Betriebskostennachforderung 2001/2002: Klage der Vermieterin stattgegeben

Amtsgericht Aachen · 10 C 464/03 · 09.08.2004

KI-Zusammenfassung

Die Vermieterin verlangt Nachzahlung von Betriebskosten für 2001/2002 und klagt auf 1.147,36 €. Das Amtsgericht Aachen hält die Abrechnungen und die Umlage nach Quadratmetern für formell und materiell zutreffend und verurteilt die Mieterin zur Zahlung samt Verzugszinsen. Gegen Einwendungen der Mieterin fehlte es an substantiiertem Vortrag, insbesondere zu Heizkosten und Beleganforderungen.

Ausgang: Klage auf Zahlung von Betriebskostennachforderungen in Höhe von 1.147,36 € wird der Vermieterin stattgegeben; Beklagte zur Zahlung nebst Zinsen verurteilt

Abstrakte Rechtssätze

Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung begründet die Fälligkeit der geltend gemachten Nachforderung, sofern keine substantiierten Einwendungen vorliegen.

Die Bildung einer Abrechnungseinheit zwischen Gebäuden mit einheitlicher Heizungsanlage ist zulässig und begründet keine grundlegende Beanstandung der Abrechnung.

Die Umlage von Betriebskosten nach Quadratmetern ist zulässig, wenn sie vertraglich vereinbart ist und dem gesetzlichen Regelfall des § 556a Abs. 1 BGB entspricht.

Fordert der Mieter Einsicht oder Übersendung von Belegen und bietet der Vermieter diese gegen Vorauszahlung von Kopier- und Portokosten an, kann der Mieter aus unterbliebener Zahlung kein Leistungsverweigerungsrecht gegen die Nachforderung herleiten.

Ein Mieter, der die Höhe von Heizkosten bestreitet, ist darlegungs- und beweisfällig; bloße Spekulationen genügen nicht, es bedarf substantiierter Vergleichsrechnungen oder konkreter Anhaltspunkte.

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.147,36 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 177,98 € seit dem 28.06.2003 und aus 969,62 € seit dem 18.06.2002 zu zahlen.

Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu zahlen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. (Die Parteien können die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abwenden, sofern nicht die Gegenpartei in gleicher Höhe Sicherheit leistet.)

Tatbestand

Die Klägerin ist Vermieterin und die Beklagte Mieterin einer Wohnung im Haus.............

Die Klägerin macht Betriebskostennachzahlungen aus den Jahren 2001/2002 geltend (Bl. 13 ff, 23 ff der AktO).

Sie beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie 1147,36 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus 177,98 € seit dem 28.06.2003 sowie aus 969,62€ seit dem 18.06.2002 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Ihrer Ansicht nach ist sie zu keiner Nachzahlung von Betriebskosten verpflichtet.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist begründet.

Die Klägerin kann von der Beklagten die Zahlung der begehrten rückständigen Betriebskosten für die Jahre 2001/2002 verlangen.

Die streitige Betriebskostenabrechnung Bl. 13 ff, Bl. 23 ff sind formal nicht zu beanstanden und führten zu Fälligkeit der jeweiligen Betriebskostennachzahlung. Die früheren Streitpunkte "Aktivlegitimation" und "Gesamtfläche des Objekts" (Klageerwiderung Bl. 36, 37 zu 1. und 2.) sind zwischenzeitlich von der Beklagten unstreitig gestellt worden.

