202935/1.000.000.000 | 7 |
| Enthaltungen | 0/1.000.000.000 | 0 |
Der Verwalter gibt das Ergebnis bekannt und verkündet den Beschluss, der mehrheitlich zustande kam.
b.
Die Eigentümergemeinschaft diskutierte über Fernwärme, Finanzierung STAWAG und andere Systeme wie Blockheizkraftwerk und Pelletheizung. Sie kam zu der Überzeugung, dass die Heizung mit einem Brennwertkessel das Optimum sei und vielleicht eine solche Anlage mit Photovoltaik kombiniert werden könnte.
Beschluss:
Daraufhin wurde mehrheitlich dafür plädiert, die Brennwerttechnik einzubauen. Gegenstimmen: Herr S mit allen Vertretenen (siehe TOP 3).
Abstimmungsergebnis MEA Köpfe
| Ja-Stimmen | 656305/1.000.000.000 | 26 |
| Nein-Stimmen | 202935/1.000.000.000 | 7 |
| Enthaltungen | 0/1.000.000.000 | 0 |
Der Verwalter gibt das Ergebnis bekannt und verkündet den Beschluss, der somit mehrheitlich zustande kam.
d.
Finanzierung
Beschluss:
Es wurde einstimmig beschlossen, die Heizung aus der Instandhaltungsrücklage zu zahlen und für das Jahr 2011 die Instandhaltungsrücklage im Wirtschaftsplan zu erhöhen.
Abstimmungsergebnis MEA Köpfe
| Ja-Stimmen | 859.240/1.000.000.000 | 33 |
| Nein-Stimmen | 0/1.000.000.000 | 0 |
| Enthaltungen | 0/1.000.000.000 | 0 |
Der Verwalter gibt das Ergebnis bekannt und verkündet den Beschluss, der somit einstimmig zustande kam.
Zu TOP 23:
Beschluss:
Es wurde einstimmig beschlossen, bei Enthaltung von Herrn S mit allen Vertretenen, nicht nur die Pflege der Terrassen, sondern auch unsachgemäß abgestellte Gegenstände wie Schränke, Regale und Polstermöbel von den Terrassen zu Lasten des jeweiligen Sondereigentümers entfernen zu lassen, wenn dem Mieter/Nutzer diese Aufforderung mit einer Frist von vier Wochen persönlich übergeben wurde (oder Einschreiben/Rückschein) und parallel der Eigentümer ein Einschreiben/Rückschein erhält, dass diese Maßnahmen zu seinen Lasten durchgeführt werden, da der Mieter nicht entsprechend reagiert.
Abstimmungsergebnis MEA Köpfe
| Ja-Stimmen | 656305/1.000.000.000 | 26 |
| Nein-Stimmen | 0/1.000.000.000 | 0 |
| Enthaltungen | 202935/1.000.000.000 | 7 |
Der Verwalter gibt das Ergebnis bekannt und verkündet den Beschluss, der somit einstimmig zustande kam.
Zu TOP 30:
a.
Zum TOP 30a wurde ebenfalls die Firma E befragt. Hierzu wurde eine Tischvorlage verteilt, die den nicht Anwesenden mit diesem Protokoll zur Verfügung gestellt wird. Herr W legte hier drei Kostenschätzungen vor und empfiehlt zunächst die Abdichtung der fünf Terrassenflächen vorzunehmen, um dann abzuwarten, ob weitere Details zu bearbeiten sind. Dies sei die wichtigste der vorgelegten Sanierungen, da bereits Mieter sich darüber beklagen, dass ihr PKW durch herabtropfendes Wasser, das mit entsprechenden Kristallen versehen sei, sich in den Lack eingräbt und diesen beschädigt. Die Firma E, vertreten durch Herrn W, hat jedoch die Möglichkeit, weil sie sich Mühe gemacht hat, vor Ort Angebote zu erstellen, den Auftrag zu erhalten, wenn sie die Arbeiten zum gleichen Preis wie der günstigste Mitbewerber anbietet.
Beschluss:
Es wurde einstimmig beschlossen, die fraglichen fünf Terrassenflächen mit einem Gesamtbetrag von max. 9.000,- € zu sanieren. Es sind zwei weitere Angebote einzuholen. Sobald diese vorliegen, ist der Beirat bevollmächtigt, diese in Auftrag zu geben.
Abstimmungsergebnis MEA Köpfe
| Ja-Stimmen | 859.240/1.000.000.000 | 33 |
| Nein-Stimmen | 0/1.000.000.000 | 0 |
| Enthaltungen | 0/1.000.000.000 | 0 |
Der Verwalter gibt das Ergebnis bekannt und verkündet den Beschluss, der somit einstimmig zustande kam.
Zusatzbeschluss:
Die Eigentümergemeinschaft beschließt einstimmig, den Hausmeister zu beauftragen, die entsprechenden Stellplätze vorab mit einer Plastikplane abzuschirmen, um Schaden an den PKWs zu vermeiden. Die betroffenen Eigentümer werden gebeten, sich hier mit Frau V in Verbindung zu setzen.
Abstimmungsergebnis MEA Köpfe
| Ja-Stimmen | 859.240/1.000.000.000 | 33 |
| Nein-Stimmen | 0/1.000.000.000 | 0 |
| Enthaltungen | 0/1.000.000.000 | 0 |
Der Verwalter gibt das Ergebnis bekannt und verkündet den Beschluss, der somit einstimmig zustande kam.
Zu TOP 39:
Beschluss:
Die Genehmigung der korrigierten Jahresabrechnung 2008, erstellt vom alten Verwalter, wurde von allen genehmigt, von Herrn S persönlich nicht, bei Enthaltung für die Vertretenen. Der Beschluss kam somit mehrheitlich zustande.
