WEG-Beschluss zur „Herausgabe“ einer nicht entstandenen Einheit wegen Treuwidrigkeit ungültig

Amtsgericht Aachen · 119 C 14/09 · 07.07.2009

KI-Zusammenfassung

Der Wohnungseigentümer focht einen Beschluss an, der ihn zur Herausgabe der Sondereigentumseinheit Nr. 50 verpflichten und den Verwalter zur gerichtlichen Durchsetzung ermächtigen sollte. Das Gericht legte den Beschluss objektiv-normativ als konstitutive Begründung einer Herausgabepflicht aus und erklärte ihn für ungültig. Ein materiell-rechtlicher Herausgabeanspruch bestand nicht, weil die Gemeinschaft wegen Treuepflicht und Duldung der Ausbauten zur Anpassung der Teilungserklärung (Einräumung von Sondereigentum gegen Ausgleich) verpflichtet sei. Zudem verstieß der Beschluss gegen ordnungsmäßige Verwaltung, da er von unrealistisch niedrigen Prozesskosten ausging.

Ausgang: Anfechtungsklage erfolgreich; Beschluss zur konstitutiven Begründung einer Herausgabepflicht für ungültig erklärt.

Abstrakte Rechtssätze

Beschlüsse der Wohnungseigentümer sind objektiv-normativ auszulegen, weil sie auch Rechtsnachfolger binden.

Begründet ein Eigentümerbeschluss nach seinem Wortlaut konstitutiv eine Leistungspflicht, ist er im Anfechtungsverfahren vollumfänglich inhaltlich zu überprüfen; andernfalls würde die materielle Anspruchsgrundlage in einem Folgeprozess verdrängt.

Ein Beschluss, der eine konstitutive Herausgabepflicht festlegt, ist wegen Verstoßes gegen ordnungsmäßige Verwaltung für ungültig zu erklären, wenn der Gemeinschaft ein entsprechender materiell-rechtlicher Anspruch nicht zusteht.

Besteht in einer Gemeinschaft ein isolierter Miteigentumsanteil und wurden Ausbauten in Kenntnis und (teilweiser) Duldung der übrigen Eigentümer vorgenommen, kann die Treuepflicht die Eigentümer zur Anpassung der Teilungserklärung verpflichten, insbesondere zur Einräumung von Sondereigentum gegen Ausgleich, statt zur „Herausgabe“.

Ein Beschluss verstößt gegen ordnungsmäßige Verwaltung, wenn er die wirtschaftlichen Grundlagen der beschlossenen Rechtsverfolgung (insbesondere die voraussichtlichen Kosten) in einer Größenordnung verkennt und dadurch eine Fehlvorstellung der Eigentümer über die Belastungen erzeugt.

Tenor

I.

Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 22.01.2009 unter Tagesordnungspunkt 2 (Weitere Vorgehensweise der Eigentümergemeinschaft in Bezug auf den isolierten Miteigentumsanteil des Miteigentümers I) wird für ungültig erklärt.

II.

Die Kosten des Rechtsstreites tragen die Beklagten.

III.

Dieses Urteil ist in seiner Kostenentscheidung vorläufig vollstreckbar, aber nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Streitwert: 50.000,00 €

Tatbestand

Der Kläger begehrt die Ungültigerklärung eines Beschlusses, nach welchem er seine Sondereigentumseinheit Nr. 50 herauszugeben hat.

Die Parteien sind die Wohnungseigentümer der Eigentümergemeinschaft B-Straße in B1. An der vom Kläger erworbenen Sondereigentumseinheit Nr. 50, u.a. dem Erdgeschoss des Hochhauses, ist nur ein isolierter Miteigentumsanteil entstanden, da die dort der Einheit des Klägers zugewiesenen Räume teilweise zwingend Gemeinschaftseigentum sind. Der Kläger hat in Kenntnis der Gemeinschaft und der damaligen Verwalterin, welchen er mehrfach seine Ausbauabsichten dargelegt hat, in die damals noch nicht errichtete Einheit 50 drei Nutzeinheiten eingebaut. Zwischen den Parteien ist u.a. streitig, ob und in welchem Umfang der Kläger verpflichtet ist, die von ihm vorgenommenen Ausbauten im Luftgeschoss zurückzubauen. Außerdem war zwischen den Parteien streitig, ob die Beklagten berechtigt sind, von den derzeitigen Nutzern der Einheiten des Klägers Mietzinszahlungen an sich selbst zu verlangen. Ein dahingehender Beschluss der Eigentümergemeinschaft wurde aber zwischenzeitlich rechtskräftig für ungültig erklärt.

