Öffentlich geförderter Wohnraum: Rückforderung überhöhter Miete nach § 32 LWoFG
KI-Zusammenfassung
Der Mieter verlangte von der Vermieterin die Rückzahlung überzahlter Miete für öffentlich geförderten Wohnraum sowie vorgerichtliche Anwaltskosten. Streitpunkt war die zulässige Miethöhe nach § 32 LWoFG i.V.m. der kommunalen Satzung und die Einordnung in den Mietspiegel (Zu-/Abschläge wegen Lage/Komfort). Das AG nahm die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich beim arithmetischen Mittelwert an, weil sich positive und negative Merkmale bei Lage und Komfort ausglichen, und berücksichtigte ab 2012 zusätzlich den 10%-Abschlag. Es sprach dem Mieter Rückzahlung aus § 812 BGB zu, Anwaltskosten aber nur teilweise mangels Verschuldens der Vermieterin über den anerkannten Teil hinaus.
Ausgang: Klage auf Mietrückzahlung überwiegend erfolgreich; vorgerichtliche Anwaltskosten nur in geringer Höhe zugesprochen, im Übrigen abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Überschreitet die bei öffentlich gefördertem Wohnraum zulässige Miete die nach § 32 LWoFG maßgebliche (ab 2012: um 10 % reduzierte) Vergleichsmiete, sind die Überzahlungen als Leistung ohne Rechtsgrund nach § 812 Abs. 1 BGB rückforderbar.
Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand eines qualifizierten Mietspiegels sind Zu- und Abschläge nur nach einer Gesamtwürdigung sämtlicher wohnwerterhöhender und wohnwertmindernder Merkmale vorzunehmen.
Halten sich positive und negative Merkmale von Wohnlage und Wohnkomfort im Rahmen der Mietspiegel-Orientierungsmerkmale die Waage, ist grundsätzlich vom arithmetischen Mittelwert der Mietspiegelspanne auszugehen.
Für öffentlich geförderten Wohnraum ist die vertraglich geschuldete Miete nach § 32 Abs. 3 LWoFG stufenweise an die Vergleichsmiete anzupassen (ab 2010 Vergleichsmiete; ab 2012 Vergleichsmiete abzüglich 10 %), wobei der jeweils aktuelle Mietspiegel maßgeblich ist.
Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten sind als Verzugsschaden nur insoweit ersatzfähig, wie die überhöhte Forderung vom Vermieter schuldhaft zu vertreten ist; an das Vertretenmüssen sind bei ungeklärter Rechtslage nur Anforderungen einer Plausibilitätskontrolle zu stellen.
Vorinstanzen
nachgehend LG Mannheim, 6. März 2015, 4 S 58/13
nachgehend BGH, 15. März 2016, VIII ZR 87/15, Hinweisbeschluss
Leitsatz
1. Werden die gesetzlich zulässigen Grenzen bei öffentlich geförderten Wohnraum überschritten, ist der Vermieter dem Mieter zur Rückerstattung gem. § 812 Abs. 1 BGB verpflichtet.
2. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind ausgehend von der Einordnung der Wohnung nach Baualtersklasse, Wohnlage und Wohnkomfort stets auch die positiven und negativen Merkmale in die Bewertung miteinzubeziehen. Halten sich diese die Waage, sind Zu- oder Abschläge nicht angezeigt.
3. Im Stadtbereich von ... spricht eine Vermutung für die Einordnung der Wohnung beim arithmetischen Mittelwert, wenn die Wohnung nach den Einordnungsmerkmalen durchschnittlichen Anforderungen entspricht.
Tenor
1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.343,88 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 19.10.2012 sowie weitere 83,54 € zu bezahlen.
2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger 10 % und die Beklagte 90 % zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Für den Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags.
Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 1.502,31 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Beklagte Eigentümerin des Anwesens ... . Der Kläger hat dort seit 1977 eine Wohnung angemietet. Bei dieser handelt es sich um öffentlich geförderten Wohnraum. Der von dem Kläger vom 1.1.2009 bis 31.12.2010 entrichtete monatliche Nettokaltmietzins beträgt 432,15 € (6,2712 €/qm). Die von dem Kläger angemietete Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von 68,91 qm und ist ausgestattet mit Bad und Sammelheizung.
Bei dem streitgegenständlichen Anwesen handelt es sich um ein im Stadtteil ... (Lichtbild B 12) und mehreren Parteien auf jeder Etage. Es entstammt der Bauperiode 1972 bis 1981.