Abstimmungsergebnis MEA Köpfe
| Ja-Stimmen | 656305/1.000.000.000 | 26 |
| Nein-Stimmen | 50704/1.000.000.000 | 1 |
| Enthaltungen | 152231/1.000.000.000 | 6 |
Der Verwalter gibt das Ergebnis bekannt und verkündet den Beschluss, der somit mehrheitlich zustande kam.
Zu TOP 40:
b.
Beschluss:
Die Verwaltung wurde für das Wirtschaftsjahr 2008 im Auftrag der Gemeinschaft gegen alle Stimmen des Herrn S, inklusive der Vertretenen lt. TOP 3, mehrheitlich entlastet, auf Plädoyer des Prof. Dr. M, der mit der Verwaltung L abschließen möchte. Der Abschluss ist bekanntlich zwar nicht zu 100% richtig, aber die groben Fehler sind beseitigt, lt. Prof. Dr. M.
Abstimmungsergebnis MEA Köpfe
| Ja-Stimmen | 656305/1.000.000.000 | 26 |
| Nein-Stimmen | 202935/1.000.000.000 | 7 |
| Enthaltungen | 0/1.000.000.000 | 0 |
Der Verwalter gibt das Ergebnis bekannt und verkündet den Beschluss, der somit mehrheitlich zustande kam.
Zu TOP 42:
Die Genehmigung der Jahresabrechnung 2009 in allen Einzel- und Gesamtbeträgen der Firma L wurde mehrheitlich verabschiedet gegen alle Stimmen des Herrn S, inklusive der von ihm Vertretenen lt. TOP 3.
Abstimmungsergebnis MEA Köpfe
| Ja-Stimmen | 656305/1.000.000.000 | 26 |
| Nein-Stimmen | 202935/1.000.000.000 | 7 |
| Enthaltungen | 0/1.000.000.000 | 0 |
Der Verwalter gibt das Ergebnis bekannt und verkündet den Beschluss, der somit mehrheitlich zustande kam.
Zu TOP 43:
b.
Beschluss:
Die Entlastung der Verwaltung wurde für das Wirtschaftsjahr xxxx gegen alle Stimmen des Herrn S mehrheitlich verabschiedet, inklusive der von ihm Vertretenen lt. TOP 3.
Abstimmungsergebnis MEA Köpfe
| Ja-Stimmen | 656305/1.000.000.000 | 26 |
| Nein-Stimmen | 202935/1.000.000.000 | 7 |
| Enthaltungen | 0/1.000.000.000 | 0 |
Der Verwalter gibt das Ergebnis bekannt und verkündet den Beschluss, der somit mehrheitlich zustande kam.
In der angefochtenen Jahresabrechnung 2008, welche noch von der Vorverwalterin des jetzigen Verwalters erstellt worden ist, wird bei der Kostenbelastung zwischen Gemeinschaftskosten, Zuweisung zu den Rücklagen und Kosten des Sondereigentums differenziert. Die Einheit 50 des Klägers zu 1. ist hinsichtlich der Gemeinschaftskosten nur nach Miteigentumsanteilen an den Kostenposition Gebäudeversicherung, Haushaftpflichtversicherung und Gartenpflegekosten sowie nach Einheiten an der Verwaltervergütung und mit einem Anteil von 850336 x 50704 TAUS. an den Tiefgaragenkosten, nicht aber an der Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage beteiligt. Hinsichtlich der unter den Kosten des Sondereigentums ausgeführten Kostenpositionen Müllabfuhr, Straßenreinigung und Niederschlagswasser, Treppenhausr. u. Hausmeister, Garagen- und Parkplatzkosten ist der Kläger beteiligt mit einem Gesamtbetrag von 607,34 €, wobei als Anteilsberechnung lediglich eingetragen ist "Einzelberechnung", weiter aber der Verteilungsschlüssel und das Zustandekommen des Betrages nicht erläutert wird. In der von dem jetzigen Verwalter erstellten Jahresabrechnung 2009 ist darüber hinaus bei den unter den Kosten des Sondereigentums aufgeführten Garagen- und Parkplatzkosten als Verteilungsschlüssel erläutert Anteil 5 von 50 TG-Plätzen. Im übrigen wird als Maßgabe der Anteilsberechnung für Müllabfuhr, Niederschlagswasser und Straßenreinigung jeweils nur genannt "Anteil Haus 69".
Der Kläger trägt vor, die angefochtenen Beschlüsse seien für ungültig zu erklären, da sie nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, rechtswidrig seien und der Teilungserklärung widersprächen.
Die generelle Berechtigung des Verwalters, ohne Rücksprache mit Eigentümern Einsicht in die Beschlusssammlung zu geben, verstoße gegen die gesetzliche Regelung in § 24 Abs. 7 Satz 8 WEG und diene nur dem Verwalter, welcher hiermit als Makler tätig werden wolle.
Mit Tagesordnungspunkt 7 beschlossene Regelung zur Unterdeckung des Kontos widerspräche der Aufgabe des Verwalters, dafür Sorge zu tragen, dass ein WEG-Konto nicht ins Soll gerät.
Die unter Tagesordnungspunkt 8 beschlossene Kleinreparaturklausel stelle eine Änderung des Verteilungsschlüssels dar, welche so nicht zugelassen sei.
Gleiches gilt für die Kostentragungsregelung unter Tagesordnungspunkt 9.
Der Beschluss zur Erneuerung der Heizungsanlage unter Tagesordnungspunkt 22 a sei bereits nicht ordnungsgemäß in der Einladung bezeichnet worden, da nur ein Vorratsbeschluss getroffen werden sollte. Die Heizungsanlage bedürfe auch nicht der Erneuerung.
Aus diesem Grund wäre auch die Beschlussfassung zu Tagesordnungspunkt 22 b zum Einbau von Brennwerttechnik anzufechten.
Gleiches gilt für die unter Tagesordnungspunkt 22 d beschlossene Finanzierung der Erneuerung der Heizungsanlage.
