WEG: Teilweise Ungültigerklärung zur Verwaltergebühr für Garagen; übrige Anfechtung erfolglos

Amtsgericht Aachen · 118 C 4/20 · 26.05.2020

KI-Zusammenfassung

Die Klägerin focht mehrere Beschlüsse der Eigentümerversammlung an, u.a. zur Wiederbestellung der Verwalterin, zur Erhöhung der Verwaltervergütung sowie zur Jahresabrechnung 2017. Der Beschluss zur Erhöhung der Verwaltergebühr für Garagen wurde aufgrund Teilanerkenntnisses der Beklagten für ungültig erklärt. Im Übrigen wies das Gericht die Klage ab, da Wiederbestellung und Vergütungserhöhung für Wohnungen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprachen und die Abrechnung 2017 nicht substantiiert fehlerhaft dargelegt war. Fehler bei Stimmrechtsausübung und verspäteter Abrechnungsübersendung begründeten keine Ungeeignetheit der Verwalterin.

Ausgang: Beschluss zur Erhöhung der Verwaltergebühr für Garagen für ungültig erklärt; im Übrigen Klage abgewiesen.

Abstrakte Rechtssätze

Bei der (Wieder-)Bestellung eines WEG-Verwalters müssen die wesentlichen wirtschaftlichen Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (insbesondere Laufzeit und Grundvergütung) in derselben Eigentümerversammlung erörtert und beschlossen werden; eine Verknüpfung in einem einheitlichen Beschluss ist nicht zwingend.

Die AGB-rechtliche Kontrolle von Klauseln eines Verwaltervertrags (einschließlich Sondervergütungsregelungen) ist grundsätzlich erst bei Anwendung des Vertrags vorzunehmen; im Bestellungsanfechtungsprozess ist sie regelmäßig nicht entscheidungserheblich.

Fehler des Verwalters (z.B. verspätete Übersendung von Jahresabrechnungen oder fehlerhafte Stimmrechtsauslegung) führen nur dann zur Ungültigerklärung eines Wiederbestellungsbeschlusses, wenn dadurch die Grenzen des den Eigentümern zustehenden Ermessens ordnungsmäßiger Verwaltung überschritten werden und eine weitere Zusammenarbeit unzumutbar ist.

Regelungen der Gemeinschaftsordnung zur differenzierten Kostentragung begründen ohne klare und eindeutige Vereinbarung keine Untergemeinschaften und ändern das Stimmrecht nicht; maßgeblich bleibt die in der Gemeinschaftsordnung angeordnete Stimmrechtsgewichtung.

Die Jahresabrechnung im Wohnungseigentumsrecht ist als Einnahmen-/Ausgabenabrechnung grundsätzlich auch dann zu erstellen, wenn einzelne Ausgaben materiell-rechtlich streitig oder unberechtigt sein könnten; entscheidend ist für die Verteilung der einschlägige Umlageschlüssel nach Vereinbarung.

Tenor

1.       Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 19.11.2019 Wohnungseigentümergemeinschaft Gstraße 11 in K unter Tagesordnungspunkt 2., 3. Beschlussantrag (Erhöhung der Verwaltergebühr für die Garagen) wird für ungültig erklärt.

2.       Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3.       Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

4.       Dieses Urteil ist in seiner Kostenentscheidung vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann kann jedoch die Vollstreckung gegen sich durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aufgrund dieses Urteiles gegen sie vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Streitwert:              9129,51

(Tagesordnungspunkt 2: 3752,40 €

{dabei:              1. Beschlussantrag: 3482,40 €

                            2. Beschlussantrag: 150,00 €

                            3. Beschlussantrag: 120,00 €}

Tagesordnungspunkt 3: 5377,11 €)

Tatbestand

Die Klägerin wendet sich mit mit ihrer Anfechtungsklage gegen eine Weiterbestellung der Verwalterin, gegen eine Erhöhung der Verwaltergebühren für die Wohnungseinheiten sowie die Garageneinheiten und außerdem gegen den Abrechnungsbeschluss 2017.

Die Klägerin bildet zusammen mit dem Beklagten die bereits seit 2003 von der Firma B Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Aachen, verwaltete Wohnungseigentümergemeinschaft Gstraße 11 in K. Dabei ist die Klägerin Eigentümerin von einer Wohnungseinheit und drei Garageneinheiten.

