Klage auf Schadensersatz wegen Flüssiggastank: Verjährung nach § 548 BGB
KI-Zusammenfassung
Der Kläger verlangt Ersatz für Abgrabungs- und Sanierungskosten eines auf seiner Hoffläche verbliebenen Flüssiggastanks nach Beendigung des Mietverhältnisses. Zentral war, ob die Ansprüche unter § 548 BGB fallen und damit der sechsmonatigen Verjährung unterliegen. Das Gericht hielt zufolge engen Bezugs des Tanks zur Mietsache § 548 BGB für anwendbar und verneinte Ansprüche als verjährt. Die Klage wurde daher abgewiesen.
Ausgang: Klage auf Ersatz der Entfernungskosten des Flüssiggastanks abgewiesen; Ansprüche sind gemäß § 548 BGB verjährt.
Abstrakte Rechtssätze
Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Beseitigung von Gegenständen im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis verjähren nach § 548 BGB in sechs Monaten.
Der Begriff der „Mietsache" ist weit auszulegen; hierzu gehören auch außenliegende Grundstücksteile (z. B. Hofflächen) und Gegenstände, die nicht Vertragsinhalt sind, aber in engem räumlichen und sachlichen Bezug zur Mietsache stehen.
Die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 S. 2 BGB beginnt mit der Rückerlangung des Besitzes durch den Vermieter.
Eine Einrede des Rechtsmissbrauchs hindert die Verjährung nicht, wenn der Vermieter trotz Möglichkeit zur rechtzeitigen Geltendmachung untätig bleibt und die Hemmungsvoraussetzungen nicht vorliegen.
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Tatbestand
Der Kläger begehrt vom Beklagten (aus einem vorherigen Beseitigungsanspruch resultierenden) Schadensersatz im Anschluss an ein zwischen den Parteien bestandenes Mietverhältnisses über ein Geschäftslokal in ... .
Mit Vertrag vom 06.05.2012 (Anl. K1, As. 11) vermietete der Kläger an den Beklagten Räumlichkeiten im Erdgeschoss des Anwesens ... in ..., in denen der Beklagte einen Gastronomiebetrieb führte. Zu Beginn des Mietverhältnisses veranlasste der Beklagte mit Einverständnis des Klägers und aufgrund eines Gaslieferungsvertrags mit der ... auf dem (nicht vom Mietvertrag umfassten) Hofgelände des Anwesens des Klägers die Installation eines Flüssiggastanks, welcher dem Betrieb der von dem Beklagten in den vermieteten Räumlichkeiten betriebenen Gastronomie diente und welcher über Rohrleitungen mit der Küche innerhalb der vermieteten Räumlichkeiten verbunden war. Die Entfernung zwischen dem Flüssiggastank und dem Gebäude, in welchem sich das Mietobjekt befand, betrug nach (widersprüchlicher) Darstellung des Klägers „ungefähr 5 m" (Schriftsatz vom 03.04.2017, As. 177) bzw. „mindestens 10 m" (Schriftsatz vom 14.07.2017, As. 263).
Nachdem das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis im Februar/März 2014 geendet und der Kläger am 06.02.2014 die Schlösser zum Mietobjekt ausgetauscht und dadurch den Besitz am Mietobjekt zurückerlangt hatte, verblieb der Flüssiggastank zunächst auf dem Grundstück des Klägers. Erst am 31.03.2016 wurde der Flüssiggastank durch die Eigentümerin (...) wieder vom Grundstück entfernt, wobei dem Beklagten in der Folge Kosten in Höhe von 1.549,38 € in Rechnung gestellt worden sind (Rechnung vom 08.04.2016, As. 55). Der Kläger beauftragte für mit der Abholung im Zusammenhang stehende Ausgrabungsarbeiten und die im Anschluss erforderliche Sanierung des Hofgeländes das Unternehmen ... . Dieses stellte der Bevollmächtigten des Klägers, Frau ..., sodann mit Rechnung vom 01.04.2016 (Anlage K8, As. 195) für durchgeführte Arbeiten, deren Durchführung und Umfang im Einzelnen zwischen den Parteien streitig sind, einen Betrag in Höhe von 4.284,00 Euro in Rechnung, den der Kläger nunmehr vom Beklagten als Schadensersatz begehrt.
Der Beklagte hat die Einrede der Verjährung erhoben.
Der Kläger behauptet, der Beklagte sei nach Beendigung des Mietverhältnisses mehrfach aufgefordert worden, den Flüssiggastank wieder zu entfernen und das Hofgelände danach entsprechend zu sanieren.
Der Kläger ist der Ansicht, dass die vom Beklagten erhobene Einrede der Verjährung nicht greift, da § 548 BGB im vorliegenden Fall nicht anwendbar sei, weil der geltend gemachte Anspruch sich nicht auf die Mietsache oder einen Gebäudeteil der Mietsache, sondern auf eine außenliegende Hoffläche beziehe. Im Übrigen sei es rechtsmissbräuchlich, wenn der Beklagte sich auf die Einrede der Verjährung berufe.
Der Kläger beantragt:
1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger EUR 3.600,00 zzgl. 5 %-Punkten Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.
2. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger weitere 684,00 € zu bezahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, er sei zunächst davon ausgegangen, dass der Kläger mit der ... als Eigentümerin des Flüssiggastanks über einen neuen Gaslieferungsvertrag verhandelt habe. Zur Beseitigung des Flüssiggastanks und zur Sanierung des Hofgeländes sei er nie aufgefordert worden. Der Kläger habe erst nach dem Ausbau des Flüssiggastanks eine Kostenerstattung geltend gemacht.
Der Beklagte meint, etwaige Ansprüche des Klägers seien gemäß § 548 BGB verjährt.
