WEG: Beeinträchtigung durch die Veränderung des optischen Gesamteindrucks des Gesamtanwesens aufgrund massiver Aufbauten

AG Heidelberg · 45 C 119/21 · 15.03.2022

KI-Zusammenfassung

Wohnungseigentümer fochten einen Beschluss an, der Sauna, Container, Überdachung, Tor und Außendusche auf einer Sondernutzungs-Terrasse genehmigte, und begehrten eine Beschlussersetzung zum Vorgehen auf Beseitigung. Das AG erklärte den Genehmigungsbeschluss wegen Verstoßes gegen § 20 Abs. 4 WEG für ungültig, da die Anlagen den optischen Gesamteindruck grundlegend umgestalten und die Kläger unbillig benachteiligen. Zudem ersetzte es den abgelehnten Beschluss, weil ein Beseitigungsanspruch am Gemeinschaftseigentum besteht und die GdWE nach § 9a Abs. 2 WEG zur Rechtsdurchsetzung verpflichtet ist. Das Ermessen der Eigentümer, von einer Klage abzusehen, war auf Null reduziert.

Ausgang: Genehmigungsbeschluss für ungültig erklärt und Beschluss zur Beseitigungsklage gegen den bauenden Eigentümer ersetzt.

Abstrakte Rechtssätze

Eine per Mehrheitsbeschluss gestattete bauliche Veränderung ist nach § 20 Abs. 4 WEG unzulässig, wenn sie die Wohnanlage im Vergleich zum bisherigen Zustand objektiv grundlegend umgestaltet.

Massive, nahezu „bebauungsähnliche“ Aufbauten auf einer bislang offenen Freifläche können den optischen Gesamteindruck der gesamten Anlage grundlegend verändern, auch wenn sie nur einen Teilbereich betreffen.

Eine unbillige Benachteiligung i.S.v. § 20 Abs. 4 WEG liegt vor, wenn einzelne Wohnungseigentümer ein nicht ausgleichbares Sonderopfer tragen, insbesondere bei optischer Dominanz in unmittelbarer Nähe und erhöhter Sicherheits-/Einbruchsgefahr, während der Vorteil ausschließlich einem Nutzer zugutekommt.

Auch bei bestehendem Sondernutzungsrecht bleibt die betroffene Fläche Gemeinschaftseigentum; störende bauliche Veränderungen können nach § 1004 BGB grundsätzlich beseitigt verlangt werden.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nach § 9a Abs. 2 WEG grundsätzlich verpflichtet, gemeinschaftsbezogene Beseitigungsansprüche durchzusetzen; fehlende tragfähige Gründe können zu einer Ermessensreduktion auf Null und zur Beschlussersetzung nach § 18 Abs. 2 WEG führen.

Leitsatz

1. Die Veränderung des optischen Gesamteindrucks des Gesamtanwesens durch massive Vorbauten stellt eine Beeinträchtigung i.S.v. § 20 Abs. 3 WEG dar. Im Gegensatz zu einem Aufzug oder einer Klimaanlage stellt die Sauna einen überflüssigen außerwohnlichen Vorteil dar, der in der Lage der Wohnung gerade nicht angelegt ist. Es handelt sich um Aufbauten, die für eine solche Freifläche untypisch und daher auch nicht zur Verwirklichung des Sondernutzungsrechts an der Terrasse erforderlich sind.

2. Es besteht ein Anspruch auf Beseitigung der störenden Veränderungen des Gemeinschaftseigentums. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ist wegen § 9a Abs. 2 WEG grundsätzlich zur Rechtsdurchsetzung verpflichtet und muss zur Durchsetzung nötigenfalls gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen und entsprechende Prozesse sorgfältig führen, um Rechtsverluste zu vermeiden.

Tenor

1. Der unter TOP 1 der WEG-Versammlung vom 22.11.2021 gefasste Beschluss, die vom Eigentümer X auf dem Boden im hinteren Innenhof der Wohnanlage errichteten Bauteile (Sauna mit Überdachung, zwei Container, ein Eingangstor zur Terrasse, eine feststehende Schneckendusche) zu genehmigen, wird für ungültig erklärt.

2. Es wird folgender Beschluss ersetzt: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer... , geht vertreten durch die WEG-Verwaltung gegen den Miteigentümer X im Wege einer gerichtlichen Beseitigungsklage gegen die von diesem im hinteren Innenhof der Wohnanlage errichteten Bauteile (Sauna mit Überdachung, zwei Container, ein Eingangstor zur Terrasse, eine feststehende Schneckendusche) vor, um die Entfernung der ungenehmigten baulichen Veränderungen zu erreichen.

3. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4. Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 20.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Kläger sind Miteigentümer in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer … . Sie sind Eigentümer der Sondereigentumseinheit Nr. 5.