Bzgl. Tagesordnungspunkt 23 sei die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zuständig für eine Beschlussfassung, dass Gegenstände von den im Sondereigentum stehenden Terrassen entfernt werden. Außerdem stehe auch nicht fest, dass die sich dort befindlichen Gegenstände aufgrund der offenen Terrassen tatsächlich von den jeweiligen Sondereigentümern bzw. Nutzern dort abgestellt worden sind.
Zu Tagesordnungspunkt 30 a sei es ureigene Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft, Aufträge zu vergeben. Dies könne nicht auf den Beirat verlagert werden.
Die angefochtene Jahresabrechnung 2008 entspreche nicht der Teilungserklärung. Der Kläger habe Abrechnungen für Sondereigentumseinheiten erhalten, von denen er zum Zeitpunkt der Beschlussfassung nicht Eigentümer war. Außerdem wären die Kosten falsch verteilt worden, da der Kläger zu 1. für die Einheit 50 nur an den Positionen Gebäudeversicherung, Haushaftpflichtversicherung, Verwaltervergütung, Tiefgaragenkosten und Außenanlagen zu beteiligen sei. Im übrigen sei eine Kostentrennung angeordnet. Treppenhausreinigungskosten seien entgegen der erforderlichen Kostentrennung zusammen mit den Hausmeisterkosten verteilt worden. Der Verteilungsschlüssel der Tiefgaragenkosten sei nicht ordnungsgemäß. Im übrigen sei der Umlageschlüssel nicht erläutert und deshalb die Einzelberechnung nicht nachvollziehbar.
Dies gelte sinngemäß auch für die Jahresabrechnung 2009 wobei hier außerdem von den als Garagen- und Parkplatzkosten umgelegten 3.941,63 € eine Differenz von 1.035,66 € nicht belegt sei.
Aufgrund der Anfechtung der Jahresabrechnungen 2008 und 2009 unter den Tagesordnungspunkten 39 und 42 seien auch die jeweiligen Verwalterentlastungen unter Tagesordnungspunkt 40 b und 43 b für ungültig zu erklären.
Der Kläger beantragt,
die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom xx.xx.2010 unter Tagesordnungspunkten 5, 7, 8, 9, 22 a, 22 b, 22 d, 23, 30 a (Beiratsermächtigung), 39 , 40 b, 42 und 43 b für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten tragen vor, unter Tagesordnungspunkt 5 sei gerade nicht beschlossen worden, Dritten Einsicht in das Beschlussbuch zu gewähren.
Tagesordnungspunkt 7 wolle lediglich dem Umstand Rechnung tragen, dass einzelne Wohnungseigentümer ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachgekommen und deshalb der Verwalter nicht verhindern könne, dass das Konto ins Soll gerate.
Die Kleinreparaturklausel unter Tagesordnungspunkt 8 sei durch eine Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 2 WEG sowie 16 Abs. 7 WEG gedeckt.
Die Kostentragungsregelung für Folgeschäden in Tagesordnungspunkt 9 entspreche der gesetzlichen Vorschrift des § 14 Nr. 4 letzter Halbsatz WEG. Es solle gerade verhindert werden, dass von einzelnen Wohnungseigentümern verursachte Kosten von der Gemeinschaft zu tragen sind.
Zu Tagesordnungspunkt 22 a sei tatsächlich der bezeichnete Vorratsbeschluss zur Heizungserneuerung gefasst worden. Die konkrete Umsetzung solle noch später erfolgen. Die Heizung müsse erneuert werden.
Die Entscheidung zur Brennwerttechnik unter Tagesordnungspunkt 22 b sei aufgrund der vorgegebenen Dinge als optimal anzusehen.
Da sämtliche Maßnahmen zur Heizungserneuerung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, sei auch der Finanzierungsbeschluss für die Heizungserneuerung unter Tagesordnungspunkt 22 d ordnungsgemäß.
Zu Tagesordnungspunkt 23 gelte, dass die Terrassen gemeinschaftliches Eigentum seien und deshalb der Hoheit der Gemeinschaft unterliegen. Sie müsse auch die öffentlich rechtlichen Bestimmungen einhalten und aufgrund der auf vielen Terrassen aufgestellten Gegenstände wie Schränke, Regale und Polstermöbel, die dort verrotten, Ungezieferbefall vorbeugen.
In Tagesordnungspunkt 30 a seien alle wesentlichen 3 Punkte durch die Gemeinschaft bestimmt. Lediglich wer die Maßnahme durchführe, werde auf den Beirat verlagert.
Die in Tagesordnungspunkt 39 beschlossene Jahresabrechnung 2008 stelle lediglich eine Konkretisierung der früher bereits beschlossenen Jahresabrechnung 2008 dar. In der Abrechnung sei zu Recht eine Aufteilung nach Wirtschaftseinheiten vorgenommen worden. Der städtische Gebührenbescheid sei nach den verschiedenen vorhandenen Müllgefäßen, den auf das Gebäude L- Straße 59 entfallenden Quadratmetern für die Niederschlagswassermenge und nach den auf die jeweiligen Gebäude entfallenden Straßenfrontmetern zu verteilen. Da der Kläger 5 von insgesamt 50 Stellplätzen habe, sei hinsichtlich der Tiefgaragenkosten ein Anteil von 10 % auf diesen umzulegen. Ansonsten wären auch Sondereigentumseinheiten ohne Tiefgaragenstellplatz an den Tiefgaragen beteiligt. Im übrigen ergebe sich aus den nach der Teilungserklärung zu bildenden 3 getrennten Instandhaltungsrücklagen, dass auch getrennt für die Tiefgaragen abzurechnen sei.
Zur unter Tagesordnungspunkt 42 beschlossenen Jahresabrechnung 2009 gelte gleiches, wobei der vom Kläger zu 1. verkaufte Stellplatz jetzt der Einheit 50 zugerechnet worden sei. Der von den Klägern als fehlend monierte Teilbetrag der Tiefgaragenkosten stelle eine Pauschale nach der aufgeteilten Stromberechnung dar.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist teilweise begründet.