Im Hinblick auf den weiteren Tatsachen- und Rechtsvortrag der Parteien wird ergänzend Bezug genommen auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen und die Protokolle der mündlichen Verhandlung vom 06.04.2017 (As. 201 ff.) und vom 25.07.2017 (As. 267 ff.).
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
Unabhängig von der Frage, ob ein aus einem vorherigen Beseitigungsanspruch resultierender Schadensersatzanspruch des Klägers überhaupt besteht, sind etwaige Ansprüche des Klägers jedenfalls gemäß § 548 BGB verjährt.
Nach dieser Vorschrift verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Der Begriff der „Mietsache" ist dabei - entsprechend dem Sinn und Zweck der Norm, die mit der Beendigung eines Gebrauchsüberlassungsverhältnisses verbundenen Ansprüche einer beschleunigten Klärung zuzuführen - weit auszulegen, wobei es auch nicht darauf ankommt, auf welche Anspruchsgrundlage der jeweilige Anspruch gestützt wird (vgl. BGH NZM 2011, 639; BGH NJW 2006, 2399; BGH NJW 1973, 2059; Staudinger/ Emmerich (2014) BGB, § 548 Rn. 1 und 11; Münch in: jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 548 BGB Rn. 19 ff.; Lützenkirchen in: Erman, BGB, 14. Aufl. 2014, § 548 BGB Rn. 4 ff.). Erfasst sind insbesondere auch Beseitigungsansprüche bzw. im Falle der unterlassenen Entfernung daraus resultierende Schadensersatzansprüche (vgl. BGH NJW 1997, 1983; BGH NJW 2006, 1588).
Sofern ein hinreichender Bezug zum Mietobjekt selbst besteht, werden vom Begriff der „Mietsache" im Sinne des § 548 BGB demzufolge auch Gegenstände erfasst, die nicht Gegenstand des Mietvertrages waren (BGH NJW 1973, 2059; Münch in: jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 548 BGB Rn. 23), insbesondere dem Mieter nur zur Mitbenutzung überlassene Grundstücksteile und Räume wie „Hofflächen, Treppen und Flure" (Lützenkirchen in: Erman, BGB, 14. Aufl. 2014, § 548 BGB Rn. 8).
Im vorliegenden Fall gestattete der Kläger dem Beklagten die Nutzung des Hofgrundstücks zum Zwecke der für den Gastronomiebetrieb erforderlichen Installation und dauerhaften Nutzung des Flüssiggastanks. Zwischen dem streitgegenständlichen Flüssiggastank und der Mietsache bestand ein enger Bezug. Dabei kommt es nicht auf die genauen Umstände der räumlichen Entfernung an, so dass den widersprüchlichen Angaben des Klägers („ungefähr 5 m" im Schriftsatz vom 03.04.2017, As. 177, bzw. „mindestens 10 m" im Schriftsatz vom 14.07.2017, As. 263) nicht näher nachzugehen war und insbesondere auch ein gerichtlicher Augenschein entbehrlich war. Die Hoffläche, wo der streitgegenständliche Flüssiggastank sich befand, grenzt an das vermietete Objekt an und vor allem bestand über Rohrleitungen eine räumlich feste Verbindung zwischen dem Flüssiggastank und der sich im vermieteten Objekt befindlichen Küche. Das Mietobjekt wurde gerade zum Zwecke des Betriebs einer Gastronomie vermietet, wobei der Kläger dem Beklagten die Installation und dauerhafte Nutzung des Flüssiggastanks auf bzw. unter der in seinem Eigentum stehenden Hoffläche genau zu diesem Zweck ausdrücklich gestattete.
Aufgrund dieses engen räumlichen Bezugs zur Mietsache und des engen inhaltlichen Bezugs zum Mietvertrag erscheint eine Anwendung der kurzen Verjährungszeit des § 548 BGB nach dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung geboten und im Übrigen auch nicht unbillig zum Nachteil des Vermieters. Dieser hatte unmittelbaren Besitz am Hofgrundstück und im Anschluss an den Austausch der Schlösser des Mietobjekts ohne weiteres die Möglichkeit, Art und Ausmaß der durch das Mietverhältnis entstandenen Beeinträchtigungen an seinem Eigentum festzustellen und etwaige Ansprüche zeitnah geltend zu machen. Nachdem der Kläger selbst behauptet, den Beklagten mehrfach aufgefordert zu haben, den Flüssiggastank zu entfernen, und außerdem selbst keinerlei Interesse an einer Übernahme des Flüssiggastanks gehabt und dementsprechend auch keinerlei Verhandlungen mit der Eigentümerin geführt zu haben, ist es aus objektiver Sicht kaum erklärlich und nicht nachvollziehbar, warum der Kläger sodann zunächst keine gerichtlichen Maßnahmen ergriffen hat, sondern vielmehr etwa 2 Jahre untätig geblieben ist. Diese Verzögerung beruhte auf einer eigenen Entscheidung des Klägers, so dass er sich die dadurch eingetretene Verjährung selbst zuzuschreiben hat. Mithin vermag auch das Argument des Klägers, es sei „rechtsmissbräuchlich", wenn der Beklagte sich nunmehr auf die Einrede der Verjährung berufe, nicht zu überzeugen.
Gemäß § 548 Abs. 1 S. 2 BGB beginnt die Verjährung mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Sache zurückerhält. Dies war hier am 06.02.2014 der Fall, als der Kläger die Schlösser zum Mietobjekt ausgetauscht und dadurch selbst unmittelbaren Besitz am Mietobjekt begründet hat. Nachdem eine Hemmung der Verjährung im Sinne der §§ 203 ff. BGB nicht eingetreten ist, sind (etwaige) Ansprüche des Klägers seit dem 06.08.2014 verjährt.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.