Klage auf Mietnachzahlung abgewiesen wegen Mietminderung und Zurückbehaltung
KI-Zusammenfassung
Der Vermieter klagte auf Zahlung einbehaltener Mieten und auf Zugang zur Wohnung zur Mängelbeseitigung. Die Mieter hatten wegen undichter Duschfugen 10% Minderung vorgenommen und Teile der Miete bis zum Dreifachen der Minderung einbehalten. Das Gericht hält die Minderung, den Einbehalt und die Verweigerung des Termins für gerechtfertigt, da Ersatzunterkunft und Vorschussanspruch nach §555a BGB bestanden.
Ausgang: Klage des Vermieters auf Nachzahlung und Zugang zur Wohnung abgewiesen; Mieter waren zur Minderung, Ersatzunterkunft und teilweisem Einbehalt berechtigt.
Abstrakte Rechtssätze
Eine Mietminderung ist gerechtfertigt, wenn ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache in nicht unerheblichem Maß beeinträchtigt.
Nach § 555a Abs. 3 BGB sind erforderliche Kosten für eine vorübergehende Ersatzunterkunft zu ersetzen, wenn die Wohnungsnutzung wesentlich eingeschränkt ist.
§ 555a Abs. 3 Satz 2 BGB verleiht dem Mieter einen Anspruch auf Vorschuss; leistet der Vermieter diesen nicht, kann der Mieter erforderliche Gegenmaßnahmen treffen.
Ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB kann der Mieter zur Durchsetzung seiner Ansprüche aus Mietminderung und Ersatzunterkunft ausüben; die Höhe des Einbehalts richtet sich nach dem Umfang der Minderung und den erforderlichen Aufwendungen.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Tatbestand
Die Beklagten sind Mieter des Klägers zu einer Wohnung im Objekt W-Straße 26 in B-Stadt.
In der streitgegenständlichen Mietwohnung wurden an einer Seite der Dusche die Fliesenfugen undicht und lassen Feuchtigkeit durch, wodurch Feuchtigkeitserscheinungen an der gegenüberliegenden Flurwand aufgetreten sind. Diesen Mangel, der aus den Lichtbildern Bl. 50 ff. der Akte ersichtlich ist, zeigten die Beklagten mit E-Mail vom 3.4.2014, Bl. 20 f. der Akte, gegenüber dem Kläger an. Schadensbeseitigungsarbeiten erfolgten zunächst unter anderem aus Gründen aus der Sphäre der Beklagten nicht. Eine Mietminderung führten die Beklagten in diesem Zeitraum nicht durch. Alsdann vereinbarten die Parteien einen Termin für die Durchführung von Sanierungsarbeiten im Zeitraum 13. bis 17.4.2015.
Die Beklagten machten die Durchführung des Termins von einer Vorschusszahlung betreffend Verdienstausfall des Beklagten zu 2) wegen unbezahlten Urlaubes und der Kosten einer Ersatzunterkunft abhängig. Der Kläger sagte eine Kostenübernahme für eine Hotelunterbringung zu, verweigerte jedoch eine Vorschusszahlung und negierte einen Anspruch auf Verdienstausfall. Hilfsweise hatten die Beklagten angeboten, eine Duschmöglichkeit in einer gegebenenfalls freistehenden Wohnung im Objekt in Anspruch zu nehmen.
Zum vereinbarten Beginn der Sanierungsarbeiten hatten die Beklagten das Haus verlassen, so dass eine Durchführung der Sanierungsarbeiten nicht möglich war.
Nach Ankündigung vom 30.4.2015, Bl. 7 der Akte, nahmen die Beklagten ab dem Monat Mai 2015 eine Minderung des Mietzinses um 10 % vor und hielten die monatliche Mietzahlung im dreifachen dieses Betrages zurück.
Im Mai 2015 kam es zu einer Mietunterzahlung in Höhe von 161,00 Euro. Im Juni 2015 kam es zu einer Mietunterzahlung von 150,00 Euro. Diese sind Gegenstand des Klageantrages zu 1.
Der Kläger begehrt,
die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an ihn 311,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus einem Betrag von 161,00 Euro seit dem 5.5.2015 zu zahlen sowie weitere Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus einem Betrag von 150,00 Euro seit dem 5.6.2015 zu zahlen.
Ferner beantragt der Kläger,
die Beklagten zu verurteilen, dem Kläger und dem von ihm beauftragten Handwerker nach vorhergehender Terminsankündigung Zugang zur Wohnung W-Straße 26, XXXXX B-Stadt, Erdgeschoss, zu gewähren.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Hinsichtlich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend Bezug genommen auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Der Kläger kann von den Beklagten weder aus dem Mietvertrag noch aus sonstigem Rechtsgrund derzeit die Nachzahlung der einbehaltenen Beträge für die Monate Mai und Juni 2015 verlangen.