Nach der maßgeblichen Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, beurkundet vor dem Notar T D U am 10.09.2002, UR.Nr. 3041 für 2002, besteht die Anlage aus 5 Wohnungs- und 8 Garageneinheiten. Soweit in der Teilungserklärung von einer Tiefgarage die Rede ist, sind tatsächlich nur selbstständige Garagen errichtet worden. Dazu regelt die Gemeinschaftsordnung in § 12 Abs. 2 dd), dass die Verwaltergebühren für Wohnungen im Verhältnis der Anzahl der Sondereigentumseinheiten, und in § 12 Abs. 2 de), dass die Verwaltergebühren für Pkw-Einstellplätze in der Tiefgarage im Verhältnis der Anzahl der Teileigentumseinheiten, sowie in § 12 Abs. 2 df), dass unter anderem die Kosten Instandsetzungen Tiefgarage im Verhältnis der Miteigentumsanteile Tiefgarage verteilt werden. Weiter bestimmt § 15 Abs. 6 der Gemeinschaftsordnung, dass sich das Stimmrecht nach den Miteigentumsanteilen bestimmt.

In der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung vom 19.11.2019 beschlossen die Wohnungseigentümer unter Tagesordnungspunkt 2 (Weiterbestellung der Firma B GmbH und Erhöhung der Verwaltervergütung) die Annahme der folgenden, drei Beschlussanträge, wobei über den 1. Beschlussantrag sämtliche Eigentümer, über den 2. Beschlussantrag nur sämtliche Eigentümer von Wohnungseinheiten und über den 3. Beschlussantrag nur sämtliche Eigentümer von Garageneinheiten abgestimmt haben:

1.       Beschlussantrag: Die Firma B Gesellschaft mit beschränkter Haftung, vertreten durch ihren Geschäftsführer L Z, S Straße 21 in 00000 K, wird vom 01.01.2020 bis 31.12.2024 als WEG-Verwalter weiterbestellt.

2.       Beschlussantrag: Die Eigentümergemeinschaft der Wohnungseigentümer beschließt die Erhöhung der Verwaltervergütung für die Wohneinheiten in Höhe von derzeit 18,00 €/Einheit/Monat/netto auf 19,00 €/Einheit/Monat/netto zum 01.01.2020. Über eine erneute Anpassung der Vergütung soll in der Eigentümerversammlung 2024 entschieden werden.

3.       Beschlussantrag: Die Eigentümergemeinschaft der Garageneigentümer beschließt die Erhöhung der Verwaltervergütung für die Garagen in Höhe von derzeit 3,26 €/Garage/Monat/netto auf 3,76 €/Einheit/Monat/netto zum 01.01.2020. Über eine erneute Anpassung der Vergütung soll in der Eigentümerversammlung 2024 entschieden werden.

Unter Tagesordnungspunkt 3 dieser Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer:

Die vorgelegten Gesamt- und Einzelabrechnungen für den Zeitraum vom 01.01.2017 sowie einschließlich 31.12.2017 werden angenommen, genehmigt und sofort fällig gestellt. Soweit der Verwalterin eine Lastschrifteinzugsermächtigung erteilt wurde, erfolgt die Verrechnung der sich aus den Einzelabrechnungen ergebenden Abrechnungsergebnisse zum 15.01.2020. Die Auszahlung von Guthaben aus der Hausgeldabrechnung erfolgt ebenfalls zum vorstehenden Termin der Verrechnung.

Die Klägerin trägt vor, bei der Verwalterwahl seien die erforderlichen Kernpunkte nicht festgelegt werden. Die Vergütung sei nicht festgehalten, sondern werde erst danach beschlossen. Sondervergütungen aus dem Verwaltervertrag würden nicht erwähnt.

Es werde gesondert nach unterschiedlichen Abstimmungsmodi abgestimmt; der Verwalter lasse einmal so und einmal so abstimmen. Es sei eine Untergemeinschaft gebildet worden und insoweit hätten allein die Garageneigentümer das Stimmrecht.

Der Verwalter fertige nicht einmal ordnungsgemäße Protokolle. So habe er als Zeitpunkt der Versammlung statt dem 19.12.2019 den 19.11.2019 angegeben, um offensichtlich den falschen Eindruck zu erwecken, es könne keine Anfechtung vorgenommen werden.

Auch habe der Verwalter erst am 19.12.2019 und damit verspätet über die Wohngeldabrechnungen 2017 und 2018 abgerechnet. Tatsächlich sei die Abrechnung bis spätestens Mai des nachfolgenden Jahres vorzulegen. Auch die Eigentümerversammlungen lasse der Verwalter immer erst am Ende des Jahres vornehmen.

Offensichtlich würden der Verwalter und die Gemeinschaft ohne Beschlussfassung den alten Verwaltervertrag weiterlaufen lassen wollen. In diesem seien aber in mehreren Punkten unwirksame Klauseln enthalten.

Die beschlossene Jahresabrechnung 2017 sei unrichtig. Darin seien Kosten aus einem gerichtlichen Verfahren enthalten, welche nach einem Vergleich alleine die Beklagten zu tragen hätten. Es werde aber die Klägerin mit Kosten aus diesem Prozess belastet. Außerdem seien in der Abrechnung die Garageneigentümer mit nicht vereinbarten Sonderkosten der Verwaltung belastet, welche deshalb nur der Gesamtgemeinschaft in Rechnung gestellt werden könnten. Darüber hinaus seien diese Sonderkosten auch unangemessen.