Den dort befindlichen drei Hochhäusern, ..., vorgelagert sind Terrassenhäuser. Im Gebäudekomplex auf der vom Neckar abgewandten Seite befindet sich die ... und die ... Es gibt ein für sämtliche Nutzer der Bebauung "..." nutzbares ebenerdig erreichbares Parkhaus, zu der auch Abstellflächen für Besucher des in unmittelbarer Nähe befindlichen Veranstaltungszentrums "..." gehören. Im Übrigen ist der Bereich der Anlage als Fußgängerbereich ausgestaltet. Die den Terrassenhäusern vorgelagerte Uferböschung zum ... ist nur zu Fuß zu erreichen. Am Ufer entlang befindet sich ein öffentlich zugänglicher befestigter Fußweg im Wiesenbereich mit Baumbestand. Es gibt Sitzmöglichkeiten. Im Sommer kann diese Fläche, die sich im öffentlichen Stadtgebiet der ... befindet, zum Grillen genutzt werden. Das ist im Stadtgebiet ... insgesamt zulässig. Die Wohnanlage grenzt im Norden an die ... mit Straßenbahnhaltestelle in unmittelbarer Nähe und im Westen an die ..., in deren Verlängerung sich die ... über den ... anschließt. Man trifft dann auf die ... in der ..., dort zunächst die ... Supermärkte, Bäckereien, Banken, Ärzte, Gastronomiebereich in unterschiedlicher Ausformung (Restaurants, Cafés, Bars, Kneipen) sind ebenso wie der Veranstaltungsort "Alter Messplatz" fußläufig erreichbar.
Das Gebäude ist dem Baujahr entsprechend wärme- und schallisoliert. Die Wohnungen haben Raumproportionen ohne unangemessen große Verkehrsflächen. Es gibt Kellerräume und einen gesondert abschließbaren Fahrradkeller. Die Briefkästen sind in einem gesondert abschließbaren Raum untergebracht, der vor Missbrauch schützt.
Von dem Balkon hat man eine gute Aussicht/Fernsicht. Die Fenster verfügen nicht über Außenrollos. Es gibt aber mittels Kurbel steuerbare Verdunkelungsrollos. Nicht jedes Zimmer verfügt über einen Kabelanschluss. Es gibt im Objekt vier Fahrstühle, eine Waschküche mit Waschmaschine, Trockner und Bügelautomat. In einem der obersten Stockwerke befindet sich ein Gemeinschaftsraum mit Dachterrasse, welcher gegen ein Entgelt von den Mietern beispielsweise für Familienfeste angemietet werden kann. Im Erdgeschoss gibt es einen offenen Eingangsbereich mit Sitzgelegenheiten aus Gitterdraht.
Der Kläger trägt vor,
es sei von einer normalen Wohnlage auszugehen, so dass für die Zeit ab dem 1.1.2010 bis zum 31.12.2011 die ortsübliche Vergleichsmiete dem arithmetischen Mittelwert des Mietspiegels 2008 in Höhe von 393,48 € (5,71 €/qm) entspräche. In der Zeit vom 1.1.2012 bis zum 30.9.2012 sei gemäß des arithmetischen Mittelwerts des Mietspiegels 2010 von der ortsüblichen Vergleichsmiete 410,70 € (5,96 €/qm) abzüglich 10%, mithin von 369,63 € (5,36 €/qm) auszugehen.
Da der Kläger seit 1.1.2010 bis zum 30.09.2012 jeweils € 432,15 € gezahlt hätten, stehe ihm ein Rückforderungsanspruch von monatlich 38,87 € für die Zeit von Januar 2010 bis einschließlich Dezember 2011 (zusammen 932,88 €) und für die Zeit von Januar 2012 bis einschließlich September 2012 ein Rückforderungsanspruch von monatlich 62,72 € (zusammen 564,68 €) zu. Wegen der zu viel vereinnahmten Miete, hätte der Kläger einen Anspruch auf Ersatz der entstanden Anwaltskosten in Höhe von 446,13 €.
Von einer normalen Wohnlage sei aufgrund der nachfolgenden Erwägungen auszugehen: Straßenlärm und mit der Schule im Gebäudekomplex verbundene Immissionen seien dabei ebenso zu berücksichtigen, wie die Lage des Anwesens im Stadtteil ..., einem bekanntermaßen zumindest zu Teilen sozialen Brennpunkt der Stadt. Zwar verfüge die Wohnung über einen schönen Ausblick. Dieses singuläre Kriterium dürfe aber nicht zu einem Zuschlag zum Mittelwert führen. Im Übrigen seien negativ die Anonymität, Sterilität und der hohe Leerstand des Objektes zu berücksichtigen.