Denn die Beklagten haben zu Recht von einem Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht Gebrauch gemacht. Unstreitig sind die Fliesenfugen an einer Seite der Dusche undicht, so dass Feuchtigkeit in die Wand Badezimmer/Flur eintritt und auf der Flurseite Ausblühungen bildet. Der aus den Lichtbildern Bl. 50 ff. der Akte ersichtliche Zustand rechtfertigt eine Mietminderung um 10 %. Im Wege des Zurückbehaltungsrechtes sind die Beklagten berechtigt, die monatliche Bruttomiete bis zum dreifachen des Minderungsbetrages einzubehalten. Die Beklagten hatten den Mangel angezeigt.
Der Minderung und der Zurückbehaltung steht auch nicht entgegen, dass ein für April 2015 vorgesehener Sanierungstermin deswegen gescheitert ist, weil die Beklagten sich nicht vor Ort befanden und den Handwerkern öffneten. Den Beklagten stand nämlich insoweit ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB zu. Denn den Beklagten stand ein vom Gesetzgeber in § 555 a Abs. 3 BGB verankerter Aufwendungsersatzanspruch zu, den sie nach der ausdrücklichen Regelung in § 555 a Abs. 3 Satz 2 BGB im Wege des Vorschusses verlangen konnten. Dabei hat der Gesetzgeber keinerlei Einschränkung nach der Höhe der zu ersetzenden Aufwendungen vorgesehen.
Vorliegend kann dahingestellt bleiben, ob den Beklagten ein Anspruch auf Vorschuss auf einen Verdienstausfall wegen unbezahlten Urlaubes zur Beaufsichtigung der Handwerker durch den Beklagten zu 2) zusteht. Nur vorsorglich sei darauf hingewiesen, dass dies dann nicht der Fall ist, wenn die Beklagte zu 1) nicht berufstätig wäre. Zudem wird in der Rechtsprechung zum Teil eine unablässige Überwachung der Handwerker als nicht angemessene Aufwendung betrachtet, da eine stichprobenhafte Kontrolle bei Einlagerung besonders gefährdeter Hausratsgegenstände außerhalb der Wohnung und teilweisem Verschließen einzelner Zimmer für ausreichend erachtet wird. Dies könnte hier letztlich anders zu bewerten sein, da mehrere Gewerke parallel ausgeführt werden sollen.
Jedenfalls aber steht den Beklagten, denen an den veranschlagten 5 Sanierungstagen eine Ganzkörperwaschmöglichkeit nicht zur Verfügung stehen wird und die in der streitgegenständlichen Wohnung nur eine Möglichkeit zur Katzenwäsche an den zwei Waschbecken, die nur über sehr kurze Einhebelarmaturen verfügen, ein Anspruch auf Ersatzunterbringung zu. Auch ungeachtet des Umstandes, dass die Beklagte eine dauernde Einbuße der körperlichen Beweglichkeit auf der Grundlage einer Rückenerkrankung behauptet, die zu einem GdB von 40 führt, ist den Beklagten Mietern über einen Zeitraum von 5 Tage eine derartige Einschränkung ihrer körperlichen Hygiene nicht zuzumuten, so dass Abhilfe zu schaffen ist. Nachdem der Kläger eine Nutzungsmöglichkeit eines Badezimmers in einer anderen Wohnung im streitgegenständlichen Objekt nicht angeboten hat/anbieten konnte, steht den Beklagten eine Ersatzunterkunft in einem nahegelegenen Hotel, worauf sich beide Seiten verständigt hatten, zu. Die Übernachtungskosten dieses notwendigen Hotelaufenthaltes sind nach § 555 a Abs. 3 Satz 1 BGB zu ersetzen. Da der Gesetzgeber dem Mieter ein mögliches Insolvenzrisiko des Vermieters nicht aufbürgen wollte, hat er ausdrücklich in Satz 2 einen Anspruch auf Vorschuss verankert, dem der Kläger nicht nachgekommen ist.
Dies führt zu der Konsequenz, dass die Beklagten berechtigt waren, die Durchführung der ab dem 13.4.2015 vereinbarten Sanierungsarbeiten zu verweigern.
Nachdem die Beklagten damit die Durchführung der vereinbarten Sanierungsarbeiten im April 2015 zu Recht verweigert haben, bestand für den Klageantrag zu 2. kein Rechtsschutzbedürfnis.
Die prozessualen Nebenentscheidungen ergehen nach §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 708 Nr. 11, 711 Satz 1, 2, 709 Satz 2 ZPO.
Streitwert: Klageantrag zu 1.: 311,00 Euro,
Klageantrag zu 2.: 500,00 Euro,
insgesamt: 811,00 Euro.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht B-Stadt, Adalbertsteinweg 90, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht B-Stadt zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht B-Stadt durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.