Ein weiterer Miteigentümer, Herr …, Eigentümer der Sondereigentumseinheit Nr. 6, hat im Bereich einer pflasterten Freifläche, die als Sondernutzungsrecht zu seiner Wohnung gehört und zwischen dem Gebäude der Wohnungseigentümergemeinschaft und einem Nachbargrundstück liegt, eine Fass-Sauna mit Überdachung, zwei Container, ein Eingangstor zur Terrasse und eine feststehende Schneckendusche errichtet. Andere Bauteile, die den errichteten Bauteilen entsprechen, sind auf der gesamten sonstigen Freifläche nicht vorhanden.

Auf der WEG-Versammlung vom 22.11.2021 hat die WEG unter TOP 1 beschlossen, dass diese baulichen Veränderungen genehmigt werden. Unter TOP 2 wurde der klägerische Antrag, dass die WEG gegen den Miteigentümer … gerichtlich vorgeht, um die Beseitigung der ungenehmigten baulichen Veränderungen zu erreichen, abgelehnt.

Die Kläger tragen wie folgt vor:

Die vorgenommenen baulichen Veränderungen stellen eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage dar, da die Terrasse vollkommen zugebaut ist. Durch die errichteten Anlagen entstehen darüber hinaus für die Sondereigentumseinheit der Kläger grob unbillige Nachteile. Die Nachteile für die Einheit der direkt über der Einheit des Miteigentümers X gelegenen Sondereigentumseinheit der Kläger bestehen nicht nur darin, dass die Außenansicht des Gebäudes und der Blick aus ihrer Einheit nach außen stark beeinträchtigt wird, sondern insbesondere auch darin, dass über die aufgestellten Container und insbesondere über das aufgebaute Vordach der Fass-Sauna unbefugte Dritte in die Wohnung der Kläger unschwer eindringen können und hierdurch eine erhebliche Einbruchsgefahr hervorgerufen wird. Vom Dach aus lässt sich ohne weiteres der Außenbereich der Wohnung der Kläger betreten.

Die WEG muss gegen die ungenehmigten und nicht genehmigungsfähigen baulichen Veränderungen vorgehen. Es besteht hier eine Ermessensreduktion auf „null“, da dann, wenn die Eigentümergemeinschaft gegen derart erhebliche bauliche Veränderungen nicht vorgehen würde, die Gefahr bestehen würde, dass auch andere Eigentümer entsprechende gravierende bauliche Veränderungen ohne die erforderliche Genehmigung vornehmen würden. Darüber hinaus ist die Umgestaltung derart grundlegend, dass der ursprüngliche Charakter der Wohnanlage in diesem Bereich nicht mehr vorhanden ist, so dass nur die Wiederherstellung des ursprünglichen Charakters der Wohnanlage und die Geltendmachung entsprechender Ansprüche gegen den rechtswidrig handelnden Miteigentümer ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann.

Die Kläger beantragen:

1. Der unter TOP 1 der WEG-Versammlung vom 22.11.2021 gefasste Beschluss, die vom Eigentümer … auf dem Boden im hinteren Innenhof der Wohnanlage errichteten Bauteile (Sauna mit Überdachung, zwei Container, ein Eingangstor zur Terrasse, eine feststehende Schneckendusche) zu genehmigen, wird für unwirksam erklärt.

2. Das Gericht erlässt anstelle der Wohnungseigentümerversammlung folgenden Beschluss:

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer …, geht vertreten durch die WEG-Verwaltung gegen den Miteigentümer … im Wege einer gerichtlichen Beseitigungsklage gegen die von diesem im hinteren Innenhof der Wohnanlage errichteten Bauteile (Sauna mit Überdachung, zwei Container, ein Eingangstor zur Terrasse, eine feststehende Schneckendusche) vor, um die Entfernung der ungenehmigten baulichen Veränderungen zu erreichen.

Die Beklagte beantragt

Klageabweisung.

Sie trägt wie folgt vor:

Zunächst wird bestritten, dass die baulichen Maßnahmen im Widerspruch zur Teilungserklärung stehen. Nach der WEG-Reform können gemäß § 20 Abs. 1 WEG bauliche Veränderungen durch Mehrheitsbeschluss genehmigt werden. Des Weiteren ist zu berücksichtigen, dass vorliegend ein Sondernutzungsrecht betroffen ist. Einen konkreten Nutzungszugriff auf den räumlich gegenständlichen Bereich haben die Kläger nicht. Des Weiteren ist allein der rückwärtige Bereich der Wohnanlage betroffen. Eine besondere Störungslage ist nicht gegeben. Es liegt weder eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage noch eine unbillige Benachteiligung eines Wohnungseigentümers vor. Die bestehende Terrasse existiert weiterhin fort. Lediglich funktionale Aufbauten sind hinzugekommen, die nicht dauerhaft mit dem Boden verbunden sind. Auch Lagermöglichkeiten sind nur geordneter Natur. Straßenseitig sind die Änderungen überhaupt nicht zu sehen. Auch die Gesamtanlage verändert hierdurch nicht ihren zentralen Charakter. Eine Vergrößerung der Einbruchsgefahr kann nicht gesehen werden. Bereits der Balkon im ersten Obergeschoss führte zu einer gleichwertigen Einbruchsgefahr. Diese war jedoch von Anfang an vorhanden. Das Ermessen wurde fehlerfrei ausgeübt. Eine Ermessensreduktion auf Null besteht hier nicht. Insofern kann sich die Beklagte auch aus Kostengesichtspunkten gegen eine Durchsetzung von etwaigen Ansprüchen entscheiden.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen. Das Gericht hat die in der Akte befindlichen Lichtbilder in Augenschein genommen.

Entscheidungsgründe

I. Die zulässige Klage (§ 44 WEG) ist begründet.

1. Die Genehmigung der Baulichkeiten entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können allerdings beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden, § 20 Abs. 1 WEG. Der vorliegende Beschluss verstößt aber gegen § 20 Abs. 4 WEG. Es liegt sowohl eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage als auch eine unbillige Benachteiligung der Kläger vor.

Nach den Gesetzesmaterialien ist die Frage, ob eine grundlegende Umgestaltung vorliegt, im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände Zu entscheiden (BR-Drs. 168/20, 72. Dötsch/Schulzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 6 Rn. 50). Der Begriff der grundlegenden Umgestaltung ist enger zu verstehen als der Begriff der Eigenartsänderung iSv § 22 Abs. 2 WEG aF (BR-Drs. 168/20, 72; Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 20 Rn. 148).

Das Verbot grundlegender Umgestaltungen der Wohnanlage durch bauliche Veränderungen bezweckt das Vertrauen des Erwerbers auf den wesentlichen inneren und äußeren Bestand der Wohnanlage, das in der Regel Grundlage seiner Entscheidung für den Erwerb der Wohnung war. Dass eine bauliche Veränderung die Wohnanlage grundlegend umgestaltet, kann nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände durch Vergleich der Gestaltung der Wohnanlage vor und nach der im Streit stehenden baulichen Veränderung objektiv entschieden werden. Bezugspunkt ist dabei die Anlage als Ganzes, die im Einzelfall auch durch die Änderung von Teilbereichen insgesamt grundlegend verändert werden kann (Hogenschurz in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Aufl. 2021, § 20 WEG, Rn. 87).

Eine grundlegende Umgestaltung des Aussehens kann darin bestehen, dass ein Haus mit Flach- ein Walmdach erhalten soll, es aufgestockt wird, ein weiterer Bauteil angebaut wird oder Teile des Hauses abgerissen werden sollen. Die Änderung eines Teiles des äußeren Aussehens, etwa der Anbau von Balkonen, wird in der Regel noch keine Änderung des charakteristischen Aussehens sein (s. a. LG Frankfurt a. M. NJOZ 2019, 1467 Rn. 21; AG Hannover ZWE 2011, 145; aA LG Lüneburg ZMR 2011, 830). Entsteht ein uneinheitlicher Gesamteindruck, wenn zB nur einzelne und nicht alle Balkone an der Front eines Hauses verglast werden oder wenn beim Bau von Dachgauben in einer vorhandenen Dachgeschosswohnung die Symmetrie des Hauses nicht eingehalten wird, liegt darin noch keine grundlegende Umgestaltung; allerdings kann darin eine unbillige Benachteiligung liegen (Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 20 Rn. 151).

Hier ist die Situation dem Anbau eines weiteren Bauteils vergleichbar. Ein ehemals unbebauter Bereich ist nahezu stockwerkshoch so massiv gefüllt durch das Sauna-Fass und die beiden großen Container sowie die Überdachung und die Schneckendusche, dass dies einer Bebauung gleichkommt. Das Glasdach macht aus der offenen Terrasse eine Carport-artig überdachte Anlage. All dies zieht sich ausweislich der in Augenschein genommenen Lichtbilder und der Erläuterungen der Beklagtenseite über die gesamte Breite des Anwesens im Bereich der Balkone der Kläger und der Eigentümer … hin. Dadurch wird die Wohnanlage als Ganze grundlegend umgestaltet.

Zugleich werden die Kläger gegenüber anderen Wohnungseigentümern unbillig benachteiligt.

Eine solche Benachteiligung liegt vor, wenn einem Wohnungseigentümer Nachteile zugemutet werden, die bei wertender Betrachtung nicht durch die mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteile ausgeglichen werden (BT-Drs. 168/20, 72; s. a. BGH NJW-RR 2018, 1165 Rn. 29). Die bauliche Veränderung muss zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führen, indem die Nachteile einem oder mehreren Wohnungseigentümern in größerem Umfang zugemutet werden als den übrigen Wohnungseigentümern (BT-Drs. 168/20, 72). Der Begriff „Benachteiligung“ ist erheblich restriktiver auszulegen als eine bloße Beeinträchtigung iSv § 20 Abs. 3 WEG (Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 20 Rn. 154). Unbillig sein sollen nur darüber hinausgehende Nachteile, die bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer zumutbarer Weise nicht abverlangt werden dürfen (Dötsch/Schulzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 6 Rn. 59), wie bei der Installation des Kälteaggregats einer Klimaanlage oder eines Außenaufzugs im Hinblick auf Lärm und Verschattung neben dem Balkon eines Wohnungseigentümers, die Erschwerung des Zugangs zum Sondereigentum, schließlich die Einsehbarkeit einzelner Wohnungen bei Anbau eines verglasten Außenlifts (Hogenschurz in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Aufl. 2021, § 20 WEG, Rn. 93) Gemeint ist ein nicht hinzunehmendes Sonderopfer (Hogenschurz in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Aufl. 2021, § 20 WEG, Rn. 93).

Hier ist im Rahmen der wertenden Betrachtung und der Abwägung mit den verfolgten Vorteilen (vgl. Dötsch/Schulzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 6, Rn. 59) zu berücksichtigen, dass es sich nicht um eine Verbesserung der gesamten Wohnanlage, sondern ausschließlich um allein von den Eigentümern … nutzbare Bauteile handelt, die nur diesen einen Vorteil bringen und auf deren Genehmigung diese Eigentümer nach § 20 Abs. 3 WEG keinen Anspruch hatten. Denn die Veränderung des optischen Gesamteindrucks des Gesamtanwesens durch die massiven Vorbauten stellt eine Beeinträchtigung im Sinn von § 20 Abs. 3 WEG dar. Im Gegensatz zu einem Aufzug oder einer Klimaanlage stellt die Sauna einen überflüssigen außerwohnlichen Vorteil dar, der in der Lage der Wohnung gerade nicht angelegt ist. Es handelt sich um Aufbauten, die für eine solche Freifläche untypisch und daher auch nicht zur Verwirklichung des Sondernutzungsrechts an der Terrasse erforderlich sind. Die Kläger erleiden außerdem besondere Nachteile. Nur ihr neben dem Balkon der Eigentümer … gelegener Balkon grenzt direkt an das Glasdach an, wie sich aus den in Augenschein genommenen Lichtbildern ergibt. Von ihrem Balkon aus haben die Kläger aus kürzerer Distanz als andere Eigentümer einen Blick auf die gesamten Baulichkeiten. Auch die Einbruchsgefahr steigt. Wer erst einmal auf dem Glasdach ist, kommt einfacher auf den Balkon als wer dies von der Terrasse aus versucht. Ein Einbrecher muss ohne das Dach erst den Zaun überwinden und dann von der Terrasse zu dem Balkon im 1. OG klettern; mit Dach genügt die Überwindung des Zauns und der Balkonbrüstung.

Der Beschluss war daher für ungültig zu erklären.

2. Auch die Beschlussersetzungsklage hat Erfolg.

Die Kläger haben einen Anspruch auf den beantragten Beschluss, § 18 Abs. 2 WEG. Gemäß § 1004 BGB haben die Kläger einen Anspruch auf Beseitigung der störenden Veränderungen des Gemeinschaftseigentums. Die Terrasse gehört zum Gemeinschaftseigentum; das Sondernutzungsrecht ändert daran nichts. Die Kläger können diesen Anspruch aber nicht ausüben, § 9a Abs. 2 WEG. Da gemäß § 9a Abs. 2 WEG die eigentlich mit dem Eigentum verbundene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümer für aus ihrem Miteigentum an dem Grundstück herrührende Rechte den Wohnungseigentümern entzogen ist und beim Verband liegt, ist die Gemeinschaft grundsätzlich zur Rechtsdurchsetzung verpflichtet (Dötsch/Schulzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 3 Rn. 147). Sie ist auch verpflichtet, zur Durchsetzung nötigenfalls gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen und entsprechende Prozesse sorgfältig zu führen, um Rechtsverluste zu vermeiden (Dötsch/Schulzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, aaO).

Auch hier reduziert sich das Ermessen der Wohnungseigentümer auf Null. Sie haben keine nachvollziehbaren Gründe angeführt, von einer Durchsetzung des Beseitigungsanspruchs abzusehen.

Die Klage hat daher auch insoweit Erfolg.

II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.

Die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 49 GKG.