In der Einladung zur streitgegenständlichen Eigentümerversammlung am 22.01.2009 war als Tagesordnungspunkt 2 bezeichnet:

"Diskussion und evtl. Beschlussfassung über die weitere Vorgehensweise der Eigentümergemeinschaft in Bezug auf das isolierte Miteigentumsanteil des Miteigentümers I

alternative Beschlussvorschläge:

eventuelle Beschlussfassung über den Kauf der Einheit des Miteigentümers I durch die Eigentümergemeinschaft eventuelle Beschlussfassung über die Bevollmächtigung eines Rechtsanwaltes, die Herausgabe des isolierten Miteigentumsanteils anzufordern bzw. gerichtlich durchzusetzen."

• eventuelle Beschlussfassung über den Kauf der Einheit des Miteigentümers I durch die Eigentümergemeinschaft
• eventuelle Beschlussfassung über die Bevollmächtigung eines Rechtsanwaltes, die Herausgabe des isolierten Miteigentumsanteils anzufordern bzw. gerichtlich durchzusetzen."

In der Eigentümerversammlung vom 22.01.2009 beschloss die Eigentümergemeinschaft unter Tagesordnungspunkt 2 sodann, nachdem ein vom Kläger angebotener Verkauf zu einem Preis in Höhe von VB 180.000,00 € abgelehnt worden war:

"Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, dass Herr I die nach dem Urteil des OLG Köln rechtlich nicht entstandene Sondereigentumseinheit Nr. 50 an die Gemeinschaft herauszugeben hat, hilfsweise an den Verband. Die Eigentümergemeinschaft bzw. der Verband beauftragt den Verwalter, dies gegenüber Herrn I vorgerichtlich und soweit erforderlich gerichtlich durchzusetzen. Der Verwalter ist berechtigt, die Kanzlei Dr. T im Namen der Gemeinschaft in der I. Instanz mit der außergerichtlichen und gerichtlichen Durchsetzung zu beauftragen. Die Anwaltskosten betragen außergerichtlich ca. 1.000,00 € und gerichtlich ca. 2000,00 €.

Dieser Beschluss wurde mit 28 Ja-Stimmen und 9 Nein-Stimmen sowie zwei Enthaltungen gefasst. Insgesamt verfügt die Einheit über 50 Sondereigentumseinheiten, wobei nach der Teilungserklärung jedem Eigentümer eine Stimme je Wohnung zusteht.

Der Kläger trägt vor, der Beschluss unter Tagesordnungspunkt 2 vom 22.01.2009 sei bereits nichtig, da keine Beschlusskompetenz der Beklagten zum angefochtenen Beschluss besteht. Im Übrigen sei der Beschluss unbestimmt, da dem Kläger unklar sei, was er und an wen er etwas herauszugeben habe. Außerdem sei der Beschluss auch auf eine unmögliche Leistung gerichtet, da etwas, was nicht entstanden ist, auch nicht herausgegeben werden könne.

Mit der in Rede stehenden Beschlussfassung sei eine selbständige Begründung der Herausgabepflicht des Klägers durch die Beklagten intendiert gewesen. Deshalb sei der Beschluss inhaltlich durch das Gericht vollumfänglich zu überprüfen. Für eine Herausgabepflicht des Klägers bestehe aber kein Rechtsgrund. Außerdem würden bis zu einer rechtskräftigen Entscheidung nicht nur die dem Beschluss zugrunde gelegten 2.000,00 € an Kosten entstehen. Angesichts des vom Gericht auf 50.000,00 € festgelegten Streitwertes, welcher den Verkehrswert der Einheit eher unterschätze, entstünden bis zu einer rechtskräftigen Entscheidung Kosten in Höhe von 16.481,44 €.