Für die weiteren Streitpunkte gilt Folgendes:

Abrechnungseinheit (Klageerwiderung Bl. 37 zu 3.): Insoweit teilt das Gericht, wie in der mündlichen Verhandlung zum Ausdruck gebracht, die Auffassung der Abteilung 13 in ihrem Beschluss vom 03.02.2004 in der Parallelsache 13 C 345/03 (Bl. 147 d. A.), das die Bildung einer Abrechnungseinheit zwischen den Häusern .....................und..................... angesichts der einheitlichen Heizungsanlage nicht zu beanstanden ist. Umlage nach Quadratmetern (Bl. 37 zu 4.): Die Umlage der Betriebskosten nach Quadratmetern entspricht nicht nur mittlerweile dem gesetzlichen Regelfall des § 556 a (1) BGB, sondern auch § 4 (3) des Mietvertrages vom 02.06.1986 (Bl. 133 d. A.), und ist damit nicht zu beanstanden. Belegübersendung 2001 (Bl. 37 zu 5.): Die Klägerin hat die Übersendung der von der Beklagten am 06.06.2002 (Bl. 44 d. A.) angeforderten Betriebskostenbelegung 2001 unstreitig mit Schreiben vom 10.06.2002 (Bl. 67 d. A.) gegen Voraus-erstattung von Kopier- und Portokosten angeboten. Die Beklagte trägt nicht vor, dass sie eine entsprechende Einzahlung geleistet hat. Sie kann deshalb nicht aus diesem Grund die Zahlung rückständiger Betriebskosten verweigern (vgl. Langenberg in: Schmitt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, § 556 BGB Rn. 496) und ist vielmehr für das Jahr 2001 so zu behandeln, als habe sie Einsicht in sämtliche Betriebskostenbelege gehabt (vgl. Rips in: Eisenschmied/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, § 556 BGB Rn. 355). Da die Beklagte für das Jahr 2001 - im Gegensatz zum Jahr 2002 - keine substantiellen Bedenken gegen die Betriebskostenabrechnung erhebt und solche im Übrigen nach der Aktenlage nicht zu erkennen sind, ist die Nachforderung der Klägerin für das Jahr 2001 in voller Höhe zuzusprechen. Nur zur Klarstellung ist hinzuzufügen, dass die angeforderten Kopierkosten von 0,26 € pro Kopie + Neben- und Portokosten noch als angemessen bezeichnet werden können (vgl. Rips a.a.O., Rn. 352). Heizkostenhöhe (Bl. 38 zu 6. und 7.): Soweit die Beklagte in diesem Zusammenhang verschiedene Defekte ihrer Heizung vorträgt (Bl. 165 d. A.), ist, wie die Klägerin zu Recht ausführt (Bl. 64 d. A.), nicht zu erkennen, welche Auswikungen diese Ausfälle auf die geltend gemachten Heizkosten haben sollen. Sofern die Heizung nicht funktioniert, fallen bei der Beklagten bekanntlicherweise auch keine Verbrauchskosten an. Allenfalls könnte sich aus den Defekten ein Recht zur Mietminderung (§ 536 BGB) ergeben, welches hier aber nicht im Streit steht. Der Vortrag der Beklagten geht offenbar dahin, dass die gemessenen Heizkosten zu hoch seien, weil die Heizung nicht durchgehend funktioniert habe. Insoweit bedarf es aber eines über das "Reich der Spekulation" hinausgehenden präzisen Sachvortrages, welcher insbesondere Vergleichsrechnungen zu früheren Mietjahren enthält, welche der Beklagten ja auch möglich sind, da sie das Objekt bereits seit 1986 bewohnt. Hieran fehlt es gänzlich, weshalb die Beklagte letztlich darlegungsfällig geblieben ist. Hausmeisterkosten 2002 (Schriftsatz 06.01.2004; Bl. 89 zu 