Soweit dabei einzelne angefochtene Beschlüsse infolge nicht vorhandener Beschlusskompetenz sogar nichtig sind, war dies von Amts wegen auszusprechen.
Soweit lediglich Anfechtungsgründe vorgetragen sind, ist die Anfechtungsklage rechtzeitig anhängig gemacht, demnächst erhoben und rechtzeitig begründet worden.
A.
Der Beschluss unter Tagesordnungspunkt 5 war für ungültig zu erklären.
Gemäß § 24 Abs. 7 Satz 8 WEG darf Einsicht in die Beschlusssammlung nur einem Wohnungseigentümer oder einem Dritten, den ein Wohnungseigentümer ermächtigt hat, gewährt werden.
Von dieser gesetzlichen Regelung will bei objektiver und normativer Auslegung der unter Tagesordnungspunkt 5 gefasste Beschluss abweichen. Auf der Einleitung nach dem Protokoll war Beschlussveranlassung das in der Literatur erörterte Problem, dass im Falle eines Zwangsversteigerungsverfahrens regelmäßig niemand vorhanden ist, der einen am Zwangsversteigerungsobjekt interessierten Dritten zur Einsicht ermächtigen wird. Insbesondere der noch ins Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer hat regelmäßig gerade kein Interesse an einer Versteigerung seines Sondereigentums. Für diesen Fall ist beschlossen worden, dass der Verwalter generell durch den hier angefochtenen Beschluss ermächtigt ist, Einsicht in die Beschlusssammlung zu geben. Eine andere Auslegung des angefochtenen Beschlusses ist nicht vorzunehmen. Insbesondere würde es keinen Sinn machen, dem Beschluss keinen über dem reinen Gesetzeswortlaut nicht hinausgehenden Inhalt beizumessen, da dann eine Beschlussfassung auch gar nicht hätte vorgenommen werden müssen.
Dieser so verstandene Beschluss entspricht aber nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Hierdurch nämlich wird generell die vom Gesetzgeber ausdrücklich vorgenommene Wertung, dass Dritte nur mit Ermächtigung eines Wohnungseigentümers in die Beschlusssammlung Einsicht nehmen können, unterlaufen. Auch wenn es mitunter im Interesse der Wohnungseigentümer liegen kann, einen ohnehin zahlungsunfähigen Miteigentümer anlässlich eines Zwangsversteigerungsverfahrens durch einen möglicherweise zahlungskräftigeren Erwerber zu ersetzen, kann ein solcher Beschluss doch nicht generell gefasst. Vielmehr muss den Wohnungseigentümern im Einzelfall die Entscheidung überlassen bleiben, ob sie interessierten Dritten Einsicht in ihre Beschlusssammlung gewähren wollen oder nicht. Hierzu ist auch nicht die Durchführung einer kurzfristig ohnehin nicht möglichen Eigentümerversammlung erforderlich, da die Ermächtigung jedes einzelnen Wohnungseigentümers ausreicht und deshalb etwa der Beiratsvorsitzende oder Beiratsmitglieder hier kurzfristig eine eigene Entscheidung treffen können und so nach Prüfung im Einzelfall eine Einsichtnahme durch einen Zwangsversteigerungsinteressenten, die durchaus im Interesse der Wohnunseigentümer liegen kann, ohne weiteres möglich ist.
B.
Keinen Bedenken begegnet dagegen der unter Tagesordnungspunkt 7 gefasste Beschluss zurr Konstellation, dass das Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft ins Soll gerät.
Entgegen den Vorwürfen der Kläger ist mit diesem Beschluss gerade nicht sanktioniert, dass der Verwalter das Konto ins Soll geraten lässt. Vielmehr ist einzig und allein für denjenigen Fall eine Regelung getroffen, dass dies doch geschehen sein sollte. Wenn aber das Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft ins Soll gerät und auch durch die nächsten Beitragszahlungen keine Ausgleichung des Negativsaldos zu erwarten ist, entspricht es den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, einen sofort greifenden und nicht von einer neuen Eigentümerversammlung abhängigen Automatismus zu schaffen, nach dem Sollzinsen und ggf. sogar eine mögliche Zahlungsunfähigkeit der Eigentümergemeinschaft verhindert werden soll. Eine für diesen Fall automatisch geschlossene Sonderumlage ist ein taugliches Mittel, um dieses Problem zu lösen. Möglichen Missbräuchen wird im angefochtenen Beschluss schon dadurch begegnet, dass der Betrag der Sonderumlage auf insgesamt 10.000,00 € begrenzt ist. Dieser Betrag ist angesichts der Größe der hier streitgegenständlichen Eigentümergemeinschaft angemessen.
Mit diesem Beschluss wird auch nicht die Kompetenz zum Beschluss einer Sonderumlage mittelbar auf den Verwalter verlagert, indem dieser etwa durch übermäßige und eigenmächtige Ausgaben die automatische Beschlussfassung einer Sonderumlage herbeiführen könnte. Durch ein solches Verhalten würde sich nämlich der Verwalter im Innenverhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft schadenersatzpflichtig machen, so dass diese ausreichend gesichert ist. Gleichwohl aber sind Situationen denkbar, in denen der Verwalter aufgrund anstehender Zahlungsverpflichtungen nicht anders kann, als das Gemeinschaftskonto ins Soll zu führen. Für diesen Fall ist der angefochtene Beschluss sinnvoll und entspricht deshalb den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.
C.
Die unter Tagesordnungspunkt 8 beschlossene Verpflichtung einzelner Wohnungseigentümer, die Pflege, Kleinreparatur und Wartung von Fenstern, Wohnungseingangstüren, Balkontüren, Briefkästen und Klingeln, auch wenn diese zum Gemeinschaftseigentum gehören, kostenmäßig wie Sondereigentum zu behandeln und bis zu einem Betrag von 200,00 € durch die jeweiligen Sondereigentümer bezahlen zu lassen, ist zwar durch die Beschlusskompetenz des § 21 VII WEG gedeckt, entspricht aber in seiner konkreten Ausgestaltung nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.