Die Klägerin beantragt,

1. den in der Eigentümerversammlung vom 19.12.2019 der Wohnungseigentümergemeinschaft Gstraße 11, 00000 K zu Tagesordnungspunkt 3) gefassten Beschluss für unwirksam zu erklären.

2. den in der Eigentümerversammlung vom 19.12.2019 der Wohnungseigentümergemeinschaft Gstraße 11, 00000 K zu Tagesordnungspunkt 2) gefassten Beschluss für unwirksam zu erklären.

Die Beklagten anerkennen die Klage in Bezug auf den Beschluss unter Tagesordnungspunkt 2, 3. Beschlussantrag und beantragen im Übrigen,

              Klageabweisung.

Die Beklagten tragen vor, die Mehrheit der Eigentümer sei für eine Weiterbestellung der Verwalterin, welche bereits seit 17 Jahren für die Gemeinschaft tätig sei. Diese Verwalterin sei auch nicht ungeeignet.

Bei dem falschen Datum 19.11.2019 handele es sich um einen reinen Schreibfehler bei der Abfassung des Protokolls. Dadurch sei die Klägerin nicht an ihrer Anfechtungsklage gehindert gewesen, da deren Prozessbevollmächtigter, wenn auch verspätet, es ja dann doch zur Versammlung geschafft habe.

Die Eckdaten des Verwaltervertrages seien auch im Bezug auf das Verwalterhonorar bekannt gewesen. Dieses ebenso wie die von der Verwalterin gewünschte Erhöhung ergeben sich aus dem Protokoll. Das bisherige Verwalterhonorar sei ohnehin jedem bekannt gewesen.

Die Überprüfung der AGB-rechtlichen Bedenken der Klägerin finde nicht im Anfechtungsprozess gegen die (Weiter-) Bestellung statt, sondern im Nachgang. Im Übrigen handele es sich um den Verwaltervertrag aus der erstmaligen Bestellung im Jahr 2003, welcher den Veröffentlichungen des Haufe-Verlages entnommen sei.

Die Abrechnungen seien von einem Wohnungseigentumsverwalter so rechtzeitig aufzustellen, dass vermietende Eigentümer noch fristgerecht mit ihren Mietern abrechnen können. Zwar sei die Jahresabrechnung 2018 tatsächlich erst relativ spät, nämlich mit der Versendung der Einladungen zur Eigentümerversammlung vom 19.12.2019 an die Miteigentümer versandt worden. Aufgestellt gewesen sei sie bereits lange zuvor. Die Wohnungseigentümer hätten aber seit Anfang Dezember 2019 noch diesen Monat Zeit zur Abrechnung mit den Mietern gehabt. Die Jahresabrechnung 2018 habe den Eigentümern bereits seit dem November 2018 vorgelegen. Im Einvernehmen mit den Eigentümern hätte die Verwalterin aber davon abgesehen, darüber beschließen zu lassen, weil es bis heute rechtshängige Streitigkeiten mit der benachbarten Wohnungseigentümergemeinschaft Gstraße 10 über angeblich von der streitgegenständlichen Wohnungseigentümergemeinschaft zu übernehmende Betriebskosten für die Nutzung einer Grunddienstbarkeit gebe. Die Eigentümerversammlung selbst habe im auf das Abrechnungsjahr folgenden Jahr immer noch rechtzeitig stattgefunden.

Der Hintergrund dessen, dass die Verwalterin in den Eigentümerversammlungen vom 19.12.2019 und vom 16.01.2020 bei gleichartigen Fragen unterschiedliche Abstimmungsmodi gewählt hatte, liege daran, dass die Verwalterin nach Veranlassung einer rechtlichen Überprüfung ihre Auffassung zur Auslegung der Gemeinschaftsordnung geändert habe. Letztlich maßgeblich sei aber § 15 Z. 6 der Gemeinschaftsordnung, nach welchem sich das Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen richte. Nach der nun korrigierten Auslegung hätte sich hinsichtlich des Beschlusses zur Erhöhung der Verwaltergebühr für die Wohnungen am Beschlussergebnis ohnehin nichts geändert; hinsichtlich der Erhöhung der Verwaltergebühren für die Garagen erfolge deshalb das Teilanerkenntnis.

Die Anfechtung gegen die Jahresabrechnung 2017 greife nicht durch.

Der Klägerin würden keine Kosten aus dem Vorprozess belastet; vielmehr betrage deren Anteil bei der Kostenposition Kosten Beschlussanfechtung 0,00 €. Der Vortrag der Klägerin zu Sonderkosten der Verwaltung für die Garagen sei bereits nicht substantiiert. Jedenfalls aber seien auch fälschlicherweise verursachte oder getätigte Geldabgänge in die Abrechnung einzustellen.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Akteninhalt Bezug genommen

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist, soweit sie nicht anerkannt wurde, nicht begründet.