3a): Diese Kosten sind belegt durch die sich in der Beiakte 13 C 345/03 befindlichen Urkunden Bl. 46 ff., 162 BA sowie das glaubhafte Zeugnis des Zeugen ............... in der besagten Parallelsache, welches einverständlich zum Gegenstand des hiesigen Rechtsstreits gemacht worden ist (Bl. 183 ff. BA, Bl. 196 d. A.). Allgemeinstrom 2002 (Bl. 89 zu 3b): Aus dem Beleg der STAWAG v. 31.12.2002 (Bl. 104 f. d. A.) ergibt sich der Verbrauch an Allgemeinstrom im Jahr 2002. Streitig ist insoweit die Aufteilung des Stromverbrauchs auf den allgemeinen, den Heizungs- und den Aufzugsstrom (Bl. 157 d. A.). Bezüglich des Aufzugstroms werden konkrete Zählerdaten mitgeteilt (Bl. 53 d. A.), welche zwar pauschal, aber nicht hinreichende substantiiert bestritten werden (Bl. 157 d. A.): Die Beklagte muss schon mehr dazu erklären, weshalb sie die konkret benannte Zählerstände für falsch erachtet. Zu klären bleibt daher die Abgrenzung des Heizungsstroms, für welche keine Zählerstände mitgeteilt werden können. Angesetzt sind insoweit Kosten in einem Volumen von 674,91 €. Auch wenn dieser Betrag von der Klägerin nicht in dem erforderlichen Maß aufgeschlüsselt wird, kann jedoch eine diesbezügliche Benachteiligung der Beklagten ausgeschlossen werden. Denn, wie eine Vergleichsrechnung des Gerichts ergab, hätte die Beklagte, wenn man den gesamten, eingesetzen Heizstrom dem ja unstreitig verbrauchten Allgemeinstrom zuschlägt, 38,88 € mehr zu bezahlen. Deshalb vermag das Gericht keine Veranlassung zu erkennen, bezüglich des Heiz- und Allgemeinstroms Änderungen an der Abrechnung der Klägerin vorzunehmen. Hierauf hat die Klägerin bereits zurecht hingewiesen (Bl. 175 d. A.; vgl. auch den Beschluss im Parallelverfahren 13 C 345/03 v. 18.03.2004, Bl. 172 BA). Aufzug 2002 (Bl. 89 zu 3c): Der von der Klägerin gewählte Ansatz von 50 % der bei einem - hier abgeschlossenen - Vollwartungsvertrag angefallenen Kosten - zuzüglich Betriebsstrom und Notrufbereitschaft - ist rechtlich nicht zu beanstanden (vgl. Wall: in Eisenschmied u. a., a.a.O., § 2 Nr. 7 BetrKVO, Rn. 1, 4, 12 m.w.N.). Die entsprechenden Belege sind aktenkundig (Bl. 106 ff. d. A.). Treppehausreinigung 2002 (Bl. 89 zu 3d): Die entsprechenden Kosten sind belegt durch die Urkunden Bl. 82 ff. d. BA. Müllgebühren 2002 (Bl. 89 zu 3e): Der entsprechende Bescheid für 2002 liegt vor (Bl. 102 d. A.). Der Rechnungsbetrag entspricht der in der Betriebskostenabrechnung 2002 (Bl. 13 d. A.) eingesetzten Zahl. Ablesedaten Heiz- und Warmwasserrechnung 2002 (Bl. 89 zu 3f): Die Beklagte hat keinen Anspruch auf Überlassung der fraglichen Belege und kann daher aus deren Nichtübersendung keine Rechte herleiten (vlg. Wall a.a.O., § 2 Nr. 4 BetrKVO, Rn. 81; vgl. auch den Beschluss des AG Aachen v. 18.03.2004 in der Parallelsache 13 C 345/03, Bl. 172 BA). Grundbesitzabgaben 2002 (Bl. 89 zu 3g): Die Bescheide für 2002 liegen vor (Bl. 125 - 128 d. A.). Die Summe entspricht dem Ansatz der Betriebskostenrechnung Bl. 13 d. A.. Die Zinsforderung ist gerechtfertigt nach §§ 288 (1), 286 BGB Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 (2), 269 (3), 708 Nr. 11, 711 ZPO.