Abweichend von der Teilungserklärung bzw. § 16 II WEG wird für die hier genannten Fälle der Kostenverteilungsschlüssel von Miteigentumsanteilen geändert auf eine Einzelbelastung bestimmter Sondereigentümer. Bei den angesprochenen Pflege-, Kleinreparatur- und Wartungskosten handelt es sich zwar grundsätzlich um Instandhaltungskosten im Sinne des § 16 IV WEG. Fenster, Wohnungseingangstüren, Briefkästen, Klingeln etc. bedürfen abgesehen vom ohnehin nicht regelungsbedürftigen gelegentlichen Schmieren jeglicher Teile nicht einer Wartung. Vielmehr handelt es sich um von einzelnen Wohnungseigentümern besonders intensiv genutzte und deshalb besonderer Inanspruchnahme ausgesetzte Bauteile, die deshalb auch leichter kaputt gehen und mit relativ geringem Kostenaufwand repariert werden müssen. Dennoch handelt es sich nicht um laufende Betriebskosten nach § 16 III WEG, sondern aufgrund eines ganz bestimmten, bei manchen Sondereigentümern jahrelang auch nicht auftretenden Defektes erforderliche Instandhaltungskosten.
Über § 16 IV WEG hinaus, der nur Einzelfallregelungen zulässt, gibt aber § 21 VII WEG eine eigene Beschlusskompetenz zu Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Geregelt sind damit die mit einer gesteigerten Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums einhergehende Nutzungen, die zumindest bei typisierender Bertrachtung den Anfall besonderer Kosten wahrscheinlich machen (BGH NJW 2010, 3508 f.). Genauso liegt es mit den von der angefochtenen Beschlussfassung angesprochenen Fenstern, Türen, Briefkästen, Klingeln. Der jeweilige Sondereigentümer wird diese mehr als andere Sondereigentümer, regelmäßig sogar ausschließlich, nutzen wird. Zwar kann § 21 VII WEG keine Beschlusskompetenz dafür sein, einzelnen Wohnungseigentümern in Abweichung von der vereinbarten oder gesetzlichen Kostenverteilung die Kosten der Instandsetzung sämtlichen Gemeinschaftseigentums im Bereich ihrer Sondereigentumseinheit aufzuerlegen. Vielmehr ist die Regelung des § 16 Abs. 4 WEG hier spezieller. Doch die Begrenzung des maximal anfallenden Betrages und die Beschränkung auf gerade die dem direkten, häufigen und auch abnutzenden Zugriff einzelner Wohnungseigentümer unterliegenden Bauteile ermöglicht eine teleologische Reduktion des Anwendungsbereiches des § 16 IV WEG zugungunsten von § 21 VII WEG. Damit liegt eine Beschlusskompetenz vor, so dass der angefochtene Beschluss nicht nichtig ist.
Die Begrenzung auf den hier gewählten Betrag von 200,00 € entspricht aber nicht mehr ordnungsmäßiger Verwaltung. Es kann dahinstehen, ob wie im Mietrecht sowohl eine Grenze für eine Einzelmaßnahme als auch für den maximalen Jahresbetrag beschlossen werden muss. Jedenfalls der hier gewählte Maximalbetrag von 200,00 € je Einzelfall entspricht nicht mehr den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Dabei kann auf die Rechtsprechung zum Mietrecht zurückgegriffen werden, die für einen Einzelfall allenfalls 100,00 € für zulässig hält (Schmidt/Futterer-Langenberg 10. Aufl. 2011 § 538 Rdnr. 58), da der wirtschaftlich monatlich dem Wohnungseigentum zuzuordnende Ertrag der Monatsmiete entspricht und deshalb auch hier Bemessungskriterium sein kann.
D.
Nichtig ist der unter Tagesordnungspunkt 9 gefasste Beschluss zur Kostentragungsverpflichtung für Folgekosten.
Nach diesem Beschluss sollen Folgeschäden im Sondereigentum oder im Gemeinschaftseigentum, die durch einen Primärschaden jeweils im anderen Eigentumsbereich verursacht wurden, von demjenigen getragen werden, welcher Eigentümer im Bereich der primären Schadensursache ist.
Dies weicht von der gesetzlichen Regelung ab, welche für einen derartigen Fall der Verlagerung der Kostentragungspflicht vom geschädigten Eigentümer auf einen Dritten auch im Bereich des Wohnungseigentumsrechts ein Verschulden verlangt. Hier hilft auch § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG nicht weiter, da diese Norm lediglich eine ganz bestimmte und eng abgegrenzte Fallkonstellation betrifft, auf welche sich der angegriffene Beschluss gerade nicht beschränkt. Für eine generelle verschuldensunabhängige Schadensverlagerung aber fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz, so dass die Nichtigkeit des angefochtenen Beschlusses festzustellen war.
E.
Ebenfalls nichtig ist der unter Tagesordnungspunkt 22 a) gefasste Beschluss zur Erneuerung der Heizungsanlage.
Letztlich dahinstehen kann der von den Klägern erhobene Vorwurf, dieser Beschlussgegenstand sei in der Einladung nicht ordnungsgemäß bezeichnet worden.