Mit seiner am 18.02.2009 beim Amtsgericht B1 eingegangenen Klage beantragt der Kläger,

wie erkannt.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten tragen vor, angesichts des im Verfahren 86 C 12/08 festgesetzten Streitwertes sei auch hier nur von einem Streitwert von 15.000,00 € auszugehen. Die im Beschluss genannten Kosten seien deshalb richtig berechnet.

Da der Kläger nur einen isolierten Miteigentumsanteil habe, müsse er alles, was er in Besitz habe, herausgeben. Hierzu sei der Beschluss inhaltlich bestimmt genug.

Im Übrigen sei der Eigentümerbeschluss nicht konstitutiv, sondern nur die Vorbereitung eines gerichtlichen Verfahrens, so dass in der Anfechtungsklage nicht in Gewährung doppelten Rechtschutzes bereits das Bestehen einer materiell-rechtlichen Anspruchsgrundlage für den Herausgabeanspruch zu prüfen sei.

Im Übrigen sei der Beschluss auch teilbar, so dass die Beauftragung des Verwalters ohne weiteres auch isoliert bestehen bleiben könne.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.

Der angefochtene Beschluss ist für ungültig zu erklären, da den Beklagten gegen den Kläger materiell-rechtlich kein Herausgabeanspruch zusteht und ein solcher deshalb auch nicht durch den angefochtenen Beschluss begründet werden durfte. Im übrigen entspricht der Beschluss auch deshalb nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, da er davon ausgeht, dass die Durchsetzung des Herausgabeanspruches gerichtlich nur ca. 2000,00 € Anwaltskosten verursachen würde.

A.

Die Anfechtungsklage wurde rechtzeitig anhängig gemacht. Die Vorschusszahlung erfolgt demnächst, so dass die Klage auch rechtzeitig erhoben worden ist. Die Begründung wurde ebenfalls innerhalb der Begründungsfrist vorgelegt.

Soweit die Beklagten darauf hinweisen, dass das Verfahren nach ZPO-Grundsätzen zu führen ist, ist dies richtig. Dies bedeutet aber nicht, dass das Gericht nur solche Rechtsgründe berücksichtigen darf, welche innerhalb der Begründungsfrist vorgetragen sind. Vielmehr muss der Kläger dem Gericht lediglich innerhalb der Klagebegründungsfrist die Tatsachen mitteilen, auf welche er sein Begehren stützt. Die rechtliche Bewertung hiervon ist sodann durch das Gericht selbst vorzunehmen.

B.

Der angefochtene Beschluss ist durch das Gericht objektiv, normativ auszulegen, da an ihn auch Rechtsnachfolger gebunden sind. Nach dem Beschlusswortlaut wird aber nicht nur der Verwalter beauftragt, einen nach Auffassung der Beklagten bestehenden materiell-rechtlichen Herausgabeanspruch gegen den Kläger durchzusetzen. Vielmehr wird nach dem eindeutigen Wortlaut des ersten Satzes des Beschlusses eine solche Herausgabepflicht konstitutiv begründet. Der Beschluss bestimmt eindeutig, dass der Kläger die Sondereigentumseinheit Nr. 50 herauszugeben hat. Erst in den nächsten zwei Sätzen des Beschlusses wird dann angeordnet, wie die Beklagten diese Herausgabepflicht umsetzen wollen. Deshalb kann der Beschluss nach den Grundsätzen einer objektiven, normativen Auslegung nicht so verstanden werden, dass nur der Verwalter ermächtigt wird, einen Anwalt mit der Durchsetzung eines materiell-rechtlich angenommenen Herausgabeanspruches zu beauftragen.

Der so verstandene Beschluss widerspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung und war deshalb für ungültig zu erklären. Nichtig ist er aber nicht.

C.

I) Die Nichtigkeit dieses Beschlusses kann der Kläger nicht damit begründen, der Beschluss sei inhaltlich nicht bestimmt genug.

Auch hier gelten die soeben dargelegten Grundsätze der objektiven, normativen Auslegung. Danach hat der Kläger nach dem Beschluss all das herauszugeben, was er im Zusammenhang mit dem Erwerb bzw. der Errichtung der Sondereigentumseinheit 50 erlangt hat. Dies sind sowohl die tatsächlich errichteten Räumlichkeiten, welche der Kläger im Besitz hat, als auch seine Grundbuchposition. Auch ist in dem Beschluss klar geregelt, an wen dies herauszugeben ist. Die Herausgabe hat an die Gemeinschaft, hilfsweise an den Verband zu erfolgen. Beide sind identisch. Der Ausdruck Verband ist lediglich ein anderes Wort für die teilrechtsfähige Gemeinschaft, welche von den einzelnen Wohnungseigentümern zu unterscheiden ist.