Der Kläger hat die Klage in Höhe von 11,55 € zurückgenommen. Dieser Rücknahme hat die Beklagte zugestimmt. Die Beklagte hat die Klageforderung in Höhe von 360,18 € anerkannt.
Der Kläger beantragt zuletzt:
1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1490,76 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.
2. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger außergerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 446,13 € zu bezahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte trägt vor,
Eine Überbezahlung habe nicht vorgelegen, da die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteige. Die Wohnlage sei mit gut zu bezeichnen und der Wohnkomfort jedenfalls mit normal, weshalb sich unter Zuschlag zum Mittelwert eine ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von 6,32 € pro qm (= 435,51 €) als Oberer Mittelwert aus der Tabelle des Mietspiegels 2010 für die Zeit vom 1.1.2010 bis zum 31.12.2011 ergebe. Da vom 1.1.2010 bis zum 31.12.2010 eine Miete von 432,12 € und vom 1.1.2011 bis 31.12.2011 eine Miete von 432,12 € gezahlt worden sei, habe eine Überzahlung nicht stattgefunden.
Ab 1.1.2012 bis 30.09.2012 ergebe sich unter Zugrundelegung des Abzugs von 10 % gemäß § 32 LWoFG für öffentlich geförderten Wohnraum nach der Satzung der Stadt ... ein Betrag in Höhe von 5,69 € pro Quadratmeter (= 392,10 €). In dieser Zeit sei eine monatliche Miete von 432,12 € bezahlt worden. Den überzahlten Betrag in Höhe von monatlich 40,02 € (zusammen 9 x 40,02 € = 360,18 €) habe die Beklagte bereits anerkannt. Ein darüber hinausgehender Rückforderungsanspruch bestehe nicht.
Die streitgegenständliche Wohnung sei nicht belastet durch starken Verkehrslärm. Das beruhe zum einen darauf, dass der gesamte Komplex als Fußgängerbereich ausgestattet sei, die ... sei von der Straße her betrachtet auf der Tiefgarage, erhöht als nach "innenliegende Insel" errichtet. Das führe im Übrigen dazu, dass Lärm von den Straßen ... bzw. ... und ... maximal bis zum 4. OG des Anwesens dringe. Krankenwägen, die die ... anführen, würden keinen in der Wohnung hörbaren Lärm verursachen. Lärm verursachten auch nicht die Veranstaltungen des Kulturzentrums "...". Nicht alle dort abgehaltenen Veranstaltungen seien laut (Lesungen, Ausstellungen). Im Übrigen seien nur zur ... zeigende Räume vorübergehend beeinträchtigt und auch wirke sich hier die "Inselbebauung" positiv aus.
Konsequentes Handeln der seit 2008 mit der Bewirtschaftung des Objekts beauftragten Hausverwaltung habe die früheren Probleme mit Lärmbelästigung bzw. Verschmutzung durch Unbefugte bzw. Besucher von Veranstaltungen behoben.
Die bei der Anmietung der Gemeinschaftsräume nebst Terrassen zu entrichtende Pauschale in Höhe von €20,00 werde bei der entsprechenden Betriebskostenabrechnung verrechnet mit der Folge, dass die Nutzung im Ergebnis unentgeltlich erfolge. Zwar seien bis 2010 die Kosten für den Concierge-, Sicherheitsbereich zu 100 % auf die Miete umgelegt worden, seit einem richterlichen Hinweis im Verfahren vor dem Amtsgericht - 8 C 132/10 - werde davon aber Abstand genommen. Es werde derzeit darüber verhandelt, welcher Anteil bei der Klägerin verbleibe.
Ein Anspruch auf die vorgerichtlichen Anwaltskosten bestehe nicht, da sich die Beklagte mit der Rückzahlung nicht in Verzug befunden habe. Darüber hinaus sei das außergerichtliche Schreiben der Prozessbevollmächtigten des Klägers lediglich als einfaches Schreiben zu bewerten und rechtfertige daher nicht den Ansatz einer 1,3 Geschäftsgebühr.
Wegen des Parteivortrags im Einzelnen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
I.
Die zulässige Klage ist überwiegend begründet.
Die Ansprüche auf Rückzahlung der Miete ergeben sich dem Grunde nach aus §§ 812 ff. BGB Die Beklagten haben Mietzahlungen im Umfang von 1.343,88 € ohne Rechtsgrund geleistet. Ein weitergehender Anspruch besteht jedoch nicht.