Jedenfalls ist Gegenstand dieser Beschlussfassung die Erneuerung einer Heizungsanlage mit einem Kostenvolumen von 36.000,00 €. Dass die Heizungsanlage definitiv erneuert wird, haben die Wohnungseigentümer aber gerade nicht beschlossen, sondern nach dem einen solchen Beschluss formulierenden ersten Satz der Beschlussfassung eine Vollmacht an den Beirat erteilt, eine neue Heizungsanlage zu beauftragen, wenn die Aussagen der Handwerksbetriebe nicht ausreichend sind und er sich nicht im Stande fühlt, eine Heizungsanlage zu beauftragen. Dies bedeutet, dass letztlich doch nicht durch die Wohnungseigentümer abschließend beschlossen wurde, die Heizungsanlage zu erneuern. Vielmehr sollte durch den Beirat entweder aufgrund der Aussagen der Handwerksbetriebe oder auf der Basis der Stellungnahme eines Fachingenieures beurteilt werden, ob eine Erneuerung der Heizungsanlage wirklich kurzfristig unumgänglich ist. Damit aber ist die Entscheidungskompetenz von der zuständigen Wohnungseigentümerversammlung auf den Beirat verlagert worden.
Hierfür besteht grundsätzlich keine Beschlusskompetenz. Solches ist vielmehr nur möglich, wenn die Wohnungseigentümer ein begrenztes, überschaubares finanzielles Risiko trifft und die grundsätzliche Verantwortlichkeit für den Beschluss bei der Wohnungseigentümerversammlung verbleibt, mithin der Beirat lediglich eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung in einem Einzelfall konkretisiert (Bärmann-Merle, 10. Auflage, § 29 Rn. 85 f.).
Dies hier aber ist gerade nicht der Fall. Vorgegeben ist lediglich durch den folgenden, ebenfalls angefochtenen Beschluss die Brennwerttechnik. Die Entscheidung, ob die Heizung überhaupt erneuert wird, welche Anlage, insbesondere welcher Preisklasse und durch welchen Handwerksbetrieb diese installiert werden soll, ist nicht durch die Wohnungseigentümer getroffen, sondern insgesamt auf den Beirat verlagert. Insbesondere angesichts des Kostenvolumens für eine neue Heizungsanlage bestand hierzu keine Beschlusskompetenz.
F.
Dagegen ist der Beschluss unter Tagesordnungspunkt 22 b) auch unter Berücksichtigung der soeben begründeten Nichtigkeitsfeststellung nicht zu beanstanden.
Aufgrund der unstreitig vorhandenen Probleme mit der Heizungsanlage entspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sich die Wohnungseigentümer mit der bei einer neuen Heizungsanlage zu wählenden Technik befassen und sich für eine bestimmte Variante entscheiden. Dass die Entscheidung zur gewählten Brennwerttechnik nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen würde, ist nicht vorgetragen. Wenn sich aufgrund einer dann erst später beschlossenen Heizungserneuerung die tatsächlichen Verhältnisse geändert haben sollten, könnte und müsste problemlos die Entscheidung zur Brennwerttechnik überdacht werden. Zum jetzigen Zeitpunkt aber ist diese Entscheidung nicht zu beanstanden.
G.
Da mit der Nichtigkeitsfeststellung zum Tagesordnungspunkt 22 a) derzeit keine Heizungsanlage angeschafft wird, ist der Anlass für den Tagesordnungspunkt 22 d) weggefallen. Sollten sich die Eigentümer in einer späteren Eigentümerversammlung selbst zur Erneuerung der Heizungsanlage entscheiden, ist dann erneut zu prüfen, ob die Instandhaltungsrücklage ausreichend groß zur Finanzierung dieser Maßnahme ist.
H.
Der unter Tagesordnungspunkt 23 gefasste Beschluss zur Terrassenpflege ist nichtig.
Unabhängig von der im Termin zur mündlichen Verhandlung erörterten Frage der Zuordnung des Eigentums an den Terrassenflächen wird im angefochtenen Beschluss ohne Beschlusskompetenz eine Kostentragungslast der jeweiligen Sondereigentümer beschlossen. Wenn nämlich unsachgemäß abgestellte Gegenstände nicht innerhalb der gesetzten Frist von 4 Wochen beseitigt werden, werden diese Maßnahmen zu Lasten des Sondereigentümers durchgeführt. Dies bedeutet, dass mit diesem Beschluss eine Anspruchsgrundlage für ein Zahlungsverlangen gegen die einzelnen Wohnungseigentümer konstitutiv begründet werden soll. Außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten, also der Jahresabrechnung kommt den Wohnungseigentümern aber keine Beschlusskompetenz zu, durch Mehrheitsbeschluss einzelnen Sondereigentümern Leistungspflichten aufzuerlegen (BGH NJW 2010, Seite 2801 f.). Gerade dies aber soll hier geschehen. Dabei handelt es sich bei den im angefochtenen Beschluss genannten Kosten auch nicht um solche, die ggf. fehlerhaft in einer bestandskräftigen Jahresabrechnung verteilt werden können. Vielmehr handelt es sich nicht um Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums, sondern gerade durch diese Maßnahme erst verursachte und zugleich einzelnen Wohnungseigentümer auferlegte Kosten.
Für das weitere Vorgehen weist das Gericht die Parteien darauf hin, dass die Terrassen räumlich nicht abgegrenzt sind und deshalb nicht tauglicher Gegenstand von Sondereigentum sein können. Die Eintragungen in den Plänen zu Teilungserklärung versuchen diese Zuordnung aber, so dass die Terrassen jeweils als Sondernutzungsrechte der jeweiligen Sondereigentümer anzusehen sind (Bub/von der Osten, 7. Auflage, Seite 853). Aus dieser Sondernutzungszuordnung folgt auch die Pflicht des jeweiligen Sondereigentümers zur Instandhaltung (Bärmann-Wenzel, a.a.O., § 13 Rn. 98). Darüberhinaus ist die Kostentragungsregel in § 7 Abs. 4 in Verbindung mit § 14 der Teilungserklärung so auszulegen, dass die von der Teilungserklärung gewollte, aber gescheiterte Sondereigentumseinräumung, welche in die Zuweisung von Sondernutzungsrechten umzudeuten war, dahingehend weiter zu denken ist, dass die jeweiligen Sondereigentümer auch zur Instandhaltung und Pflege dieser Einheiten verpflichtet sind.