II) Dem angefochtenen Beschluss steht auch nicht entgegen, dass den Beklagten für die eben dargelegte Beschlussfassung keine Beschlusskompetenz zukäme.

Die Entscheidung BGH NJW 2000, Seite 3500 ff. hat die Grenzen der Beschlusskompetenz einer Wohnungseigentümerversammlung herausgearbeitet und insbesondere klargestellt, dass vereinbarungsbedürftige Beschlussgegenstände, wie die Einräumung eines Sondernutzungsrechtes, nicht einer nur anfechtbaren Beschlussfassung zugänglich sind, sondern derartig gefasste Beschlüsse nichtig sind. Auch angesichts dieser höchstrichterlichen Rechtsprechung kommt den Wohnungseigentümern nach der Entscheidung OLG Köln ZMR 2004, Seite 215 f. weiterhin eine Kompetenz für Beschlüsse zu, welche einem Eigentümer die Beseitigung bestimmter baulicher Veränderungen aufgeben. Mit dieser Konstellation ist die hier vorliegende Fassung des Beschlusses zum Herausgabeanspruch vergleichbar. Ob ein Wohnungseigentümer in angenommener Missachtung der Grenzen seiner Befugnis vorgenommene bauliche Veränderungen beseitigen muss, betrifft ebenso eine Frage der Nutzung des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums wie die lediglich quantitativ weitergehende Frage, ob eine Einheit insgesamt herauszugeben ist.

Dass ein solcher Herausgabeanspruch grundsätzlich den einzelnen Wohnungseigentümern zusteht, spielt keine Rolle. In der angefochtenen Beschlussfassung wurde zulässigerweise die Ausübungskompetenz hinsichtlich des Herausgabeanspruches auf die Gemeinschaft übertragen.

D.

Entgegen der Auffassung des Klägers leidet der angefochtene Beschluss nicht schon unter formellen Mängeln, weil der Beschlussgegenstand in der Einberufung der Eigentümerversammlung entgegen § 23 Abs. 3 WEG nicht ausreichend bezeichnet wäre.

In der Einladung ist angekündigt, dass über die weitere Vorgehensweise in Bezug auf das isolierte Miteigentum des Klägers eine Beschlussfassung stattfinden soll. Als Alternativen sind entweder der Kauf der Einheit oder die Bevollmächtigung eines Anwaltes zur Anforderung der Herausgabe genannt. Die nun vorgenommene konstitutive Begründung eines Herausgabeanspruches geht über die schlichte Beauftragung eines Anwaltes mit der Durchsetzung eines ggf. materiell-rechtlich vorhandenen Herausgabeanspruches hinaus. Der Kläger wusste jedoch, dass die Gemeinschaft über die weitere Vorgehensweise im Hinblick auf seinen isolierten Miteigentumsanteil beschließen wollte. Deshalb musste er umfassend mit Beschlüssen zu dieser weiteren Vorgehensweise rechnen. Dazu gehört auch die Begründung eines Herausgabeanspruches.

E.

Der angefochtene Beschluss entspricht jedoch nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung und ist deshalb für ungültig zu erklären.

I) Hierbei ist entgegen dem Vortrag der Beklagten der Beschluss vollumfänglich zu überprüfen.

Gerade weil im angefochtenen Beschluss ein Herausgabeanspruch konstitutiv begründet wird, würde in einem anschließenden Herausgabeprozess auf der Grundlage des angefochtenen Beschlusses ein materiell-rechtlicher Herausgabeanspruch nicht mehr geprüft werden, da dieser Anspruch ungeachtet der tatsächlichen Rechtslage konstitutiv in diesem Beschluss liegen würde. Deshalb wird mit dieser Vorgehensweise nicht der zu Recht in den Entscheidungen BayObLG ZMR 1998, Seite 580, OLG Hamburg ZMR 2003, Seite 449 und OLG Köln WM 1998, Seite 695 abgelehnte doppelte Rechtsschutz gewährt, welcher nur dann zu einer Ungültigerklärung berechtigen würde, wenn keinerlei Anhaltspunkte für den erst in einem späteren Rechtsstreit zu überprüfenden Anspruch gegeben sein könnten (BayObLG WE 1997, Seite 239 und ZMR 1998, Seite 580 sowie in NJW-RR 2000, Seite 13).