Gegen die Wiederbestellung der Verwalterin spricht nicht, dass diese ungeeignet wäre; auch ist die Erhöhung der Verwaltergebühr für die Wohnungen nicht zu beanstanden. Die Jahresabrechnung 2017 begegnet keinen Bedenken.

Formelle Bedenken gegen die angefochtenen Beschlussfassungen bestehen nicht.

Soweit die Klägerin eine Anwesenheit des Beklagtenvertreters in einer Eigentümerversammlung anspricht, betrifft dies nun, nach dem Vortrag der Klägerin vom 12.05.2020 unstreitig nicht die streitgegenständliche Versammlung.

Die Frage der richtigen Stimmenzählung bei nur die Wohnungen oder nur die Garagen betreffenden Beschlussgegenständen kann hier ebenfalls dahinstehen. Insoweit nämlich ist unstreitig, dass es für das festgestellte und bekannt gegebene Beschlussergebnis zu Tagesordnungspunkt 2, 2. Beschlussantrag im Ergebnis keine Rolle spielt, ob dort nur die Miteigentumsanteile der Wohnungen oder auch die Miteigentumsanteile der Garagen gezählt werden.

Die eigentliche Wiederbestellung der Verwalterin unter Tagesordnungspunkt 2, 1. Beschlussantrag widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Klägerin wirft der Verwalterin zwar teilweise zu Recht Fehler bei der bisherigen Ausübung ihres Verwalteramtes vor. Diese Fehler führen aber nicht dazu, dass die Mehrheitsentscheidung zur Wiederbestellung der langjährigen Verwalterin für ungültig zu erklären wäre.

Gegen den Verwalterbestellungsbeschluss spricht nicht, dass die wesentlichen Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrages nicht hinreichend geregelt waren.

Im Ausgangspunkt ist zwischen den Parteien unstreitig, dass sich die hierfür maßgeblichen Grundsätze aus der Entscheidung BGH NJW 2015, 1378 ff. ergeben. Danach müssen auch unter Berücksichtigung der Trennungstheorie bei der Bestellung des Verwalters die wirtschaftlichen Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrages (Laufzeit und Vergütung) in derselben Eigentümerversammlung in wesentlichen Umrissen geregelt werden. Da es sich bei der Verwalterbestellung und dem Abschluss des Verwaltervertrages bzw. der Beschlussfassung hierüber um verschiedene Rechtsakte handelt, müssen diese aber nicht in einer einzigen Beschlussfassung verknüpft sein. Jedoch ist es erforderlich, dass beide Beschlüsse in derselben Eigentümerversammlung erörtert und gefasst werden (so schon BGH NJW 2012, 3175 ff.), um so der Minderheit der Wohnungseigentümer die Wahrnehmung ihrer Rechte nicht unnötig zu erschweren. Diese nämlich müssen angesichts des drohenden Fristablaufes der Anfechtungsklage gegen den Bestellungsbeschluss rechtzeitig in Kenntnis dieser wesentlichen wirtschaftlichen Eckpunkte des Verwaltervertrages sein.

Hier ergibt sich die Bestelldauer unmittelbar aus der angefochtenen Beschlussfassung. Die bisherige Verwaltervergütung ist angesichts der nur erfolgten Wiederbestellung jedem Wohnungseigentümer ohnehin bekannt und ergibt sich zudem aus den hier ebenfalls angefochtenen Beschlüssen zur Erhöhung der Verwaltervergütung, in welchen jeweils die derzeit maßgebliche Vergütung genannt ist. Ebenso war in der Eigentümerversammlung bekannt, dass die Verwalterin eine Erhöhung ihrer Gebühren gewünscht hat. Über diese Frage wurde dann auch ebenfalls in der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung abgestimmt. Damit war der nach der Entscheidung BGH NJW 2015, 1378 ff. zu verfolgende Schutzzweck für die Klägerin gewahrt. Im Verwaltervertrag geregelte Sondervergütungen für einzelne Verwalterleistungen können dabei dahinstehen. Diese betreffen nicht die grundsätzliche Verwaltervergütung, sondern lediglich isolierte Einzelfragen. Wenn der Abschluss dieses Verwaltervertrages nicht beschlossen wird, besteht auch keine Berechtigung für solche Sondervergütungen. Wenn dagegen eine solche Beschlussfassung noch später erfolgt, kann diese von der Klägerin auch noch gesondert angefochten werden. Für die schutzwürdige Überlegung der Klägerin, ob sie die eigentliche Verwalterbestellung anfechten will oder nicht, spielen diese Detailpunkte dagegen keine wesentliche Rolle. Eine AGB-Kontrolle derartiger Klauseln des Verwaltervertrages und damit auch eine Überprüfung der Angemessenheit von Sonderhonoraren erfolgt ohnehin erst zum Zeitpunkt der Anwendung dieses Vertrages (BGH WuM 2020, 111 ff.).