1. Abrechnungseinheit (Klageerwiderung Bl. 37 zu 3.): Insoweit teilt das Gericht, wie in der mündlichen Verhandlung zum Ausdruck gebracht, die Auffassung der Abteilung 13 in ihrem Beschluss vom 03.02.2004 in der Parallelsache 13 C 345/03 (Bl. 147 d. A.), das die Bildung einer Abrechnungseinheit zwischen den Häusern .....................und..................... angesichts der einheitlichen Heizungsanlage nicht zu beanstanden ist.
2. Umlage nach Quadratmetern (Bl. 37 zu 4.): Die Umlage der Betriebskosten nach Quadratmetern entspricht nicht nur mittlerweile dem gesetzlichen Regelfall des § 556 a (1) BGB, sondern auch § 4 (3) des Mietvertrages vom 02.06.1986 (Bl. 133 d. A.), und ist damit nicht zu beanstanden.
3. Belegübersendung 2001 (Bl. 37 zu 5.): Die Klägerin hat die Übersendung der von der Beklagten am 06.06.2002 (Bl. 44 d. A.) angeforderten Betriebskostenbelegung 2001 unstreitig mit Schreiben vom 10.06.2002 (Bl. 67 d. A.) gegen Voraus-erstattung von Kopier- und Portokosten angeboten. Die Beklagte trägt nicht vor, dass sie eine entsprechende Einzahlung geleistet hat. Sie kann deshalb nicht aus diesem Grund die Zahlung rückständiger Betriebskosten verweigern (vgl. Langenberg in: Schmitt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, § 556 BGB Rn. 496) und ist vielmehr für das Jahr 2001 so zu behandeln, als habe sie Einsicht in sämtliche Betriebskostenbelege gehabt (vgl. Rips in: Eisenschmied/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, § 556 BGB Rn. 355). Da die Beklagte für das Jahr 2001 - im Gegensatz zum Jahr 2002 - keine substantiellen Bedenken gegen die Betriebskostenabrechnung erhebt und solche im Übrigen nach der Aktenlage nicht zu erkennen sind, ist die Nachforderung der Klägerin für das Jahr 2001 in voller Höhe zuzusprechen. Nur zur Klarstellung ist hinzuzufügen, dass die angeforderten Kopierkosten von 0,26 € pro Kopie + Neben- und Portokosten noch als angemessen bezeichnet werden können (vgl. Rips a.a.O., Rn. 352).
4. Heizkostenhöhe (Bl. 38 zu 6. und 7.): Soweit die Beklagte in diesem Zusammenhang verschiedene Defekte ihrer Heizung vorträgt (Bl. 165 d. A.), ist, wie die Klägerin zu Recht ausführt (Bl. 64 d. A.), nicht zu erkennen, welche Auswikungen diese Ausfälle auf die geltend gemachten Heizkosten haben sollen. Sofern die Heizung nicht funktioniert, fallen bei der Beklagten bekanntlicherweise auch keine Verbrauchskosten an. Allenfalls könnte sich aus den Defekten ein Recht zur Mietminderung (§ 536 BGB) ergeben, welches hier aber nicht im Streit steht. Der Vortrag der Beklagten geht offenbar dahin, dass die gemessenen Heizkosten zu hoch seien, weil die Heizung nicht durchgehend funktioniert habe. Insoweit bedarf es aber eines über das "Reich der Spekulation" hinausgehenden präzisen Sachvortrages, welcher insbesondere Vergleichsrechnungen zu früheren Mietjahren enthält, welche der Beklagten ja auch möglich sind, da sie das Objekt bereits seit 1986 bewohnt. Hieran fehlt es gänzlich, weshalb die Beklagte letztlich darlegungsfällig geblieben ist.