Im Übrigen hätte der angefochtene Beschluss auch keinen Bestand, wenn abweichend von der Entscheidung OLG Köln ZMR 2004, Seite 215 f. eine Beschlusskompetenz für den angefochtenen Beschluss verneint würde. Dann nämlich wäre sogar die Nichtigkeit des angefochtenen Beschlusses festzustellen gewesen. Jedenfalls der von den Beklagten vorgetragene Fall, dass lediglich eine Anwaltsbeauftragung mit der Durchsetzung eines erst in einem Folgeprozess zu prüfenden Herausgabeanspruches vorläge, ist angesichts des klaren Ergebnisses einer objektiven, normativen Auslegung des angefochtenen Beschlusses hier nicht gegeben.

II) Den Beklagten steht der von ihnen beschlossene Herausgabeanspruch materiell-rechtlich nicht zu.

1) Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass dem Kläger am Luftgeschoss nur ein isolierter Miteigentumsanteil zukommt. Wie ein solcher Zustand in einer Eigentümergemeinschaft zu klären ist, wurde durch den Bundesgerichtshof in drei Entscheidungen abgesteckt. nach BGH NJW 1990, Seite 447 ist durch eine Vereinbarung der Gründungsakt der Gemeinschaft zu ändern und der isolierte Miteigentumsanteil im Zweifel an andere Anteile gegen Wertausgleich herauszugeben. Nach der darauffolgenden Entscheidung BGH NJW 1995, Seite 2851 ff. besteht für die Wohnungseigentümer im Falle einer nur fehlerhaften Abgrenzung einer Sondereigentumseinheit eine Pflicht zur Übertragung von Sondereigentum. Schließlich hat der Bundesgerichtshof in der Entscheidung BGH NJW 2004, Seite 1798 ff. entschieden, dass die Wohnungseigentümer eine Pflicht trifft, die vereinbarten Teilungserklärungen so anzupassen, dass der sondereigentumslose Anteil nicht weiter besteht. Im konkreten Fall war die Vereinbarung so anzupassen, wie die tatsächliche Bebauung ist und ggf. Ausgleich an die übrigen Wohnungseigentümer zu zahlen.

Im Ergebnis sind deshalb die Wohnungseigentümer verpflichtet, durch Vereinbarung eine Änderung der Teilungserklärung vorzunehmen, um das Problem des isolierten Miteigentumsanteils zu lösen. Zur Lösung sind sowohl Fälle denkbar, in welchen der isolierte Miteigentumsanteil gegen Wertausgleich an die übrigen Wohnungseigentümer herauszugeben ist, als auch solche, in welchen die Teilungserklärung so zu ändern ist, dass zugunsten des Eigentümers des isolierten Miteigentumsanteils Sondereigentum entsteht, wobei dieser dann Ausgleichszahlungen zu erbringen hat.

2) Hier sind tatsächlich drei nutzbare Einheiten im Erdgeschoss der Anlage errichtet, wobei gleichwohl ein Aufzug und ein Treppenhaus zu den höher gelegenen Geschossen vorhanden sind. Die Beklagten wussten von den Ausbaumaßnahmen des Klägers, an welchen eine Gruppe der Beklagten die Sondereigentumseinheit Nr. 50 verkauft hatte. Aus dem vor dem Unterzeichner geführten sogenannten Rückbauverfahren mit den identischen Parteien ist dem Gericht bekannt, dass diese Ausbaumaßnahmen teilweise mit den Beklagten und der Verwaltung abgestimmt wurden und die Beklagten sowie die damalige Verwalterin die Baumaßnahmen des Klägers geduldet haben. Einwendungen wurden erst nach Abschluss der Errichtung dieser Einheiten vorgebracht. Außerdem wurde durch das Amtsgericht Aachen im Rückbauverfahren der Umfang der Rückbauverpflichtung des Klägers festgelegt. Diese Entscheidung wurde in weitgehendem Umfange durch das Oberlandesgericht Köln bestätigt und nur noch zu einzelnen Punkten an das Landgericht Aachen zurück verwiesen. Zwar wurde der Rückbauantrag in diesem Verfahren offensichtlich inzwischen auf die gesamte Einheit erweitert. Dies aber geschah erst, nachdem sich bereits drei Instanzen mit näher eingegrenzten einzelnen Rückbauanträgen auseinandergesetzt hatten.