Weiter hat sich die nun erneut bestellte Firma B Gesellschaft mit beschränkter Haftung im Ergebnis auch nicht als ungeeignet für das Verwalteramt erwiesen.

Dies wäre insbesondere dann der Fall, wenn die erneut bestellte Verwalterin bereits in der Vergangenheit derart schwere Pflichtverletzungen begangen hätte, aus welchen sich eine solche Ungeeignetheit ergibt.

Alleine die fehlerhafte Angabe im Protokoll zum Zeitpunkt der Versammlung (19. November 2019) rechtfertigt einen derartigen Vorwurf nicht. Es liegt ferne, dass die Verwalterin hierdurch einzelnen Wohnungseigentümern die Erhebung einer Anfechtungsklage erschweren wollte, weil sie so eine bereits abgelaufene Klagefrist vorspiegelt. Ladungsfehler wurden nicht vorgetragen. Deshalb waren sämtliche Wohnungseigentümer in Kenntnis des tatsächlichen Datums der Eigentümerversammlung. Die Klägerin war auf der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung sogar durch ihren anwesenden Verfahrensbevollmächtigten vertreten.

Dagegen trifft der Vorwurf der Klägerin zu, dass die Jahresabrechnungen 2017 und 2018 von der Verwalterin zu spät aufgestellt wurden. In Ermangelung einer in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten oder im Verwaltervertrag festgelegten Fälligkeit der Pflicht zur Aufstellung der Jahresabrechnungen bestimmt sich diese gemäß § 271 Abs. 1 BGB aus den Umständen. Damit ist nach allgemeiner Meinung eine Jahresabrechnung durch den Verwalter innerhalb von regelmäßig 3 bis 6 Monaten nach Ablauf des Wirtschaftsjahres aufzustellen (Bärmann-Becker 14. Aufl. § 28 Rn. 105a). Hier dagegen trägt die Beklagte sogar selbst vor, die Jahresabrechnungen 2017 und 2018 jeweils erst im November des Folgejahres an die Eigentümer übersandt zu haben, wobei die Klägerin zudem einen Erhalt der Jahresabrechnung 2017 noch im Jahr 2018 bestreitet. Abzustellen ist im Ergebnis jedenfalls frühestens auf eine Übersendung der Abrechnungen, nicht auf eine ggf. frühere Erstellung im System der Verwalterin. Es genügt nämlich nicht, dass die Verwalterin lediglich in ihrem internen Abrechnungssystem eine Abrechnung vorbereitet. Vielmehr müssen die Wohnungseigentümer auch in deren Kenntnis sein. Insoweit kann dahinstehen, ob diese Eigentümer eine Einsicht in die Verwalterunterlagen nehmen müssten. Die Beklagten tragen nämlich nicht vor, dass eine solche Einsichtnahme bereits jeweils vor dem November des auf das Abrechnungsjahr folgenden Jahres erfolgreich gewesen wäre. Zwar ist den Beklagten recht zu geben, dass es im Falle einer Übersendung der Jahresabrechnungen im November des Folgejahres letztlich noch nicht zur wirtschaftlichen Schäden für vermietende Eigentümer kommen dürfte, da diese dann noch einen Monat Zeit hätten, um rechtzeitig gegenüber ihren Mietern Betriebskostenabrechnungen zu erstellen. Dies ändert aber nichts daran, dass die Verwalterin nicht über 10 Monate verstreichen lassen durfte, bis sie die Wohnungseigentümer in Kenntnis der Abrechnungen setzt (dazu Bärmann-Becker 14. Aufl. § 26 Rn. 240), sodass diesen nur noch wenig Zeit für die eigene Abrechnung mit Mietern bleibt. Außerdem verfügen die Wohnungseigentümer so erst viel zu spät über für die Abgabe ihrer Steuererklärung erforderliche Angaben. Für die Annahme fehlerhaften Verwalterhandelns kommt es also gar nicht mehr darauf an, ob die Klägerin die Abrechnung 2017 noch im Jahr 2018 erhalten hat. Dabei ist diese verspätete Erstellung der Jahresabrechnungen auch nicht mit dem Streit der Eigentümer des Nachbarobjektes Gstraße 10 bezüglich der Kosten für eine Grunddienstbarkeit zu rechtfertigen. Bei einer wohnungseigentumsrechtlichen Jahresabrechnung handelt es sich um eine reine Einnahmen- / Ausgabenabrechnung. Es kommt deshalb nicht darauf an, ob tatsächlich getätigte Ausgaben wirklich auch hätten bezahlt werden müssen, bzw. ob noch offene Forderungen aus dem Abrechnungsjahr zu zahlen sind. Maßgeblich ist vielmehr, was im Wirtschaftsjahr tatsächlich bezahlt wurde. Dies aber steht als reine Tatsache fest und hängt deshalb nicht von der Klärung eines Rechtsstreites mit Nachbareigentümern ab.