1. Nach § 32 Abs. 3 Satz 1 LWoFG finden auf das Mietverhältnis über öffentlich geförderten Wohnraum zum 01.01.2009 die Vorschriften des allgemeinen Wohnraummietrechts nach den Maßgaben dieses Absatzes Anwendung. Diese Bestimmung bringt in Zusammenschau mit § 32 Abs. 2 Satz 1 LWoFG die Abkehr von der - bisherigen - Kostenmiete hin zur Vergleichsmiete zum Ausdruck. Die Ermittlung der Miethöhe für Mietverhältnisse über bislang preisgebunden Wohnraum richtet sich gemäß § 32 Abs. 3 Satz 1 LWoFG nunmehr ausschließlich nach den Vorschriften des allgemeinen Wohnraummietrechts (§ 557 BGB ff.), jedoch unter Beachtung der in Absatz 3 enthaltenen weiteren Vorgaben. Nach § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG darf die sozial geförderte Wohnung für die Dauer der Bindung nicht gegen eine höhere Miete zum Gebrauch überlassen werden, als sie die Gemeinde durch Satzung unter Beachtung des Verbots der Überkompensation nach § 7 Abs. 3 LWoFG festgelegt hat. In § 32 Abs. 3 Satz 5 LWoFG ist ferner als gesetzliche Obergrenze bestimmt, dass die in der örtlichen Satzung nach Satz 3 festzulegende Miete nicht höher sein darf, als sie sich bei einem Abschlag von 10% gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete (sog. Abstandsgebot) ergibt. Überschreitet die nach § 32 Absatz 2 Satz 1 LWoFG zum 31.12.2008 geschuldete Kostenmiete die ortsübliche Vergleichsmiete, gilt erst ab 1. Januar 2010 die ortsübliche Vergleichsmiete als die vertraglich vereinbarte Miete, § 32 Absatz 3 Satz 6 LWoFG. Ab 1. Januar 2012 gilt dann § 32 Absatz 3 Satz 3 und 5 LWoFG und somit eine vertragliche Miete in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete abzüglich 10 %.
In Anwendung der Vorgaben des Landesgesetzgebers werden in § 2 Abs. 1 der Satzung der Stadt über die Höhe der zulässigen Miete für geförderte Wohnungen vom 25.11.2008 für öffentlich geförderte Wohnungen in ... übernommen. Maßgebend ist die ortsübliche Vergleichsmiete des jeweils aktuellen ...er Mietspiegels (§ 2 Abs. 1 Satz 4 der Satzung).
Bei der Kostenmiete war von der am 31.12.2008 geschuldeten Miete mithin von 432,15 € auszugehen. Nach § 32 Abs. 2 LWoFG wurde die zum 31.12.2008 geschuldete Kostenmiete ab dem 01.01.2009 zur vertraglich vereinbarten Miete. Nach dieser gesetzlichen Fiktion galt somit die Einzelmiete, wie sie sich zum 31.12.2008 einschließlich aller Umlagen, Zuschläge und Vergütungen ergeben hatte, als die am 01.01.2009 vertraglich vereinbarte Miete, vorausgesetzt, diese waren Bestandteil der Einzelmiete. Maßgebend war daher nicht die preisrechtlich zulässige Miete, sondern die vom Mieter am 31.12.2008 verlangte Miete (Fessler, WuM 2009, 90 ff., 94). Da der Betrag von 432,15 € die ortsübliche Vergleichsmiete bei Zugrundelegung des arithmetischen Mittelwerts des Mietspiegels 2008 (5,71 €/qm x 68,91 qm= 393,48 €) sowie auch bei Zugrundelegung des oberen Mittelwerts des Mietspiegels 2008 (6,06 €/qm x 68,91 qm = 417,60 €) überschreitet, erfolgt die Anpassung gemäß § 32 Absatz 3 Satz 6 LWoFG. Mithin ist ab dem 1.1.2010 von einer vertraglich vereinbarten Miete in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete auszugehen. Ab dem 1.1.2012 ist von einer vertragliche vereinbarten Miete in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete abzüglich 10 % auszugehen. Wobei gemäß § 2 Abs. 1 Satz 4 der Satzung jeweils von dem aktuell gültigen Mietspiegel auszugehen ist. Der Mietspiegel 2010 kommt deswegen ab der Zeit seiner Erhebung, nämlich Juli 2010, zur Anwendung.