3) In dieser Konstellation sind die Wohnungseigentümer der Anlage aufgrund der sie wechselseitig treffenden Treuepflicht aus dem Gemeinschaftsverhältnis zu einer Änderung der Teilungserklärung dahingehend verpflichtet, dass dem Kläger gegen eine Ausgleichszahlung, Sondereigentum eingeräumt wird. Es wäre grob treuwidrig, wenn die Beklagten einerseits den Kläger Ausbaumaßnahmen vornehmen lassen, obwohl sie von solchen Maßnahmen jedenfalls im Groben Kenntnis haben. Gerade angesichts des Hintergrundes, dass im Aufteilungsplan nur unwirksam Sondereigentum zugewiesen wird, hätten die Beklagten bereits vor diesen Investitionen des Klägers oder zumindest nach deren Beginn den Kläger zur Beendigung seiner Ausbaumaßnahmen auffordern müssen. Dies aber haben sie nicht getan, sondern sich erst lange nach Abschluss der Baumaßnahmen des Klägers auf den isolierten Miteigentumsanteil berufen. Auch wenn die Existenz dieses isolierten Miteigentumsanteils erst in der Entscheidung des OLG Köln im Rückbauverfahren dezidiert erwähnt wurde, war den Parteien doch stets bereits die Problematik der nicht umsetzbaren Teilungserklärung in Verbindung mit ihrem Aufteilungsplan bewusst.

Dieser Wertung können die Beklagten auch nicht entgegen halten, so würde es einem Wohnungseigentümer ermöglicht, eigenmächtig einzelne gemeinschaftliche Räume zu besetzen und sich dann gegen den Herausgabeanspruch gerade damit zu verteidigen. Hier nämlich hat der Kläger gerade nicht eigenmächtig Gemeinschaftseigentum in Anspruch genommen, sondern in Kenntnis und teilweise in Absprache mit den übrigen Wohnungseigentümern in der ungeklärten rechtlichen Situation tatsächliche Baumaßnahmen vorgenommen. Die Parteien wären gut beraten und auch aufgrund dieses Verhaltens verpflichtet gewesen, bereits zum damaligen Zeitpunkt ihre damals rein faktische Vorgehensweise auch rechtlich durch eine angepasste Teilungserklärung abzusichern.

III) Der angefochtene Beschluss entspricht auch deshalb nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, da er von nicht zutreffenden Kosten des beabsichtigten Herausgabebegehrens ausgeht.

Bei der Durchsetzung des von den Beklagten behaupteten Herausgabeanspruches ist vom Wert des isolierten Miteigentumsanteils des Klägers unter Berücksichtigung der in seinem Besitz befindlichen Sachen auszugehen. Dieser beträgt zumindest 15.000,00 €. Hiervon ist das Gericht bereits bei der Bestimmung des Gebührenstreitwertes des vorliegenden Verfahrens ausgegangen. Richtig ist zwar, dass diese vorläufige Streitwertfestsetzung den Beklagten durch das Gericht nicht eigens mitgeteilt wurde. Jedoch hat bereits der Kläger in seiner Klagebegründung den Betrag von 50.000,00 € als den Verkehrswert eher unterschätzend bezeichnet. Auch schon vor dem Termin zur mündlichen Verhandlung haben sich die Beklagten in ihrer Erwiderung mit diesem Betrag auseinandergesetzt und zur klägerischen Kostenberechnung Stellung genommen. Außerdem hat das Gericht die Beklagten im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 19.05.2009 ausführlich über seine vorläufige Rechtsauffassung informiert. Die Beklagten hatten im Rahmen des ihnen gewährten vierwöchigen Schriftsatznachlasses ausreichend Gelegenheit, sich hierzu zu äußern.