In diesen Zusammenhang gehört der weitere Vorwurf der Klägerin, die Eigentümerversammlungen würden jeweils erst im November und damit zu spät stattfinden. Insoweit regelt § 24 Abs. 1 WEG nur, dass Eigentümerversammlungen mindestens einmal im Jahr stattzufinden haben. Hier  liegt es allerdings nahe, die eine, ordentliche Eigentümerversammlung des Kalenderjahres zeitnah nach der Vorlage der Jahresabrechnungen stattfinden zu lassen. Letztlich kommt diesem Umstand neben der verspäteten Erstellung der Jahresabrechnungen durch die Verwalterin aber ohnehin kein wesentliches, eigenes Gewicht zu.

Ebenso trifft der Vorwurf der Klägerin zu, dass die Verwalterin als Versammlungsleiterin in der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung Fehler bei der rechtlichen Bewertung des Stimmrechtes einzelner Eigentümer bzw. bei der Auszählung der Abstimmung zum Zwecke der Feststellung und Bekanntgabe eines Beschlussergebnisses gemacht hat. Nach der maßgeblichen Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung kommt nämlich sämtlichen Eigentümern gemäß § 15 Abs. 6 der Gemeinschaftsordnung über sämtliche Beschlussgegenstände ein Stimmrecht mit der Gewichtung des jeweiligen Miteigentumsanteiles zu. Untergemeinschaften sind nach den Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung nicht eingerichtet. Lediglich finden sich in § 12 Abs. 2, dd) bis df) der Gemeinschaftsordnung differenzierte Regelungen zur Kostentragung bezüglich der Sondereigentumseinheiten verbunden mit Wohnungen und derjenigen mit Garagen. Dies aber betrifft lediglich die Kostentragung. Es hat keine Auswirkungen auf das Stimmrecht. Ausdrücklich angeordnet ist solches nicht. Vielmehr differenziert der sich mit dem Stimmrecht befassende § 15 der Gemeinschaftsordnung hierzu gerade nicht. Soweit in Rechtsprechung und Literatur zumindest früher teilweise ein sogenanntes Betroffenheitsstimmrecht diskutiert wurde, ist diesem in seiner Allgemeinheit schon wegen der über § 10 Abs. 8 WEG letztlich geltenden Außenhaftung sämtlicher Eigentümer zumindest für ausgabenrelevante Beschlüsse nicht generell zu folgen (dazu Bärmann-Merle 14. Aufl. § 25 Rn. 106 m.w.N.). Allerdings ändert diese Vorschrift der WEG-Novelle 2007 zur Außenhaftung nichts daran, dass bei in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Untergemeinschaften diesen auch die Kompetenz eingeräumt werden kann, unter Ausschluss der anderen Eigentümer alleine über die Durchführung von mit Kosten verbundenen Instandhaltungs-, Instandsetzung-, und Sanierungsmaßnahmen zu beschließen (BGH NJW 2018, 1309 ff.). Dies setzt aber, wie es auch in dem vom BGH entschiedenen Sachverhalt der Fall war, voraus, dass die Installation derartiger Untergemeinschaften klar, eindeutig und zweifelsfrei geregelt sein muss. Eine solche Vereinbarung kann auch in einer stillschweigenden Kompetenzverlagerung durch eine angeordnete Kostentrennung liegen (BeckOK WEG-Müller, Maximilian A. Stand 01.02.2020 § 10 Rn. 31 ff.). Nichts anderes ergibt sich im Übrigen auch aus der von der Beklagten zitierten Entscheidung BayObLG, DNotZ 1985, 414, nämlich Urteil vom 25.07.1984 - 2 Z 57/84, BeckRS 9998, 89788. Grund dafür, dass nach dieser Entscheidung von der Stimmabgabe Ausgeschlossene überhaupt nicht zu Eigentümerversammlung eingeladen werden müssen, war eine in der Vereinbarung angeordnete getrennte Verwaltung. Hier dagegen findet sich in der Gemeinschaftsordnung überhaupt nichts zur Anordnung von Untergemeinschaften. Lediglich wird nur für drei, besonders herausgegriffene Kostenpositionen eine Kostentragung alleine der Garageneigentümer angeordnet. Dies reicht nicht aus, lediglich aus dieser Regelung zur Kostentragung auch eine konkludente Beschluss Regelung nur für eine sonst überhaupt nicht erwähnte Untergemeinschaft anzunehmen. Vielmehr verbleibt es bei einer objektiven/normativen Auslegung der Gemeinschaftsordnung nur beim eigentlichen Regelungsinhalt des reinen Kostenverteilungsschlüssels. Im Ergebnis hätten bei der Abstimmung über die Tagesordnungspunkte 2, 2. Beschlussantrag und 3. Beschlussantrag deshalb jeweils sämtliche Eigentümer abstimmen dürfen. Tatsächlich hat die Verwalterin hier dagegen lediglich einmal die Eigentümer von Wohnungen und einmal die Eigentümer von Garagen abstimmen lassen. Dies war also fehlerhaft.

