Feststellung: Modernisierungsmieterhöhung wegen fehlender Nachvollziehbarkeit nach §559b BGB unwirksam
KI-Zusammenfassung
Die Kläger begehrten die Feststellung, dass die von der Beklagten erklärte Modernisierungsmieterhöhung vom 04.09.2014 nicht zu zahlen ist. Zentrale Frage war, ob die Mieterhöhungserklärung die in § 559b Abs. 1 BGB geforderte nachvollziehbare Berechnung, Erläuterung des Verteilerschlüssels und die Aufschlüsselung abgesetzter Instandhaltungskosten enthält. Das Amtsgericht hielt die Erklärung wegen widersprüchlicher, nicht zuordenbarer Beträge und fehlender Zuordnung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen für formell unwirksam; eine nachträgliche Heilung ist ausgeschlossen.
Ausgang: Feststellungsklage der Mieter, dass die Modernisierungsmieterhöhung (§ 559b Abs.1 BGB) unwirksam ist, wurde stattgegeben; Beklagte trägt die Kosten.
Abstrakte Rechtssätze
Eine Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB muss eine nachvollziehbare Berechnung des Erhöhungsbetrags, eine hinreichende Erläuterung des Verteilerschlüssels sowie nachvollziehbare Angaben zu den abgesetzten Instandsetzungskosten enthalten.
Der Vermieter muss bei der gemeinsamen Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten konkret darlegen, welche Maßnahmen als Erhaltungsarbeiten und welche als Modernisierung zu qualifizieren sind und welche Beträge jeweils als Instandsetzung abgezogen werden.
Widersprüchliche Belege, abweichende Kategorisierungen oder nicht zurechenbare Betragsangaben verhindern die erforderliche Nachvollziehbarkeit und machen die Mieterhöhungserklärung formell unwirksam.
Eine formell mangelnde Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB kann nicht durch nachträglichen Vortrag im Prozess geheilt werden; sie ist nichtig.
Zitiert von (1)
1 zustimmend
Tenor
Es wird festgestellt, dass die Kläger nicht verpflichtet sind, aufgrund der Modernisierungsmieterhöhungserklärung der Beklagten vom 04.09.2014 mit Wirkung ab dem 01.12.2014 eine um 103,06 € (von 422,15 € auf 525,21 €) erhöhte monatliche Grundmiete an die Beklagte zu leisten.
Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu leisten.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten
Tatbestand
Mit der Klage begehren die Kläger Feststellung, dass der Beklagten aus der Mieterhöhungserklärung vom 04.09.2014 kein Anspruch auf Zahlung einer um 103.06 € erhöhte Nettokaltmiete zusteht.
Die Kläger mieteten mit Mietvertrag vom 24.03.2009 zum 01.05.2009 eine im 1.OG links des Objekts R-Straße xx in xxxxx B-Stadt gelegene Wohnung von der Beklagten. Die monatliche Nettomiete beläuft sich auf 422,15 €.
Mit Schreiben vom 04.09.2014 begehrte die Beklagte eine Modernisierungsmieterhöhung um 103,06 € auf 525,21 € ab dem 01.12.2014. Dem Mieterhöhungsschreiben vom 04.09.2014, auf welches insoweit Bezug genommen wird (Bl. 85 ff. d.A.), war beigefügt eine „Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung“, ein Angebot der Firma L G GmbH vom 01.02.2014 sowie eine „Berechnung der Energieeinsparung“.
Die Kläger sind der Auffassung, dass die Mieterhöhungserklärung vom 04.09.2014 formell und materiell unwirksam sei. Insbesondere habe die Beklagte in der Modernisierungsmieterhöhung die einzelnen Kosten und Quoten hinsichtlich Instandsetzungs- und Modernisierungskosten nicht näher erläutert. Diese seien auch nicht nachvollziehbar.
Darüber hinaus behaupten die Kläger, die Instandhaltungskosten seien auch der Höhe nach unzutreffend.
