Klage auf Mietzinsnachzahlung wegen Modernisierungsmaßnahmen abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Vermieterin klagte auf Nachzahlung von Mietzins für Juni–August 2016; die Mieter machten wegen umfangreicher Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten Mietminderung geltend. Das Amtsgericht Aachen wies die Klage ab und erkannte ein Mietminderungsrecht in Höhe von 30 % des Bruttomietzinses an. Ein Ausschluss nach § 536 Abs. 1a BGB komme nicht zur Anwendung, weil die Vermieterin die Maßnahmen nicht als rein energetische Modernisierung nach § 555b BGB abgegrenzt und beweiskräftig dargelegt habe.
Ausgang: Klage der Vermieterin auf Mietzinsnachzahlung wegen anerkanntem Mietminderungsrecht der Mieter abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Bei erheblichen Beeinträchtigungen der Mietsache durch Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen steht dem Mieter ein der Einschränkung entsprechendes Mietminderungsrecht zu.
Der Ausschluss des Mietminderungsrechts nach § 536 Abs. 1a BGB greift nur für längstens drei Monate und nur insoweit, als es sich um energetische Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB handelt.
Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die beanspruchten Maßnahmen unter den Ausschlusstatbestand des § 536 Abs. 1a BGB fallen und gegebenenfalls einer Abgrenzung zu Instandhaltungsmaßnahmen zugänglich sind.
Lässt der Vermieter eine substantiierte Abgrenzung bzw. den entsprechenden Beweis vermissen, steht dem Mieter das Minderungsrecht zu und schließt es den Anspruch des Vermieters auf Mietzinsnachzahlung aus.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Mit der Klage verlangt die Klägerin, Vermieterin, von den Beklagten, Mietern, Mietzinsnachzahlung betreffend die Mietzinsen Juni-August 2016; wegen der Berechnung der Klageforderung wird auf den Anspruchsbegründungsschriftsatz vom 13.02.2017, dort Seite 2, Bezug genommen. In diesem Zeitraum und schon ab dem 09.03.2016 führte die Klägerin bauliche Maßnahmen im Mietobjekt durch; wegen deren Umfang wird auf das Modernisierungsankündigungsschreiben der Klägerin vom 04.12.2015 (Bl. 42 ff. d.A., Anlage K 1) Bezug genommen.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 608,35 € nebst weiteren außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 147,56 €, also insgesamt 755,91 €, nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 08.11.2016 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten berufen sich auf ein Mietminderungsrecht wegen der baulichen Maßnahmen.
Wegen der weiteren Einzelheiten im Vorbringen der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Die Klägerin hat keinen Zahlungsanspruch gegen die Beklagten als Gesamtschuldner aus Mietvertrag iVm §§ 421, 427, 549, 535 BGB.
Denn es ist davon auszugehen, dass den Beklagten im Hinblick auf die Beeinträchtigungen durch die „Modernisierungsmaßnahmen“ in dem Zeitraum von Juni – August 2016 ein Mietminderungsrecht in Höhe von 30 % des Bruttomietzinses zustand. Die von den Beklagten dargestellten massiven Beeinträchtigungen werden von der Klägerin nicht (maßgeblich) bestritten, erschienen im Übrigen aufgrund des Umfanges der angekündigten durchgeführten Maßnahmen auch nicht ernsthaft bestreitbar. Einem Mietminderungsrecht steht § 536 Abs. 1a BGB nicht entgegen, zumal danach einerseits ein Mietminderungsrecht nur für die Dauer von 3 Monaten ausgeschlossen wäre (dh –streitgegenständlich- nur noch vom 01.06.-09.06.2016) und im Übrigen nur insoweit, wie es sich um eine energetische Modernisierung iSd § 555 b Nr. 1 BGB handelte (vgl. Palandt-Weidenkaff, Kommentar zum BGB, 76. Auflage 2017, § 536 BGB, Rdnr. 23a). Da vorliegend auch Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt wurden, die Klägerin indes eine Abgrenzung zu den energetischen Modernisierungsmaßnahmen unterlässt (die Klägerin ist insoweit darlegungs- und beweisbelastet, zumal sie sich auf den Ausschlusstatbestand des § 536 Abs. 1a BGB beruft), kommt auch ein Mietminderungsausschluss für die streitgegenständliche Zeit vom 01.06.-09.06.2016 nicht in Betracht.
Mithin scheidet ein Zahlungsanspruch der Klägerin aus:
| Monat | zu zahlen | gezahlt | Differenz | Rückstand |
| Guthaben | 204,15 € | - 204,15 € | - 204,15 € | |
| Miete Juni 2016 | 484,32 € | 328,21 € | 156,11 € | - 48,04 € |
| Miete Juli 2016 | 484,32 € | 472,71 € | 11,61 € | - 36,43 € |
| Gutschrift BK | 95,56 € | - 95,56 € | - 131,99 € | |
| Miete August 2016 | 489,92 € | 379,66 € | 110,26 € | - 21,73 € |
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708, 711 ZPO.
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 € übersteigt oder
b) wenn die Berufung durch das Amtsgericht Aachen zugelassen worden ist.
Der Wert des Beschwerdegegenstandes ist glaubhaft zu machen; eine Versicherung an Eides statt ist nicht zulässig.
Die Berufung muss binnen einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Aachen, Adalbertsteinweg 92, 52070 Aachen, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten. Die Gerichtssprache ist deutsch.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Aachen zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Aachen durch eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einer solchen oder einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder eine beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
Amtsgericht Aachen