Klage auf Nebenkostennachforderung wegen fehlender Wirtschaftseinheit abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin forderte 283,87 EUR aus der Betriebskostenabrechnung 2007. Streit war, ob mehrere Häuser als zulässige Wirtschaftseinheit zusammengefasst und nach Umlageschlüsseln abgerechnet werden durften. Das AG Aachen wies die Klage ab, weil die Klägerin die Voraussetzungen der Wirtschaftseinheit nicht substantiiert dargelegt oder bewiesen hat. Eine Zusammenfassung ohne Nachweis ist unzulässig.
Ausgang: Klage auf Zahlung von Nebenkostennachforderung abgewiesen, da die Klägerin die Voraussetzungen einer Wirtschaftseinheit nicht substantiiert dargelegt hat
Abstrakte Rechtssätze
Die Zusammenfassung mehrerer Gebäude in einer Betriebskostenabrechnung setzt das Vorliegen einer Wirtschaftseinheit voraus; diese erfordert u.a. örtlichen Zusammenhang, einheitliche Verwaltung, gleichartige Nutzung und keinen wesentlichen Unterschied im Wohnwert.
Ist keine Wirtschaftseinheit gegeben, ist die Zusammenfassung mehrerer Häuser bei der Betriebskostenabrechnung unzulässig und ein Anspruch auf Nachzahlung entfällt.
Die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen der Voraussetzungen einer Wirtschaftseinheit trägt die Partei, die sich auf eine zusammenfassende Abrechnung beruft; pauschale Skizzen genügen nicht.
Auch bei möglicher formeller Unwirksamkeit der Abrechnung kann die materielle Unzulässigkeit der Zusammenfassung mehrere Gebäude zur Abweisung einer Nachforderungsforderung führen.
Tenor
In dem Rechtsstreit
hat das Amtsgericht Aachen
im vereinfachten Verfahren gemäß § 495a ZPO ohne mündliche Verhandlung am 28.02.2010
für Recht erkannt:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Darstellung eines Tatbestandes ist gemäß § 313a ZPO entbehrlich.
Entscheidungsgründe
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zahlung von 283,87 Euro gemäß § 535 Abs. 2 BGB.
Die Klägerin kann keine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 in Höhe der abgerechneten 363,89 Euro begehren.
Es kann dahinstehen, ob die Nebenkostenabrechnung formell unwirksam ist. Denn jedenfalls war die Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten gemäß dem Umlageschlüssel 2 (L-Str., 2, 4, N-Str., 4, 6, T-Str., 41, 43) und 3 (L-Str., 4) nicht zulässig.
Die Klägerin hat ihrer Darlegungs- und Beweislast, dass die Voraussetzungen für die Bildung einer Wirtschafteinheit vorlagen, nicht genügt.
Für die Zusammenfassung der Betriebskosten nach Wirtschaftseinheiten ist erforderlich, dass der Mietvertrag dem nicht entgegensteht, die Gebäude einheitlich verwaltet werden, im unmittelbaren örtlichen Zusammenhang stehen und keinen wesentlichen Unterschied im Wohnwert aufweisen sowie gleichartiger Nutzung dienen (vgl. Staudinger/Weitemeyer, BGB - Neubearbeitung 2006, § 566a Rn. 27 m.w.N.; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Auflage 2008, § 556a Rn. 10; Münchener Kommentar zum BGB/ Schmid, 5. Auflage 2008, § 556a Rn. 19). Handelt es sich nicht um eine Wirtschaftseinheit ist eine Zusammenfassung mehrerer Häuser bei der Betriebskostenabrechnung unzulässig (Staudinger/Weitermeyer, a.a.O. Rn. 28).
Die Beklagte hat den Vortrag der Klägerin, dass die Häuser, die ausweislich der Umlageschlüssel 2 und 3 zu Wirtschaftseinheiten zusammengefasst wurden, in örtlichem Zusammenhang stehen sowie denselben Eigentümer, die gleiche Nutzung, Bauwerte und Baualter aufweisen, bestritten. Die Klägerin hat lediglich eine Skizze der örtlichen Lage der Objekte vorgelegt. Sie hat keine Angaben zum Eigentum oder einer einheitlichen Verwaltung, zu Bauwert, Baualter oder Nutzung der Objekte gemacht, so dass es bereits an hinreichendem Vortrag zu den Voraussetzungen der Wirtschaftseinheit fehlt. Darüber fehlt es auch an einem Beweisantritt diesbezüglich.
Die nach den Umlageschlüsseln 2 und 3 abgerechneten Positionen übersteigen mit insgesamt 677,71 Euro den Nachforderungsbetrag aus der Nebenkostenabrechnung in Höhe von 363,89 Euro.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 713 ZPO.
Streitwert: 283,87 Euro