Die Kläger beantragen,
festzustellen, dass die Kläger nicht verpflichtet sind, aufgrund der Modernisierungsmieterhöhungserklärung der Beklagten vom 04.09.2014 mit Wirkung ab dem 01.12.2014 eine um 103,06 € (von 422,15 € auf 525,21 €) erhöhte monatliche Grundmiete an die Beklagte zu leisten.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Ansicht, die Angaben im Mieterhöhungsschreiben vom 04.09.2014 seien ausreichend. Der Grund für die Mieterhöhung sei für den Mieter ohne weiteres nachvollziehbar.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze einschließlich der beigefügten Unterlagen ergänzend Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet.
Den Klägern haben einen Anspruch auf Feststellung, dass der Beklagten aus der Mieterhöhungserklärung vom 04.09.2014 kein Anspruch auf Zahlung einer über 422,15 € liegenden Grundmiete zusteht.
Die vorliegend zu beurteilende Mieterhöhungserklärung vom 04.09.2014 ist formell unwirksam. Sie genügt insbesondere nicht den Vorgaben des § 559 b Abs. 1 BGB. Denn eine Mieterhöhungserklärung nach § 559 b Abs. 1 BGB muss eine nachvollziehbare Berechnung des Erhöhungsbetrages und eine hinreichende Erläuterung des angegebenen Verteilungsschlüssels sowie nachvollziehbare Angaben zu den abgesetzten Kostenanteilen für Instandsetzung enthalten. Damit der Mieter in die Lage versetzt wird, dies überprüfen zu können, muss der Vermieter ihm die erforderlichen Informationen geben. Der Begründungs- und Erläuterungszwang ist daher kein Selbstzweck, sondern eine Ergänzung des Gestaltungsrechts. Es dürfen daher zwar keine überhöhten formellen Anforderungen an das Begründungserfordernis gestellt werden, jedenfalls muss aber stets das Gebot der Nachvollziehbarkeit für den Mieter gewahrt sein. Besondere Bedeutung kommt der Erläuterung dann zu, wenn – wie vorliegend – mit den Arbeiten auch Instandsetzungsarbeiten durchgeführt werden. Dann muss vom Vermieter erläutert werden, welche Arbeiten der Vermieter als Erhaltung ansieht und welche als Modernisierung. Da Erhaltungskosten nicht zu den Modernisierungskosten gehören, muss der Vermieter in der Erhöhungserklärung nachvollziehbar darlegen, welche Kosten er in welcher Höhe von den angegebenen Gesamtkosten vorab als Instandsetzungskosten in Abzug gebracht hat. Eine Mieterhöhungserklärung, die diesen Anforderungen nicht genügt, ist unwirksam.
Das hier streitgegenständliche Mieterhöhungsscheiben vom 04.09.2014 erfüllt diese Wirksamkeitsvoraussetzungen indes nicht. Es enthält insbesondere keine für den Mieter nachvollziehbare Zuordnung, welche Maßnahmen in welcher Kostenhöhe der Modernisierung und welche der Instandsetzung zuzuordnen sind.
Aus der dem Mieterhöhungsbegehren beigefügten Tabelle mit der Überschrift „Darlegung der für die Modernisierung angefallenen Kosten und Instandsetzungsanteile“ ergibt sich zwar eine Aufschlüsselung bzw Auflistung von in Abzug zu bringenden Instandhaltungskosten, diese ist jedoch unter Berücksichtigung der Gesamtumstände keineswegs in sich schlüssig und nachvollziehbar.