Selbst wenn die sich auf den Sondernutzungsrechten befindlichen Gegenstände in der Tat nicht von den jeweiligen Sondereigentümern dort abgestellt wurden, träfe eine verschuldensunabhängige Pflege- und Instandhaltungspflicht deshalb gleichwohl die jeweiligen Sondereigentümer, nicht die Gemeinschaft. Auch wenn Zahlungsforderungen gegen einzelne Sondereigentümer mangels Beschlusskompetenz nicht begründet werden können, dürften diese gleichwohl materiell-rechtlich bestehen und auch umsetzbar sein.
I.
Im Ergebnis nicht zu beanstanden ist die unter Tagesordnungspunkt 30 a) beschlossene Ermächtigung des Beirates, einen Auftrag zur Abdichtung der 5 Terrassenflächen zu erteilen.
Im Ausgangspunkt wird allerdings auch hier wie bei der Heizungsanlage eine Kompetenzverlagerung auf den Beirat vorgenommen. Für die Terrassenflächen aber ist aus drei vorliegenden Kostenschätzungen die Variante der Abdichtung von 5 Terrassenflächen bereits gewählt worden. Das Kostenvolumen beträgt nur 9.000,00 €. Der Beirat hat nach dem Beschlusstext die Vorgabe, den billigsten Anbieter zu nehmen, wobei für den Fall, dass zum billigsten Preis mehrere Anbieter vorhanden sind, bereits entschieden ist, dass dann die Firma E beauftragt werden soll. Letztlich ist also hier nur die Ausführung der genau definierten und von den Wohnungseigentümern im angefochtenen Beschluss vorgegebenen Maßgaben durch den Beirat umzusetzen. Dies begegnet keinen Bedenken.
J.
Die unter Tagesordnungspunkten 39 und 43 beschlossenen Jahresabrechnungen 2008 und 2009 waren für ungültig zu erklären.
Soweit die Beklagten vortragen, es sei lediglich die Ergänzung und Konkretisierung der bereits früher beschlossenen Jahresabrechnung 2008 beschlossen worden, folgt das Gericht dem nicht. Vielmehr ergibt eine objektive, normative Auslegung des Beschlusses vom 27. Mai 2009, dass damals gerade nicht die Jahresabrechnung 2008 im übrigen genehmigt wurde, sondern auf den Antrag des Herrn D nur beschlossen wurde, die Abrechnung in den Positionen Niederschlagswasser, Bankgebühren, Müllabfuhr, Strom- und Tiefgarage und Reparaturen Tiefgarage zu ändern. Die dann bis zum 31.08.2009 vorzulegende Jahresabrechnung sollte danach insgesamt der Beschlussfassung zugeführt werden. Dies ist mit der nun angefochtenen Beschlussfassung geschehen.
Da die Abrechnungsbeschlüsse objekts- und einheitsbezogen auszulegen sind (BGH NJW 1999, 3713 ff.), kann dahinstehen, ob zu Recht die Kläger jeweils für ihre Sondereigentumseinheiten als Eigentümer genannt sind.
Jedenfalls aber entsprechen diese Abrechnungsbeschlüsse bereits deshalb nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, da die erfolgten Rechenvorgänge nicht dargestellt und auch nicht verständlich sind. Eine Abrechnung muss aber für einen Wohnungseigentümer hinreichend verständlich sein. Wie es für einen Wirtschaftsplan gilt, ist auch eine Jahresabrechnung ohne Angabe des Verteilungsschlüssels für ungültig zu erklären (Bärmann-Merle, a.a.O., § 28 Rn. 67 und Rn. 27).
Darüberhinaus entsprechen auch nicht sämtliche Kostenverteilungen den Maßgaben der Teilungserklärung.
Als Ausgangspunkt gilt, dass die geänderte Teilungserklärung mit den neu gefassten §§ 7 und 12 den Umstand regeln wollte, dass es sich beim streitgegenständlichen Objekt um eine Mehrhausanlage handelt. Die Teilungserklärung differenziert sowohl in § 7 als auch in § 12 zwischen dem Haus L-Straße 69 und dem Haus L-Straße 73 b. Die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten nach § 7 der Teilungserklärung als auch die Bewirtschaftungskosten nach § 12 der Teilungserklärung sind in näher bestimmten Umfang grundsätzlich getrennt zu ermitteln und abzurechnen.
Dagegen gilt keine getrennte Kostentragungslast sowohl für Instandhaltungs- als auch für Betriebskosten hinsichtlich der Tiefgaragen. Den Beklagten ist zwar Recht zu geben, dass in § 12 Ziff. 3 eine eigene, dritte Instandhaltungsrücklage für alle übrigen im Miteigentum stehenden Gebäude und Grundstücksteile angeordnet ist. Dabei dürfte es sich in der Tat im Wesentlichen um die Tiefgarage und ggf. weitere Freiflächen handeln. Weitere Konsequenzen aus diesen drei getrennten Instandhaltungsrücklagen sieht die Teilungserklärung aber nicht vor. Vielmehr ist insbesondere bei den gesondert geregelten Kostentrennungsanordnungen in § 7 und § 12 der Teilungserklärung immer nur zwischen den Gebäuden L-Straße 69 und L-Straße 73 b differenziert. Im Gegenteil werden bei diesen Vorschriften die Tiefgaragenkosten jeweils sogar erwähnt, aber nicht als eigener dritter Kostenblock genannt, sondern den Gebäuden L-Straße 69 und 73 b zugeordnet. So sind bereits in § 7 am Ende die dem Sondereigentum Nr. 50 gehörenden 4 Tiefgarageneinstellplätze gerade von der alleinigen Kostentragungspflicht des Gebäudes 69 ausgenommen. § 12 Ziff. 1 ordnet eine Beteiligung des Hauses L-Straße 69 an den Tiefgaragenkosten nach den Miteigentumsanteilen bzw. nach dem Verhältnis zur Gesamtzahl der Sondereigentumsrechte an. Die Teilungserklärung hat also die in § 12 Ziff. 3 c) angeordnete dritte Instandhaltungsrücklage nicht weiter gedacht, sondern begnügt sich mit drei getrennten Instandhaltungsrücklagen, die aber nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel zu bestücken und ggf. entsprechend zu verwenden sind. Da Sonderregelungen für die Tiefgaragen deshalb nicht vorhanden sind, sind diese jedenfalls für die allgemein verteilten Kostenpositionen nach Miteigentumsanteilen auf sämtliche Wohnungseigentümer zu verteilen.