Die zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete erforderlichen Kriterien stellen sich wie folgt dar:
Die Wohnung entstammt der Bauperiode 1972 bis 1981. Sie verfügt über eine Wohnfläche von 68,91 m² und hat Bad und Sammelheizung (Ausstattungskategorie "gut"). Der Mietspiegel 2008 weist für vergleichbare Wohnungen eine Bandbreite von 5,01 € bis 6,40 € auf. Das arithmetische Mittel liegt bei 5,71 € pro Quadratmeter. Der Mietspiegel 2010 weist für vergleichbare Wohnungen eine Bandbreite von 5,23 € bis 6,68 € auf. Das arithmetische Mittel liegt bei 5,96 € pro Quadratmeter.
Die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten lag beim arithmetischen Mittelwert. Zuschläge wegen der Wohnlage oder des Wohnkomforts sind nicht gerechtfertigt. Von diesem Mittelwert ist auszugehen, wenn die Wohnung nach Komfort und Lage im Großen und Ganzen durchschnittlichen Anforderungen entspricht. Vor- oder Nachteile führen zu Zuschlägen oder Abzügen vom Mittelwert.
Entgegen der Auffassung der Klägerin rechtfertigt die Wohnlage, in der sich die streitgegenständlichen Wohnung befindet, keinen Zuschlag zum arithmetischen Mittelwert. Dabei ist eine rechtliche Bewertung unter Abwägung sämtlicher Kriterien vorzunehmen, auf die es hierbei nach dem Gesetz unter Heranziehung des qualifizierten Mietspiegels der Stadt ... ankommt. Nicht erheblich ist dabei die Meinung von Mitarbeitern der Stadt ..., oder diejenige einer Anzahl der Mieter der Wohntürme selbst. Der Mietspiegel der Stadt ... benennt für die Einordnung objektive Merkmale, auf die es abzustellen gilt. Dabei sind die bereits allgemeinkundigen Tatsachen heranzuziehen, die ebenso wie die geographischen bzw. örtlichen Verhältnisse keines weiteren Beweises bedürfen (Zöller/Greger, ZPO, 29. Auflage, § 291 Rdn. 1).
Unter Anwendung der Orientierungsmerkmale des ...er Mietspiegels gelangte das Gericht zu dem Ergebnis, dass sich positive Einflüsse und negative Einflüsse bei der Bewertung die Waage halten.
... verfügt über eine gute Verkehrsanbindung. Die Infrastruktur (Kaufhäuser, Läden, zentrale Einrichtungen wie Schulen, Theater) ist insgesamt gut, die ... können fußläufig erreicht werden, Gastronomiebereich, Ärzte, Banken befinden sich in unmittelbarer Nähe, ebenso der Veranstaltungsort "...". Andererseits grenzt das Gebäude unmittelbar an die stark befahrenen Straßen ... und ... an. Der Fußgängerbereich in den Planken mit den häufig frequentierten Schuh- und Bekleidungshäusern ist ebenso wenig bequem fußläufig erreichbar, wie das ... ... ist ein Wohnturm mit annähernd 30 Etagen und mehreren Parteien auf jeder Etage. Der Wohnturm gehört zu einem Gebäudekomplex bestehend aus drei Hochhäusern mit jeweils ähnlich hoher Stockwerksanzahl. Die im Schulkomplex vorhandenen Schulen ... bzw. ... mögen zum einen zwar die gute Infrastruktur mit begründen, sind aber andererseits Verursacher weiterer Immissionen, die mit dem Schulbetrieb durch täglichen Schüler- und Fahrzeugverkehr verbunden sind. Mag auch, insbesondere in höheren Etagen, Lärm deutlich abnehmen oder gar nicht mehr wahrnehmbar sein, mag auch die Fernsicht bzw. die schöne Aussicht zum ... bzw. zum ... hin deutlich positiv zu bewerten sein, werden diese Kriterien bei der anzustellenden Gesamtbewertung aufgehoben durch die vorhandene Baudichte des Hochhauskomplexes, die bereits bautechnisch mit Anonymität und Sterilität einhergeht. Verglichen mit den Orientierungsmerkmalen des Mietspiegels handelt es sich hier bereits nach dem allgemein bekannten Standort der Wohntürme gerade nicht um eine in diesem Sinne ausgesprochen ruhige und durchgrünte Wohnlage. Die in ... befindliche Parkanlage des … Parks ist nicht mehr in fußläufig bequemer Entfernung und prägt daher die zu beurteilende Wohnlage nicht.