An dieser Bewertung des Streitwertes hält das Gericht auch nach dem Vorbringen der Beklagten fest. Der Kläger hat im Luftgeschoss drei nutzbare Einheiten errichtet. Zwar ist der Fortbestand dieser Einheiten zwischen den Parteien in Streit. Aufgrund der obigen Erwägungen ist jedoch nicht davon auszugehen, dass der Kläger diese Einheiten an die Beklagten verlieren wird. Vielmehr ist lediglich mit einer Verpflichtung zu einer Ausgleichszahlung an die Beklagten zu rechnen. Die Frage des Umfanges einer Rückbauverpflichtung des Klägers wurde durch zwischenzeitlich drei gerichtliche Entscheidungen zumindest teilweise geklärt. Auch wenn der Rückbauantrag nun erweitert wurde, ist nach Auffassung des Gerichtes realistischer Weise aufgrund der soeben dargelegten Argumente nicht von einer Verpflichtung des Klägers zum völligen Rückbau seiner Einheiten auszugehen. Die Parteien sind bereits seit einigen Jahren im Streit über diese Fragen und haben schon enorme Kosten investiert. Deshalb kann darüber hinaus ein Erwerber auch hoffen, dass alleine aus wirtschaftlicher Vernunft nunmehr eine Lösung dieser erheblichen und die Gemeinschaft wesentlich belastenden sowie auch den Wert der übrigen Sondereigentumseinheiten deutlich reduzierenden Problematik leichter möglich sein dürfte, als zur Beginn der Auseinandersetzungen. Nach alledem geht das Gericht mindestens von einem Wert von 50.000,00 € aus.

Dem steht auch nicht die Streitwertfestsetzung in der Entscheidung des Amtsgerichts Aachen 86 C 12/08 entgegen. In dieser Entscheidung war streitgegenständlich nicht die Herausgabe der Einheit Nr. 50, sondern der von den Beklagten erhobene Anspruch auf die vom Kläger erzielten Mieten.

Angesichts des Streitwertes von 50.000,00 € entstehen bei 1,3 Gebühren außergerichtlich jedenfalls Kosten in Höhe von 1.618,16 € und gerichtlich bei der Durchführung von zwei Instanzen nur an Anwaltskosten für die Beklagten unter Anrechnung der außergerichtlich entstandenen Gebühren Kosten in Höhe von 8.271,08 €.

Es ist nicht zu erwarten, dass sich der Kläger lediglich durch die erste Instanz rechtskräftig zu einer Herausgabe verurteilen lassen dürfte. Deshalb ist trotz der lediglich auf die erste Instanz bezogenen Ermächtigung des Verwalters zur Anwaltsbeauftragung von der Durchführung von zwei Instanzen auszugehen. Zwar könnten die Beklagten bei einem Prozessverlust in der ersten Instanz entscheiden, ein solches Urteil zu akzeptieren und dann nicht mehr die Kosten einer zweiten Instanz zu verursachen. Dann aber betragen die gerichtlich entstandenen Kosten für die Durchsetzung des Herausgabeanspruches nicht nur 2000,00 €. Vielmehr wäre der Herausgabeanspruch dann nicht durchgesetzt und aufgrund § 91 ZPO wären die Beklagten außerdem nicht nur mit den Kosten des eigenen Anwaltes, sondern aufgrund der Regelung des § 91 ZPO auch mit den Anwaltskosten des Klägers und darüber hinaus mit den Gerichtskosten belastet.

Angesichts dieser erheblichen Abweichungen von der Grundlage des Beschlusses hilft es auch nicht, dass die entstandenen Kosten lediglich mit ca.-Beträgen angegeben sind. Es liegt eine ganz andere Größenordnung vor, so dass die von den beschließenden Wohnungseigentümern gehegte Hoffnung, mit außergerichtlichen Anwaltskosten von ca. 1.000,00 € und gerichtlich entstehenden Anwaltskosten von ca. 2.000,00 € die Einheit des Klägers zu erlangen, nicht umsetzbar ist.

F.

Der angefochtene Beschluss ist auch nicht nur teilweise für ungültig zu erklären. Gerade die Ermächtigung an den Verwalter zur Anwaltsbeauftragung beruht auf diesen Kostenvorstellungen und ist schon in sich fehlerhaft.

G.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO; die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.

Dr. Moosheimer