Entgegen dem Vorwurf der Beklagten ist eine solche Kostenverteilung auch nicht ungerecht im Hinblick auf Sondereigentumseinheiten ohne Tiefgaragenstellplatz. Zwar tragen solche Sondereigentümer im Ergebnis dann auch Tiefgaragenkosten mit, ohne hierfür davon profitieren zu können. Dem aber ist bereits durch die Zuordnung der Größe der Miteigentumsanteile Rechnung getragen. Durch die geringeren Miteigentumsanteile solcher Einheiten tragen solche Sondereigentümer von allen Kosten, also auch solchen etwa des Gebäudes ihrer Sondereigentumseinheit, einen geringeren Anteil, so dass sich die Belastung mit Tiefgaragenkosten, ohne dass diese einen Stellplatz haben, wieder ausgleicht.
Soweit der Kläger zu 1. dinglich den Einstellplatz von einer Sondereigentumseinheit auf eine andere Sondereigentumseinheit verlagert hat, spielt dies nach dieser Auslegung keine Rolle, was ebenfalls die Abrechnung erleichtert. Maßgeblich für Abrechnungen sind lediglich die feststehenden und durch einen einzelnen Wohnungseigentümer auch nicht veränderbaren Miteigentumsanteile. Dass durch einen Vertrag zwischen einzelnen Wohnungseigentümern die der Zuordnung von Miteigentumsanteilen zugrunde liegenden Erwägungen überholt sind, spielt keine Rolle. Gleichwohl hat es bei den jeweiligen Miteigentumsanteilen zu verbleiben. Soweit bei der geänderten Zuordnung von Stellplätzen innerhalb der beteiligten einzelnen zwei Wohnungseigentümer diesem Umstand Rechnung getragen werden soll, kann dies durch schuldrechtliche Regelungen auch geschehen. Auswirkungen auf die übrigen Wohnungseigentümer aber kann dies nicht haben.
Deshalb entsprechen die Abrechnungen auch insoweit nicht der Teilungserklärung, als die Tiefgaragenkosten nicht auf sämtliche Wohnungseigentümer nach Miteigentumsanteilen verteilt werden.
Darüberhinaus bestehen auch Bedenken gegen die konkret durchgeführte Ermittlung der Kosten der Sondereigentumseinheit des Klägers. Die Teilungserklärung will eine so weitgehend wie mögliche Trennung der Kosten für die Häuser L-Straße 69 und L-Straße 73 b), ordnet diese aber nur an, soweit dies gesetzlich zulässig und technisch durchführbar ist. Gerade das Erfordernis einer technischen Durchführbarkeit zeigt, dass die Teilungserklärung auf eine technisch ermittelte Kostentrennung etwa durch Zähl- und Messeinrichtungen abstellen will. In den angefochtenen Abrechnungen aber ist nicht eine technische Kostentrennung für die städtischen Gebühren durchgeführt worden, sondern vielmehr abweichend von den grundsätzlich geltenden Miteigentumsanteilen ein anderer, mehr opportun erscheinender Kostenverteilungsschlüssel gewählt worden. Bereits bei der Änderung zur Teilungserklärung waren aber die jeweiligen Niederschlagsflächen bzw. für die Straßenreinigung maßgeblichen Straßenfrontmeter bekannt. Diese sind aber gleichwohl nicht in der Teilungserklärung zur Grundlage der Kostenverteilung gemacht worden. Auch dies spricht dafür, diese Kosten als nicht technisch trennbar anzusehen und deshalb nach Miteigentumsanteilen auf sämtliche Wohnungseigentümer aufzuteilen. Dies aber ist in angefochtenen Abrechnungen ebenfalls nicht erfolgt.
Soweit allerdings eine Kostentrennung nicht möglich ist, nimmt das Haus L-Straße 59 über die Positionen Gebäudeversicherung, Haushaftpflichtversicherung, Verwaltervergütung, Tiefgaragen, Kosten Außenanlagen und Hausmeisterkosten insgesamt an den die Gesamtanlage treffenden Kosten teil.
Hinsichtlich der Hausmeisterkosten ist abweichend von Miteigentumsanteilen oder Einheiten eine Kostenbelastung von 2 % angeordnet. Soweit die Treppenhausreinigung untrennbar ebenfalls durch den Hausmeister vorgenommen wird, begegnet es keinen Bedenken, auch die Treppenhausreinigungskosten nicht wie sonst erforderlich nach Miteigentumsanteilen, sondern ebenfalls nach 2 % auf die L-Straße 69 zu verteilen.
Soweit zwischen den Parteien streitig ist, ob in der Jahresabrechnung 2009 bei den Tiefgaragenkosten ein Betrag von 1.035,66 € belegt ist, bedarf dies aufgrund obiger Ausführungen keiner Entscheidung. Es kann dahinstehen, dass für das Gericht die Erläuterung dieses Betrages im Schriftsatz vom xx.xx.2011 nicht verständlich ist. Wenn Stromkosten nicht aufgrund ablesbarer Zählerstände technisch durchführbar getrennt zu ermitteln sind, wären diese ohnehin nach Miteigentumsanteilen zu verteilen.
K.
Da die Abrechnungsbeschlüsse 2008 und 2009 für ungültig zu erklären waren, sind auch die für die jeweiligen Jahre beschlossenen Verwalterentlastungsbeschlüsse für ungültig zu erklären.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 ZPO; die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO.