Vermieterkündigung wegen Eigenbedarfs: Vorhersehbarkeit des Eigenbedarfs bei Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages; Glaubwürdigkeit des vom Eigenbedarf begünstigten Zeugen
KI-Zusammenfassung
Der Vermieter klagte auf Räumung wegen Eigenbedarfs für seine Tochter, die nach Auslandsaufenthalt in Mannheim studieren wollte. Streitpunkt war, ob der Bedarf bei Abschluss des unbefristeten Mietvertrags vorhersehbar war und ob die Tochter als Zeugin glaubhaft ist. Das Gericht gab der Klage statt, da der Eigenbedarf nicht vorhersehbar war und die Zeugin überzeugend und lebensnah berichtete. Härtegründe rechtfertigten keine Abwendung der Räumung, aber eine Räumungsfrist wurde gewährt.
Ausgang: Klage auf Räumung wegen Eigenbedarfs stattgegeben; Kündigung wegen nicht vorhersehbarem Eigenbedarf als berechtigt anerkannt, Räumungsfrist gewährt.
Abstrakte Rechtssätze
Der Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags schließt eine später geltend gemachte Eigenbedarfskündigung nicht aus, wenn der Bedarf zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht vorhersehbar war.
Derjenige, der Eigenbedarf geltend macht, trägt die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen des Eigenbedarfs und für dessen Nichtvorhersehbarkeit bei Vertragsschluss.
Bei der Glaubwürdigkeitsprüfung einer vom Eigenbedarf begünstigten Angehörigen ist deren Nutznießung nicht pauschal ausschlaggebend; maßgeblich sind Lebensnähe, Überzeugungskraft und die plausible Schilderung tatsächlich Erlebten.
Härtegründe des Mieters sind zu prüfen; alters- oder gesundheitsbedingte Erschwernisse können zur Gewährung einer angemessenen Räumungsfrist führen, verhindern aber nicht zwingend die Wirksamkeit der Kündigung.
Vorinstanzen
nachgehend LG Mannheim, 17. April 2014, 4 S 93/13
nachgehend BGH, 4. Februar 2015, VIII ZR 154/14, Urteil
Leitsatz
1. Dem Eigenbedarf steht nicht der Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages entgegen, wenn zum Zeitpunkt seines Abschlusses die Lebensplanung der Tochter noch keine konkreten Formen angenommen hat.(Rn.11)
2. Die Glaubwürdigkeitsprüfung der vom Eigenbedarf begünstigten Zeugin darf nicht pauschal mit ihrer Nutznießung verneint werden, sondern hat maßgeblich Lebensnähe und Überzeugung des von ihr Geschilderten in den Blick zu nehmen.(Rn.11)
Tatbestand
Der Kläger fordert von der Beklagten die Räumung einer Wohnung.
Die Parteien schlossen am 14.04.2011 einen Mietvertrag über eine Wohnung in Mannheim, Mietbeginn der 01.05.2011 (Mietvertrag, Anlage K 1, Bl. 4-18). Mit Schreiben vom 28.02.2013 kündigte der Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.05.2013 (Bl. 2, 3, Anlage K 2, Bl. 19, 20), welcher die Beklagte mit Schreiben vom 27.03.2013, per Fax übermittelt an die Bevollmächtigten der Klägerseite, am selben Tag widersprach (Bl. 21, 22).
Der Kläger behauptet, er benötige - zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages nicht vorhersehbar - die Wohnung für seine Tochter, die nach Rückkehr von einem Auslandsaufenthalt im Juli 2013 ein Studium an der Berufsakademie in Mannheim aufnehmen wolle und deshalb aus dem Zimmer im elterlichen Haus ausziehen wolle, um einen eigenen Lebenskreis zu begründen (Bl. 2, 3, 31, 32), zu dem sie von der Wohnung zwischen Frankfurt und Mannheim pendeln werde.
Der Kläger beantragt:
Die Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im Anwesen, bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einem Bad, einem Klosett und einem Keller bis spätestens 31.05.2013 zu räumen und an den Kläger herauszugeben.
Die Beklagte beantragt:
Klageabweisung.
Die Beklagte trägt vor, von dem geltend gemachten Eigenbedarf keine Kenntnis zu haben, im übrigen sei bereits bei Abschluß des Mietvertrages für den Kläger absehbar gewesen, daß die Tochter ein Bedürfnis für eigenen Wohnraum haben werde (Bl. 35). Die Beklagte sei davon ausgegangen, die Wohnung als "letzten" Wohnsitz nutzen zu können und hätte bei Kenntnis eines in den nächsten Jahren anstehenden Eigenbedarfs das Mietverhältnis nicht abgeschlossen (Bl. 35). Außerdem sei die Kündigung rechtsmißbräuchlich, auch im Hinblick auf einen Zusammenhang mit Beanstandungen der Beklagten hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung (Bl. 35), der Kläger habe der Beklagten daraufhin gedroht. Der Kläger habe fahrlässig gehandelt, im Hinblick auf die anstehende berufliche Orientierung mit der Beklagten einen Mietvertrag über unbestimmte Zeit abzuschließen (Bl. 36), es hätte sogar eine Aufklärungspflicht über die greifbare Möglichkeit des Eigenbedarfs bestanden (Bl. 36, 42). Außerdem bestünden Härtegründe wegen des Gesundheitszustands der Beklagten (Bl. 37; Anlage B 1, Bl. 38).
Im Termin vom 24.07.2013 wurde Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin …. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze samt Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet. Der Kläger kann gemäß §§ 546, 542, 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB Räumung verlangen.
Die Formalien gemäß § 573 Abs. 3 BGB sind gewahrt. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist das Gericht auch zu der Überzeugung gelangt, daß der vom Kläger behauptete Eigenbedarf vorliegt. Diese Überzeugung hat sich das Gericht aufgrund der vernommenen Zeugin gebildet. Bei Würdigung der Aussage hat das Gericht auch bedacht, daß es sich bei der Zeugin um die Tochter des Klägers handelt, diese also ein mittelbares eigenes Interesse am Ausgang des Rechtsstreit hat, verstärkt dadurch, daß diese ein Interesse an der Übernahme der Wohnung hat. Gleichwohl ist das Gericht von der Richtigkeit der gemachten Angaben überzeugt. Die Zeugin schilderte in persönlich glaubhafter Weise mit Zeichen emotionalen Mit- und Wiedererlebens einen plastisch nachvollziehbaren Lebenssachverhalt, weshalb das Gericht die Überzeugung gewonnen hat, daß die Zeugin tatsächlich Erlebtes geschildert hat. Danach benötigt die Zeugin die Wohnung zum einen im Hinblick auf die Nähe zum Bahnhof, um im Rahmen ihres Studiums die Arbeitsstelle in Frankfurt per Bahn erreichen zu können, zum anderen zur Begründung eines eigenen Hausstandes und von den Eltern unabhängigen Lebenskreises, letzteres völlig nachvollziehbar, da die Zeugin nach Rückkehr aus dem Ausland gegenwärtig wiederum in dem Haus ihrer Eltern in ihrem alten Jugendzimmer lebt. Die Zeugin konnte auch glaubhaft darlegen, daß zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages im Jahr 2011 sie noch keinerlei Zukunftsplanungen hatte, erst recht und insbesondere nicht auf eine Verlagerung ihres Lebensschwerpunktes nach Mannheim in die zu vermietende Wohnung. Dies ist insbesondere vor dem Hintergrund glaubhaft, daß die Zeugin damals gerade erst um die 18 Jahre alt war, noch kein Abi- tur gemacht hatte und schließlich auch noch ein langer Auslandsaufenthalt erfolgte. Daß der Kläger es hätte wissen müssen, daß seine Tochter diese Wohnung benötigen könnte, erschließt sich daher dem Gericht nicht.
Gründe, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses rechtfertigen, liegen ebenfalls nicht vor. Für die Beklagte mag im Hinblick auf ihr Alter und ihren Gesundheitszustand ein nochmaliger Umzug einen gravierenden Eingriff in ihre Lebensführung und Lebensqualität bedeuten. Diesem wurde aber durch die Bewilligung der Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO Rechnung getragen, wobei es der Beklagten auch möglich sein dürfte, sich innerhalb dieses Zeitraumes um einen angemessenen Ersatzwohnraum zu bemühen.
Der Klage ist deshalb stattzugeben mit der Folge der §§ 91, 708 Nr. 11, 711, 108 ZPO.