Dahinstehen können dagegen wiederum die Angriffe der Klägerin gegen den bisher von der Verwalterin verwandten Verwaltervertrag aufgrund AGB-rechtlicher Bedenken. Eine solche AGB-Kontrolle der Klauseln eines Verwaltervertrages ist ohnehin nicht in der hier zu entscheidenden Anfechtungsklage gegen den Verwalterbestellungsbeschluss und auch nicht in der Anfechtungsklage gegen den Beschluss zur Ermächtigung von Wohnungseigentümern zum Abschluss des Verwaltervertrages, sondern erst bei der Anwendung des Vertrages vorzunehmen (BGH WuM 2020, 111 ff,). Allerdings ist der Klägerin recht zu geben, dass nach dieser Entscheidung bezüglich des Verwalterhonorars sehr wohl zu prüfen ist, ob durch das konkrete Gesamtgefüge der Grund- und der Sondervergütungen sowie der festzustellenden üblichen Entgelte für solche Leistungen das Gestaltungsermessen der Wohnungseigentümer überschritten ist. Dies aber ist hier nicht der Fall. In § 6 b des Verwaltervertrages ist zwar eine ganze Reihe sondervergütungspflichtige Zusatzleistungen vorgedruckt; dafür geltende Sondervergütungssätze sind aber nicht in das Vertragsformular eingetragen. Im Ergebnis können deshalb für die dort genannten Leistungen keine Sondervergütungen verlangt werden, so dass durch diese auch nicht das Gesamtgefüge der Verwaltervergütung ermessensfehlerhaft werden kann. Konkret verweist die Klägerin lediglich für Mahnungen auf eine schon vorgedruckte Sondervergütung i.H.v. 5,00 €. Aber bereits die geringe Höhe dieses Betrages zeigt, dass diese Sondervergütung keine Auswirkungen auf das Gesamtvergütungsgefüge haben kann.

Im Ergebnis wirft die Klägerin der Verwalterin deshalb zu Recht nur vor, die Jahresabrechnungen 2017 und 2018 verspätet erstellt sowie dann die darüber abstimmenden, ordentlichen Eigentümerversammlungen erst sehr spät im Jahr einberufen zu haben und in der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung teilweise die Gemeinschaftsordnung zur Bestimmung des jeweiligen Stimmrechtes nicht richtig ausgelegt zu haben. Hierbei handelt es sich jeweils um Pflichtverletzungen im Rahmen der bisherigen Verwalterbestellung, welche bei der auf dem Erkenntnisstand zum Zeitpunkt der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung durchzuführenden Beurteilung der Frage, ob die Verwalterin für ihr Amt ungeeignet ist, zu berücksichtigen sind. Bei der Wiederbestellung einer Verwalterin handelt es sich aber um eine Frage ordnungsmäßiger Verwaltung, bei welcher Eigentümern ein Ermessen zukommt. Das Gericht kann im Rahmen einer Anfechtungsklage einen Beschluss zu einer derartigen Verwaltungsmaßnahme nur dann für ungültig erklären, wenn die Grenzen dieses Ermessens überschritten sind. Dies aber ist hier nicht der Fall. Der Fehler der verspäteten Erstellung der Jahresabrechnungen wiegt zwar deshalb schwer, weil er sich für das Abrechnungsjahr 2018 nun bereits wiederholt ereignet hat. Im Ergebnis allerdings dürfte es noch nicht zu Schäden der einzelnen Wohnungseigentümer gekommen sein. Wenn auch der von dem Beklagten geschilderte Hintergrund des Streites mit dem Nachbarobjekt Gstraße 10 diese verspätete Erstellung der Jahresabrechnungen nicht rechtfertigen kann, beschreibt er doch den Hintergrund dieses Fehlers und relativiert deshalb wieder sein Gewicht. Letztlich aber handelt es sich vor allem nur um eine punktuelle Pflichtverletzung des Verwalters, welche deshalb nicht allzu wesentlichen in das Gewicht fällt, und von welcher generell auch erwartet werden kann, dass die Verwalterin auf dieses Verfahren lernfähig reagiert und diesen Fehler innerhalb der erneuten Bestelldauer nicht wiederholt. Gleiches gilt für die fehlerhafte Stimmzählung bezüglich der nur Wohnungen oder nur Garagen betreffenden Beschlüsse. Insoweit muss die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung ausgelegt werden. Zu dieser Auslegungsfrage besteht in Rechtsprechung und Literatur Streit. Deshalb kann die Ungeeignetheit einer - auch professionellen - Verwalterin nicht damit begründet werden, dass sie sich hier zu der nicht vom jetzt zuständigen Gericht vertretenen Lösung entschieden hat. Auch bei diesem Punkt ist zu berücksichtigen, dass grundsätzlich eine Lernfähigkeit einer Verwalterin angenommen werden kann. Tatsächlich hat diese, was allerdings bei der angefochtenen Beschlussfassung noch nicht bekannt war, so zwischenzeitlich auch Rechtsrat eingeholt. Im Ergebnis rechtfertigen diese beiden Fehler deshalb nicht eine Ungültigerklärung des Beschlusses der Mehrheit zur Wiederbestellung der seit  immerhin 17 Jahren für die Gemeinschaft tätigen Verwalterin, weil eine weitere Zusammenarbeit mit dieser den Wohnungseigentümern nicht zugemutet werden könnte.