Der Gebäudekomplex erfährt sein Gepräge vielmehr durch die Hochhausbebauung der drei aneinander angrenzenden Hochhäuser, dem auch grüne Inseln im Eingangsbereich bzw. zwischen den einzelnen Wohntürmen nicht zu einer Einordnung als ausgesprochen ruhige und durchgrünte Wohnlage verhelfen kann. Die äußere Gestaltung hat keinen besonders einnehmenden Charakter. Eine nennenswerte Grünanlage ist im unmittelbaren Bereich der Hochhäuser nicht vorhanden, vielmehr ist der Innenbereich weitgehend gepflastert. Durch die hoch aufsteigenden Wohntürme machen diese Innenhofbereiche auch keinen hochwertigen Eindruck. Im Gegenteil besteht eher der Eindruck einer üblicherweise im sozialen Wohnungsbau oder ähnlichen Wohnanlagen zu findenden Enge durch die überragenden Hochhäuser. Die siloartigen Hochhäuser machen mit jeweils 30 Stockwerken und mehreren Parteien auf jeder Etage einen tristen Eindruck. Die Fassade wirkt grau und unschön, die Hauseingänge sind umgeben von arkadenartigen Holzdurchgängen und aufgesetzten grauen Betonbögen mit Verwitterungserscheinungen.
Hinsichtlich des Wohnkomforts stuft die Klägerin diesen im Mieterhöhungsverlangen selbst als normal ein. Dieser könnte aber auch nicht als überdurchschnittlich beurteilt werden:
Das Vorhandensein eines eigenen Bades und der Fernwärme stellt bereits ein Merkmal der Ausstattungsklasse gut dar. Nach eigenem Vortrag der Klägerin gibt es nicht in jedem Zimmer einen Kabelanschluss. Das Vorhandensein von einem Balkonen mag positiv zu bewerten sein, ebenfalls ein Badezimmer mit Bade- und Duschwanne sowie gesondertem Gäste-WC. Diese positiven Aspekte werden aber durch negative Einflüsse wieder aufgehoben, wie zum Beispiel den fehlenden Außenrollläden. Auch nach dem Vortrag der Klägerin verfügen die Fenster nicht über schützende - in ... übrigens bauüblichem Standard entsprechenden - Außenrollläden. Die im Innenbereich teilweise vorhandenen Innenjalousien stellen kein wohnwerterhöhendes Merkmal im Vergleich zu anderen Wohnungen dar. Etwas anderes würde gelten, wenn die Wohnung zusätzlich auch Außenrollläden hätte, da diese - im Gegensatz zu innenliegenden Rollos - vor Kälte/Hitze und Niederschlägen an den Fenstern schützen.
Soweit keine Dachschrägen vorhanden sind, stellt dies keine herausragende Besonderheit dar, sondern könnte gegenteilig zu einer Herabsetzung des Wohnkomforts führen. Dies gilt auch für eine gute Besonnung und Belichtung.
Auch der Sachvortrag der Klägerin zu einem Concierge-/Sicherheitsdienst, wonach seither die zuvor bestehenden Probleme mit der Verschmutzung durch Unbefugte und/ oder Besucher, sogar Kriminalität eingedämmt werden konnten, führt lediglich dazu, dass die Wohnverhältnisse nun im Normalbereich angesiedelt werden können. Im Grunde genommen zeigt sich schon aufgrund dieser Argumentation der Klägerin, dass es sich bei den drei Wohntürmen um eine potentielle kritische Wohnlage handelt (s.o.), andernfalls der Bewachungsdienst wohl nicht erforderlich wäre. Nach wie vor haben Dritte, etwa Besucher von Veranstaltungen der "..." ungehinderten Zugang zu dem Parkbereich der Tiefgaragen. Die Argumentation der Klägerin, welche im übrigen die mit der Bewachung verbundenen Kosten in Höhe von rund 100.000 € jährlich zu einem jedenfalls erheblichen Teil auf die Mieter umlegt, liefe darauf hinaus, sich die Kosten für den Bewachungsdienst doppelt bezahlen zu lassen: Einmal durch die erwähnte Umlage, andererseits durch die erst aufgrund dieses Bewachungsdienstes hergestellte und gesicherte normalen Verhältnissen entsprechende Wohnqualität.