5. Hausmeisterkosten 2002 (Schriftsatz 06.01.2004; Bl. 89 zu 3a): Diese Kosten sind belegt durch die sich in der Beiakte 13 C 345/03 befindlichen Urkunden Bl. 46 ff., 162 BA sowie das glaubhafte Zeugnis des Zeugen ............... in der besagten Parallelsache, welches einverständlich zum Gegenstand des hiesigen Rechtsstreits gemacht worden ist (Bl. 183 ff. BA, Bl. 196 d. A.).
6. Allgemeinstrom 2002 (Bl. 89 zu 3b): Aus dem Beleg der STAWAG v. 31.12.2002 (Bl. 104 f. d. A.) ergibt sich der Verbrauch an Allgemeinstrom im Jahr 2002. Streitig ist insoweit die Aufteilung des Stromverbrauchs auf den allgemeinen, den Heizungs- und den Aufzugsstrom (Bl. 157 d. A.). Bezüglich des Aufzugstroms werden konkrete Zählerdaten mitgeteilt (Bl. 53 d. A.), welche zwar pauschal, aber nicht hinreichende substantiiert bestritten werden (Bl. 157 d. A.): Die Beklagte muss schon mehr dazu erklären, weshalb sie die konkret benannte Zählerstände für falsch erachtet. Zu klären bleibt daher die Abgrenzung des Heizungsstroms, für welche keine Zählerstände mitgeteilt werden können. Angesetzt sind insoweit Kosten in einem Volumen von 674,91 €. Auch wenn dieser Betrag von der Klägerin nicht in dem erforderlichen Maß aufgeschlüsselt wird, kann jedoch eine diesbezügliche Benachteiligung der Beklagten ausgeschlossen werden. Denn, wie eine Vergleichsrechnung des Gerichts ergab, hätte die Beklagte, wenn man den gesamten, eingesetzen Heizstrom dem ja unstreitig verbrauchten Allgemeinstrom zuschlägt, 38,88 € mehr zu bezahlen. Deshalb vermag das Gericht keine Veranlassung zu erkennen, bezüglich des Heiz- und Allgemeinstroms Änderungen an der Abrechnung der Klägerin vorzunehmen. Hierauf hat die Klägerin bereits zurecht hingewiesen (Bl. 175 d. A.; vgl. auch den Beschluss im Parallelverfahren 13 C 345/03 v. 18.03.2004, Bl. 172 BA).
7. Aufzug 2002 (Bl. 89 zu 3c): Der von der Klägerin gewählte Ansatz von 50 % der bei einem - hier abgeschlossenen - Vollwartungsvertrag angefallenen Kosten - zuzüglich Betriebsstrom und Notrufbereitschaft - ist rechtlich nicht zu beanstanden (vgl. Wall: in Eisenschmied u. a., a.a.O., § 2 Nr. 7 BetrKVO, Rn. 1, 4, 12 m.w.N.). Die entsprechenden Belege sind aktenkundig (Bl. 106 ff. d. A.).
8. Treppehausreinigung 2002 (Bl. 89 zu 3d): Die entsprechenden Kosten sind belegt durch die Urkunden Bl. 82 ff. d. BA.
9. Müllgebühren 2002 (Bl. 89 zu 3e): Der entsprechende Bescheid für 2002 liegt vor (Bl. 102 d. A.). Der Rechnungsbetrag entspricht der in der Betriebskostenabrechnung 2002 (Bl. 13 d. A.) eingesetzten Zahl.
10. Ablesedaten Heiz- und Warmwasserrechnung 2002 (Bl. 89 zu 3f): Die Beklagte hat keinen Anspruch auf Überlassung der fraglichen Belege und kann daher aus deren Nichtübersendung keine Rechte herleiten (vlg. Wall a.a.O., § 2 Nr. 4 BetrKVO, Rn. 81; vgl. auch den Beschluss des AG Aachen v. 18.03.2004 in der Parallelsache 13 C 345/03, Bl. 172 BA).
11. Grundbesitzabgaben 2002 (Bl. 89 zu 3g): Die Bescheide für 2002 liegen vor (Bl. 125 - 128 d. A.). Die Summe entspricht dem Ansatz der Betriebskostenrechnung Bl. 13 d. A..
12. Die Zinsforderung ist gerechtfertigt nach §§ 288 (1), 286 BGB
13. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 (2), 269 (3), 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Streitwert: 1.147,60 €

Dr. R