Darüber hinaus ist auch festzustellen, dass die auf den Belegen angegebenen Beträgen zum Teil überhaupt nicht mit den in dem Mieterhöhungsschreiben angegebene Beträgen übereinstimmen, weshalb eine Nachvollziehbarkeit in Abzug gebrachten Kosten nicht gegeben ist. Auch wurde mit abweichenden Kategorien bzw. Zuordnungen hinsichtlich einzelner Gewerke gearbeitet, weshalb die konkrete Zuordnung der Kosten zu den einzelnen Gewerken bzw. eine entsprechende Kategorisierung völlig unklar ist. So enthält beispielsweise das mit der Mieterhöhungserklärung vom 04.09.2014 vorgelegte Angebot der L G GmbH vom 01.02.2014 (Bl. 89 ff. d.A.) einen Bruttobetrag für Instandhaltungsarbeiten der R-Straße x-xx in B-Stadt einen Bruttobetrag in Höhe von 30.916,80. In der ebenfalls dem Mieterhöhungsschreiben beigefügten tabellarischen Auflistung (Bl. 87 d.A.) findet sich hingegen als Summe für in Abzug zu bringende Modernisierungskosten ein Betrag in Höhe von 37.805,39 €. Dieser abweichende Betrag ist durch die vorgelegten Belege gerade nicht nachvollziehbar dargelegt, sondern widersprüchlich. Auch enthalten die in dem Angebot der Firma G GmbH dargelegten Arbeiten völlig andere und somit nicht dem Mieterhöhungsschreiben zuordnenbare Kategorisierungen. Beispielhaft werden dort Arbeiten aufgeführt und beziffert wie „Arbeitsgerüste“, „Anstrich Sto Lotusan G hell getönt“, „Stahlkellerfenster reinigen, streichen“ etc. In der tabellarischen Auflistung finden sich dann jedoch völlig andere Kategorisierungen von Instandhaltungsaufwendungen wie zum Beispiel „ Baunebenkosten“, „Einbau Aluminiumhaustür mit Wärmeschutzverglasung“ “Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten“. Wie sich die für diese Arbeiten insgesamt angesetzten in Abzug zu bringenden Instandhaltungskosten im Einzelnen zusammensetzten ist daher nicht im Ansatz nachvollziehbar dargelegt. Die demnach ausschließlich erfolgte Aufführung der Gewerke und Rechnungsendbeträge ist indes nicht ausreichend. Eine Nachprüfung durch den Mieter, ob es sich tatsächlich um bloße Instandsetzungsarbeiten handelt bzw. in welchem konkreten Umfang Instandsetzungsarbeiten mitberücksichtigt sind, ist dadurch nicht gewährleistet.
Eine schlüssige Angabe von Gesamtkosten, Kosten der einzelnen Maßnahmen sowie deren Umrechnung auf das konkrete Mietobjekt und der zu Grunde gelegte Verteilerschlüssel und im Anschluss daran eine plausible und nachvollziehbare inhaltliche Trennung von Instandhaltungsmaßnahmen ist vor diesem Hintergrund insgesamt gerade nicht gegeben.
Eine abweichende Beurteilung rechtfertigt auch nicht, dass die Klägerin mit Schreiben vom 15.10.2013 (Bl. 72 ff. d.A.) im Rahmen der Ankündigung von Modernisierungsarbeiten Angaben zu einzelnen durchzuführenden Modernisierungsarbeiten gemacht und auf diese im Rahmen des Mieterhöhungsschreibens vom 04.09.2014 Bezug genommen hat.
Auch dort ist wieder eine völlig abweichende Kategorisierung von Instandhaltungsmaßnahmen vorgenommen, die eine Zuordnung zu den später bezifferten abzuziehenden Kosten nicht ermöglicht.
Eine nachträgliche Heilung des Mangels der Mieterhöhungserklärung durch entsprechenden Vortrag im Verfahren ist nicht möglich; eine Mieterhöhung, die den Anforderungen des § 559 b Abs. 1 BGB nicht entspricht, ist nichtig.
Die prozessualen Nebenentscheidungen basieren auf § 91 Abs. 1 ZPO und §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Der Streitwert wird auf 4.328,52 € festgesetzt.
Rechtsbehelfsbelehrung:
A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Aachen, Adalbertsteinweg 90, 52070 Aachen, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Aachen zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Aachen durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Aachen statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Aachen, Adalbertsteinweg 92, 52070 Aachen, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.