Vergleichbares gilt für die in einem gesondert abschließbaren Raum befindlichen Briefkästen. Es ist in der überwiegenden Zahl vergleichbarer Wohnungen in ... nicht erforderlich, derartige Sicherheitsvorkehrungen zu treffen. Letztlich dienen auch diese Maßnahmen der Klägerin lediglich dazu, überhaupt normale Verhältnisse herzustellen.
Die Kellerräume mit einem gesondert abschließbaren Fahrradkeller führen in dem zu beurteilenden Komplex des großen Wohnturms gleichfalls nicht dazu, dass von gutem Wohnkomfort ausgegangen werden könnte. Das Vorhandensein von mehreren Liftanlagen ist angesichts eines Hochhauses mit einer Vielzahl von Parteien kein besonderer Komfort. Das streitgegenständliche Anwesens hat 30 Stockwerke mit 266 Parteien; bei durchschnittlicher Belegung werden die Aufzüge von ca. 400 Personen - bei lebensnaher Betrachtung mehrmals täglich - benötigt. 4 Aufzüge sind damit nicht als herausragender Komfort anzusehen, sondern vielmehr eine gebotene Notwendigkeit. Die von der Klägerin vorgehaltene Anzahl der Aufzüge entspricht darüber hinaus gerade dem, was gemäß §§29 LBO BW, 13 LBOAVA a.F. erforderlich war.
Letztlich führt auch das Vorhandensein eines Sitzbereiches im Erdgeschoß mit Sitzgelegenheiten aus unbequemem Gitterdraht bzw. das Vorhandensein eines Gemeinschaftsraums mit Terrasse, der angemietet werden muss und erst nach vorheriger Anmeldung und Absprache nutzbar ist, nicht dazu, dass in einer Gesamtschau von einem guten Wohnkomfort auszugehen ist. Dabei mag es im Einzelnen dahingestellt bleiben, ob die für die Anmietung des Gemeinschaftsraums erhobene Pauschale bei der anschließenden Nebenkostenabrechnung tatsächlich verrechnet wird oder nicht.
Unter Zugrundelegung des gesamten Vorbringens der Klägerin und unter Abwägung sämtlicher Gesichtspunkte verbleibt es daher beim arithmetischen Mittelwert.
Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete waren für den Zeitraum von Januar 2010 bis einschließlich Juni 2010 der Mietspiegel 2008 und ab Juli 2010, dem Zeitpunkt der Erhebungen zum neuen Mietspiegel, der Mietspiegel 2010 zu Grunde zu legen. Weiterhin ist gemäß des § 32 Absatz 3 Satz 6 LWoFG die schrittweise Anpassung der zunächst über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Kostenmiete auf eine dem Abstandgebot entsprechende vertragliche Miete zu berücksichtigen. Mithin ist ab dem 1.1.2010 von einer vertraglich vereinbarten Miete in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete auszugehen. Ab dem 1.1.2012 ist von einer vertragliche vereinbarten Miete in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete abzüglich 10 % auszugehen.
Danach ergeben sich folgende Höchstbeträge:
Januar 2010 - Juni 2010 | Mittelwert (2008) € 5,32 x 68,91 m² = € 366,60 Juli 2010 - Dezember 2011 | Mittelwert (2010) € 5,96 x 68,91 m² = € 410,70 Januar 2012 - September 2012 | Mittelwert (2010) € 5,96 abzgl. 10 % = € 5,36 x 68,91 m² = € 369,36
2. Die tatsächlich vereinnahmte Miete lag in der Zeit von Januar 2010 bis einschließlich Juni 2010 bei monatlich 432,15 € und damit monatlich um € 65,55 (zusammen € 393,30) über den Höchstbeträgen. In diesem Umfang ist die Klägerin zur Rückzahlung verpflichtet. Das Gesetz begrenzt die Leistungspflicht des Mieters, so dass Zahlungen, die über die Höchstbeträge hinaus gehen, ohne Rechtgrund geleistet sind. Dass die Klägerin die überzahlten Beträge aus einem anderen Rechtsgrund behalten darf, ist nicht dargelegt.
In der Zeit von Juli 2010 bis einschließlich Dezember 2010 zahlte der Kläger ebenfalls 432,15 € monatlich an die Beklagte. Für diesen Zeitraum kann der Kläger daher 21,45 € monatlich (zusammen € 128,70) zurückverlangen.
Hinsichtlich der Zeit ab Januar 2011 ist von einer gezahlten Miete in Höhe von 432,12 € auszugehen. Der Mietzins ist für diesen Zeitraum zwischen den Parteien streitig. Der beweisbelastete Kläger hat jedoch keinen Beweis für seine behauptete Zahlung in Höhe von 432,15 € angeboten. Die Beklagte hat mit Vorlage der Anlage B1 die behauptete Zahlung substantiiert bestritten.