Gegen die Erhöhung der Verwaltergebühr für die Wohnungen selbst hat die Klägerin nichts eingewandt. Ausgehend von der Größe der Wohnungseigentumsanlage ist nach der eigenen Marktkenntnis des Gerichtes eine nun geltende Verwaltergebühr von 19,00 € je Einheit und Monat netto auch noch stets maßvoll.

Ausführungen zur Erhöhung der Verwaltervergütung für den Garagen erübrigen sich angesichts des abgegebenen Teilanerkenntnisses.

Auch die Angriffe der Klägerin gegen den Abrechnungsbeschluss 2017 greifen nicht durch.

Zwar trifft zu, dass bei der Erstellung einer Jahresabrechnung der Vorrang einer gerichtlichen Kostenentscheidung zu wahren ist (Bärmann-Becker 14. Aufl. 2018 § 16 Rn. 165 f.). Dass dem aber nicht genügt wurde, hat die Klägerin nicht substantiiert vorgetragen. Im Übrigen ergibt sich aus der von der Beklagten vorgelegten Jahresabrechnung 2017 ausdrücklich, dass die nicht umlagefähige Kostenposition „Kosten Beschlussanfechtung“, also wohl das Verfahren vor dem Amtsgericht Aachen 118 C 29/16,  nicht auch der Klägerin belastet wurde.

Ob durch die Verwalterin im Abrechnungsjahr zu Unrecht Sonderkosten für die Garageneigentümer entnommen wurden, spielt für den Abrechnungsbeschluss selbst keine Rolle. Auch unberechtigte Ausgaben sind Grund des Grundsatzes einer reinen Einnahmen-/ Ausgabenabrechnung in die jeweilige Abrechnung einzustellen. Maßgeblich ist dabei mit der Entscheidung BGH NJW 2011, 1364 f. der für diese Position einschlägige Umlageschlüssel und zwar ungeachtet der Frage, ob diese Ausgabe konkret berechtigt war. Die Klägerin trägt selbst vor, dass es sich um Ausgaben für die Verwaltung bezüglich der Garageneigentümer handelt. Dann aber ergibt sich aus § 12 Abs. 2 de) der Gemeinschaftsordnung, dass die Verwaltergebühren für die Pkw-Einstellplätze nach der Anzahl der Teileigentumseinheiten zu verteilen sind.

Die  Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 ZPO. Soweit der Klage nach dem Teilanerkenntnis der Beklagten stattgegeben wurde, war deren Prozessverlust geringfügig und hat auch keinen Kostensprung ausgelöst. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Ziffer 11, 711 ZPO.

Bei der Streitwertfestsetzung war gemäß § 49a GKG grundsätzlich stets von der Hälfte des Interesses der Parteien auszugehen. Zu Tagesordnungspunkt 2 ging das Gericht nach dem Protokoll von ursprünglichen Verwaltergebühren i.H.v. 18,00 € für die 5 Wohnungseigentümer und 3,26 € für die 8 Garageneigentümer je für eine Bestellzeit von 5 Jahren aus und hat hieraus die Hälfte ermittelt. Entsprechend ging das Gericht hinsichtlich des 2. Beschlussantrages und des 3. Beschlussantrages unter Tagesordnungspunkt 2 von einem Erhöhungsbetrag von 1,00 € bzw. 0,5 € aus; maßgeblich war auch hier je die Hälfte. Zu Tagesordnungspunkt 3 ging das Gericht von der Hälfte des Gesamtkostenvolumens aus.

Rechtsbehelfsbelehrung:

A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Köln, Luxemburger Straße 101, 50939 Köln, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Köln  zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Köln durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Aachen statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Aachen, Adalbertsteinweg 92, 52070 Aachen, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.