Im Zeitraum Januar 2011 bis einschließlich Dezember 2011 kann der Kläger daher 21,42 € monatlich (zusammen € 257,04) zurückverlangen.
Im Zeitraum Januar 2012 bis einschließlich September 2012 kann der Kläger daher 62,76 € monatlich (zusammen € 564,84) zurückverlangen.
Hiervon hat die Beklagte bereits einen Betrag in Höhe von 360,18 € anerkannt.
Insgesamt steht dem Kläger daher ein Rückforderungsanspruch in Höhe von 1.343,88 € zu.
Einen weitergehenden Rückforderungsanspruch steht dem Kläger nicht zu, da eine Überzahlung insoweit nicht vorliegt.
3. Der Anspruch auf vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten besteht lediglich in Höhe von 83,54 € aus § 280 Abs. 1, Abs. 2 BGB. Dieser Wert ergibt sich bei Zugrundelegung eines Gegenstandswerts von 360,18 € und unter Berücksichtigung einer 1,3 Geschäftsgebühr Nr. 2300 VV, einer Post- und Telekommunikationspauschale Nr. 7002 sowie der Mehrwertsteuer.
Es ist von einer 1,3 Geschäftsgebühr in Ansatz zu bringen, da von einem durchschnittlichem Umfang und einer durchschnittlichen Schwierigkeit der Angelegenheiten auszugehen ist.
Der Gegenstandswert ergibt sich daraus, dass lediglich in dieser Höhe von einer verschuldeten Zuvielforderung der Beklagten auszugehen ist.
Eine weitergehende Haftung der Beklagten aus § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB scheidet aber nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB aus, weil sie nicht fahrlässig gehandelt und die Verletzung ihrer Pflichten nach § 276 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB nicht zu vertreten hat. Fahrlässig handelt der Gläubiger nämlich nicht schon dann, wenn er nicht erkennt, dass seine Forderung in der Sache nicht berechtigt ist. Die Berechtigung seiner Forderung kann sicher nur in einem Rechtsstreit geklärt werden. Dessen Ergebnis vorauszusehen kann von dem Gläubiger im Vorfeld oder außerhalb eines Rechtsstreits nicht verlangt werden. Das würde ihn in diesem Stadium der Auseinandersetzung überfordern und ihm die Durchsetzung seiner Rechte unzumutbar erschweren (Haertlein, MDR 2009, 1, 2 f.). Der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt (§ 276 Abs. 2 BGB) entspricht der Gläubiger nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vielmehr schon dann, wenn er prüft, ob die Vertragsstörung auf eine Ursache zurückzuführen ist, die dem eigenen Verantwortungsbereich zuzuordnen, der eigene Rechtsstandpunkt mithin plausibel ist (BGH NJW 2009, 1262; BGH NJW 2008, 1147, 1148). Mit dieser Plausibilitätskontrolle (ähnlich Kaiser, NJW 2008, 1709, 1712: Evidenzkontrolle) hat es sein Bewenden. Bleibt dabei ungewiss, ob tatsächlich eine Pflichtverletzung der anderen Vertragspartei vorliegt, darf der Gläubiger die sich aus einer Pflichtverletzung ergebenden Rechte geltend machen, ohne Schadensersatzpflichten wegen einer schuldhaften Vertragsverletzung befürchten zu müssen, auch wenn sich sein Verlangen im Ergebnis als unberechtigt herausstellt (BGH NJW 2009, 1262; BGH NJW 2008; Haertlein, MDR 2009, 1, 2).
Gemessen an diesen Anforderungen hat die Beklagte ihre überhöhten Mietforderungen jedenfalls nicht über einen Wert von 360,18 € hinaus zu vertreten, weil sie nicht fahrlässig gehandelt hat. Zwar waren die Mietforderungen nach Auffassung des Gerichts im Ergebnis unberechtigt. Die Beklagte hat jedoch nicht gegen ihre Plausibilitätskontrollpflicht verstoßen. In dem Rechtsstreit waren viele rechtliche Fragen offen, welche zugunsten oder zulasten der Beklagten entschieden werden konnten. Diese bereits vorauszusehen kann von der Beklagten nicht verlangt werden.
4. Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 288, 291 BGB ab Rechtshängigkeit.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs.1, 268 Abs. 3 ZPO, die Anordnung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.